房地产开发企业营改增问题分析2015年5月汇丰学校课件

1、房地产开发企业(qy)营改增具体问题分析商丘宏大财税咨询(zxn)有限公司商丘新华税务师事务所王炎共四十二页第一部分(b fen) 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税 1、营改增最新动态 1、营业税改征增值税是“十二五”时期我国财税体制改革的一项重要任务，2、十八届三中全会决定和深化财税体制改革总体方案都对这项改革提出了明确要求，充分说明营改增的重大意义。3、营改增从2012年1月试点以来，试点地区由点扩面再到全国，试点行业(hngy)由“1+6”（交通运输业和6个现代服务业）陆续增加到“3+7”（交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业），共四十二页第一部分(b fe

2、n) 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税 1、营改增最新动态 一、继续扩大试点行业范围，增值税抵扣链条日趋完整。营业税制中的交通运输业和邮电通信业两个税目涉及的所有业务都改征了增值税，试点行业已覆盖交通运输、邮政、电信业3个大行业，及研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播(gungb)影视服务7个现代服务业。随着试点行业范围的逐步扩大，增值税抵扣链条日趋完整，重复征税问题得到进一步缓解。共四十二页第一部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析营改增目前进展 营业税PK增值税 1、营改增最新动态 二、试点户数明显增加，产

3、业链减税效果持续(chx)体现。根据税收征管数据，截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，比2013年底的270万户增长52%。2014年全年有超过95%的试点纳税人因税制转换带来税负不同程度下降，减税898亿元；原增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元，合计减税1918亿元，通过市场价格机制继续让产业链中生产、流通、服务等各个环节分享改革红利。共四十二页第一部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析营改增目前进展 营业税PK增值税 1、营改增最新动态(dngti) 三、逐步完善试点办法，营改增政策体系更加成熟。针对试点中反映较为突出的问题，对试点办法进行了补充完善，包括

4、明确对所有国际货代企业提供的国际货代服务免征增值税、补充完善国际运输服务适用增值税零税率政策、调整合资铁路运输企业汇总缴纳增值税事项，以及明确部分航空运输企业适用增值税汇总纳税办法等，使营改增试点政策更加系统和完备。共四十二页第一部分 房地产营改增具体(jt)问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税 1、营改增最新动态 四、积极研究下一步改革方案，力争改革任务如期完成。改革方案设计需十分慎重，既要统筹好增值税的中性原则与税收对经济的调节作用，又要兼顾到税制的统一性与各行业(hngy)的特殊性，还要处理好营改增的减税与财政的可持续发展。共四十二页第一部分 房地产营改增具体(jt)问题解析营改增目

5、前进展(jnzhn) 营业税PK增值税 2、营改增进展 A、增值税按照固定资产的抵扣方法：1.不允许固定资产抵扣：生产型增值税；2.允许固定资产一次性抵扣：消费型增值税；3.固定资产按照折旧逐步抵扣：收入型增值税。共四十二页第一(dy)部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前(mqin)进展 营业税PK增值税 2、营改增进展 B、不能抵扣的部分包括：1、职工薪酬；2、政府规费；3、税金；4、拆迁补偿费；5、毛利；6、无专用票的。共四十二页第一部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析营改增目前进展 营业税PK增值税 2、营改增进展 关于深化经济体制改革的若干问题。李克强表示，系统考虑，营改增还有

6、“五步曲”：第一，2014年继续实行(shxng)营改增扩大范围；第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。共四十二页第一部分 房地产营改增具体(jt)问题解析营改增目前进展(jnzhn) 营业税PK增值税 2、营改增进展可能出台的政策：1、土地、利息不能抵扣？2、不动产逐渐抵扣？3、 税率: 金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等其他行业适11%税率，均适用一般计税方法。出口服务: 对出口服务实行零税率或免税政策。共四十二页第一部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析营改增目前进展 营业税P

7、K增值税 2、营改增进展-地价抵扣政策分析：1、土地部门作为增值税纳税人，例如1.11亿元的地价，增值税按照(nzho)11%分离后，销售价格1亿元，0.11亿元由开发企业抵扣。在地价不变的情况下，实际上是地方政府让利了。2、土地比照农产品收购发票，在招拍挂土地免税的基础上实行按照11%比例核定抵扣。这种做法可能会有空转的情况，收取土地出让金并抵扣后，通过政府奖励的方式进行返还；3、无论是土地部门作为增值税纳税人，还是由开发商核定抵扣，核定抵扣率定为6%。共四十二页第一部分 房地产营改增具体(jt)问题解析营改增目前(mqin)进展 营业税PK增值税 2、营改增进展-地价抵扣政策分析：4、购入

8、不动产进项100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作为留抵税额，结转下期继续抵扣。固定资产按照折旧逐步抵扣的是收入型增值税。也就是我国以后将是消费型和收入型增值税并存。共四十二页第一部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析营改增目前(mqin)进展 营业税PK增值税 2、营改增进展-地价抵扣政策分析：5、房地产企业两块成本支出是地价和融资成本，因此大家最关心的是借款利息、土地，能否进行抵扣。A暂不允许抵扣借款利息进项税；B土地不允许抵扣共四十二页第一部分 房地产营改增具体(jt)问题解析3、营改增评价(pngji)A、房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离。这

9、些可能导致营改增之后，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。B、房地产业“营改增”确实是一个“硬骨头”，如何面对？比如对供应商、客户群体进行分类及管理。营改增后，供应商是否能够提供增值税专用发票，客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。共四十二页第二部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是(hi shi)下降？营改增之后，房地产企业利润是上升还是(hi shi)下降？【案例分析】某房地产企业在2014年假设销售收入1亿元，回款1亿元，营改增后，销售收入等于10000万元/（1+11%）=9009.009。也就

10、是说，营业收入是减少990.99099万元，账面上的销售收入将下降9.91%！营业税条件下，营业收入是10000万元；假设全部开发成本7000万元其中：建安成本6500万元、土地成本400万元、利息100万；1、6500万元/1.11=5855.86万元（土地、利息均不抵扣）营改增后利润=9009.009-5855.86=3153.15万元共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析1、营改增之后(zhhu)，房地产企业税负是上升还是下降？营改增之后(zhhu)，房地产企业利润是上升还是下降？1、6500万元/1.11=5855.86万元（土地、利息均不抵扣）营改增后毛利润利润=90

11、09.009-5855.86=3153.15万元营改增之前毛利润=10000-7000=3000万元营改增之前流转环节的税负率=5.6%营改增之后流转环节的税= 10000万元/（1+11%）=9009.00911%-5855.8611%=990.99-644.14=346.85营改增之后流转环节的税负率=346.85（1+12%）/9009.009=4.31%共四十二页第二部分 房地产营改增具体(jt)问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升(shngshng)还是下降？营改增之后，房地产企业利润是上升(shngshng)还是下降？营改增评价：地产企业面对一个新问题是，进项和销项能否互相

12、配比，存在两个方案：（1）采取一般方法，则预售前期缴不到增值税，但是在完工决算期间取得的增值税专用发票，缺乏销项与之相配比，导致预售后期缴纳巨额税款，而完工决算期形成巨额留抵税额。（2）采取对预售收入按照预征率预征，完工决算清算的方式，预售前期明明有大量留抵，却缴纳了税款。但是可以解决倒挂问题。共四十二页第二部分 房地产营改增具体(jt)问题解析1、营改增之后，房地产企业(qy)税负是上升还是下降？营改增之后，房地产企业(qy)利润是上升还是下降？房地产企业取得专票需关注以下问题：（一）180天内必须认证！（二）认证当月必须抵扣；（三）票货款三流一致；（国税发1995192号文件）（四）第三方

13、票坚决不能要；（五）发票形式也很重要（印章不符、非防伪税控清单（六）虚开与接收虚开增值税专用发票的刑事责任。共四十二页第二部分(b fen) 房地产营改增具体问题解析增值税暂行条例：增值税纳税义务(yw)时间：19条-2营改增：增值税纳税义务发生时间为：41条-42、增值税纳税义务时间：共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析具体规定纳税义务时间采取直接收款方式销售货物不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；采取托收承付和委托银行收款方式销售货物为发出货物并办妥托收手续的当天；采取赊销和分期收款方式销售货物为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面

14、合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天采取预收货款方式销售货物为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；委托其他纳税人代销货物为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；销售应税劳务为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为为货物移送的当天共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析3、跨期业务的处理A.试点(sh din)纳税人在本地区试点(sh di

15、n)实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。B.试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至本地区试点实施之日尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人本地区试点实施之日后的销售额时予以抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。共四十二页第二部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析3、跨期业务的处理C.试点纳税人提供应税服务在本地区试点实施之日前已缴纳营业税，本地区试点实施之日（含）后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。D.试点纳税人

16、本地区试点实施之日前提供的应税服务，因税收检查等原因需要补缴税款(shu kun)的，应按照现行营业税政策规定补缴营业税。共四十二页第二部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析3、跨期业务的处理纳税人于本地区(dq)试点实施之日前提供改征增值税的营业税应税服务并开具营业税发票后，如发生服务中止、折让、开票有误等情形，且不符合发票作废条件的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关申请开具营业税红字发票，不得开具红字专用发票和红字货运专票。需重新开具发票的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关申请开具营业税发票，不得开具专用发票或货运专票。共四十二页第二部分 房地产营改增具体(jt)问题

17、解析4、销售(xioshu)使用过的固定资产的税务处理销售使用过的固定资产。按照试点实施办法和本规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的本地区试点实施之日（含）后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票管理根据增值税专用发票使用(shyng)规定（国税发2006156号）第三十五条规定：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的

18、罚款；有违法所得的予以没收：（九）未按照规定存放和保管发票的。共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票(zhun yn f pio)管理根据增值税专用发票使用规定（国税发2006156号）第十条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应向购买方开具专用发票。（这里的购买方应该是一般纳税人）商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。（代开专用发票的税率是3%，购货方也只能按照3%认证抵扣）销售免税货物不得开具专用发

19、票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。共四十二页第二部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析5、增值税专用发票(zhun yn f pio)管理根据增值税专用发票使用规定（国税发2006156号）第十一条规定：专用发票应按下列要求开具：（一）项目齐全，与实际交易相符；（二）字迹清楚，不得压线、错格；（三）发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章；（四）按照增值税纳税义务的发生时间开具。对不符合上列要求的专用发票，购买方有权拒收。共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票(zhun yn f pio)管理一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。

20、汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。销货清单视同专用发票管理，2011年2月1日执行的中华人民共和国发票管理办法第22条规定只加盖发票专用章。纸质销货清单使用至2006年12月31日，自2007年1月1日起销货清单必须使用防伪税控系统开具。共四十二页第二部分 房地产营改增具体问题(wnt)解析5、增值税专用发票(zhun yn f pio)管理根据根据中华人民共和国发票管理办法 （国务院令第587号）第三十七条规定：违反本办法第二十二条第二款的规定虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下

21、的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法代开发票的，依照前款规定处罚。 共四十二页第二部分(b fen) 房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票(zhun yn f pio)管理中华人民共和国刑法修正案（八）第三十三条规定：虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票(zhun yn f pio)管理作废条件： -收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票

22、当月； -销售方未抄税并且未记账； -购买方未认证或者认证结果为纳税人识别号认证不符、专用发票代码、号码认证不符。以上条件必须同时满足才可以作废专用发票。共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票管理(gunl)红字发票的处理共四十二页第二部分(b fen) 房地产营改增具体问题解析6、营改增后的定价原则解析：【案例】甲建安企业对外提供建筑服务，并与A地产公司签订了一笔10000万元的建安合同。在原有税制下，如果不考虑其他税种及成本的因素，建安公司要给A公司开具10000万元的营业税建安发票，需要缴纳500万元（100005%）的营业税，剩余9500万元归甲公司支

23、配。在“营改增”之后，同样不考虑其他税种及成本的因素，建安公司要给A公司开具的发票金额仍然(rngrn)是10000万元，A公司可以进行进项税抵扣，建安公司却需要缴纳990.99万元10000（1+11%）11%的增值税，剩余的约9009万元归运输公司支配。思考：定价体系？共四十二页第二部分 房地产营改增具体(jt)问题解析6、营改增后的定价(dng ji)原则解析：思考：如果建安公司能够熟练掌握“营改增”的相关政策依据，适当改变自己的定价体系，结果将大不一样。把合同金额谈到10600万元，那么，A公司可以抵扣约1050万元，建安公司缴纳了约1050万元税款后，还可以剩余约9550万元。由上述

24、案例可见，由于有了“抵扣”因素，使合作双方的价格博弈不再成为一场“零和游戏”。由此，企业在开展生产经营活动的同时，应该更加关注税制改革，了解税收政策变化并注重税收筹划。同时，如果改革能够加快推进，让增值税的整个链条连接起来, 税制改革的减税效果将会更明显共四十二页第二(d r)部分 房地产营改增具体问题解析7、存量房问题(wnt)对于存量房问题，比较大的可能性是有一个过度政策，其中简易征收5%的可能性最大。也有可能继续征收营业税。最终会划定一个线，新房新办法老房老办法，但房地产开发销售周期长，怎么认定“新”、“老”，将考验税务部门的能力和智慧。共四十二页第二部分 房地产营改增具体问题(wnt)

25、解析8、剖析销项税额（1）试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产(dngchn)为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。 （2）.试点纳税人中的一般纳税人提供的电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务，可以选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(3)试点纳税人中的一般纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务的，凡未规定可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税的，其全部销售额应一并按照一般计税方法计算缴纳增值税。 共四十二页第二部分(b fen) 房地产营改增具体问题解析8、剖析销项税额(4)纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别(fnbi)核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别(fnbi)核算销售额的，从高适用税率。(5) 纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额税率(6) 销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。共四十二页第二部分(b fen) 房地产营改增具体问题解析9、剖析(pux)进项税额从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。购进农产品 ；原