湖南怀化房地产市场研究报告

1、湖南怀化项目(xingm)市场研究2007年8月共五十七页怀化地产(dchn)市场研究怀化地产(dchn)市场研究篇怀化城市研究篇共五十七页怀化(hui hu)城市研究篇怀化(hui hu)人口变化趋势怀化概况、功能定位及地位怀化经济发展共五十七页怀化-火车(huch)拖来的城市怀化(hui hu)功能定位及地位怀化自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用。怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是全国九大铁路编组站之一，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次，货物52万吨。优越的区位，便捷的交通，使得怀化成为内陆地区重要的交通、通讯枢纽

2、和物流中心。怀化概况、功能定位及地位共五十七页怀化(hui hu)自然地理概况怀化(hui hu)生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点旅游城市之一。全市现有国家级文物保护单位3个，省级文物保护单位15处，省级风景名胜区5个，省级森林公园3个，省级自然保护区1个。 怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.3%，活立木蓄积量5510万立方米，居湖南省第一 黔中郡遗址 凤凰山风景区 芷江抗日战争受降地 怀化概况、功能定位及地位共五十七页怀化市政交通状况分析(fnx)怀化市目前没有高速公路,市区主要靠迎丰路及人民(rnmn)路两条主要干线连接。在未来的湖南省高速公路网

3、“三纵六横的建设规划中,将开通怀化至娄底全长251公里的高速公路，同时邵阳至怀化、怀化至新晃 、吉首至怀化作为各大高速公路的支段也将陆续开通，将怀化与上海、杭州、昆明、包头等各大城市连接起来。怀化概况、功能定位及地位共五十七页怀化(hui hu)行政区规划分析怀化(hui hu)概况、功能定位及地位鹤城区怀化市共划分有十四个县级行政区：鹤城区，洪江区，中方县，芷江县，新晃县，麻阳县，安江县，黔城区，辰溪县，会同县，靖县，通道县，溆浦且，沅陵县。鹤城区目前即为怀化市市区怀化市区共五十七页怀化经济(jngj)发展指标分析怀化(hui hu)概况、功能定位及地位近几年怀化经济发展速度迅猛,GDP年增

4、速达到11.6%,投资环境也随之得到很大改善,固定资产投资和房地产投资额年增速达到35%、28%共五十七页怀化经济(jngj)概况怀化(hui hu)经济发展怀化产业开发具备一定基础，支柱产业逐步壮大。2005年，怀化市国内生产总值296.4亿元，一、二、三产业比重为23.3：31.2：45.5。初步形成了医药、林产、化工、食品加工、电力及电化学等支柱工业，农业产业化水平逐步提高，以商贸物流为主的第三产业迅速发展。 近三年怀化市产业总值对比表单位：亿元年度第一产业增长%第二产业增长%第三产业 增长%200463.84.576.315.4119.411.1200570.25.591.217.01

5、33.811.3200675.15.5109.114.8149.812.6共五十七页怀化支柱产业(zh zh chn y)发展怀化(hui hu)经济发展表6 单位就业人员行业分布从怀化产业的从业人员比重来看,制造业、教育业、建筑业和公共管理所占比重较大其余支柱产业还有采矿业、电力及能源供应业、交通运输业、批发零售业、社会福利及保障等。共五十七页怀化未来产业(chny)发展怀化经济(jngj)发展在怀化市2006年国民经济和社会发展计划执行情况及2007年计划草案的报告中对未来怀化市产业发展的规划 明确提出：突出新型工业化，推动产业集群发展。其中重点强调，加强工业园区的建设，促进现代商贸物流业

6、及金融业、旅游业的发展； 规划中的西南商贸物流中心通道原生态侗文化共五十七页怀化地产(dchn)市场研究篇市场(shchng)机会与风险研究房产相关政策城市规划怀化市区房地产研究共五十七页怀化市区人口概况(gikung)及特点 怀化中心城市目前有人口约40万人，预计2020年，中心城人口将达到60万人，平均每年人口增长幅度约4%。 从新增人口来源看，怀化所辖周边郊县以及农村人口是其新增人口的主要组成部分。 2006年，怀化城镇居民人均可支配收入为8442元，增长9.8%。随着人均收入的增长，对住房的需求层次不断提升。据当地调查数字显示，全市城镇有60的居民对现有的住房不够(bgu)满意，有30

7、以上的居民有换购住房的愿望。共五十七页怀化市区人口(rnku)未来发展走向 未来几年将是怀化城区人口数量不断增大的几年，预计年均人口增加数量将在1.6万人左右，未来五年内新增人口将在8万人以上。 随着人口的不断增加，人口对住房(zhfng)的需求也将不断增大，按照人均住房(zhfng)面积20平方米计算，新增人口需求住房面积建筑面积将在160万平方米以上。共五十七页金融(jnrng)政策国有土地使用权转让交易：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加共计5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的30一60或1对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额1核定征收)，个人所得税按应纳税(n shu)所

8、得额的20或1(对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额1核定征收)。商品房购买交易(一手房交易)：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加共计5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的30-60或l(对不能提供完整有效计税依据，按交易金额l核定征收)。怀化市房地产税收一体化地税涉税事项对个人购买自用普通住宅执行减免征收契税的优惠政策，即执行2%的税率。普通住宅标准。享受减半征收契税优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积不足144平方米际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。三是对不具备以上三个条件的非普通住宅，从今年7月1日起，在办理

9、房地产产权登记时，按我省适用税率4%全额缴纳契税。关于加强对个人购买自用普通住宅契税征收管理的通知 共五十七页外来(wili)投资优惠政策 凡投资数额较大，并对我市经济建设和公益事业作出重大贡献的外来投资者，可授予“荣誉市民” 称号，特邀出席我市的重大庆典和重要会议。市政府发给(f i)“一牌一证一卡”。“一牌”即外来投资企业合法权益保护牌；“一证”即外来投资 者证；“一卡”即外来投资企业缴费登记卡。对外来投资者实行优待：实行“一个窗口办事”制度；实行“一个口子收费”制度 ；实行执法检查报批制度 ；实行问题限时办结制度 优化外来投资服务环境，简化办事程序，提高办事效率：凡在我市举办的外来投资企

10、业，可以依法通过出让、转让、租赁等方式取得土地使用权。对出让取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、继承或作为合作合资经营的折股投资。土地使用的最高年限为：居住用地70年，工业、农业综合开发、教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地为50年。外来投资项目用地：共五十七页怀化城市规划(chn sh u hu)概述城市规划(chn sh u hu)从整体规划来看，整个城市处于“东文西商”的格局。从目前情况看，规划相对城市发展局部滞后现象依然存在，表现为：、规划的控制作用还不突出。、违背规划的现象时有发生。、体制问题导致一些规划失控。共五十七页怀化(hui

11、 hu)十一五城市规划根据十一五规划，怀化今年(jnnin)月将出台新一轮规划调整：发展方向：重点对城市发展方向、路网布局、用地性质进行局部调整，发展思路：按照“一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山”的城市发展思路，以建设“中国大西南交通枢纽”、“区域性商贸物流中心”作为怀化未来城市的基本座标，建立适应怀化城市发展需要的布局框架。同时，根据怀化发展实际，统筹考虑鹤中洪芷城镇群发展，按怀化城市100万人口、100平方公里建设用地的规模，编制好城市发展战略规划。规划目标：通过规划调控和引导城市建设与发展，逐步将怀化建设成为宜居的山水生态城市和五省(市、区)周边区域性中心城市。 城市规划共五十七页

12、阶段划分时间阶段名称阶段特征第一阶段04以前商品房萌芽阶段1、出现了商品房,几乎全部为简单多层产品；2、少数富裕的本地人以及企事业单位职工成为第一批购房者.3、价格变化缓慢。第二阶段04-06年商品房起步发展阶段1、产品类型逐渐多样化,小高层,高层,花园洋房产品相继出现；2、产品质量及小区规划有明显提高,电梯房概念深入人心；3、购房者类型增多,外地买房人开始出现。4、价格上涨速度加快。第三阶段07年-今商品房快速发展阶段1、产品类型较丰富，小高层，高层已在市场占据一定地位，别墅小区出现，市内几个住宅区域逐渐形成2、市场竞争加剧，产品细节进一步提高，小区配套功能愈加完善。3、外地购房者数量增多，

13、投资型客户开始出现，买方市场初步形成。4、价格上涨速度继续加快，达到了历史高峰期。怀化商品房发展阶段(jidun)划分怀化(hui hu)房地产市场概述怀化市区房地产研究共五十七页怀化当前房地产特点(tdin)概述目前价格较低，但增幅较大产品已有明确分类，但产品质量、营销推广还处于较低的水平上市场需求以自住为主，未形成完善的市场循环体制单个供应项目体量较小，但项目数量较多房地产市场发展初期，但呈快速增长趋势怀化市区房地产研究(ynji)共五十七页分布(fnb)特点怀化(hui hu)房地产市场发展特征河西区域市中心区域湖天区区域怀北区域城东区域怀化房地产项目主要分布在河西、市中心、湖天开发区、

14、怀北、城东5个区域本项目怀化市区房地产研究共五十七页 河西区域：雍景豪庭、滨江花园、紫园、湘渝世家(shji) 市中心区域：天龙御园、盛世家园、银湾小区、鲁班雅苑、琼天广场、顺天国际、教师新苑 怀北区域：新源里菁菁园、幸福家园、龙泉雅苑 湖天开发区区域：华夏湖天、湖天一色、绿海明珠、 城东区域：金溪房都、顺意家园怀化市区房地产研究(ynji)共五十七页产品(chnpn)特点多层小区 外立面均为涂料，档次较低 大部分为简约型建筑，无明确的建筑风格。 基本为5-6层板楼，无电梯。 主力户型为140-160平方米之间的三居 、四居 基本无园林规划，普通绿化覆盖，部分小区设立(shl)儿童休闲区 部分

15、小区设有底商等生活必需配套，大部分小区依赖周边公共配套小高层、高层小区 外立面大多为涂料，但色彩搭配较好，部分项目开始应用墙砖。 大部分为现代简约型建筑，已有一些清晰的建筑风格 基本为22-38层塔楼，有电梯。 主力户型为140-180平方米之间的三居、四居 部分小区有相对完整的园林规划，会所等.新开发的小区基本都设有成熟的规划及配套设施怀化市区房地产研究共五十七页供应(gngyng)特征怀化市区房地产研究(ynji)近几年怀化市平均每年的房屋施工面积在250万平方米以上，07年上半年施工量较少共五十七页销售(xioshu)现状目前在售大部分楼盘(lu pn)均已接近尾盘，市场存量不多。怀化市

16、区房地产研究共五十七页价格(jig)特点多层价格增长相对缓慢，但06年以后增幅加快高层价格持续(chx)快速增长势头怀化市区房地产研究共五十七页客群特点(tdin)政府(zhngf)公务员军队国企事业单位职工周边住户私营企业主周边省市、县城企业主本地高收入人群特点：用于自住多为二次置业四居160平方米左右特点：用于自住一次置业三居140平方米左右怀化客户多层项目客户高层、小高层项目客户怀化市区房地产研究共五十七页个案( n)分析天龙(tin ln)御园 位置：南临花溪路，北临太平溪，东靠锦溪路，西接香洲绿化广场。 地处怀化市中心，地理位置优越，周边500米内有两所重点学校：三中和三完小；重点医

17、院：怀化市第一人民医院。共五十七页天龙(tin ln)御园个案( n)分析 规划：占地面积3万平方米，建筑面积10万平方米，共5栋32层塔楼。 共五十七页天龙(tin ln)御园个案( n)分析1怀化市首个引入建筑节能设计的项目。建筑外墙做保温隔热处理，窗户玻璃采用隔热隔音的断桥铝合金中空玻璃。3引入了会所概念，当地只有极少数项目具备，包括社区活动中心、游泳池、健身房等项目。2安全智能管理系统在当地也位于前列，引入了指纹门禁系统。 产品共五十七页 户型 主要户型面积区间：150-200平方米，主力户型为180平方米四居，二梯四户，平层为主。另有少部分350平方米的复式-740余平方米的空中(k

18、ngzhng)别墅户型。 天龙(tin ln)御园个案分析五室二厅：建筑面积207.39平方米四室二厅：建筑面积183.71平方米共五十七页天龙(tin ln)御园个案( n)分析 价格 2007年1月开盘，开盘起价1600元/平方米，2007年7月起价1780元/平方米，均价2100元/平方米，价格半年内增长了约11.2%，平均月增长1.87%。 目前该楼盘的平均销售价格在怀化同类住宅产品中居于前列，位置、节能环保材料的运用是其主打卖点，也是其高价格的主要支撑。 共五十七页天龙(tin ln)御园个案( n)分析销售 整个项目销售期分为两期，一期推出1、3、4号楼，期房销售；二期推出2、5号

19、楼，现房销售。 一期2007年1月开盘，约350套左右。从销售速度看，平均每月销售10套左右。二期现房推出，推出时间约2008年初。 该项目整体户型偏大，总价相对较高对，对其销售速度有一定的影响。 共五十七页天龙(tin ln)御园个案( n)分析 客户 来源当地做生意的私营业主为主，政府机关为另一个主要来源。付款方式50%按揭贷款，50%一次性付款。一次性付款比例较高，反映了当地人购房观念相对保守，也反映了房价收入比处于一个比较合理的水平。购买用途均为自住，多为几代人住在一起，无投资客。共五十七页天龙(tin ln)御园个案( n)分析 借鉴建筑节能产品的运用以及其它新技术的引入。现房销售以

20、增强购房者对开发商的信心，树立品牌度。对本案启示 规避户型面积偏大，造成了一定的销售压力。均为32层塔楼，行列式楼体布局，缺乏韵律感。共五十七页个案( n)分析银湾(yn wn)小区 位置：怀化市迎风东路与顺天路交汇处。 周边重点学校：三中和四中、迎丰路小学、星光试验学校。共五十七页银湾(yn wn)小区个案( n)分析 规划：占地面积7.4万平方米，建筑面积15万平方米，8栋多层、两栋9层小高层、两栋22层高层。 共五十七页 户型(h xn) 主力户型面积：多层130-160平方米，高层、小高层160平方米以上。 银湾(yn wn)小区个案分析共五十七页银湾(yn wn)小区个案( n)分析

21、销售情况分期产品类型开盘时间开盘价铬（元/平米）现时价格（元/平方米）销售率一期多层2003年650100%二期小高层2006年初1300140090%三期高层2006年底1600180050%多层1300150070%共五十七页银湾(yn wn)小区个案( n)分析销售情况 该项目销售情况良好，三期第一批多层在2006年12月23日开盘当天完成两千万的销售业绩；三期二批多层于2007年4月21日公开选房活动当日完成80%销售量。 从推广方式看，该项目主要依靠口碑传播。位置、工程质量、开发商品牌度是其销售良好的主要推动因素。共五十七页银湾(yn wn)小区个案( n)分析 客户 来源当地做生意

22、的私营业主为主，政府机关为另一个主要来源。付款方式60%按揭贷款40%一次性付款。购买用途均为自住，多为几代人住在一起，无投资客。共五十七页银湾(yn wn)小区个案( n)分析开盘价（元/平方米）推出情况多层小高层高层分期情况共五十七页银湾(yn wn)小区个案( n)分析 借鉴重视工程质量，注重口碑，树立品牌度。多层-小高层-高层+多层的产品开发模式反映了目前区域房地产产品的发展趋势。户型面积适中，促进了销售。对本案启示 规避行列式布局，缺乏韵律感。园林景观单一。共五十七页个案( n)分析东方(Dngfng)新城 位置：主城区东侧，西临城市主干道迎丰路。道路交通通达，周边配套齐全。共五十七

23、页个案( n)分析 规划(guhu)：占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米，容积率1.6，均为6层板楼。 东方新城共五十七页 户型 主力户型面积(min j)：127-137平方米三居房型。东方(Dngfng)新城个案分析共五十七页东方(Dngfng)新城个案( n)分析产品怀化首家采用管道直饮水。怀化首家采用新型能源：管道轻烃燃气 。共五十七页东方(Dngfng)新城个案( n)分析销售情况 价格：该楼盘2006年10月开盘，开盘价格900元/平方米，2007年7月销售价格1400元/平方米，平均每月增长约5.6%。 销售情况：该项目分两期开发，一期开1-12号楼，共300套左右，目前销售

24、率已达80%，平均每月销售套数20套左右；二期推出13-18号楼，预计2007年8月开盘。 户型面积相对较小、总价相对较低、新产品的采用是该项目销售良好的主要原因。共五十七页东方(Dngfng)新城个案( n)分析 客户 来源政府机关公务员为主，企事业单位工作人员次之。付款方式60%按揭贷款，40%一次性付款。公务员为主要群体，因此选用公积金贷款的购房者比例相对较大。购买用途均为自住，无投资客。共五十七页东方(Dngfng)新城个案( n)分析 借鉴新能源及新科技的引用。户型相对较小，销售速度快。多层仍是当地主流产品。小区引入了幼儿园。对本案启示 规避整体规划单一，无特点。共五十七页未来房地产

25、市场(shchng)判断. 小高层、高层将引领近期房地产市场，但多层仍将成为(chngwi)需求主流。将由目前的过于追求档次逐渐向以需求为出发点设计产品。. 价格进入快速上升阶段，但上升空间有限，单价3000元将成为市场阶段性支撑高点。 自住需求仍为市场主流，投资市场近期很难形成。 未来5年新增人口需求将在160万平方米左右，加之现有居民改善性需求 预计总需求将达400万平方米。供应市场供应稳中有升，规模化、品质化楼盘将成市场新宠。价格产品需求共五十七页怀化房地产市场(shchng)回顾城市功能怀化市作为湖南省重要的交通枢纽、物流中心和旅游城市，具有房地产开发的先天优势。支柱产业近几年怀化市经济迅速发展，固定投资业不断壮大，支柱产业群已初步形成联动发展的态势，这为房地产业的迅速发展提供了有利契机。市场发展市场处于稳步上升阶段，供需逐渐放大，市场竞争愈发激烈，规模化、品质化楼盘将成为市场新宠。房价起点低，发