国际项目产品优化及营销策略建议方案1

1、24.07.20221思源集团老城区发展与新城区规划贵阳老城区发展及规划老城区建设现状：城市空间超负荷承载十一五，老城区建设宗旨：优化并完善老城区功能对老城区住宅用地的供应实行严格控制金阳新区建设与发展规划贵阳房地产市场发展研究产品优化建议营销推广方案目录24.07.20222思源集团老城区城市建设现状： 城市中心区面积狭小；人口密度过大；空间超负荷承载；与省会城市和区域性重点城市地位不符。 24.07.20223思源集团十一五老城区建设：土地储备用于完善城市功能加快老城区危旧房的改造；老城区遵循“稀化、优化”原则，“多拆少建，只拆不建”，对建筑总量进行控制；加大绿化、公建、卫生、体育、城市基

2、础设施的建设，大力改善老城区环境。 24.07.20224思源集团对老城区住宅用地的供应实行严格控制控制新增住宅建设用地：原则上不再或慎重批建住宅，并通过规划控制引导住宅建设向金阳新区转移。贵阳市将从严控制老城区的经济适用住房用地审批。在城区范围内，小于5000平方米的用地不得单独建设。土地储备用途从商品住宅向完善城市功能的项目转变：促进土地储备、土地招拍挂方式的更新，老城区土地储备的用途应从商品房住宅向完善城市功能的项目转变。24.07.20225思源集团老城区发展与新城区规划贵阳老城区发展金阳新区建设规划新区城市功能定位、发展时序、扶持政策在建、拟建重点项目新区产业定位贵阳房地产市场发展研

3、究产品优化建议营销推广方案目录24.07.20226思源集团金阳新区的功能定位新区位于贵阳市中心区西北面，整个规划面积占地106平方公里。金阳城市新区性质：融汇行政办公、教育科研、居住、文化娱乐、金融商贸和高新技术产业于一体的城市新区；金阳城市新区建设目标：因地制宜，高起点、高标准地将新区建成一个生态环保型、园林式、数字化、可持续发展的新兴城市，并努力实现人与自然的高度和谐和经济、社会、环境的高度统一。 24.07.20227思源集团金阳新区：贵阳经济增长的重要极金阳新区的十一五发展建设目标，加快产业培育和人口聚集，把金阳新区建设成为基础设施完善、信息网络发达、产业支撑有力、环境清新优美、最适

4、宜人居住、具有现代气息的生态型、数字型、园林式城市，成为贵阳市经济社会发展的重要增长极。所谓贵阳经济的增长极，是指金阳新区对贵阳市国民经济增长的带动作用，可以比作是机械运动中的发动机。 24.07.20228思源集团金阳新区发展时序分为三个主要阶段实施建设区：1998-2010年，规划城市建设用地17平方公里，规划人口18万人。规划控制区：2011-2020年，规划城市建设用地40平方公里，规划人口40万人。远景控制区：2020年以后至21世纪中叶，规划用地106平方公里，规划人口50万人。当前，金阳新区17平方公里的基础设施建设已经基本完成，并顺利完成了市五大班子及32个市直部门的搬迁工作。

5、24.07.20229思源集团金阳新区鼓励投资扶持政策贵阳市金阳新区鼓励投资扶持政策 于2005年11月3日公布施行，按照该鼓励投资扶持政策，今后凡市内外、国内外投资者在金阳新区投资的现代服务业、总部型经济、旅游服务、餐饮娱乐、金融、商业、文化、教育、体育产业和项目以及金阳新区重点鼓励发展的其他产业和项目，除享受国家、省、市有关鼓励投资的各项优惠政策外，均可享受该扶持政策。 关于更快更好推进金阳新区开发建设的决定从七个方面放宽条件：收费、审批环节、企业登记、房地产开发、公共配套、户籍、人才引进。关于服务金阳新区开发建设若干意见 24.07.202210思源集团房地产开发扶持政策今后房地产开发建

6、设项目工程进度，高层达到地上二层，多层达到地上一层，其他项目基础出地面，并已确定施工进度和交付日期的，经审核手续齐全，开发商可申请办理商品房预售许可证；房地产项目竣工验收后，经审核手续齐全，10个工作日内办理完毕商品房登记备案手续，15个工作日内办理完毕房地产交易手续和房屋产权证。24.07.202211思源集团公共配套优惠扶持政策鼓励投资生活配套服务业。对在金阳新区投资和开办学校、宾馆、酒店、商业、金融、商务、文化娱乐、菜场、超市、餐饮等项目在工商登记、税收、贷款贴息等方面给予优惠。 24.07.202212思源集团户籍管理政策：凡在金阳新区购买住房并居住，建筑面积超过80平方米以上的可迁入

7、3人户口，达100平方米以上的可迁入4人户口，达150平方米以上的可迁入5人户口，入户者应系购房者直系或旁系亲属。24.07.202213思源集团金阳新区土地资源管理金阳新区土地供应政策：多方筹资，建立土地报批适度超前制度和土地收购储备制度。严格控制行政划拨土地。经营性用地的出让严格实行招拍挂，出让时，按照生、熟地并举的方式供给土地（2005年1月1日起，经营性用地采取招拍挂方式以市场化运作方式向市场供地） 。争取尽快将金阳新区开发建设列入国家或省级重点项目，全市用地指标向金阳新区倾斜并单列，享受相关优惠政策。土地资源管理：加强已批土地的利用管理，凡依法取得土地手续的开发商，必须签订合同约定开

8、工时限；不能按时开工的要依法收回土地，避免单位和个人非法转让土地或变相倒卖土地，坚决防止和杜绝圈地皮的行为。24.07.202214思源集团老城区发展与新城区规划贵阳老城区发展金阳新区建设规划新区城市功能定位、发展时序、扶持政策在建、拟建重点项目新区产业定位贵阳房地产市场发展研究产品优化建议营销推广方案目录24.07.202215思源集团十一五”期间金阳新区建设发展实施的主要内容实施“三大工程”。1、产业发展工程：重点是做大做强以高新园区为主的高新技术产业；大力发展商贸、物流、金融、房地产、旅游休闲、餐饮娱乐、教育科技、文化体育等现代服务业。2、城乡统筹工程：重点是按照统筹城乡发展的要求，加快

9、城乡一体化进程，大力推进新区内农村城市化、农民市民化、管理社区化，初步建立失地农民的劳动就业和社会保障体系，基本实现农村经济发展的转型升级。3、一体化建设工程：重点是围绕加快生产要素向新区转移，充分调动各有关区（市）的积极性，实施“东拓大关、南下三桥、西进百花湖、北接白云”的发展战略，实现“双中心”良性互动，“多组团”连片发展，形成一体化城市建设发展新格局。 24.07.202216思源集团十一五”期间金阳新区建设发展实施的主要内容市政公共设施板块：完成新区连接老城区、周边景区、高等级公路的道路建设，40平方公里范围内的路网建设；完成给排水、污水处理、供电、供气、邮政、通信网络、客运枢纽、医院

10、、中小学等为主的公共设施建设。科教园区板块：建设以大学城、科研基地为主的科教园区。体育文化板块：建设以体育中心、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、会展中心、工人文化宫、博物馆、影剧院、图书城等为主的体育文化活动设施。行政办公板块：形成以中央驻筑单位、省直有关部门、市级行政中心等为主的行政办公区。新型住宅区板块：建设一批最适宜人居住的各类生态型、智能化、配套设施完善的新型住宅区。旅游休闲板块：建设以金华湖、百花湖、十二滩水库、长坡岭公园、石林公园等为主的旅游休闲风景区。现代服务业板块：建设以中央商务区、金融服务区、总部经济区、酒店娱乐区、物流园区等为主的现代服务业。高新技术产业板块：发展以高新开

11、发区金阳园区、IT产业园区等为主的高新技术产业区。建设“八大城市功能板块”24.07.202217思源集团金阳新区近期重点建设目标：完成市级行政中心二期搬迁工作；建设市政公共设施、科技园区、体育文化等八大城市功能板块；抓好体育中心、青少年宫、妇女儿童活动中心、广电中心、贵阳护理学院、市直机关职工住房等工程的建设，进一步建设和完善金阳新区文化、体育、商贸等市政配套设施；全力支持贵州大学、贵州省商业专科学校、贵州省电大、贵州省人民检察院和一批总部、大公司的搬迁工程；完成贵阳一中二期扩建项目，完成贵阳三中新校建设；加快推进金阳新区40平方公里的基础设施建设，加快土地储备和挂牌出让进度。24.07.2

12、02218思源集团2005年已开工的、在建重点项目贵阳卫生护理职业学院、贵阳市消防指挥中心、贵航发动机研究所、贵州省烟科所、贵阳警备区机关新营房、贵阳日报社印务中心、贵州万代房开、成智重工大型沙石破碎设备生产线、金阳科技园一号服务站、市测绘院喀斯特环保新材料、晶华电子（二期）、兴黔路（一期）、观山北路、71号支路、二号地块支路五、市直机关职工宿舍一期工程、金麦花园、兴中元房开、双星公司鞋类服装研发生产基地、24.07.202219思源集团计划于2009年完工并投入使用的十大重点公建项目贵州大学金阳新校区、体育中心、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、档案馆、电信枢纽、行政中心三期、市广电中心、会

13、展中心、贵阳卫生护理职业学校以上项目将于2006年开工建设。24.07.202220思源集团充满发展机遇的2006-2007年已经完成的新区建设项目：重点引进一批科研院所；完成60亿元的基础设施、房地产开发和社会投资目标任务，完成市级行政中心二期建设工程，实现商业区已拍卖地块的建设项目主体竣工，已经实现住宅区“碧海花园”全面竣工交付使用；拟开工建设的重点项目：开工建设已出让的5宗商住楼项目建设和市级机关职工住宅项目，以及一批科研院所和电信移动枢纽、市国税办公大楼、市网络中心等项目，实现贵阳一中整体搬迁、贵阳科技大厦等项目投入使用，提前完成金阳新区一期规划控制区目标；24.07.202221思源

14、集团充满发展机遇的2006-2007年功能性配套设施不断完善：推进40平方公里的开发建设，进一步完善IT产业园的基础设施配套，启动大学城、贵阳卫校、贵阳三中、金阳体育中心、客运、货运物流设施、金北污水厂等涉及生活居住需要的功能性基础设施和社会事业项目。2006年至2007年，引进一批高新技术生产企业和一批有知名度有实力的房地产开发商。力争每年完成100亿元固定资产投入建设项目，依托项目逐步推进40平方公里的基础设施和社会服务体系等建设。引进并打造城市新区的产业结构进一步发展高新技术、文化、教育等产业。到2007年，力争高新技术产业产值达到300亿元，实现聚集人口10万人。24.07.20222

15、2思源集团新区直达中心区的快捷通道三桥至金阳大道大营坡立交桥到观山路规划拟建设中：贵金线道路，该道路为城市一级主干道24.07.202223思源集团城市道路及功能性基础设施建设高速公路：贵黄、贵遵、贵新三条高速公路汇集金阳新区的优势，规划建设以金阳新区为中心的放射状路网，构筑现代交通体系。城市轻轨：“十一五”期间启动老城区通往金阳新区轻轨建设的前期准备工作。公共交通：公共交通、长途客运和市政管理实行市场化建设及运作。便民服务：完善供电、供水、供气、电信、邮政、银行、商场、超市、菜场、餐饮和停车场等服务设施和服务网点建设 24.07.202224思源集团老城区发展与新城区规划贵阳老城区发展金阳新

16、区建设规划新区城市功能定位、发展时序、扶持政策在建、拟建重点项目新区产业定位贵阳房地产市场发展研究产品优化建议营销推广方案目录24.07.202225思源集团金阳新区产业梯队框架第一梯队：基础设施建设、房地产产业和建筑业；第二梯队：高新技术，主要是信息业、环保产业、新材料生产经营等；第三梯队：服务业。24.07.202226思源集团金阳新区产业发展：重点发展高新技术产业充分利用贵阳国家高新技术产业开发区的产业优势和聚集效应，实现产业联动、资源共享和优势互补，构建全省高新技术产业的“硅谷”和科学城。重点发展电子信息、生物医药、新材料、光机电一体化等产业。加快电子产业园和硬盘产业园的建设。积极引进

17、高校、科研院所、研发机构以及国外大型跨国公司入驻金阳新区。24.07.202227思源集团大力发展现代服务业金阳新区当前大力发展物流、会展、文化、教育、体育、中介服务、休闲旅游等产业。物流中心：建设以物流、仓储、批发为主的现代物流产业区，逐步形成辐射半径达500公里、涵盖西南地区的重要物流中心和“商谷”。会展经济：以各种会议展览活动为载体，发展会展经济。休闲旅游业：以金阳石林、金阳公园、十二滩公园、盆景园和东林寺等风景点及百花湖风景区为重点，发展休闲旅游业。文体体育产业：以引进国内外知名学校和医院进驻金阳新区为重点，推动教育卫生事业发展。加快文化体育基础设施建设，积极发展文化体育产业。中介服务

18、业：积极支持各类现代中介服务企业到金阳新区设点，努力使金阳新区成为西南地区人才流、资金流和信息流最为集中的区域之一。24.07.202228思源集团积极发展金融服务业和总部型经济大力引进和发展现代金融保险业，打造金融一条街。鼓励银行、证券公司、基金管理公司、保险公司、信托投资公司及期货、产权交易中心等机构入驻金阳新区；鼓励世界500强企业或国务院、中央部委和各省、自治区、直辖市人民政府确定的大企业(集团)的管理中心、研发中心、营销中心、结算中心入驻金阳新区，加快发展形成总部型经济。24.07.202229思源集团九家高新产业项目，已在新区大兴土木生产电子浆料的晶华电子、油菜种子研发的贵州油研所

19、、水利信息化软件设计的贵阳水电院、红豆衫紫杉醇的德仁公司、自动化技术研究德新技术研究所、环保设备研发贵州同济环境科技、精细化工的威顿公司、高技术汽车配件的新跃曲轴。 24.07.202230思源集团金阳新区规模以上重点建设项目：建筑面积30万平方米的大型商贸设施26层的五星级大酒店建设规模为8200平方米的妇女儿童活动中心建设规模33925平方米的航空动力科技园总建设规模14000平方米的贵州有线广播电视信息中心建设规模为18000平方米的气象综合消息遥感楼建设规模90亩、总投资2.5亿元的市级医院24.07.202231思源集团老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究房地产业拉动贵阳经济

20、增长贵阳房地产市场形成板块竞争格局金阳新区发展房地产的机遇产品优化建议营销推广方案目录24.07.202232思源集团房地产业对经济的贡献明显开发投资逐年放大,对GDP增长贡献明显:1998-2004年,贵阳市房地产投资额年均增长3080%,比同期全社会固定资产投资增幅高出12个百分点,占全社会固定资产投资的2494%,从各年的完成投资额看,呈逐年增长态势。房地产业投资占全社会固定资产投资额比例过高，全社会投资结构不合理，房地产市场明显过热。新开工面积逐年增加: 1998-2004年,贵阳市商品房新开工面积累计为163693万平方米,年平均增长速度为4184%。商品房新开工面积增幅过大,会导致

21、后续23年市场供应量的放大,市场压力增大。也就是说，在今明两年，贵阳商品房市场的增量房市场的市场消化将受到前期开发余量的严重影响。竣工面积稳步增长:1998-2004年,贵阳市商品房累计竣工面积147646万平方米,年平均增长1958%；销售面积逐年增长:1998-2004年,商品房累计销售面积127268万平方米,年均增长3516%。24.07.202233思源集团贵阳楼市产品格局贵阳市以经济适用房、商品房、写字楼为主体,花园洋房、别墅为两翼的多元化楼市格局；小房型产品，以中心城区放量为主，如中心两城区小户型住房就推出80万平方米,比2003年和2004年同区域小户型住房的总量翻了一番。高层

22、楼盘，2005年17月，城区和郊区的高层楼盘供应总量达2万套。别墅项目，有将近10个别墅项目在售，成为城市重要力量。自2006年以后上市的商品房将以招拍挂出让的用地为主，经济适用住房用地将受到严格限制，而且土地出让的区域将逐渐向周边郊区县进行转移。因此，贵阳未来的房地产市场将出现，市中心区存量房市场活跃，增量房主要集中在郊区县，尤其集中在金阳区域。24.07.202234思源集团2005年房地产的卖方市场，供应决定需求除市场需求是支撑贵阳房价平稳上行的主要因素外,商品房结构性因素也在一定程度上导致了全市商品房销售均价的上升。经济适用住房供应量较去年同期大幅减少,导致在售的项目中,中低价位住房所

23、占比例相应减少,因此,贵阳市商品住宅销售均价增长。这其中主要原因是云岩、南明两城区高层住宅销售量增大。在2005年全市商品房预(销)售面积中,两城区销售面积占全市的比例为593%,其中住宅占全市的比例为585%；云岩、南明两城区销售均价相对较高(商品房销售均价2930元/平方米,同比增长14%,商品住宅销售均价2560元/平方米,同比增长109%),从而影响到全市商品房销售均价水平。24.07.202235思源集团商品房需求市场缺乏城市产业的支撑从地税贡献分析贵阳市国民经济产业结构发展情况：建筑业贡献率仍高居榜首,为167%;其次是商务服务业、烟酒行业、房地产业,贡献率在10%左右;第三是交通

24、运输业、金融业、电力、煤炭、批发零售业,贡献率在4%以上。从以上产业结构分析，高居榜首的建筑业、房地产业对房地产市场的需求拉动是十分有限的。对房地产市场需求强劲的商务服务业、金融业、批发零售比较薄弱。24.07.202236思源集团贵阳楼市购买动机分析销售面积占竣工面积的比重过高，房地产市场明显过热，需求急剧增长，投资性购房大量存在。24.07.202237思源集团贵阳未来商品房供应分析贵阳市当前施工面积与竣工面积的比值过高，房地产项目开发周期延长。2005年该比值大于4.0倍，未来供应量将会放大，贵阳未来房地产市场竞争环境将趋于更加激烈。24.07.202238思源集团老城区发展与新城区规划

25、贵阳房地产市场发展研究房地产业拉动贵阳经济增长贵阳房地产市场形成板块竞争格局金阳新区发展房地产的机遇产品优化建议营销推广方案目录24.07.202239思源集团贵阳楼市各板块地产特征鲜明乌当板块将会以其交通优势和宜居环境成为新的市场热点。花溪区高档住宅的发展前景看好。小河板块开发时间较早,配套设施完善,已成为比较成熟的居住区,但小河区的城市功能定位为城郊结合中低收入居民较集中而自然环境较好的城市居住新区，其交通瓶颈已成为阻碍该地区继续发展的主要问题，但小河也存在一些发展局限。金阳新区和白云区依托行政中心的优势和完善的基础设施,发展的空间和潜力巨大,该区域将成为投资者购房的首选区域。24.07.

26、202240思源集团2005年批准预售情况：商品房新增供应比例：住宅、办公房、商业营业房、其他用房新增供应比例分别为83.3%、4.2%、9.9%、2.6%，住宅占全部商品房的比例在80%以上。批准预售商品的住宅面积比例：普通住宅、经济适用住房、别墅及高档住宅供应比例为76.6%、21.3%、2.1%。经济适用住房72.13万平方米（金阳新区碧海花园、景怡东苑两个批准预售项目面积合计约48万平方米，占经济适用住房比例为67%），2005年批准预售的经济适用房主要集中在金阳新区。普通住宅259.27万平方米，别墅及高档住宅6.97万平方米，24.07.202241思源集团新增批准预售项目：以金阳

27、和云岩为主从新增供应分析，本项目的竞争主要来自金阳区域内部和云岩区两个区域，乌当、南明、白云区的供应比较少，购房选择时受区域限制。2006年楼市，将有可能出现两种结果截然不同的楼市现象：一是保守型购房客户，云岩区市场消化速度快，价格上涨迅速；二是观念转变型客户，金阳区域市场价值得到认同，但受区域价格上涨变化的影响，金阳区域的商品房销售在上市的前期有一定阻力。数据来源：贵阳市房地产管理局24.07.202242思源集团贵阳市商品房市场区域发展格局：24.07.202243思源集团老城区房地产发展步入误区2005年上市的楼盘，在市场定位、产品类型、定价策略上都非常接近。尤其是中心区高层住宅，基本上

28、都定位于高端客户。在户型面积上，大多数项目仍以中大户型为主；起价大都定在3300元/平方米以上。为避免竞争，开发商应走差异化道路，根据土地存量与增量之间的动态关系，以及产品的市场结构，来确定产品的差异化道路，分析、定位项目的客户群，打造具有特色的住宅产品。24.07.202244思源集团老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究房地产业拉动贵阳经济增长贵阳房地产市场形成板块竞争格局金阳新区发展房地产的机遇产品优化建议营销推广方案目录24.07.202245思源集团2005年土地市场回顾2005年土地商品房住宅用地共出让土地16551万平方米，同比下降637%；供应区域由城市中心区向城市郊区（

29、市县）转移。本项目占地面积31.5789万平方米，占全年土地出让面积的约23%。五个区占土地出让面积的占全市土地出让总面积的51%。南明、云岩两区土地出让占全市土地出让总面积的23%。根据各城区土地出让供应总量来看，未来增量房市场将主要集中在小河、花溪五个区。而金阳在五个区中又占据着重要地位。24.07.202246思源集团贵阳楼市购房对象分析随着贵阳市城市经济持续快速发展，城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为省会城市辐射、带动全省的力度在不断增强。由于贵州具有贵州省单极中心的特殊地位,贵阳是贵州的贵阳,也将吸引越来越多的地州市和外省购房者加入购房大军。地州市和外省购房者购房大军的崛起，

30、无疑对金阳地区的商品房市场发展将起到巨大的促进作用。 24.07.202247思源集团贵阳市城镇居民住房结构每百户调查结果：房改房63%，租房22%，商品房10%，私房5%。根据以上数据表明，贵阳城市居民主要以房改房为主，随着房改房住户居住需求向改善居住环境，升级居住条件的转变，商品房市场未来有巨大潜力没有释放，租赁市场比较活跃，私房比例逐渐缩小。数据来源（贵阳市城调队2006年2月22日发布的数据）24.07.202248思源集团从2005年商品房交易分析楼市需求从以上数据可以看出，贵阳低总价的产品比较容易得到市场的认可。准确的产品定位将有助于本项目的开发成功。24.07.202249思源集

31、团2006年楼市两个明显的重大变化2006年批准预售的商品房格局将完全打破：2005年全年住宅用地出让较上年同比减少了约64%；经济适用住房土地出让受到严格控制，新增住宅建设用地中普通住宅比例提高；自2005年1月1日起，金阳新区经营性用地实行招拍挂出让方式，金阳新区的增量房将以商品房为主，区域楼市品质及价格将有明显变化。24.07.202250思源集团老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究产品优化建议开发主题定位、客群定位具体规划设计优化建议户型产品建议营销推广方案目录24.07.202251思源集团本项目主题概念的引入城市化、人文化、生态化24.07.202252思源集团主题概念的设

32、计、建造细节避免多条动力管道入户。推行节水型器具。住宅小区要设立将杂排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用系统。居室内达到自然通风；卫生间具备通风换气设施；厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内空气质量标准。室外声环境系统应满足日间噪声小于50分贝，夜间小于40分贝。住宅小区光环境一般着重强调满足日照要求，室内要尽量采用自然光。室外公共场地采用节能灯具，提倡有新能源提供的绿色照明。住宅小区生活垃圾包括收集与处置两部分，即生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放。垃圾应实行分类收集。24.07.202253思源集团本项目目标客户群定位： 显性客户群隐性客户群扩展性客户24.07.2022

33、54思源集团显性客户群：已经搬迁入住金阳新区的政府行政事业机关、行政管理机构、金融机构、企事业单位中高层管理人员；准备在金阳新区、或已经在金阳新区从事商业、商务活动的私营企业主；即将搬迁进入金阳新区的机关单位及企业中高层管理人员；工作、生活距离金阳新区距离较近的，准备在金阳新区周边区域购房的新增人群；显性客户群，大多为地缘性优势客群（距离上班近、在金阳有投资、或者拥有私家车）的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。24.07.202255思源集团隐性客户群：为子女教育、就业而准备在贵阳投资置业的购房人群；从贵阳其他城区分流至金阳区域的购房人群；在市区上班，但拥有私家车，对居住环境有一定讲

34、究的高收入人群；受惠于二手房交易，在市区有居住升级需求的原住居民；在筑城投资房地产的投资性客群；隐性客户群，包括贵阳市私人企业主、贵阳市公务员、周边州县市富有阶层。通过对显性客户的挖掘，实现短期内热销，形成一定项目品牌及销售人气，加上项目本身的高品质建设，给予这隐性类客户群充分的信心，从而吸引其到本项目置业，实现目标市场的有效放大。24.07.202256思源集团扩展性客户：主要包括在外从政、经商成功的贵州或贵阳人士返回筑城，及其他中意在贵阳市居家环境的贵州籍购房客户；准备在贵阳设置驻筑办事机构的各州县市各级机关、企事业代表处；贵州省内各州县市来筑投资置业的购房人群。24.07.202257思

35、源集团项目与目标客户群的对接； 通过以上分析，在金阳新区购房的客户有着明显的需求特征，本项目应该突出“出行便利、建筑品质、环境优美、居住舒适、性价比强、有身份感”才能有效地与目标客户群进行对接。24.07.202258思源集团老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究产品优化建议开发主题定位、客群定位具体规划设计优化建议户型产品建议营销推广方案目录24.07.202259思源集团总体平面规划设计建议-楼座的排布、天际线建筑形式：金阳北路沿线以塔楼商业裙楼布置；风情街以小高层板楼布置；内部组团以多层围合形成独立组团；沿金阳北路往东至观山公园，建筑天际线由高往低；金阳北路沿线建筑应有至高点，建筑

36、天际线向两边渐次降低；24.07.202260思源集团24.07.202261思源集团水系24.07.202262思源集团项目功能分区设计建议本项目按照“城市化、人文化、生态化”进行建筑安排。高层塔楼沿金阳北街布置，塔楼底部布置商业用房，突出项目及区域的城市化特征；多层围绕组团式建筑，通过围合式安排突出组团内部的人文关怀特征，并利用组团式景观规划提升组团建筑价值；别墅组团突出生态化的利用，利用生态原始风貌突出别墅高端项目的生态化特征。24.07.202263思源集团城市区人文区人文区人文区生态区生态区各功能区划分：城市区，以高层建筑商业裙楼（风情商业街），高层建筑突显现代建筑气息，商业裙楼印衬

37、区域商服的繁华。人文区，以多层、小高层为主，围合式的建筑组团拉近了社区居民亲近的距离，营造社区内和谐的人文居住环境。自然区，以联排、独栋别墅为主，强调居住区域内的人与建筑、生态环境的融合，通过楼座建筑高度的过渡保证了高档别墅生活居住的私密性要求。24.07.202264思源集团项目交通、道路规划设计建议本项目的交通入口，不仅是本项目地块的一个构成部分，更是项目的形象、品质所在，需要配合社区总体规划认真的处理，体现社区品位及功能。在入口形象的设置上，建议打造出项目独一无二的、体现小区形象的标志性形象景观。商业与住宅的入口应分别设置，住宅中高层与多层可共用主入口，但别墅项目的入口应单独设置。高层与

38、多层入口设置应适当加宽人行入口或增设人行入口的数量；而别墅项目的入口应考虑加宽或适当增加车行入口数量。高层与多层入口设置可简约，以方便实用为主；别墅项目的入口设置应体现大体、大气24.07.202265思源集团项目环境、景观的设计建议：主题景观、组团景观建议以主题景观代替普通园林，本项目应设置能够体现项目特征的具有一定主题的标志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符号等加以表现。从整体上规划建立生态系统，利用本项目天然的自然条件（如山坡、水系）。建议本项目的从设计顺序上先设计环境后设计建筑，做到建筑、景观、环境三者和谐统一。各组团景观规划，应考虑各种建筑形式的视线范围。各组团景观的设置，应能够最大限度

39、地让不同建筑高度的楼层均能够享受得到。24.07.202266思源集团项目环境、景观的设计建议：水体集中、硬质景观本项目规划中，建议将分散的水体进行集中，以形成大面积的景观水体，这将成为本项目的特色所在，同时也将是项目的品质塑造点所在。在规划设计中，需要对包括各类亲水设施、水上活动等做重点处理（贵阳的山体景观对于项目来说，已经不能成为景观上的卖点）。在园林景观的构成要素中，硬质景观占有相当大的比重，包括地面铺装、照明、建筑小品、休闲设施、标识等。硬质景观作为户外空间设施，以应用功能和艺术效果给人们带来舒适的环境和美的享受。为了在施工过程中最大限度地体现图纸的设计思想，并满足其使用功能，对硬质景

40、观图进行深化设计是一个不容忽视的重要环节。24.07.202267思源集团项目景观规划优化建议：集中化：集中化景观规划不明显，应设置集中化景观规划，以鲜明的主题描述项目特征，集中化、标志化、主题鲜明的集中化景观，便于后期推广和树立项目品质形象；组团化：组团化景观规划，应便于各楼座对良好景观的要求，组团化景观规划设计侧重于各组团社区居民的后期使用和维护。24.07.202268思源集团水景对高层住宅来说，价值没有得到体现。别墅产品在多层、高层的视野范围内，私密性无保障。各楼座均没有达到最佳的视线景观范围，能够提升项目价值的景观规划被弱化。24.07.202269思源集团项目建筑风格定位及形象处理

41、：建筑立面 本项目的建筑风格应该有所明确，应该与市民广场、会展中心、市级行政中心的建筑融合为一体。本项目的建筑风格应该成为继市级行政中心之外的第二道建筑风景。具体可以考虑在建筑外立面、建筑屋顶、建筑小品、挑檐、商业裙楼等进行处理。24.07.202270思源集团项目建筑风格定位及形象处理：建筑立面处理方案可以选择居住气息浓厚的海外建筑风格，或者立体感、线条感鲜明的现代风格。一些具体的细节包括：外立面应装饰简洁明快的装饰色块，窗的开面应适当增大，用大且低的窗台设计拉近人与自然的距离；阳台建议以全玻璃阳台代替传统的水泥阳台、铁艺阳台，使本项目的阳台设计能够充满当代的时代气息。在一些建筑外观上，阳台

42、、飘窗尽量不要突出建筑物；空调机位应预留百叶或者其他可以将外挂机进行隐蔽性的建筑处理，预留机位的空间应该足够大（有些项目机位预留位置太小，导致不能使用）；城市主干道（金阳北路沿线）建筑立面的阳台、窗台处理建议采用全封闭式，并将晾衣服、储物等生活用阳台的朝向小区内引导。24.07.202271思源集团项目建筑风格定位及形象处理：商业部分建筑处理局部挑空，加大柱距(最好为8.4米)，以满足业态变化及调整需要；对业态通过建筑硬件条件进行引导，如餐饮区就需要在规划设计时预留隔油池，大出口地排等；对商业部分的配电应考虑稍大一些；考虑在部分商铺设置上下水处理。24.07.202272思源集团建筑结构的规划

43、设计建议商业裙楼部分以框架结构为主(便于未来商业业态的调整)塔楼（高点住宅）、多层、小高层以剪力墙为主别墅以钢混为主（或局部钢混）。 24.07.202273思源集团项目建筑外立面主色系装饰建议建筑外立面，建议尽量采用稳重、大气的深色作为建筑外方面的主色系。亮色系、浅色系与本项目特征（即规模较大、品质较高的社区品位不太协调）可能不太相符，而且贵阳特殊的自然气候环境，浅色系将容易污染建筑外立面。24.07.202274思源集团项目各类物业内部装修建议 公共空间指首层大堂、电梯间、各层公共走道、楼梯间的装修装饰。建议公共部分的内部装修，首层大堂、各层公共走道、候梯间地面结合贵阳气候条件，建议选用耐

44、泥水污染的石材进行铺装（或地面整体水磨石处理），各楼层的地面铺装建议至铺至户门。踢脚线选用石材铺装，颜色建议选用深色系。套内空间，指门窗的设计和材料选用以及装修标准。套内空间的装修建议以精装修（或厨卫精装）为主，在交房标准上与其他项目形成差异化竞争，一方面体现项目的品质，一方面精装修也有利于提高售房单价。24.07.202275思源集团硬件设备及设施 建议：采暖采光、热水饮用水、电视系统、通讯系统采暖采光，建筑规划设计中应考虑在建筑中应用节能建筑材料和施工工艺，如寒冷季节的墙体保温功能、大面积窗户（或阳台）的自然采光、通透的新风动线设计等。热水及饮用水，是否能够将温泉水、直饮水直接引入户，24

45、小时热水是否供应（热水供应可设计利用酒店的热水设施余量对小区进行分区、分组团供应）电视系统，小区内配备有线电视、还是卫星电视（如酒店的电视接收系统为卫星接收系统，可为小区使用）；通讯系统：电话系统（包括每户电话预留接口数，是否需要为每户预留一个以上接口）、计算机网络系统（如宽带接口及流量的预留）等。24.07.202276思源集团硬件设备及设施 建议：智能化系统、布线系统智能化系统：包括社区网络系统、安防系统（如24小时电视安防监控、电子门禁系统、存车智能卡系统、消防系统（如烟感系统、喷淋系统）、物业管理系统（如煤气、水费、电费、物业费的缴费智能化系统）、金融自助系统（如自动柜员机ATM、缴费

46、机等）是否运用、以及如何配备的问题。布线系统，应综合考虑通讯、智能化的布线要求，与建筑内部的管线、管道布置系统进行有效分离，整个建筑内部应保证布线系统的隐蔽性、维修的方便性，尽量避免管线、管道暴露在公共区域。24.07.202277思源集团广场及室外公共空间背景布置构思建议 但社区内部应设置各种不同主题的社区活动广场，主要以休闲、生态、活动性为主题的集中式公共活动空间为主，公共空间的规划设计应强调居民的亲近性和可参与性。可根据组团形成不同特色的主题广场，但设置有晨练、健身设施的活动广场建议设置在开阔、远离居住建筑的广场，以免影响周围社区居民的日常休息和私密性。室外公共空间可设置主题背景音乐或灯

47、光系统，24.07.202278思源集团商业部分业态规划建议本项目的商业是项目成功的一大难点，为做好商业部分的规划，建议对商业部分的业态通过硬件配套进行有意识的引导，如餐饮、洗衣、银行。具体的目标商户建议为方便入住居民的生活，一期商业设施的配套，建议先期引进生活超市、门诊所、餐馆、银行、邮政所、中小学校、托儿所、公共厕所等设施。24.07.202279思源集团利用外部连廊，通过连廊人流能够快速从一楼转换到二楼。通过有效的动线设计和节点，将人流从一楼向二楼进行引导。转换节点应着重外观设计，以双跑式楼梯设置步行转换的方式不太可取。24.07.202280思源集团利用人流转换节点，将人流有效地向二楼

48、商业进行引导。24.07.202281思源集团停车场的规划设计建议；商业裙楼部分建议有一部分地上停车（沿金阳北路建筑布局以塔裙楼设计时，商业部分除地上停车外，还可以借助塔式建筑地下一层车位使用）。塔式、小高层、多层建筑以地下车位为主别墅以建筑底层（或下沉式建筑内部车库）为主，尽量不下挖建车库。24.07.202282思源集团为建筑增光添彩的其他建议。 本项目可尝试引温泉入户；本项目还应该注重想象空间的再创造，利用圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用，使建筑艺术与人文生活更加紧密结合。准一梯一户的设计；电梯大堂宾馆化，楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢，除了艺术挂画、吊灯、壁灯，还专设洽谈、休

49、息区，让住户拥有酒店式的享受。水景住宅的设计强调亲水性，建议在水景设计时，以亲水平台、亲水步道、休息平台等，使水景的功能性、景观性能够充分应用。建筑屋顶的处理，建议以坡屋顶为主，平屋顶建筑设计应以一定的建筑造型进行处理，以比较丰富的坡顶组合，可以更艺术化地打破平直呆板的屋顶线条，丰富整个建筑群天际轮廓线，如四坡顶、双坡顶、露台、屋面斜窗和部分屋顶装饰件的组合；西式建筑屋顶的应用等等。24.07.202283思源集团老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究产品优化建议开发主题定位、客群定位具体规划设计优化建议户型产品建议营销推广方案目录24.07.202284思源集团一期项目户型设计建议：金

50、阳新区竞争项目分析碧海红湖项目：本项目的销售率（按套）官方数据为15%，根据实际统计，达到19%左右；本项目的销售率（按面积）根据实际统计，达到22%左右；每月销售66套，销售面积2万多平方米。碧海红湖项目面积在170、200左右的产品销售速度比较快，但占供应的比例较小；供应面积在110130区间的产品供应比例较大（占60%左右），但销售率都比较低；供应面积在100以下的产品，其供应比例较小（约6%），未能实现销售。数据来源于贵阳市房地产管理局，数据经过一定处理。24.07.202285思源集团一期项目户型设计建议：金阳新区竞争项目分析景怡东苑景怡东苑140平方米左右的产品供应较多，面积主要集

51、中在120160平方米/套之间（比例达到60%）景怡东苑100平方米以下的产品，供应比较少，但销售速度较快；景怡东苑200平方米以上的产品供应较少（占15%左右），大户型产品（跃式、复式）销售缓慢，大户型产品只有面积在190、160左右的产品才有一部分销售。每月销售83套。数据来源于贵阳市房地产管理局，数据经过一定处理。24.07.202286思源集团一期产品户型建议：200平方米以上的产品应尽量不做（如景怡东苑200平方米以上的产品未能实现销售）；70-100平方米之间的小户型产品供应较少，但小户型产品不宜太多，可能会降低本项目档次；110120平方米之间的产品供应旺盛，销售率较低，应避免同

52、质竞争；130左右的产品相对较少，但消化速度快，本项目产品可在此基础上适当增大户型面积；建议产品主力户型以面积在160-190平方米左右的户型产品为主。 24.07.202287思源集团一期产品户型建议：动静分区、干湿分离动区包括起居室、餐厅、厨房等；静区包括卧室、书房、卫生间等；本项目的动区主要是指一个家庭的公共区，静区是私用区。在住宅的规划设计时，应使居室公私分离，居寝分离，动静分离，使居住功能更加合理。24.07.202288思源集团一期产品户型建议：采光与通风立体采光、良好通风精心设计好本项目的住宅的门、窗、阳台等开口的方向、高度和形状，建立一个立体采光、通风系统，形成一个较完善的“阳

53、光和新风通道”，把阳光、新风尽可能的导入室内，使居室里得到充足的日照（如采用大面积的落地窗、落地阳台设计）和空气对流，还可以起到节能的作用。24.07.202289思源集团一期产品户型建议：采光与通风厨房规划设计，建议以单一操作型为主；卫生间的设计配备，建议有二个卧室以上时，建议以配备两个卫生间；24.07.202290思源集团老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究产品优化建议营销推广方案项目SWOT分析推广理念及方向核心营销策略的把握对价格和销控的把握推盘顺序及销售周期、开盘准备目录24.07.202291思源集团产品销售SWOT的把握：优势 1）趋势：在贵阳的整体规划中，金阳新区属于

54、未来贵阳的新中心区，升值潜力大，目前政府机构已经实现搬迁；2）配套：本案周边具备一些形象性的配套设施：贵阳一中，在建的五星级酒店，金阳购物中心，金阳医院；3）环境：除了金阳新区整体的生态规划外，本案临近观山公园，社区内有四个高低起伏的原生态小山丘，社区内还设有一条贯穿整个社区的观景水系；4）规模：71万平方米的社区规模，利于整体规划，会聚资源，营造更好的社区氛围；同时也更容易在市场上造成影响。24.07.202292思源集团产品销售SWOT的把握：劣势目前商业部分的格局规划不尽合理。1）3米面宽和15米进深影响了业态的丰富性；2）两层的单独商业布局，使得上层的销售更加困难；3）虽然相对于70万

55、平方米的大盘来说，2万平方米的商业配套不算大，但由于分户面积过小，形成了过多的商业铺面，不利于组织社区服务型商业体系，同时本区域目前也不具备形成休闲购物街的条件；由于采取销售的方式，将对后期商业经营业态和品质的控制带来更多不确定的因素，容易造成整体社区形象的下降，影响住宅部分的销售。24.07.202293思源集团产品销售SWOT的把握：威胁1）区域传统定位的认识习惯：虽然金阳新区的发展规划为“园林化、生态型”和“数字金阳”，但通过走访调查，目前贵阳市民对本区域的传统印象仍然为工业区，从而影响了消费者对居住品质的预期；同时区内大都为经济适用房，也不是传统的高档住宅的名片性区域； 2）区域传统价

56、格体系的认知习惯： 目前金阳新区的住宅均价为1430元/平方米，本案预期的价格体系将出现一个级跳；3）由于是新区开发，虽然实际距离市中心只有15分钟左右的车程，但通过走访，市民普遍反映心理距离感受较远。4）由于自然条件的优越，一般的景观主题住宅在贵阳的同质化严重，不利于建立项目的差异性。5）本案产品外立面的形象昭示性无特色；6）本案目前规划的产品类型与景观之间的搭配不尽合理，影响了整体社区的视野开阔性，也不利于价格体系的制定，容易对销售造成阻力；7）从市场竞争的角度，城区项目分流了部分留恋城市生活的高端客户，花溪项目分流了部分热衷生态环境的高端客户。24.07.202294思源集团产品销售SW

57、OT的把握：威胁1）贵阳整体的住宅市场环境，对真正品质优秀的项目有很强的接受力2）从有利于产品销售的角度，进一步完善产品规划，使得项目从原有的人文化的基础上，进一步实现市场化24.07.202295思源集团老城区发展与新城区规划贵阳房地产市场发展研究产品优化建议营销推广方案项目SWOT分析推广理念及方向核心营销策略的把握对价格和销控的把握推盘顺序及销售周期、开盘准备目录24.07.202296思源集团一期产品推广方向确定推广方向的逻辑主线：实现价值的最大化是市场操作的核心原则，因此突破市场的传统观念，就需要建立新的价格体系标准，其中核心问题就是差异性的建立。如何建立差异化，差异化的方向1）你无

58、我有：容易计算单个卖点的成本，不利于形成整体价格体系的建立；同时在几十万平方米的大盘开发中缺乏周期性支撑力；2）同一卖点的价值最大化：如都做园林绿化，但我们把园林绿化做到极致，如北京星河湾。但这种操作手法需要成本提升很大，而且在贵阳市场本身价格起点不高的情况下，容易导致产品价值过度高于价格，即形成价值透支，这样势必会使价格过度偏离原有价格体系，增加了市场销售的风险性。3）生活理念的提升：如从一般的舒适性住宅发展到景观住宅（公园地产），科技住宅（MOMA），异域风情住宅（地中海风情）等，通过一种有硬件条件支撑的新的生活方式的引导和演绎，来建立市场上新的价格标准和形象的差异性。24.07.2022

59、97思源集团一期产品推广方向：差异化的建立1）景观地产：本案具备景观条件，但在贵阳市场的形象同质化严重；2）异域风情地产：虽然有商业风情街，威尼斯码头的前期设想，但整体产品硬件支撑不够（外立面，异域园林品种的引进，与周边自然条件的和谐等）；且与金阳新区整体的“园林，生态”定位并不协调。3)从市场形象突破的角度看，贵阳市场目前的贝地卢加诺，亨特国际已经建立了该领域的形象高度，不利于本案形象的差异化建立。24.07.202298思源集团一期产品，倡导一种“生活就象在度假”的生活理念 在景观地产的基础上，通过景观与消费者心态的结合以及与业主行为的互动，倡导一种“生活就象在渡假”的生活理念。即景观环境

60、不仅仅是用来看的，而是用来参与的，享受一种真正融入自然的生活体验。每天在这里的生活都是放松的，是对城市繁忙生活的一种沉淀。24.07.202299思源集团居住生活理念的确立：可行性硬件条件：社区内：水系规划，休闲港湾，区内小山丘规划，商业风情街周边：五星级酒店，市民广场，观山公园距离：市中心到本案1520分钟的车行时间与消费者心态的契合：目前在金阳新区购买住房的消费者主要是考虑价格因素和发展潜力，作为第一居所的很少，入住率不高。如果本案突破原来的价格体系，消费者还选择在本区域置业，除了仍旧考虑到未来的发展潜力外，更多的是寻找一种不同的生活感受和生活形象品质的提高。“生活就象在渡假”的理念刚好符