浙江理工大学保险精算调研最新PPT

1、第十组：买房与租房(z fn)案例调研与案例(n l)分析第十组 买房与租房方案分析共三十页第十组 买房与租房(z fn)方案分析调研内容及要求购房案例的设计灵敏度分析租房(z fn)情况购房与租房比较分析社会分析共三十页第十组：买房与租房(z fn)案例调研内容(nirng)及要求选择一家银行，实地调研其所提供的购房还贷的方式、适用利率以及政策选择一家租房中介，了解毛胚房和精装修房的租金价格。虚拟主人公，为其贴身打造至少两套购房方案，说明每套方案的还贷方式、还款频率、适用利率，实测计算列表，解释方案选择理由。相同案例背景下，若采用租房方式，确定租金及付款频率，分析租房对主人公生活将产生何种影

2、响。对一套购房方案中各因素进行灵敏度分析，并比较各购房方案和租房方案。完成调研报告，分析报告、社会分析、并制作PPT进行汇报。共三十页主人公背景： 小明，男，28岁，研究生毕业，杭州下沙某企业的一名白领，,与妻子小红结婚一年。小明平均月收入为7000元，2013年薪资增长率预计9%，妻子月收入5000元，两人工作收入相对比较稳定，他们单位住房公积金提取额都为各自工资的8%，现如今，他们住房公积金账户里已有6万。由于两人家庭经济情况一般，他们决定如果买房就一起还贷。房源：杭州大北四季风情(fngqng)，二手房，精装修，产权还剩65年，100方，两室两厅，建筑年代2009年，楼层在中间位置。买房

3、：125万（不考虑各种税费及物业费）；租房：2500元/月，每年付一次，房租每年涨1500元。注：买房与租房的房源情况相似。购房案例(n l)的设计共三十页等额本息(bnx)还款法等额本金还款法等额递增还款法买房的贷款(di kun)方式共三十页等额本息(bnx)还款法定义 即把按揭(n ji)贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。2）适用人群 适用于收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大的人。3）计算方法共三十页表1-1 等额本息(bnx)偿还表共三十页等额本金(b

4、njn)定义 等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息(bnx)而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递2）适用人群 适合目前收入较高的人群。3）计算方法如表1-1共三十页等额递增(dzng)还款法含义 以等额本息还款为基础，每次间隔固定期数还款额增加一个固定金额的还款方式。2）适用人群 适用于目前还款能力较弱，但是已经预期到未来工资会逐步增加的人群。相反，如果预计到收入将减少，或目前经济很宽裕，可选择(xunz)等额递减。2）计算方法: 如三年期货款，每隔24个月增

5、加还款100元，若第一年每月还款1000元，则第三年每月还款额为1100元，第五年为1200元。基本计算公式可参考表1-1共三十页中国农业银行相关(xinggun)政策中国农业银行的适用(shyng)利率，见表1-3。贷款年限年利率%0-6月（含6月）5.66月-1年（含1年）61-3年（含3年）6.153-5年（含5年）6.45-30年（含30年）6.55表1-1-3 个人贷款参考利率表中国农业银行个人贷款政策：近期农行提供的贷款利率为基准利率的95%最低首付比例：3成最高还款年限：30年更改还贷方式次数：不限共三十页优惠措施：中国农业银行在贷款基准利率上的优惠：贷款利率一般为基准利率的95

6、%。注意：每家银行的贷款利率各不相同，都在基准利率上下浮动，而且对于不同的客户，即使在同一家银行贷款，贷款利率也有可能不尽相同。首付比例： 最少为房款的30%。最高还款年限： 住房公积金贷款的贷款年限与一手(yshu)房和二手房以及用途都有关系。申请住房公积金个人购房贷款，一手(yshu)房最长不超过30年，二手房最长不超过15年；申请自住住房公积金个人建造、翻建、大修贷款，最长不超过15年；申请购房贷款附加建造、翻建、大修住房公积金贷款，贷款年限应与申请的购房贷款年限一致。另外，上述年限均不得长于借款人法定离退休时间后的。提前还款：贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取违约金，月

7、利率为贷款利率除以（12个月减去已还款月数）。贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。注意：具体情况每个合同约定可能不尽相同。共三十页贷款(di kun)的方式 根据杭州住房(zhfng)公积金管理委员会关于进一步完善住房(zhfng)公积金信贷政策的通知规定：职工及其配偶均缴存住房(zhfng)公积金的，合计可贷额度不得超过80万元。 因此，我们这里采用组合贷款的方式，将住房公积金贷款和商业性贷款相结合进行贷款。 适用利率：住房公积金贷款利率4.5%（5年以上）； 中长期贷款利率：6.4%*95%=6.08%

8、（3-5年）， 其中95%为中国农业银行在贷款准利率上的优惠。 贷款周期：住房公积金贷款15年，贷款80万元；中长期贷款5年，贷款7.5万元。共三十页第十组：买房与租房(z fn)案例购房方案(fng n)一：等额本息还款第十组：买房与租房方案分析 还款方式： 即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。首付为房款的30% 共三十页月供方式(fngsh)贷款公式 ：期末(q m)年金计算公式:通过计算，得到如下表1、表2、表3：将中国农业

9、银行的长期住房公积金年贷款利率i=4.50%（折合月息=0.3675%）与15年（180个月）带入表达式得出R1=6083.2128元；中长期贷款年利率为6.08%（折合月息=0.4931%）与5年（60个月）带入表达式得R2=1447.1元。共三十页第十组：买房与租房(z fn)案例购房方案(fng n)二：等额本金 还款方式：等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款期数15年（180期）。等额本金贷款计算公式： 每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 已归还本金累计额）每月利率 共三十页计算(j sun)得：共三十页从以上表4、5可以看出，等额本金还款方式(fngs

10、h)会使贷款人前期还款压力很大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少，因此该方式(fngsh)适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。共三十页第十组：买房与租房(z fn)案例购房方案(fng n)三：等额递增还款 还款方式：等额递增还款法，以等额本息还款为基础，间隔固定期数还款额增加一个固定金额。本文以每两为时间间隔，每次递增金额为200元。等额递增公式：每月应还本息额=（前一还款期的月本金还款额+约定递增金额）+（贷款本金归还本金累计额）月利率计算得： 贷款总额总还款金额利息总额中长期贷款8750001358214.07483214.07共三十页第十组：买房与

11、租房(z fn)案例图1-3 购房方案三：等额递增还款(hi kun)本息图 共三十页三种还款方式(fngsh)的对比 通过(tnggu)计算，得出了上述三种还款方式各还款总金额、总利息和本金。绘制表9比较分析：表9是关于我们为小明设计的三种还贷方案的相关数据。从表中一目了然地能够看到等额本金（方案二）所需支付的利息最少，比等额本息（方案一）所需支付的利息少3万左右，等额递增（方案三）所需利息最多，而且比其它方案多付将近20万元，这是由于方案三不能使用公积金贷款，所以它的贷款利率比公积金贷款利率高将近2个百分点。因此，我们首先淘汰方案三。同时等额本金（方案二）首月还款额最多，较其它两个方案多1

12、500元左右，而方案一和三首月还款额相近。综合考虑，对于小明家月收入只有12000元，且薪资年增长率为9%的情况，若选择方案二，小明起初还款压力较大，所以我们推荐他选择方案一，即等额本息的方式来偿还贷款。该方法每月的还款额固定，可以让小明有计划地控制家庭收支。共三十页灵敏度分析(fnx) 上面我们只是考虑了在固定利率下的各种方式的偿还金额，以及贷款金额不变时候的偿还期限。为了分析利率的变化对各期偿还金额的影响，以及贷款金额对偿还期限的影响， 我们选取(xunq)等额本息的方法研究还款频率、还款期数、利率变化等因素对还款额的影响。共三十页灵敏度分析(fnx)（等额本息）一、利率(ll)变化：研究

13、还款利率变化对还款额的影响，我们分别取了年实际利率3%到5%之间的20等分，一共21种情况进行计算和作图。我们用c语言进行编程计算，用matlab进行作图，结果如下：对于利率情况，我们当然希望还款利率越低越好，利率越低，我们每月还款额就越少。共三十页灵敏度分析(fnx) （等额本息）二、还贷期数：改变每年(minin)的还款期数来探究还款额的变化情况，我们分别取了5年到15年，一共16种情况进行计算和作图。我们用c语言进行编程计算，用matlab进行作图，结果如下：对于还款期数，在一段时间内，还款期数越少，所还总金额越少；还款期数越多，虽然所还总金额越多，但还款压力较小。所以对于还款期数，具体

14、情况需要具体分析，得看还款人的实际情况。共三十页灵敏度分析(fnx)（等额本息）三、还款频率：改变每年的还款频率来探究(tnji)还款额的变化情况，我们分别取了：每月、双月、每四个月、每半年、每年5种情况作为还款频率进行灵敏度分析，进行计算和作图，我们用c语言进行编程计算，用matlab进行作图，结果如下：对于还款频率，还款频率越高，所还总金额越少，还款频率越低，所还总金额越多，我们应尽可能在一定范围内增加还款频率。共三十页租房(z fn)由案例的设计可知：在相同案例背景(bijng)下，若选择租房，每月房租需2500元，每年付一次，房租每年涨1500元。在15年之后，小明所拥有得闲置资金比采

15、用买房方式多x元。采用租房的方式，小明家前15年资金较买房会比较宽裕。x包括买房首付款在15年后的本息和，每年租房比还贷少支出的钱在15年后的终值以及前5年中长期贷款的本息和在15年后的终值。 根据计算得到：x=1914030.88共三十页购房与租房比较(bjio)分析一、不考虑房屋产权： 若15年后房屋价值高于x元，则买房合算； 若15年后房屋价值等于x元，则买房租房都一样； 若15年后房屋价值低于x元，则租房合算。二、考虑房屋产权： 假设65年之后所买房屋不再属于(shy)你，则在15-65年间的50年所需支付的房租在15年后的现值为y元。 共三十页购房与租房比较(bjio)分析 从以上计

16、算可以看出： 小明是否买房取决于15年后该房产的价值：若价值大于等于x元，则应该买房，反之可以先租房， 但由于我们无法准确预测未来15年房价及相关政策的变化，我们假定在考虑房屋产权的情况下，小明应该买房。 以65年为讨论周期，若小明采用租房方式生活，小明虽然在15年末可以有x元的闲置资金，但在之后50年的租房生涯中，他需要支付的房租在15年末的现值为y元，y比x多将近63万元；而采用买房的方式，小明虽然在15年后没有x元的闲置资金，但他却拥有了一处房产，在之后的50年里，他无需支付y元的房租。 从另一种角度看，按照中国人的传统观念，拥有一套属于自己的房子是很重要(zhngyo)的，能够给人一种

17、家的归属感。共三十页社会(shhu)分析 对于买房好还是租房好这个问题，一直以来争论不断，本文也就只能对案中小明的情况进行理论分析。 在买房者看来，买房的原因主要还是出于一种心理的安全感，这也就是为什么，大部分的人觉得有家的感觉和不必担心找不到合适的地方居住是相对于租房来说最大的好处。 在租房者看来，不用成为房奴，不用背负巨额的房贷；选择的空间大，可以根据自己的喜好选择不定。 鉴于以上买房和租房的优缺点，一些新型的住房模式将陆续推出，如用“以租代售”的方式，西安推出的活动房等等，相信凭借着我们的智慧(zhhu)，住房问题一定能够得以很好地解决。共三十页THANK YOU! 共三十页内容摘要第十组：买房与租房案例。3）计算方法如表