三亚大茅项目概念规划方案设计

1、 三亚大茅项目概念方案设计Sanya damao xianmu gainian fangan sheji 201408 市场调研01案例分析02本案所在位置 有些旅程改变了你的视野 有些改变了你与世界相处的方式万科森林度假公园实景 生命是一次旅程万科森林度假公园实景 会不会有这样一个地方正在或即将发生改变的可能人生若只如初见 找一片宁静的、异境化的 像世外桃源的地方彻底放松自己，放松心情万科森林度假公园实景找到一个可以安静下来的地方项目坐落于三亚大学城片区内的落笔洞风景区，既三亚市荔枝沟镇东北方向,距三亚市6公里,距三亚机场12公里；万科森林度假公园处于三亚未来城市发展规划的中轴线上；距三亚湾

2、、亚龙湾、机场均约15分钟车程；紧邻三亚学院、三亚理工学院、琼州学院、长江商学院三亚分院、高尔夫球场；项目被誉为“海南最值得期待的项目”之一。项目名称万科森林度假公园项目位置三亚市迎宾大道学院路落笔洞风景区开盘日期2011年9月3日物业类型公寓、别墅开发商海南万科房地产开发有限公司占地面积总共2000亩其中一期44926m2建筑面积一期约72697m2容积率1.5建筑形态公寓、叠拼物业公司深圳市万科物业管理有限公司建筑密度20%户数一期：1236户PART 1 项目概况PART 1 项目概况-项目规划一期二期三期5#4#3#2#1#1#2#3A3B3C4#6#D15#D2叠墅联排联排二期叠墅杭

3、州君澜酒店万科办公区三期产权为50年水上乐园湿地公园儿童中心美食广场酒店公寓PART 2 形象定位整体定位：一站式度假乐园，家庭、全时、全生命周期的全新度假领地PART 2 形象定位PART 3 推售情况-户型配比-万科森林度假公园一期产品类型户型建筑面积（）赠送花园面积（）销售均价（元/）装修标准（元/）供应套数户型配比合计（套）比例（%）已售销售率小高层度假公寓一房35/22000-250002500（精装修）70657%1176套95%51372.6%470100%二房67/70/47038%叠拼别墅A型三房115/35000-400002500（简装修）202%60套5%60100%2

4、02%B型三房132/C型三房137/202%合计/ /1236套100%1236套100%104384.4%公寓产品占首期供应套数95%，面积为35平1房和70平2房；叠拼别墅面积115-137平方米万科森林度假公园一期产品供应户型配比PART 3 推售情况-户型配比-万科森林度假公园二期产品类型户型建筑面积（）赠送花园面积（）销售报价（元/）装修标准（元/）供应套数户型配比合计（套）比例（%）已售销售率小高层度假公寓二房65/22000-250002500（精装修）44270%442套70%442100%叠拼别墅A型三房115/均价300003500（硬装）396%117套18%8875%

5、396%B型三房132/C型三房137/396%联排别墅AB型三房145配套泳池均价400004500（硬装）7212%7212%2433%合计/ /631套100%631套100%55488%在售公寓产品，面积为65平2房；叠拼别墅均为三房，面积115-137平方米，联排别墅145平方米万科森林度假公园二期产品供应户型配比PART 3 推售情况-户型分析-一房公寓优点：1、采光较好2、投资度假较好的选择，在大社区中，升值潜力较大。一期一房公寓户型PART 3 推售情况-户型分析-两房公寓优点：1、有入户花园、露台2、整个户型通风、采光好3、厨房可观景缺点：1、客厅由于迁就大面积的阳台，在布局

6、上出现了电视墙较短的问题2、浴室与床位之间的隔板防水性较差一期两房公寓户型PART 3 推售情况-户型分析-两房公寓二期两房公寓3种户型均为65平方米户型方正，阳台宽大，景观效果佳，开放式厨房宽敞户型方正，功能格局强烈，动静分隔效果好，厨房餐厅格局紧凑户型方正，阳台宽敞，观景效果较好PART 3 推售情况-户型分析-叠加别墅优点：1、有天有地，大庭院、大露台，活动范围广，观景效果好2、卧室均可观景，采光效果好3、厨房餐厅设计较合理叠墅一层户型叠墅二层户型115、132平方米电梯别墅，独立入户方式，赠送大尺度私家庭院115平方米132平方米ABCA户型，115平B户型，132平PART 3 推售

7、情况-户型分析-叠加别墅叠墅四层户型叠墅三层户型专属电梯后勤通道C户型，137平ABC137平方米电梯别墅，赠送大尺度休闲露台；双重私家入户方式PART 3 推售情况-户型分析-联排别墅AB户型建筑面积145，三房两厅优点：1、入户花园、顶层大露台，观景效果好2、屋顶花园、烧烤露台，度假体验强烈3、二层卧室阳台搭配，独立卫生间缺点：1、功能厅较少2、一层卧室私密性较差，且紧挨厨房，通透性较差屋顶烧烤园餐厅客厅卧室厨房前院木平台泳池按摩池车位卫生间卫生间卫生间卧室卧室阳台阳台阳台一层平面图顶层平面图二层平面图屋顶烧烤园PART 3 推售情况-产品效果图公寓联排别墅公寓叠加别墅PART 3 推售情

8、况-样板间展示-公寓大阳台，休闲娱乐与实用性结合70m2公寓两房样板间展示浴室的比较潮湿，会对卧室造成影响飘窗设计，增大卧室采光，同时增加使用空间与面积，提高舒适感PART 3 推售情况-样板间展示-别墅叠加别墅115A户型样板间PART 3 推售情况-样板间展示-别墅叠加别墅137C户型样板间屋顶小花园，美化环境同时隔离空间，保证私密空间屋顶大楼台观景效果甚好飘窗设计，加大使用面积，提高舒适感转角空间有效利用，提高使用率楼梯两侧落地窗增加采光度浴室镂空连卧室，卧室湿度加大PART 4 现场营造-营销中心现去现场有沙盘和样板间可参观，销售中心离工地现场1.5公里。现场销售中心充分利用山景，且内

9、部装修内容比较丰富，营造度假格调 营销中心装修较为温馨，钢琴、咖啡厅等为营销中心举办小型活动等也提供了便利。PART 4 现场营造-工程进度工程进度截止2012年3月29日PART 5 活动策略-客户分析客户分析现场访谈纪要区域客户： 主要来自于东北、北京客户。一年以前，东北客户非常多，都是以老人过冬为主，随着海南岛的建设，越来越多的内地人到海南购房。特别是近几年北京客户非常多，特别是一家人，老人、小孩、年轻夫妻，到海南度假，购置适合一家人居住的房屋，但是由于偶尔居住，面积不用太大。另外，河北、河南、四川，重庆等地区客户也逐年增多。 万科内部客户就占约一半，大部分以老带新客户的形式来促进成交销

10、售。客户敏点： 根据生活需要，越来越多人到海南旅游，特别是刚需人群。这部分客户都希望以“家“为单位旅游，让老人和小孩也陪同一起，所以，整个万科森林度假公园针对这部分客群，配置了儿童中心、便民服务等设施，同时，控制总价，尽量在140万以下的公寓产品为主，既满足感谢旅游居住需求，总价也不用太高，会有专业的万科物业管理团队管理。PART 6 广告策略-媒体投放推广策略 线上：强调万科品牌进驻海南进驻三亚，项目定位养生度假休闲，突出项目景观资源及整体规划配套优势；线下：主打圈层营销与分众营销，以会员招募、体验活动、训练营等活动，吸引客户前来现场体验，以在深圳、沈阳、北京等均设有销售中心，利用万科品牌在

11、全国的影响力吸引客户；2012年4月，启动“万科约你来三亚”森林、湖畔两盘联动的全国城市推介会，目前已经在北京、重庆、成都等地成功举办。媒体组合 报纸：海口晚报 网络：搜房新浪乐居搜狐焦点 短信：以高端客户和老业主精准投放为主总体推广策略：线上与线下相互配合充分利用周边山水资源，在三亚二线腹地打造项目差异化项目位于三亚二线腹地，没有海景资源，但周边有原生态的山林、湿地公园、山体公园等珍贵资源，森林覆盖率高，更加适合养生，项目规划上面充分考虑到周边的资源优势，旨在打造一座配套齐全的生态城，与其他海景项目形成差异化。首次提出家庭式度假生活方式，开启三亚度假新时代在以短期滨海度假方式为主的三亚，项目首次提出全时效，全龄化的家庭式度假生活方式，打造多种配套，满足每一个家庭成员的度假需求。产品定位精准，合理控制户型面积及总价首期产品以3570的小面积1-2房公寓为主以及海南首创120平方的三叠院别墅产品，小户型低总价的产品受到客户的追捧，在淡市之下成交量依然保持较高水平。与万科湖畔度假公园项目造成同质化竞争万科森林和湖畔两个项目均位于三亚二线腹地