房地产策划中地块研究工作模式

1、 . . 3/3地块环境调研第一部分 项目所在地区气候调查1目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2 调查方式：查找地区的市志与询问当地的气象台。3调查主要容：包括3-1温度3-2日照条件3-3风向3-4.降雨量与湿度4综述第二部分项目土地性质调查1 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3 调查主要容：包括3-1地理位置（附图）3-2地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3土地面积与其红线图3-4七通一平现状3-5地块的

2、历史研究4综述第三部分 地块周边环境调查1目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3 主要容3-1地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景与视野遮蔽状况）。A、 地块东面近景、远景。B、 地块南面近景、远景。C、 地块西面近景、远景。D、 地块北面近景、远景。3-2地块2公里半径的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3环境污染情况：A、 空气：灰尘与气味B、噪音：噪音来源与噪音分贝C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度D、 土地：垃圾污染3-4治安情况4综述第四部分 地块交通条件调查1 目的

3、：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3 主要容3-1项目地块周边的市政路网与其公共交通起始线路的现状与其远景规划：A、 主要交通干道B、 远景规划C、 公共交通起始线路3-2项目对外水、陆、空交通状况。3-2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4综述第五部分 周边市政、公建配套设施调查1目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2 方式：实地调研。3主要容：调查地块周边1.5公里半径的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包括：3-1购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2文化教育（幼托、小学、中学、大学、

4、图书馆与其质量）3-3医疗卫生（各级医院、药店与其质量）3-4金融（银行、保险、证券）3-5邮政3-6娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4综述第六部分周边社区现状调查1 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。2 方式：实地调研。3主要容3-1周边主要楼盘、小区列示与产业特性3-2各楼盘与小区的居民阶层3-3各小区的总体规划、价格等：A、 基本资料：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区配套6）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、 户型、面积跨度C、 规划D、 销售资料：1）、售价2）、付款方式3）、销售进

5、度4综述第七部分 项目地块的综述第八部分 项目地块特性的类似方案分析3 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。4 方式：资料查找。3主要容：（图片为主）3-1规划3-2建筑3-3环艺3-4建材3-5特殊环境处理4综述市场研究工作模块市场调研第一部分 项目所在地房地产市场现状调研1目的：调查项目所在地宏观经济状况与房地产市场整体状况。2 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3 主要容：3-1宏观经济运行状况1）、数据指 标 数量 与上年同比增长全省 项目所在地 全省 项目所在地A.国生产总值其中： 第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开

6、发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2项目所在地房地产市场概况与政府相关的政策法规A项目所在地的居民住宅包括哪几种形态与其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D短中期政府在项目所在地与项目地块周边的市政规划计划。3-3项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项 目 上半年 与去年同期相比 备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积

7、其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-4项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区地理围划分依据：建筑与商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格 多层小高层高层别墅商品住宅供求状况 多层小高层高层别墅热销区域3-5项目所在地与所在板块商品住宅平均价格走势区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格多层 高层 多层 高层 多层 高层全市项目所在板块第二部分类比竞争楼盘调研1 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。

8、2调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3 主要容：3-1 基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2 项目户型结构详析户型（a房b 厅c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比平层错层跃层（复式）3-3项目规划设计与销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局与开发节奏户型结构外立面风格、色调与用材交楼装修标准小区绿化与环艺车流组织与户车比小区康乐与商业配套设施物业管理售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：付款方式 一次性：分期：按揭：销售进度 销售率：已销售单位户型比例客户初步分析 现居住区：职业特征

9、：集团客户：3-4综合评判评判项目 评价A地块周边环境与配套评判A-1 地理位置A-2 周边环境、景观A-3 周边市政配套A-4 周边小区整体素质B楼盘素质评判B-1 建筑风格和立面B-2 建筑布局和空间规划B-3 小区环艺规划B-4 户型设计B-5 小区配套B-6 车流组织B-7 物业管理C物业形象C-1 发展商品牌C-2 项目包装与营销手法综合评价第三部分 住宅消费者行为分析1 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3 主要容：3-1 各类档次商品住宅客户分析指 标比 例家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征经商老板：三

10、资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府与事业单位：其他：外销买主年龄结构2030：3045：4555：55以上客户家庭月收入状况2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2各类档次商品住宅客户购买行为分析A、 购房目的与面积偏好指标 比例购房目的 A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值和增值D办公E为父母或子女购房F度假G其他面积偏好 A 50平米以下B 5070平米C 7080平米D 80100平米E 100120平米F 120140平米G 140平米以上B、 层数、户型偏好与购买价格承受能力指标 比 例层数偏好 A 多层（7层以下）B 小高层（818层）C 高层（18层以上）户型偏好1 A 平层B 错层C 跃层（复式）户型偏好2 A 1房1厅B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4H 6房与以上价格偏好 A（根据当地价格板块划分）B C 付款方式偏好 A一次性付款B 分期付款C 按揭按揭月供承受力 A 1000元以下B 10002000元C 20003000元D 30004000元E 40005000元F 5000元以上C、购买决策的最主要的影响因