《房地产销售百问》word版

1、房地产销售百问销售百问: E8 |( v- F- Y3 k! U3 G ! uH! X. K) d+ u0 A1. 项目地理位置? 路网格局？4 D: h+ f% Q2 _4 Y! D) t3 h W/ t( v2. 开发商背景?% D R0 Z( 7 n* e3. 承建商名称及资质* E: , w4 w7 J) y* B4. 建筑设计公司及设计理念？( i& I# i. Q7 T5 + |5. 物业管理公司及资质？ o; j: fV2 6. 项目所在地区及周边规划？! b( x% D6 * v& g6 u. k7. 社区、组团内有什么配套？/ Z3 S2 b1 s5 D/ C9 s7 a8.

2、 社区道路规划布局？( 5 _! P3 H$ e3 a4 8 V0 U9. 政府提供哪些基础配套？ & ?6 q- D5 f# y7 F) j$ ?3 n10. 项目规划理念？建筑风格？居住理念？服务理念？ & T7 d1 Y4 ) l/ ZqP11. 小区规划布局具体情况？; _: F3 c% F3 x3 h: e1 12. 项目总占地多少亩？6 R; z2 # c( l; P5 p13. 各组团占地面积多少？& V5 f) o6 Z, h1 B+ f14. 各组团总户数？4 5 K6 P$ N2 l0 N15. 各组团的动工时间、开盘时间、交房时间？% K S) d5 Q5 1 / A D

3、* h( K2 j16. 南、北地块的动工时间（目前销售人员的统一说辞）？7 w6 N; B- G) + Fb 17. 规划什么时候能批下来，何时动工？如果批不下来怎么办？3 Q1 O, J+ io+ P18. 项目总建筑面积？, e$ ; z s. v2 ?19. 项目绿化面积？2 * q; L, S1 B! R! F( u* z/ p) U20. 项目容积率？, 6 0 d+ u0 l8 v# x21. 公摊率？2 6 D) y* v0 L8 j7 I22. 户内使用率？6 W4 P5 8 q! | ( L/ _% DX23. 各种户型有无使用率的差别？! j+ j8 o# U9 r+ |

4、 / O24. 基本层数？) t8 I: Y8 8 o1 ! c4 25. 园区规划休闲场所是否有适合不同年龄的需要？( Z7 p! m) n# O # w Y. I26. 社区里的水景是怎么做的？它是循环水吗？会出现死水吗？ & N; ?7 o! X+ N, t) 27. 小区内的商业配套如何？, y. j: Y$ 2 l0 z28. 商业街的规模如何？多长？共有多少商铺？+ J$ % K3 x5 V29. 商铺的招租主要对像是哪些？. M5 q0 F8 + P3 B30. 商铺会不会对小区的住户有影响？0 0 v% z c& h8 Q& _31. 附近有无大型的酒家？卫生情况如何？ P$

5、q |, e! m, Q3 S32. 业主出入口的设置是否受商业街影响？* w u# n# i4 + K33. 会所设在哪里？ / l& F. 1 g, 34. 会所有健身场所？2 t- W& i/ T5 r) + n$ a& r4 p35. 会所有哪些设施？ 7 e, J& L7 F# t36. 会所的产权归谁？（开发商）! S% h: X/ I6 A37. 会所何时可全面交付使用？: _0 I) o$ |& u& w1 x38. 会所是否位于最早入伙区域？6 G$ C; s) z9 E4 Q39. 会所是否收入会费？收费标准？& A# A! d! b% e7 I$ n40. 会员可否带朋友

6、入场？% C0 l/ Q N, m41. 有哪些项目需要另外单独收费？. 8 ?4 s# : V42. 有无免费娱乐设施？. p: p% h9 u% e% N2 9 X% B. t& A43. 会所里有公用游泳池吗？& s! v6 C: V9 q0 1 O6 W44. 原社区规划的学校、酒店、会所等是否在建？1 u4 b3 * Ph4 v M7 K; l# N* t45. 社区里的水、电有无应急措施？* K- ?( M* a$ u K3 f8 l6 i46. 小区的管道煤气是怎么收费的？煤气站设在什么位置？% o) G, R- z# * d Z7 E3 s47. 房屋产权的年限是多少？/ k1

7、 v4 S8 X: R5 z+ c1 d+ P4 0 h48. 签了确认书后还能更名吗，收费？9 Q3 I F$ n2 D. U: X# ad49. 能退房吗？有没有违约金？! m g* k T& F4 m5 r% j, K) w50. 交房面积与合同面积不同怎么办？4 z. E3 y( R5 k0 j* H51. 社区到市中心的距离？& 8 x* n |( ?; a3 F52. 私家小花园到底有多大？* A# Y) _+ g% C6 h* Z7 K8 g6 Y53. 项目的总投资是多少？资金来源？! W! p/ S+ l$ F8 ? x; 54. 景观绿化动工及完工时间？5 $ V( D!

8、# r$ x$ g: M55. 商业项目是否有仓库？, T* p C5 Ma + i8 V56. 过了产权使用期后怎么办？) P# B& / I4 p- H! z6 X# m57. 社区的排水、排污、排气问题如何处理？4 W; u3 q. j8 q( m+ S- H6 c58. 从开盘到现在，房价升值是多少？- n/ O$ d8 z2 k H: U; C59. 有哪些公交车到本项目或本项目是否有园区交通巴士？0 Z: I$ Y& n2 G q* v7 X6 W: G60. 小区的主干道有多宽？- % 6 S0 ?2 m+ D* _61. 社区相邻道路有那些？1 p/ eD; ! z1 t# l

9、2 c6 Q$ _62. 项目周边是否有车辆噪音？如何解决？2 i+ X* Q9 k! P: L _63. 周边的治安状况如何？小区的安防系统是如何设置的？* d( M/ n8 x5 U8 64. 小区属哪个公安局？9 l6 f5 G$ P; k4 t. 5 c0 l& A65. 属哪个派出所辖区？9 M5 9 h5 7 a$ p* GL66. 派出所的警力如何？) A- D2 e# - I7 A67. 辖区内有无巡警巡逻？! Z& M: Xl: |& F; T5 4 |68. 辖区内的案发率高否？) J6 w- X( z7 f+ T69. 小区到派出所有多远？) & N3 9 % P Y5

10、9 s3 r70. 周边是否有农贸市场或净菜市场？, O% L; O% v: k: r71. 有超市吗？有医院吗？有银行吗？3 M/ i5 x8 B6 P& Q/ s72. 商业面积规模有多大？0 |9 POc. _Z. Z0 0 % c73. 小区内是否有邮局站点？0 d4 L3 r6 J$ C7 P+ h74. 附近有无邮政局？8 U4 O! t- a5 M; d- d8 T$ D75. 邮电局是否上门收取邮件？, K# E% V|9 S/ a+ U/ R76. 社区内有无幼儿圆？位置在哪里？. b% 8 Y, C3 S0 P9 j2 2 B$ E77. 社区内有无小学？位置在哪里？6 O

11、: H+ L2 # y. d* Z0 A% i78. 有无中学？距离有多远？位置在哪里？$ K5 J2 q5 X, R79. 社区里有图书馆吗？附近是否有书店？$ o4 k; L4 o+ Y. r0 A5 v# N80. 周边有无医院？* s. S, ( _# e7 b8 5 l6 q% x3 G81. 小区内是否有社区医疗服务？4 K5 F! F0 e; T) 1 Y9 v82. 户型共有多少种？有多大面积？3 d7 d& O. m* R+ X+ F6 P83. 每层层高是多少？2 M4 V, |6 y7 O1 a84. 小区有无围墙？什么材质？有多高？/ o) i1 4 , m+ U* (

12、 t85. 外墙的材料是什么？; p) E, 1 R9 c- r5 N6 J$ V86. 出入小区大门是否使用IC卡？( H* g3 J! NT$ F( s( g87. 每栋楼门口有无可视对讲机？ c: A+ ?$ B8 D9 r. F88. 交楼时每户有无防盗门？2 I% , n( N( E! P( 5 n89. 可否安装防盗网？安装在窗里或窗外？; 9 Q+ p l# K6 W90. 交楼的标准是什么？& D/ r+ T/ _8 , J$ s+ D# U# f91. 是否每间厅房都预留空调安装位？分体或窗式？5 x( ?( 5 v) K1 92. 每户预留多少电话线接口？在什么位置？* C

13、0 V5 q$ ) p8 C93. 是否预埋宽带接口？* / w F % e8 b. k94. TV插座有几个？在什么位置？ a: J( k2 u# s9 B95. 每户的电表容量是多少？+ t/ X# 0 g- y( Z96. 户型功能分区有哪些？尺寸如何？2 Y) H) ; h; H, p2 # E9 r9 停车场. F; CS; S; D: ?97. 总共有多少个车位？ d/ O# w) O/ q98. 车位是露天的还是地下的？+ p( # l! j8 S4 X; D99. 平均每户多少个车位？1 J5 S9 Q0 N0 d/ Q9 l E9 X100. 车位是出租还是出售？租金是多少？

14、- R1 g/ 5 1 ( 3 L% j101. 是否有公用的停车场？位置？收费？# u) B) k3 K% G7 6 X0 , u- U102. 出租后的车位是否固定车位？/ ( lp5 $ B2 1 s/ l) l4 i户籍( h# 7 c$ B* N5 103. 入住后是否能迁户口？$ a5 j9 z6 h% f c/ s9 b104. 入户条件？可以解决迁入多少个户口（有无户口的指标）？+ T, p D0 $ i105. 迁户手续多久可办好？ 8 T4 * I; Y, b/ t- q106. 是否一定要直系亲属方可迁入？8 L c3 % 8 u f; S; a- R* K物业管理3 q

15、; a7 w. c- W , O6 L$ n2 U6 B107. 小区聘请哪家物业公司+ | s; Q: c6 E% C. i108. 该管理公司是否有大型住宅区的管理经验？$ R8 w1 D+ R/ C* i! ?109. 对于已入住的区域与施工区域的衔接管理如何处理？- u9 j4 z N, C110. 物业管理收费标准？: P# R9 N) # z( h保安 r$ 9 W! , S, R111. 区内有无与派出所相连接的报警系统？, x8 C3 r) B% B8 S/ e( a112. 有无红外线监控？覆盖面如何？6 D& l* rP( 3 c# O0 M. p/ 113. 保安巡逻密度

16、如何？) - 6 ) D9 : |9 i9 H消防. i/ z. t3 J114. 小区有哪些防火设施？ C5 8 h! q& w% x: P) Z按揭问题0 j9 P# WS2 ? Q6 ; v r7 r* S115. 可做几成按揭？ % g) ?, tvl* A% d. O% U7 O& A116. 什么银行提供按揭？利率是多少？能否在外地银行选择按揭？. T: b/ ( P9 Y4 W9 B. t117. 国外的户口能否办按揭？买房需要些什么证件？% r2 2 r1 H % S/ 9 s118. 办理按揭需要提供什么资料？7 y n0 T- v Z: 7 v119. 按揭费用是多少？/

17、C4 Z( g. s& k* I120. 可否提前还款？w! D( 3 U1 b0 c, g! S121. 按揭办理以后如何转让？3 R& o: K g A3 GB# b3 q2 q122. 转让楼宇，是否要在原按揭银行进行按揭？ # V* t* 1 Z/ ! I( 2 h: N8 J123. 能否出示五证二书M8 Z1 p: B1 Z5 : J ( h其他+ L# w: l9 4 y2 r3 n124. 供水源是那里？3 w5 ! R( $ M% J! M4 I2 |) l& A8 v125. 电力由哪个变电站提供？: s( |! mX6 i* C4 , D! g126. 室内提供多少个供电

18、回路？+ T6 W# T: w2 H2 1 g9 u* $ n8 B第四部分、提问补充2 g4 n- z4 K& j! X* I127. 项目周边环境及生活配套？, B/ S; K& r. 5 x7 n) J& w$ C6 A* L128. 项目与周边竞争楼盘对比有何特点？- s4 k# i9 B3 |! 3 |% i9 t9 b1 s129. 项目在功能上是如何规划的？$ V2 R: # ! I/ t1 2 n130. 项目的总投资额？; A; 0 n* g* 0 pF! Zf131. 总占地面积？2 p3 p0 u( A& Q. X132. 项目市场主力户型面积是多少？3 S3 p. d

19、x# 7 t M* W, C: 6 l133. 项目住宅共有几种户型？% A7 Z o6 b3 c% U; M134. 项目何时动工、竣工？# 9 M. E5 q! ! k5 C2 _135. 项目各层销售面积为多少？6 w a; f M* p/ S+ D136. 项目的结构特点？* s! u0 Z: q3 & , : O, H+ U137. 楼间距有多宽？; C d OO$ x* S138. 写字间项目是否有中央空调？冷却塔的安装位置？设备房的位置？# C w8 x& _6 x g6 139. 项目的电梯品牌？数量、提升量？5 B6 j, A# X9 a H0 Z140. 项目是否有自备发电

20、机组以备应急之用？- T0 Z8 c) n2 y, y141. 中央空调安装在什么位置？9 o+ ( f- F6 E s8 & c) s; h142. 项目消防设备情况？有无应急应变措施？! md6 e; T0 |/ W v9 k/ y+ 143. 什么时候能拿到产权证？3 j+ W( sD8 Z3 |$ Q144. 过了产权使用期后，应该怎么办？! p6 J9 h8 h5 s4 F6 j2 o; / I145. 项目住宅公共部分的装修标准是什么？% h# v7 n; i$ G z146. 项目有几种付款方式？有什么优惠政策？) _, Y/ C5 $ D( S: H147. 项目分期付款优惠？

21、* q: g) z+ c0 F& ?4 ? W! z, o5 G1 o148. 项目一次性付款优惠？# S& . ( W7 9 |9 T6 S. n149. 项目银行按揭付款优惠？4 + r8 Z4 n9 m Z4 M+ Y150. 认购后，何时签购房合同，何时办理按揭手续和履行按揭？# P, y4 h7 m- Q151. 办理房产证应提交哪些资料？. T/ F) Z# n+ S$ 9 g/ j152. 如何计算按揭还款？( Y# d JS% w- F) ( 153. 银行可提供最长几年最多几成按揭？! e4 N. k0 * c$ Q/ W/ I; _154. 入住时还应交纳哪些费用？ 0 Q

22、! j$ J7 d1 ) 6 F9 H1 x g155. 有无业主委员会，业主委员会的功能，作用、权限？. i8 t3 w X3 ( b) o$ - h! U156. 项目有无租赁、代售中心？其功能、作用、权限？$ , S9 m; y9 & 0 k; D157. 水电表的安装以及如何收费？三表是否出户？是否远程计量？) B! ?v, _4 T* o158. 业主是否能按自己的风格去装修？( V E& C, E% F4 T7 g# 159. 项目的套内墙是否任意隔断和打通？9 c6 f# w( o7 X2 rC% k160. 写字间内消防楼梯是否有高级防滑地砖？) v$ l7 T: U% b-

23、zO E161. 预售许可证号？$ x; N! c. x! C3 k* _6 Y162. 项目售楼处电话？$ L% ! l* h4 h! K l) ?163. 项目迁移户口，要加哪些费用？. d- _! t$ 7 L8 o) O164. 项目有无防雷、防震设施等以及其特点？1 B7 K% - r& T E165. 项目的排水、排污、排烟系统？1 P! u4 n+ g7 f( 0 K166. 项目今后的物管提供哪些服务？0 _2 R8 o( C5 v$ 4 a2 7 i7 p3 167. 商业客户开业初有哪些优惠政策？7 F9 ( v/ c$ r0 z, v* q168. 项目是否24小时保安值

24、班？% C) S3 . U; S k: B5 N# w0 U- K g169. 商业的柱间、柱宽是多少？ e1 i N: & l% 2 4 ?( 3 f170. 项目的主题宣传口号？推广主题- Z+ C) n1 n6 y: W- . T! 171. 住宅阳台上计全面积还是计半面积？5 * m4 x/ u- X, U1 j, l172. 住宅如果买两套，是否可以打通？% O* 1 a1 m, 9 V8 i& s9 P- Q173. 办理按揭为什么要办理保险？& M8 X4 E7 A% $ N0 H2 W174. 商场铺位间是否有隔断，怎样隔？高度约多少？% + m( f: b) 3 h3 6 L

25、5 S175. 项目周边临街铺位租金是多少？( B* h9 M; g: g t. i$ u5 Z4 t; H176. 目周边已开业（已售）商场的经营状况？* m$ L) o* K+ h# S& x. y! t% l177. 项目商铺出售后发展商是否统一经营免租？2 r& R. u- e2 : u a# a) d) x178. 商铺营业执照如何办理？ G- O8 H1 y7 W5 # % h5 v# L179. 写字间公共区域是否有播音或背景音乐设施？1 u7 c0 F. 8 x180. 按揭时可否提前还款，有何损失？6 q! & / N$ ? P% G181. 项目交付使用时有哪些法文手续？,

26、 5 r+ s$ r/ N+ Y M6 P2 z3 182. 按揭时商户一时没钱供楼，银行会怎样处理？5 A: B* _. A3 x: T4 k! E- 183. 本项目物业可否转让，费用多少？s4 V& R4 |7 |% w. x0 X& a184. 在供楼期间怎样处理按揭手续？2 D9 c h5 d3 Y( Q! Y5 185. 住宅内部层高多少？! f% 7 c: H5 V186. 现在购买本项目是否是最佳时间？为什么？第六部分：销售百问我们的每一位销售人员应该对所售楼盘的基本情况、所有数据了解透彻，做到有问必答。一、项目基本情况A、项目概况01、项目的定位综合品质高（地段、小区规模、园

27、林、开发商实力、服务）02、 我们的位置在哪里？03、 我们的目标客户定位？04、 我们的建筑有哪些特点？05、 我们有哪些主要优势卖点？06、 我们有哪些劣势缺点？07、项目的位置在哪？08、 项目的占地面积有多大？多少亩？09、 小区总建筑面积有多大？计入容计率的面积有多大？ 10、 项目容积率？11、 项目的绿化率？有多少香樟树？多少树龄？12、 项目实用率？13、 项目的高度、楼层？14、 共几栋、总户数是多少？15、 公摊面积主要包含哪些地方？16、 室内层高、净高为多少？17、 停车场设置在何处？多少个？面积多大？长多少？宽多少？高多少？租或售？有无产权？18、 智能化交楼标准？1

28、9、 门窗交楼标准、材料？20、 电气交楼标准？21、 项目建筑结构？22、 项目建筑风格?23、 何时开工、完工、进度如何？24、 项目的发展商是谁？发展商信誉实力如何？25、 项目的建筑设计单位？26、 项目建筑设计单位曾设计过那些著名建筑？27、 项目园林设计是谁？28、 本项目园林设计风格和特色？29、 项目的承建商？30、 监理公司是谁？31、 项目的全程策划？32、 屋内结构如何33、 外墙为何采用涂料，和外墙面砖相比的好处在那？34、 屋顶层如何处理，具体作法：35、 我们的实用率是如何做到的？36、 高级防盗门厚？，价格元/扇？材料是?37、 阳台栏杆用的材料是？，内衬安全玻璃

29、厚为？，栏杆高为？，是否做过特殊防锈处理？38、 一楼防潮层怎样处理,怎样施工,工艺过程?多厚? B、其他细项39、 室内设计可否变更？有无限制和手续？40、 房屋保修范围？保修期？41、 楼板厚及隔墙板厚及材料？42、 屋顶的隔热和防水处理怎样？43、 住宅内是否预留空调位置以及通风排油烟管道?44、 室内电视、电话、宽带网接口位置？45、 房屋采用结构及材料，有何特点？46、 花园如何算面积？47、 小区间距包括每栋之间纵向横向间距？48、 项目的前后左右有无其他建筑物，对本项目采光、通风有无影响？49、 本小区与周边建筑物距离？50、 小区外立面（如采用全瓷砖与采用涂料有何区别），优点、

30、缺点？51、 小区粪池位置，如何处理？52、 小区的东西降差有多少？南北直线距离有多少？53、 小区车道宽、材料？总长是多少？54、 小区绿化出来时间？55、 烟道位置、煤气报警器位置及功能？56、 小区大门多宽，如何设计装修？57、 公积金如何购房？58、 小区是否有背景音乐？59、 关于玻璃隔音效果？60、 关于户口问题？61、 每户电压是多少伏？是否可以增容？如何增容？费用多少？62、 水池的地面用什么材料？63、 水系如何处理？二、购置的程序和有关费用64、 五证是否齐全？商品房预售许可证编号？五证齐全（国有土地使有证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房

31、预售许可证）65、 产权年限是多少？66、 房产证、国有土地使用证何时办？税费标准如何？何时可以拿到房产证？67、 付款方式和折扣办法？一次性付款、银行按揭。68、 签订认购协议或合同书需哪些证件？个人：身份证，公司：营业执照、法人代表证明或委托书。 69、 何时办理按揭？一般在签订合同的同时收集客户的按揭资料，办理按揭70、 按揭程序？正常程序：1、借款人凭销（预）售合同及有效身份证件，向贷款行提出贷款申请；2、贷款行对借款人按贷款条件进行初审，借款人领取住房贷款申请表；3、借款人将申请表及相关资料送交贷款行审核；4、贷款行按规定进行调查何审批，在15个工作日内给借款人作出能否贷款的正式答复

32、；5、凡审核同意贷款的，则通知借款人前来签订贷款合同，有关保险、公证、抵押登记费用由借款人按规定交纳；6、贷款行按合同规定，将借款人贷款资金以借款人购房款名义划入房地产开发企业在贷款行开设的售房款专户。71、按揭需哪些证件？产权人身份证复印件四份（已婚者需配偶身份证复印件一份）；户口本复印件一份（已婚需双方的）；已婚的需夫妻双方结婚证复印件（需印有双方照片与名字的一页；未婚的客户需当地居委会或街道办事处开具未婚证明；离异客户需提供离婚证的复印件及未婚证明；丧偶客户则需提供相关证件；产权人收入证明一份（已婚需夫妻双方的，必须用固定的格式有公章或人事部的章子）；首付房款收据复印件两份72、 办理按

33、揭需哪些费用？73、 办理按揭主体身份有无限定？借款申请人须为18岁以上、男65岁以下，女为60岁以下。能提供有效身份证明、收入证明、职业证明的自然人。74、 如果未满18岁人士，如何办理购房手续？75、 除了房款外还有哪些费用？需产权费用：契税、登记费（3元平方米面积）工本费印花税（15元）；银行按揭费用。76、 签订正式合同以后可否转让？应怎样办理手续？是否收取手续费及费用标准？合同在备案之前，客户持购房合同原件和身份证明向发展商提出申请，在交纳一定的转名手续费以后办理转名手续。手续费为：合同备案以后转让，则需按照产权部门的有关规定交纳一定的税费后办理转让手续。77、 银行按揭供款期间若银

34、行代款利息发生变动，供款额是否发生变动，如何变动？供款期间若银行代款利息发生变动，供款额相应发生变动。78、 供楼期间如果想转让，应怎样办理手续？三、合同签署问题问答79、 合同第十五条关于产权约定的日期应为办理好产权，而不是只登记备案？80、 合同第八条交房条件不认同我们填写的商品房备案登记，认为应是验收合格？如不认同可选择第一条。81、 合同第十四条认为应是道路绿化完全完成，燃气具备开通条件？道路绿化基本完成，燃气入户具备开通条件。82、 如住宅有质量问题，除了要维修以外，还应有适当的经济赔偿？83、 如遇如胞、侨胞用美金等外币付款该如何处理？84、 客户因出差在外或资金周转问题或因产权登

35、记人不齐提出延期签暑合同能否同意，最多延期多少天？85、 有的客户因面积问题提出退房，该如何处理？86、 公摊面积的具体数字？87、 公积金贷款要写合同里，如贷不到，要求退房？88、 附加条款上需写上电压、回路、变频供水要加上？89、 交楼标准？ 90、 是否能明确水电的收费标准？91、 物管包括的内容？公共照明是否含在物管费里？92、 因为质量问题造成私有财产损失由谁赔偿？93、 因甲方责任造成退房，责任由谁负责？如装修等谁来赔偿？94、 水电是否远程抄表？还是用卡？95、 原订的规划设计不能变更？如变更如何处理？96、 如何保证现有的使用率？如果有出入怎样处理？97、 如果有质量问题，应在

36、指定日期内维修？98、 关于在合同中应加入产权证所交纳的税费应按国家法律法规各自承担第四部分物业管理99、 有何配套设施？100、 由哪个物业公司管理？以后的管理情况如何？101、 物业管理公司提供哪些服务？公共照明是否含在物管费中？（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设施、设备的管理；（3）环境卫生管理；（4）绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆、道路管理；（8）公共代办性质的服务。公共照明已含在物管费用中。102、 物业管理的收费标准？1.6元/平方米/月103、 水电、煤气、有线电视、电梯的收费标准？104、 蓄水池和水箱的水如何清洁卫生？105、 消防装置是否达标？工程

37、部门提供消防验收达标证明。106、 垃圾的处理方式？个人：设垃圾桶、垃圾袋公共场所：设分类垃圾箱垃圾站：每日垃圾由市政环卫部门清运107、 有无双向电源？双电源：两路市政供电108、 小区的防盗设施有哪些？是否全封闭管理？109、 若停电、停水管理公司该采取什么措施？ 本小区采用双路供电，同时停电的可能性很小，同时管理处保持同供水、供电部门保持良好关系，如确需检修，停水、停是时，相关部门根据相关服务承诺会事先通知，管理处接到通知后，也会及时通知业主。110、 同类物业物业管理价格怎样？111、 入伙时还何种费用，具体金额，内容是什么？有无装修押金？物业方面收取的费用是：（1）头三个月的管理费；

38、（2）三个月的水电押金；（3）装修押金：（4）搬迁押金（防止业主搬家时对公共设施的损坏） 112、家庭内维修是否要收费/view/fa569423a5e9856a5612606b.htmlb第一部分：项目基本资料 第二部分：周边环境及配套 第三部分：购房相关事项中原深港策划中心星河世纪项目组 第一部分：项目基本资料一、 相关公司情况1) 发展商简介？答：星河世纪开发商是具有国家一级房地产开发资质的深圳市星河房地产开发有限公司，公司成立于1994年4月2日，是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。公司现有员工100多人，拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开发建设管理人才。2003-

39、2004年度房地产企业年审时被深圳市国土资源和房产管理局评为深圳市房地产综合开发企业第八名。目前，公司正在独立开发的项目有“星河丽思卡尔顿酒店”、“星河SOHO购物公园”、“星河世纪”、“星河丹堤”等项目。公司先后独立或合作开发了“怡和山庄”、“沙尾盛兴苑”、“红旗岭综合楼”、“怡和楼”、“裕亨花园”、“海悦华城”、“盛世家园”、“星河明居”、“星河雅居”、“星河华居”和“星河国际花园”等大中型房地产项目，总建筑面积达100多万平方米。2) 建筑设计单位？以往知名作品？ 答：深圳市招商建筑设计有限公司；知名作品有深圳市商会中心、深圳新世界豪园、招商阳光带海滨城二期等。 3) 建筑施工单位？ 答

40、：项目由江苏华建建设股份有限公司施工。 4) 监理单位？以往监理项目？答：深圳南油理业工程建设监理有限公司； 5) 园林规划设计单位？ 答： 广州市土人景观顾问有限公司 6) 物业管理公司？管理的其它项目？答：深圳市星河物业管理有限公司；其它的管理项目有：星河国际花园、星河华居、星河明居、星河雅居。二、 项目概况1) 项目全称？推广名称？各栋名称？答：项目全称：星河世纪大厦，推广名称：星河世纪，分A、B、C三栋。A栋为：世纪中心，B、C栋统称为：CBD公寓。 2) 项目土地用途？土地性质？建筑物用途？答：土地用途：商住；土地性质：商品房；建筑物用途：住宅。3) 项目具体位置？区位优势？答：位于

41、深南路和彩田南路的交汇处，CBD中心区的东门户，位置优越，为深圳市发展的重点区域之一。4) 如何向客户解释楼盘所处位置？客户开车应该怎样走？答：项目位于深南路与彩田南路的交汇处，紧临深南彩田立交。深南路由西向东车流可直达本项目，由东向西车流由于深南路交通限制，需到高交会馆位置调头。彩田路由南向北车流可在深南彩田立交下调头，由北向南车流可直达本项目。5) 星河世纪占地面积？总建筑面积？可售面积？写字楼面积？公寓住宅面积？商业面积？ 答：占地面积11700.7平方米总建筑面积156626.21平方米（含地下室）可售面积 106294 平方米写字楼面积 39999.1 平方米公寓住宅面积 42918

42、.26 平方米商业面积 23376.67平方米6) 容积率？建筑覆盖率？绿地面积？绿地率？答：容积率10.423建筑覆盖率72.5绿地面积1000平方米绿地率8.57) 总栋数？各栋功能用途？各栋建筑高度？各栋层数？总户数？答：总栋数有三栋，A栋功能为办公（写字楼），建筑高度150.42米，共39层。 B、C栋功能为住宅（公寓）。B栋建筑高度99.97米，共32层。 C栋建筑高度99.92米，共32层。8) 楼宇建筑结构形式？ 建筑风格？答：裙楼为框架结构，A栋为框架核心筒结构，B、C栋为框支剪力墙结构。建筑风格为后现代建筑风格。9) 各栋分别是一梯几户？各栋标准层层高？答： A栋：低区（6-

43、13F）5梯18户，层高3.6米中区（15-24F）5梯16户，层高3.6米高区（26-39F）5梯14户，层高3.7米 B栋：6-30F 8梯28户（4梯14户），层高2.8米31-32F 8梯22户（4梯11户），层高2.8米 C栋：A、B座6-15F 2梯8户，层高2.8米A、B座16-32F 2梯4户，层高2.8米10) 楼板厚度？外、内墙的厚度？ 答：楼板厚度一般为100-120mm；外墙厚度一般为200-250mm；内墙厚度一般为100-200mm；特殊部位厚度还有不同。11) 开工日期？封顶日期？竣工日期？入伙日期？答：项目开工日期是2004年的 月 日，封顶日期预计在06年 月

44、份。竣工日期及入伙日期待定。12) 项目地块使用年限？起止日期？答：70年。起止日期：2004年9月13日2074年9月12日。13) 各栋的使用率？各栋的间距？答：A栋的使用率约为64%，B栋约为72%，C栋约为80%。A栋与B栋的间距为60.15米，B栋与C栋的间距为26.6米。14) 裙楼用途？架空层用途？地下室用途？答：裙楼1-4F用途为商场。架空层5F用途为空中花园、住户会所。地下室三、二层为设备房及停车库，地下一层为停车库、设备房及局部商场。15) 有多少车位？如何分布？几个出入口？车位是否可售？收费标准？答：有640个车位，全部分布在地下室。车位租售及收费标准待定。16) 是否有

45、备用发电机？台数？功率？位置？答：有一台功率为1200KW的备用发电机，位于地下一层。17) 小区智能化设施、安防、消防系统情况？是否有红外线监控系统？答：小区内设置一整套较完善的智能化系统；有红外线监控系统。18) 内外阳台、入户花园面积如何计算？ 答：内外阳台按一半面积计算，入户花园不计面积；19) 平面单位是否可以两套连通？上下两套是否可以打通？答：在不影响结构安全处，平面单位原则上可以两套连通，但要看具体情况并需经过批准。上下两套原则上不可以打通。20) 外墙装修材料？颜色？答：待定21) 窗框材料、颜色？玻璃颜色、厚度？是否隔音玻璃？答：待定22) 小区有无设置消防水箱？位置？答：共

46、设置两个消防水箱，位于A栋25层（50m3）及A栋屋顶（18m3）。23) 小区有多少个出入口？人流、车流如何划分？答：小区住宅有6个出入口（B栋2个、C栋4个）；办公有2个出入口；24) 各栋公共部分的照明系统？答：待定25) 电梯品牌？速度？载重/载客？是否直通地下车库？答：日立、通力；A栋3.5m/s；B、C栋2.5m/s；直通地下室。26) 项目的凸窗是否计算面积？答：凸窗不计面积。27) 单位内哪些结构可变更？答：非承重结构，墙内未埋设管道的地方可变更，但需经过批准。28) 小区有何配套？会所面积？功能？泳池面积？深度？答：小区自身配套有商场、会所等。会所配套有：桌球室、乒乓球室、泳

47、池、茶艺室、阅览室、咖啡室，泳池面积约300平方米，深度为1.5米。此外A栋写字楼还配有：会议、商务服务中心，多功能会议厅，大、中、小会议室，中西餐厅，半露天咖啡厅、商务酒吧等一些商务休闲设施。三、 写字楼（A栋）概况1) 写字楼有哪几种户型？各户型的面积及各户型所占比例？答：写字楼的户型面积及比例： 户型名对应编号套内面积()建筑面积()套数比例AA-167.199105.354328.4%BA-429.41846.121313.6%A-239.48861.90923636.5%CA-392.242144.61610.4%DA-671.556112.1859626.9%EA-758.8559

48、2.272388.8%FA-970.905111.164287.8%GA-861.2395.996286.7%HA-523.29736.525100.9%合计25512.35239998.05500100.0%2) 写字楼的交楼标准？答：写字楼部分为毛坯交楼。3) 写字楼入户大堂、电梯间、楼道的装修标准？高度？答：4) 写字楼是否采用中央空调系统？是否留有空调位？有几个？答：采用VRV中央空调系统。5) 写字楼每户供电最大负荷？答：供电负荷一般为6KW，最大为10KW。6) 写字楼每户有多少条电话线？电视插座？宽频插座？答：每户有4条电话线，电视及宽频线路引至户内弱电箱。四、 公寓住宅（B、C

49、栋）概况1) 公寓有哪几种户型？各户型的面积及各户型所占比例？答：公寓部分的户型及比例星河B栋户数指标一览表户型项目数量面积区间()户型比单房10413.9%一房一厅47864.3%2房2厅16221.8%合计744100.0%星河C栋（6F-15F）户数指标一览表户型项目数量面积区间()户型比一房一厅12056.8%2房1厅4043.2%合计160100.0%2) 公寓入户大堂、电梯间、楼道的装修标准？高度？答：3) 公寓是否留有空调位？有几个？答：4) 公寓每户供电最大负荷？答：公寓每户的用电最大负荷为10KW5) 公寓每户有多少条电话线？电视插座？宽频插座？答：2条电话线；电视插座不等；

50、宽频插座不等。6) 热水器通风孔及厨房的抽油烟机出口如何安排？答：热水器通风孔通阳台；抽油烟机设竖直烟道。 热水器7) 通风采光如何？有没有赠送面积？答：通风采光良好；入户花园、凸窗属赠送面积。8) 公寓的交楼标准？有无装修套餐？标准如何？答：公寓的交楼标准为带装修交楼，可提供个性化的定制式服务套餐，具体实施方案待提供。普通的交楼标准为600元/平方米。9) 装修套餐是在入伙时一并交付使用吗？答：装修套餐在入伙时一并交付使用。10) 装修套餐可以个性化修改吗？不要装修如何处理？ 答：客户可以选择个性化的定制式套餐服务。客户不要装修也不能减钱，因为交楼标准的装修不包含在楼价里面。11) 阳台栏杆

51、的材料？高度？生活阳台是否有洗衣机来、去水位？ 答：阳台、栏杆的材料待定。生活阳台设有洗衣机来、去水位12) 入户门的尺寸？品牌？材质？颜色？答：待定。13) 各洗手间和厨房是否铺设相通冷热水管？材料？答：都铺设冷热水管，材料为PPR。14) 是否可以安装防盗门、及防盗网？答：可以装防盗门，为了统一外立面的形象，不可以安装防盗网。15) 装修套餐由哪家专业公司施工？在深圳服务过哪些著名项目？答：待定。五、 智能化设施及建筑材料指标1) 国际卫星电视接收系统？ 答：无2) 网络系统？ 答：有3) 通讯设备？ 答：有4) 室外安防系统？答：有5) 室内安防系统？ 答：有6) 自动抄表系统？ 答：三

52、表自动远程抄表7) 消防系统？ 答：消防栓、自喷灭火、气体消防三部分组成。8) 停车场交付使用标准？答：待定9) 小区设备用房位置？面积？有何设备？答：地下三层设水泵房（生活及消防各一座）；A栋25层设水泵房（生活及消防）；地下一层设冷冻机房。A栋5、14、25、40层及屋面层设VRV室外机。10) 外墙、屋顶、厨卫的防水设计？防水采用何种做法？答：待定11) 厨房烟道的设置？采用何种防倒灌设施？答：竖直烟道为成品烟道，带防倒灌设施。12) 电表、水表、煤气表位置？是否自动抄表到户？答：全部自动抄表到户。13) 垃圾房位置？如何防臭？答：地下一层；设有通风道。第二部分：周边环境及配套1) 星河

53、世纪的主要卖点是什么？ 答：星河世纪项目的形象定位是“CBD价值运营体”，星河世纪的主要卖点有：直接卖点： 位置、交通、会展中心、生活配套、口岸、星河品牌、园林会所、户型、中心公园、精装物业；整合卖点： 中心区价值运营体、建筑综合体、CBD地标、稀缺物业、升值潜力。2) 星河世纪周边的区域环境如何？对星河世纪有何影响？答：星河世纪位于深南大道和彩田路的交汇处，为CBD中心区的东门户，位置优越，项目周边的各种生活配套完善，区位、配套和地铁是项目的主要优势。不过项目西边为岗厦村，岗厦村的农民房对项目的档次和形象产生一定的影响。3) 星河世纪附近有哪些竞争楼盘？规模、价格、入市时间？答：进行中4)

54、星河世纪附近休闲娱乐地方？答：附近主要的休闲娱乐： 名称位置营业时间距离电话圣保罗彩田路中深花园18：00-2：007分钟82996000拉斯维加斯联合广场B座18；00-2；0010分钟829666665) 星河世纪附近有哪些金融配套服务？答：星河世纪项目附近主要的金融配套服务：名称位置距离电话中国光大银行彩田路2066号彩田支行、福田支行2分钟深圳发展银行文蔚大厦（岗厦支行）5分钟广发行中深花园支行8分钟中行福建大厦支行5分钟农行中深花园福田支行8分钟95599招行中深花园皇岗支行8分钟82995985交行彩田路2066路彩田支行5分钟深圳商业银行彩田支行8分钟兴业银行文蔚大厦4分钟华泰证

55、券彩田路福源大厦3栋1、2楼7分钟82979422国都证券福源大厦1栋南2层7分钟829935056) 星河世纪附近有哪些购物消费场所？答：附近的主要购物场所： 名称位置营业时间距离电话新一佳彩福大厦首层8：30-11：001分钟82956878万佳福景大厦首层步行5分钟好百年彩田路9：00-21：002分钟82924537829116957) 星河世纪附近有哪些饮食住宿场所？所处位置？答：饮食住宿的场所主要有：名称位置营业时间距离电话彩田食街彩田路5分钟岗厦美食馆彩田路82956798春满园福强路芳都彩田南路福建大厦1-3楼8：00-23；007分钟8299112282993922福青龙中深

56、花园7：00-12：008分钟8299155582991777广食坊彩虹大厦华神龙火锅彩田食街南岗渔村福源大厦3楼8：00-11；009分钟8299399982993128东岛巴西烧烤文蔚大厦名典咖啡语茶福源大厦3F9：00-22：008分钟82994848麦当劳彩田路彩福大厦首层7：00-11：30步行1分钟82908512肯德基彩田南2066号7：00-24：00步行3分钟83778825景轩酒店福华路277号全天步行2分钟82976888江苏宾馆彩田南路2066号全天步行3分钟83393868格兰德酒店滨河大道5022号全天步行10分钟61389999园丰酒店彩田路12号全天步行4分钟8

57、3371888-128闽江宾馆彩田路2060号福建大厦A座全天步行4分钟829938888) 星河世纪附近的教育配套设施如何？答：岗厦中学、岗厦小学、岗厦幼儿园（私立950元/月，4950元/学期）、东乐幼儿园（私立）、福民小学、景山学校（私立，包括小学中学，1万元/年）、景山幼儿园（私立，950元/月）。9) 特区内有哪几路公交车到星河世纪？线路？答：公交车交通便利,有众多的大中巴经过，分别如下：大巴：公交路线起点终点站服务时间203东昌总站渔农村总站6：30-22：00219清水河总站石厦南总站6：00-22：00303布吉三联村园博园东5：40-23：00312观澜镇福田客运站6：00-

58、21：0033草埔吓屋村（公交大修厂）下沙总站7：00-20：30212东昌总站下沙村6：30-22：00202航母世界福田客运站6：30-22：004银湖汽车总站石厦南总站6：30-22：00225水贝总站石厦南总站6：30-22：00103小梅沙渡假村下沙总站6：30-22：00103B小梅沙下沙总站6：30-22：0035A莲花山总站莲花山总站6：30-21：00339万科城科技园6：15-22：30338海上田园皇岗口岸6：00-21：303水库岗厦6：00-24：00317坂田（四季花城）福田汽车站6：00-22：00305上步码头桃源居6：00-22：3014莲花山总站北斗总站6：

59、30-22：00357横岗皇岗总站6：30-21：0038火车站香梅北站6：30-19：00中巴：公交路线起点站终点站服务时间413布心下沙6：30-24：00406草埔吓屋村渔农村6：30-22：30422沙尾路口布心6：30-22：30434大堪村莲花二村6：00-22：30461罗芳村天安数码城6：30-22：30470梅林保税区6：30-22：30448半岛苑下沙总站5：55-24：00423青青世界火车站西广场6：30-22；00454东昌总站皇岗村6：30-22；00428布吉西湖新村上沙村5：30-0：30401理想新城皇岗口岸6：30-24；00509平湖汽车站皇岗村6：00-

60、24：0010) 星河世纪附近有什么地铁站口？距离多少米？对项目的积极作用？答：星河世纪最近的地铁站为岗厦站，离项目有300米，是项目的卖点之一。11) 星河世纪旁边的岗夏村改造什么时候开始？以后的规划是怎样的？答：12) 星河世纪距离罗湖口岸、皇岗口岸有几公里？ 答：地铁直达，罗湖口岸15分钟，皇岗口岸5分钟。 13) 星河世纪裙楼是什么商业配套？规模及经营主题如何？答：星河世纪裙楼的商业配套为主题性的专业商场，经营的主题为灯饰和厨卫。规模在20000平方米左右。 14) 星河世纪附近的医疗保健配套如何？ 答：彩田医院、深圳福华中西医结合医院、福田区人民医院、武警医院福田门诊部、市中医院、儿