恒丰广场营销策划

1、恒丰广场文化恒丰，诚信恒丰宿州恒丰广场营销推广策划团队成员：时间：2012年5月18日刖百对于恒丰广场项目的市场研究，是一件具有创造力的事。房地产市场营销的复杂性，决定了本次恒丰广场项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有相应的冲击力。房地产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。恒丰广场采用现代化科技设置方式，集商业，住宅于一体，外形具有欧洲风格，高贵典雅，周边配套设施一应俱全，周边银行、邮局、学校一应俱全，大型超市的进驻使您足不出户就可以享受生活的便捷，24小时全封闭物业管理让你体会到人性化的管理，品味更好生活。目录第一部分

2、概要第二部分项目概况第三部分营销环境分析第四部分目标市场的选择及定位第五部分营销组合策略及行动方案第六部分费用预算及效果预测第七部分方案调整第八部分前景展望第一章概要根据我们对宿州市房地产市场营销环境以及市场现状的分析，结合恒丰广场未来的市场发展趋势，为进一步拓展恒丰广场的市场，在进行市场细分之后，我们对宿州房地产目标市场进行了选择和定位。在此基础上，我们制定了市场营销组合策略并设计了科学、合理的市场推广行动方案并对整个市场推广过程中费用进行了预计，对市场行动方案效果进行了预测。虽然细心分析研究，但很难确保万无一失，市场瞬息万变，针对市场不确定因素我们做了风险预警机制，及时对我们的方案进行调整

3、。第二章项目概况.公司简介：恒丰房地产开发有限公司成立于1990年，历经十余年风雨，现已发展为一个固定资产1.2亿元，职工50徐人的民营企业。宿州市恒丰房地产开发有限公司于2002年成功开发了宿州市第一个标志性的高层住宅一一，恒丰大厦。现已成为宿州市繁华地段中最具人气的黄金大厦。恒丰房地产开发有限公司一直秉承“以人为本，以和为贵，诚信是德，创新为魂”的经营宗旨，倾力打造“文化恒丰，诚信恒丰”，使恒丰在竞争激烈的市场大潮中，立于不败之地。.楼盘简介：恒丰广场是恒丰地产公司继恒丰大厦、恒丰花园、恒丰嘉苑、恒丰公寓之后的又一力作。地理位置非常优越：紧临贯穿市区的主干道-汴河路。随着市政府的西迁，未来

4、商业发展潜力巨大。楼盘鸟瞰图：恒丰广场占地800徐平方米，建筑面积3300评方米，一二楼为商业裙楼，外立面采用流行的欧陆风格，高贵典雅。配套设施齐全，周边银行、邮局、学校等一应俱全；而且大型超市的进驻更使您足不出户就可以享受生活的便捷；楼间1000多平方米的空中花园，给您提供了一个休闲的好去处。我们采用的24小时全封闭的物管：保安、保洁、绿化、维修等。真正作到人性化管理。本案位置：宿州市汴河路、宿蒙路交叉处具体如下：公平街本案例第三章营销环境分析一、宏观环境1、政治环境分析（宿政发200818号）实施以来，对于刺激住房消费，促进房地产市场平衡稳定发展发挥了重要作用。随着政策作用逐渐显现，宿州市

5、房地产出现人气回升，销售回暖，信心恢复的良好势头。2、经济环境分析随着中国经济的发展人民消费水平的逐步提高，人们在满足物质需求同时越来越重视舒适居住需求，追求身心的愉悦。3、人口环境分析宿州位于适合人们居住的淮北平原，人口较为集中，经济日趋繁荣，人口流动量大，其消费市场的开发潜力巨大.4、技术环境分析恒丰广场由恒丰地产公司投资兴建，是一个以现代高科技技术为基础，集商业、住宅于一身，堪称宿州一流。5、自然环境分析宿州位于淮北平原，属于温带季风气候，气候温和，较为凉爽，适合人们居住。二、微观环境1、企业恒丰房地产公司负责市场研究、制定企业营销计划、新产品的开发、品牌的制定，管理，广告，产品销售以及

6、售后服务等工作。企业与其他部门密切配合，互相协调，共同制定企业的年度计划及长期计划，营销工作得到公司大力支持使各项营销管理决策和方案得以顺利完整实施。2、供应商恒丰房地产公司有长期合作的供应商为房地产开发提供建筑材料，建筑机械设备，能源以及资源。与企业形成长期协作关系帮助企业提高企业在市场上的竞争力。3、消费者（1）消费者构成主要消费群体：30岁50岁次要消费群体：20岁30岁辅助消费群体：50岁及以上年龄（2）消费情况分析生活水平的提高促使具有购买力的消费群体不断追求住宅条件的改善，这是人们追求更高生活品质的标志之一。在商品经济条件下，房地产企业在目标市场上开展营销活动时，不可避免地遇到竞争

7、对手的挑战。恒丰广场同样面临同期其他楼盘的挑战，如：港利锦绣江南，恒馨水木华庭，环宇银河绿苑，明日世纪花园等。5、公众宿州市恒丰房地产开发有限公司一直秉承“以人为本，以和为贵，诚信是德，创新为魂”的经营宗旨，树立良好口碑，形成良好企业形象。三、恒丰广场SWO疥析1、优势恒丰房地产公司在消费者心中树立良好的口碑，在宿州市房地产企业中占有一席之地。而且恒丰房地产公司是隶属于安徽恒丰集团，拥有着正确的经营战略，充足的资金来源，先进的技术设备，市场开发能力和管理能力等。恒丰房地产公司在宿州市继恒丰大厦之后相继开发了恒丰花园（花园式住宅小区）、恒丰公寓、恒丰嘉苑均已圆满交付使用，取得了较好的社会经济效益

8、。恒丰大厦地理位置非常优越：紧临贯穿市区的主干道-汴河路。随着市政府的西迁，未来商业发展潜力巨大。交通便利，周边基础设施配套齐全，人流量大。2、劣势恒丰集团旗下拥有恒丰房地产开发有限公司，恒丰面粉有限公司，皖神面制品有限公司，导致战略方向模糊不清。3、机会宿州市为促进房地产市场平衡稳定发展出台了（宿政发200818号）文件,刺激住房消费。4、威胁华夏世贸广场，港利锦绣江南，恒馨水木华庭等，都是与恒丰广场同期开发的房地产，对它产生了极大的影响，国家近期出台了一些房价的调控政策也不利于房地产市场的发展。第四章目标市场的选择及定位一、目标市场的选择二、1、在主要消费群体3050岁年龄段，他们大多是有

9、孩子老人，想拥有一个稳定的住宅，他们的主力消费面积是三室二厅或是三室一厅，具有一定消费实力。他们对按揭首付15-20万元月供2000元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣。或者是想做投资。由于我们的户型主力是127.40143.64m2房源，而这些人购房多希望要相对一步到位，可以满足主要的消费群体需求。套型D 12 7.由限http； /vftv, szfd 40V. cn2、在次要消费群体203弭龄段，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的房子正好适合这些人。3、在辅助消费群体50岁以上年

10、龄段，这些人大多是退休老人，要么就是留守老人带着孙子孙女生活，要么就是儿女成家后不便于老人居住，于是我们房源便很满足这类人的需求。4、外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋（主要是首付款）。这样做一方面可以有收买人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。5、从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄弟姐妹。因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。6、纯投资历者。以几套或十几套户型做为投资，出租。以收取房租为目的。7、商人。恒丰广场一

11、楼二楼是商业群楼，可以购买商铺，然后购买上层的住宅，既方便居住，又可以随时照应生意。通过以上描述我们发现，以上内容只能做分类个别说服之用，不能统领全局。二、品牌战略形成及品牌定位：我们的可售资源是四种不同的房地产形态，是四种不同的置业用途，这些房地产形态的竞争市场相当激烈。因此，必须跳出房地产形态自身的直接用途，寻找能统领整个楼盘、商铺的品牌内涵。我们完全可以跳出传统房地产营销模式，利用本房地产周边资源，扩充品牌核心内涵，将本房地产定位成一个整个宿州独有的、拥有比安厦、中央广场更有投资价值的、有无尽开发潜力的高档楼盘。第五部分营销组合策略及行动方案一、营销组合策略1、产品策略：房地产整体产品概

12、念如图：嬉1不上2、价格策略：采取低开高走，平稳增长策略。3、渠道策略：主要采取直接销售渠道，包括：订购销售，自设门市销售以及推销员推销。还采取间接销售渠道，如：房地产中介。4、促销策略：综合利用广告、公共关系、营业推广等各种有效手段，同时主办一系列有针对性的大型活动。如：开盘典礼、银行现场按揭会等。二、具体实施行动方案第一阶段：公开发售1、开盘典礼：展示恒丰广场形象，吸引顾客入市。2、报纸广告：与宿州本地电视台，广播电台、拂晓报社等大众传媒单位合作。通过这些大众传媒的平台，着力宣传恒丰广场销售卖点，提高恒丰大厦在大众中的知名度。3、展销会：消费者在展销会上，通过开发商的宣传推广，销售人员的讲

13、解和分析，了解恒丰广场的最新成果、发展现状等。第二阶段：项目强销1、报纸广告：在拂晓报社，电视台，广播台等发布恒丰广场即时信息，艺术推介项目等。2、媒体评论：宿州市电视台直播恒丰广场销售现况，并请专家解说。3、组织看房团：有效组织消费者统一看房，制造团购效应。4、银行现场按揭会：银行相关办事人员坐镇售楼处，壮大售楼处气势，方便消费者购房一条龙服务。第三阶段：项目持销1、组织看房团：组织群体看房，销售专家讲解。2、推出保留单位：将一些前期保留的热卖楼盘推出，介绍恒丰广场卖点,展示恒丰广场形象。3、封顶仪式：渲染气势，增强信心。第四阶段：项目扫尾1、交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利于剩余单位销售

14、。2、项目销售总结以及调整：针对前三个阶段的销售情况做一个总结，并及时调整相应的销售方案。第六部分费用预算及效果预测广告费用预算支出费用项目支出金额估算（单位/万元）预算分配理由报纸广告：占预算的60%其中发售初期占该项的50%发售其中占该项35%发售尾期占该项的15%120电视台，广播台，报纸信息量大，传播面广，为房地产宣传首选，可直接吸引买家电话咨询，考虑到不同销售时期投放量应根据销售计划确定。展销会：占预算的15%其中发售初期占该项的50%发售其中和发售尾期占该项的50%30展销会是重要的宣传及销售促进手段之一，更直接，更全面地展示公司实力与楼盘形象，促进销售。促销及公关活动：占预算的1

15、5%其中发售初期占该项的30%发售其中占该项30%发售尾期占该项的40%30促销活动能提高楼盘知名度及美誉度，直接促进销售，可在不同销售周期，配合楼盘工程进度灵活策划执行。不口预计费用：占预算的10%20为整个费用预算预留一个弹性空间。二、房地产定价采用加权点数定价法，预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法

16、时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中,一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别

17、差的单元，可能需要降价销售。通过以上研究决定：恒丰广场的一层二层，根据商铺定价，一层较之二层价格较高，所以一层定价为4500元/m2,二层定价4300元/m2。三楼以及顶层住宅相对来说便宜些，定价为4200元/m2,四楼至次顶层的南北向相对高一些，定价为4400元/m：东西向定价为4300元/m2。三、效果预测本策划经过各方努力，加上锐意创新，勤奋努力，并配合广告攻势，再结合先进的整合营销传播，一定能够达到期望的目标，为恒丰广场开辟无限广阔的市场。我们预计会取得以下效果：1、树立良好的品牌形象，使恒丰广场品牌形象深入人心；2、由宿州向周边其他地方宣传，进而形成广大的忠实客户群；3、此次营销活动能带动宿州相关产业创收；4、通过切实实行以上营销策划方案，我们坚信此次“恒丰广场-文化恒丰，诚信恒丰”策划案，可以使恒丰广场销售完美成功。第七部分方案调整如今房地产市场的竞争非常激烈，为预防本策划方案的在实施的过程当中有突发事件，我们对其做了预测及方案调整：1、资金供应不足在前期的广告宣传上，我们采取多种宣传攻势的策略，若因资金不足，我们可能选其一进行专门的宣传造势。2、实施时间地点调整在整个行动方案的实施过程当中，可能会因外界不确定的因素导致部分活动不能按方案的时间进行实施，那么我们将根据具体的现状进行活动时间调整。第八部分前景展望通