韩国房地产发展及现状

1、韩国房地产发展及现状1,韩国房地产市场现状韩国房地产市场发展状况跟中国有一定相似之处，两者都在 1998年实施房地产市场改革，由非市场化向市场化方向转型。在这 过程中，由于房地产市场跟宏观经济步调不一致， 导致出现了房地产 价格迅速上涨，向宏观经济“追赶”的现象。2。韩国房地产市场发展概况2。1国民经济迅速发展为居民积累了大量财富20世纪70年代以前，韩国的经济非常落后，人均GDP始终不足 200美元。而在随后的30年，韩国抓住了美国、日本等发达国家调 整产业结构的有利国际环境，采取了 “先速度，后技术；先外延，后内 涵；先经济，后社会福利的一系列不平衡发展战略，实现了工业和经 济的飞速发展。

2、1996年，韩国的人均GDP超过了 10000美元，一 度加入了 OECD（富国俱乐部）。国民经济的飞速发展为韩国居民的财 富积累提供了最重要的基础.图：1961年-2005 年韩国人均GDP数据来源：韩国房价仍将上涨2010,中金公司，中国房地产指数系统整理城市化和人口结构变化使购房需求激增1960年初，随着韩国经济的飞速发展，韩国城市化进程也开始 加速。韩国仅仅用了 30年，即将城市化率从1960年的28。0%提高 到1990年的74%。城市化率的大幅提高，改变了韩国人口结构的城 乡结构比例，使得城市住宅需求愈发刚性。图：1955年-2005年韩国城市化率及提高幅度数据来源：城市化，人口流

3、动与房价2008,招商证券，中国房地产指数系统整理与此同时，人口结构中的年龄比例也发生了较大变化1955-1963年是韩国人口出生的高峰期，这一代人被称作韩国的“婴儿潮”的一代，在随后的20-30年间，不仅为韩国社会提供了大量的劳动力资源，也成为社会财富的主要拥有者.图：1960年-2008年韩国人口年龄结构产君靖3金产等威就卡耕数据来源：韩国房价仍将上涨 2010 ,中金公司，中国房地产指数系统整理1990年以后，韩国2040岁人口占比达到了 37%左右。这个年 龄段是首次置业最集中的年龄，是房地产需求最重要的来源和支撑。尤其是婚房作为刚性需求的重要组成部分，无论是购买还是租赁，都 是房地产

4、市场最有力的支撑之一.随着“婴儿潮” 一代进入婚育年龄， 消费结构也随之产生一系列的变化。 其中，耐用品消费尤其是与住房 消费相关的，具比重在此期间逐渐提升。图：1970年一2005年韩国城市化率及消费结构变化197019751801985199520002005城市化率41 174B3657 2565 3774.4379 0379.676146贲品和非消精欣料10096.189.071.15S543.641.738.9通病消康酒林软杆和用草100113 9咕a71 454335.137440 2肢在融悔10099.887.654_855054.942039.6住点淅声水电堤三1Q081.99

5、9.7105.7126.11S1.6181.4180.0店住设昌力推计1 0口109.3呼4149.3178.6179.3142 6128.8数据来源：城市化，人口流动与房价2008 ,招商证券，中国房地产指数系统整理房地产市场与国民经济发展极不协调国民经济的迅速发展，进入中年的“婴儿潮” 一代使得韩国家庭 数量在1985-2005年之间翻了一倍.图：1980-2005韩国家庭数量翻番数据来源：韩国国家统计局中国房地产指数系统整理与此不相符合的是，韩国的住房供给却还是相当落后，数据表明: 1985年韩国户均住房仅为0.61套，而此时,韩国人均GDP大约是 3000美元。韩国政府在随后的10年中

6、大力发展住房建设，例如， 1988年，韩国政府为了实现其竞选诺言，在首尔的卫星城兴建200万套住房.到了 1998年，人均GDP超过10000美元，韩国户均住 房仅0。75套，但距离发达国家的户均1套标准还是相差较远。图：1962-2007韩国建房数量1987-1997年为大规模建设期亭数据来源：韩国房价仍将上涨2010,中金公司，中国房地产指数系统整理图：1985-2005韩国户均住房套数始终不足1套1=1管广均IL房套数16000 UOOO 12000 100006000 6000 di00001905 1987 189 1991 1993 1995 1997 1999 2D01 2003

7、 2005数据来源：韩国房价仍将上涨2010,中金公司，中国房地产指数系统整理由此不难发现，韩国房地产市场与国民经济发展是极不协调的，居民的住房需求还远远没有得到满足，为将来政府政策转变、房地产 市场化以后的房价激涨埋下了隐患 3。政府政策变化，韩国房市迈向市场化3。1 1998年之前政府主导的非市场化阶段朝鲜战争（1950。6-1953.7）以后，韩国经济衰弱，国内居民的 住房基本需求得不到满足。为了解决日益突出的住房矛盾，政府在 1960年初颁布了公营住宅法，并成立了 “大韩住宅公社”和“韩 国住宅银行，基本形成了由政府主导的住房市场格局。1970年，韩 国政府提出“一户一住宅，把解决居民

8、住房问题纳入到了长期的战 略目标中.相应的，在这一时期韩国政府颁布了多项对住房市场有深 远影响的法律法规。其中，较为重要的是，为了抑制房价和住房投机 行为,1970年韩国政府出台商品房上限价政策，抑制不动产投机措施等规定.（该规定直到1998年才废除，此前一直是抑制房价 的主要原因）图：非市场化时期韩国政府主要房市政策W把电19705更1的了洞餐后也重户*L房加*北+ 580+也*.*国it人舱逮上冲晴艮，性豆全在腐出看片昼仍*悟本洪.唐ifr看也过快曾目也及宜日击中此*鲁提餐死屋. hk上地十寻加但片中看技也.廷之再冲4L庠林片政策蟠四百百土星谛划：U0科19921,计划也5年内4金200天

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11、199+1丽4由晶电翼4名E岸11&4 飞一 小人也本任时19&L万#.中/H.*存量肉母附加卜杜座出发上家前;匕代座件料件抄世史数据来源：韩国房价仍将上涨 2010,中金公司，中国房地产指数系统整理从1960年到1998年，政府主导下的韩国住房市场充斥了 “计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等具有计 划经济味道的政策。在户均住房不足1套以及韩国居民对住房的刚性 需求下，充满计划经济意味的韩国房地产市场竞争极度不完全，使得韩国房价被严重低估.例如，首尔的住房价值仅是当地地区生产总值的1.4倍。3。2 1998年后市场化阶段1997年下半年，韩国发生外汇以及金融危机，经济很快

12、下滑，失业人数剧增，房地产市场陷入了空前低谷，大批房地产企业因为资 金周转不灵、国内需求不足等问题濒临倒闭。仅在 1998年，14.3%的房地产企业倒闭；房价、地价也随之大幅下跌。韩国政府为了活跃 房地产市场，开始实行住房市场化的举措.其主要举措有：(1)减免房地产转让所得税，不动产所得税，登记税等多项房地产税收(2)放松对专卖住房的限制，放宽对“请约”资格的审查(3)废止“小户型住宅建设义务比率”(4)全国范围内取消商品房限价政策(5)允许外国人在房地产市场上享有国民待遇在这一系列举措实施后，韩国房价大幅提升图：1987 2008韩国房价增速1999年后房价大幅提升2 Sk：-e-c：i-B

13、k：f%色或*把速 他西妻印曲尸师谴数据来源：中国房地产发展阶段和路径推演-一基于日韩经验的比较2009,长 江证券中国房地产指数系统整理其中，“婴儿潮” 一代对房价的推动最为重要。房价的上涨离不 开经济的发展，只有当经济发展到了一定阶段，多数家庭的收入在扣 除必要的开支以后，仍有相当数量的收入可以用于储蓄， 从而使得居 民对房产的购买可能性大大提升.1998年以后，“婴儿潮”一代的平均 年龄在35 45岁，这一群体约720万人，占韩国总人口的14.6%。而这14。6%的群体占有了韩国42%的土地权，58%的房产，71.5%的银行住房贷款和20%的股票市场，毫无疑问是韩国社会财富最主要的集中所

14、有者。3.3 2003年起，韩国政府出台一系列政策抑制过热房市1997年金融危机以后，随着韩国政府出台了陆续的刺激经济发展政策，2002年开始，韩国经济已经基本从金融危机的影响中恢复起来，经济的复苏带动了房地产市场的恢复，大批资金开始进入房地产市场，使得韩国房地产市场开始过热势头，房价开始大幅攀升。2003年起,韩国房价增速出现了首次超过韩国居民收入增速的情况。图：1975 2007韩国房价增速与居民收入增速 I I. Uul/MVrr A/ o o o o6 5 4 3 2% %o o1 2 - 一HEE 盘 6L7TE6CO6LHeu二息韩国居民收入增速 全国房价增速数据来源：中国房地产发

15、展阶段和路径推演 一一基于日韩经验的比较2009, 长江证券中国房地产指数系统整理为了应对房价涨幅过快，房市过热的局面，韩国政府采取一系列政策对房价进行抑制，其中包括了土地、税收、金融、交易管制、价格管制等多方面的政策。只是这一系列的政策，在户均住房套数不足1套之前，都难以在根本上难以解决房价过高的问题。同时，政府采取频繁的政策干预甚至会导致房地产市场短期内更大的波动。图：市场化时期韩国政府主要房市政策20032007皆番范为餐由丁优复纽小韩函成府收支坤生风*国时有有憾剖平时20奴+此*.林国是界已耳感*从余触样属也交仪扁f虹芝的科*, 上批皆全必.2*通卢*愦*属*见户市增出现过唐静长.他也

16、”史圭工井，序酢也.七速中目标者去土也市埔才房市崎苴熊 例文唐岳2003*F犷9国凡最显甚d itJl同.2003-20121 .卜料:4如口。方小型皿L再，解决很*注总理注V叁定屏附豉款2003.51）现年电用中访蛆，*盛内田=*格圣、借，之用房样小；2?疏由港+我日帆拳，如#才声3 A-R用.方诙到60%： 3）如m咛in*荒墟升发此|乖却2OO5.aU易站产史存中摘断达，社竹tJt史必幽白也才出府妁国税厅国警今等初艮中摘东；-；2i *梏+啊.左地风并凿4500方坤fl Jf-3,3 fjFfc化宅用地.厩世150万叠棋宅20063剖书日般E也相内科，鼠雨收取比率50%; 2）黑离母地广

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18、数系统整理4。韩国住房市场给中国的启示4。1落后的住房经济市场对国民经济进行“追赶”在1998年进行住房市场化改革前，韩国房地产市场发展水平远远落后于国民经济，房价基本处于稳定的状态。当韩国经济迅速发展 至较高水平时，韩国居民积累了大量财富.1998年韩国政府进行住房 市场化改革后，这批积累了大量财富的人群由于进入婚育年龄， 购房成为刚性需求，成了购房的主力军，是韩国房价迅速上涨的主因.1998年改革之前房地产市场化程度不够，对房价的人为抑制，是1998年后房价追赶”国民经济的主要原因。中国目前的形势跟韩国 非常相似，中国经济起步于1978年的改革开发，房地产市场于1998 年进行市场化改革.1998年之前的福利分房制