农副产品全球采购中心招商政策资料

1、,Word 版，可自由编辑！】目录第一部分、招商政策制定背景、西安项目当前进展当前，西安项目正按原计划有序推进，全部桩基已完成，现已进入全面地 上施工阶段，部分建筑如水果交易区和快捷酒店地基已打好。、市场客观原因当前西安北二环市场因团结水库的修建面临着今年10月份拆迁的问题，根据掌握的市场情况来看，西部欣桥市场主体建筑已基本完工，其招商政策也将在10月份推出。届时，部分商户可能会选择到新建的西部欣桥市场继续经营。但由于西部欣桥市场地处昆明立交桥东南角，周边交通配套与我公司项目比还距,我比期!的明部有一定的差故部分商户对 公司项目还是 较看好，充满 望，但我项目 招商政策并未 确，也会动摇良照路

2、立空昆明路分商户对我们项目的信心。同时，通过近期对西安主要大型的农批市场宣传（发放宣传折页）和意向 商户访谈，使多数商户更加明确的了解了我们的项目，每天来访和来电的商户 络绎不绝，交谈中得知来访来电商户最关心的还是我们的招商政策。选择此时招商政策出台正是满足了市场的需求，迎合了商户的预期，同时也符合我们项目推进的时间节点第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明、调研范围根据西安市农副产品交易市场规模大小，西安市农副产品交易市场可分为一批市场、二批市场和零售终端市场。西安项目组经过三个月左右的全方位的调研，共完成一批市场 14 家，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产

3、品交易中心、胡家庙蔬菜副食批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、西部欣桥市场（市场正在修建，处于招商前期阶段）、国亨市场、丰庆路市场、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。西安市农副产品交易市场中没有明显的二批市场，二批市场的交易主要夹杂在一批市场中，其中朱雀市场的二批交易比较明显，各市场中本地水果基本上都是二批，水果一批都建在产地。西安市一批市场分布零售终端市场85 家，分别是纺建路综合市场、鹿苑街综合批发市场、纺织五厂市场、长乐坡蔬菜市场、胡家庙综合市场、四合窑副食便民市场、万寿便民市场、万寿路便民放心市场、十七街坊集贸市场、纬什街

4、综合市场、建工路综合市场、韩森寨华林综合市场、范北村蔬菜综合市场、郭家村果蔬自由市场、曹家堡市场、金家堡市场、徐家湾市场、东关南街室内综合市场、长乐坊综合市场、安仁坊蔬菜副食便民超市、兴庆综合市场、森和市场、太乙路综合市场、家里嘉蔬菜市场、西铁南郊大市场、绿园市场、明珠巷蔬菜综合市场、西安秦 岭火烧碑蔬菜综合市场、西安自力蔬菜市场、西安中北综合交易市场、西安西 环综合市场、冉家村菜市场、徐家庄菜市、二十所社区综合市场、劳动村丰元 市场、桃园西路祥发综合市场、糜家桥新村市场、西桃园市场、丰登南路蔬菜 副食市场、丰登南路水果市场、金家堡市场、民新路综合市场、日化蔬菜便民 点、昆明路蔬菜综合市场、大

5、寨路蔬菜市场、二府庄农牧渔市场、兴发服装蔬 菜市场、测绘西路市场、西影路红星街办市场、西安西勘西影路综合市场、朱 雀路果蔬综合市场、长延堡购物中心、翠华路蔬菜干果市场、龙首蔬菜综合市 场、中北综合市场、工农路果品市场、自力蔬菜市场、老百姓平价蔬菜市场、 自强东路西闸口自由市场、大家润综合市场、铭湖景园菜市场、八府庄市场、 药王洞市场、顺畅综合市场、大明宫农副产品购物区、曹家庙市场、南康新村 市场、西安莲湖区兴旺蔬菜副食品综合市场、纬二十八（范南村）街蔬菜副食 市场、枣园市场、永新路蔬菜副食市场、小北门顺城蔬菜副食综合市场、众家 蔬菜市场、三棵树曹家巷生鲜市场、东六路蔬菜市场、东大院社区便民点、

6、东 七路便民综合市场、放心蔬菜大肉便民点、建国门老蔬菜副食综合市场、建国 门新综合市场、南油巷综合市场、梁家牌楼便民点、文艺路副食品蔬菜市场、 白家村综合市场、边家村综合市场。西安市内零售终端市场分布、调研方法实地调研走访，重点商户约谈、调研结果综合分析市场名称铺位数建筑面积蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心铺位数（个）4371560建筑平米（行）5400018455000西北农副产品中心批发市场铺位数（个）5501560建筑平米（行）1384618452200胡家庙蔬 菜副食综 合批发市 场群铺位数（个）162123450建筑平米（行）144002007329922方欣商圈铺

7、位数（个）233260407建筑平米（行）1074755358140朱雀农产品交易中铺位数（个）16090150214心市场建筑平米（行）8163550757123960炭市街水产副食综 合批发市 场铺位数（个）180200建筑平米（行）121778400国亨巾场铺位数（个）612建筑平米（行）15000丰庆路市场群铺位数（个）1500建筑平米（行）30000长乐路市场铺位数（个）717建筑平米（行）14340自强西路冷库铺位数（个）50建筑平米（行）1000曲江瓜子市场铺位数（个）80建筑平米（行）13320海隆水产市场铺位数（个）80建筑平米（行）1600黄河水产市场铺位数（个）20建筑平

8、米（行）400大家润综合市场铺位数（个）282136建筑平米（行）112315540铭湖景园菜后场铺位数（个）30428建筑平米（行）1804040160八府庄巾场铺位数（个）2516建筑平米（行）100240力动利丰元市场铺位数（个）151212建筑平米（行）45132120药土洞市场铺位数（个）20454建筑平米（行）100207560糜家桥新村市场铺位数（个）821建筑平米（行）802412西桃园市场铺位数（个）5138建筑平米（行）50103080丰登南路蔬菜副食市场铺位数（个）244318建筑平米（行）481230180丰登南路水果市场铺位数（个）2020820建筑平米（行）8040

9、0160400民新路综合市场铺位数（个）636建筑平米（行）241224日化蔬菜便民点铺位数（个）748建筑平米（行）214080昆明路蔬菜综合市场铺位数（个）市场将要拆迁建筑平米（行）大寨路蔬菜后场铺位数（个）8354建筑平米（行）24122940纺建路综合市场铺位数（个）17083276建筑平米（行）612160384912鹿苑街综合批发市场铺位数（个）60341743建筑平米（行织五厂市场铺位数（个）585322建筑平米（行）1452088长乐坡蔬菜后场铺位数（个）7425建筑平米（行）2160230明珠卷蔬菜综合市场铺位数（个）7212449建筑平米（行）18

10、03024238西女/g火烧碑蔬菜综合市场铺位数（个）10115768建筑平米（行）3005421324西安自力疏菜巾场铺位数（个）19622建筑平米（行）473080西安中北综合交易市场铺位数（个）464558建筑平米（行）92825263西安西环综合市场铺位数（个）31614113建筑平米（行）621270565冉家村菜市场铺位数（个）12924建筑平米（行）39361020义艺路副食品蔬菜市场铺位数（个）1951016建筑平米（行）9075150240测绘西路市场铺位数（个）5358建筑平米（行）50305080西影路红星街办市场铺位数（个）155240建筑平米（行）361250865西

11、安西勘西影路综合市场铺位数（个）2471279建筑平米（行）84243001795胡家庙综合市场铺位数（个）30217100建筑平米（行）1208340940顺畅综合市场铺位数（个）1511081建筑平米（行）25520200150大明宫农副厂品购物区铺位数（个）1211627建筑平米（行家庙巾场铺位数（个）50723建筑平米（行）3504917南康新村市场铺位数（个）30514建筑平米（行）21035140二府庄农牧渔市场铺位数（个）20313建筑平米（行）6030130兴发服装疏菜巾场铺位数（个）3252建筑平米（行）64520桃园西路祥发综合市场铺位数（个）30

12、17建筑平米（行）120170兴旺蔬菜副食品综铺位数（个）621029合市建筑平米（行）212100242纬二十八（范南村）街蔬菜副食市场铺位数（个）401918建筑平米（行）400190180枣园市场铺位数（个）281554建筑平米（行）56150540永新路蔬菜副食市铺位数（个）4518建筑平米（行）850180小北门顺城蔬菜副食综合市场铺位数（个）252916建筑平米（行）902076150众家蔬菜市场铺位数（个）171133建筑平米90110330（行）四合窑副食便民市场铺位数（个）13410建筑平米（行）40100万寿便民市场铺位数（个）29104434建筑平米（行）87724040

13、315万寿路便民放心市场铺位数（个）411321329建筑平米（行）1235330130300十七街坊集贸市场铺位数（个）91114建筑平米（行）111010140纬什街综合市场铺位数（个）103617建筑平米（行）1003060170建工路综铺位数58288452合市场（个）建筑平米（行）2901901040520韩林尔十林综合市场铺位数（个）81226建筑平米（行）801020260范北村蔬菜综合市场铺位数（个）9417建筑平米（行）14615105郭家村果蔬自由市场铺位数（个）1247建筑平米（行）1204070曹家堡市铺位数（个）47948场建筑平米（行）9490480金家堡市场铺位数

14、（个）4861167建筑平米10018165670（行）徐家湾巾场铺位数（个）30467建筑平米（行）6012670东关南街室内综合市场铺位数（个）20222建筑平米（行）6020220长乐坊综合市场铺位数（个）361646建筑平米（行）108160460安仁坊蔬菜副食便民超市铺位数（个）7810建筑平米（行）2180100兴庆综合市场铺位数（个）37104341建筑平米（行）80304030410森和市场铺位数22418（个）建筑平米（行）6016180长延堡购物中心铺位数（个）321053建筑平米（行）96100530翠华路蔬菜干果市场铺位数（个）124415建筑平米（行）36124015

15、0三棵树曹家巷生鲜市场铺位数（个）18109建筑平米（行）5410090东六路蔬菜后场铺位数（个）2826建筑平米（行）842060东大院社区便民点铺位数（个）321建筑平米302010（行）东七路便民综合市场铺位数（个）市场即将关闭建筑平米（行）放心蔬菜大肉便民占八、铺位数（个）1172建筑平米（行）553510建国门老蔬菜副食综合市场铺位数（个）269建筑平米（行）206090建国门新铺位数（个）1101820综合市场建筑平米（行）365180200南油巷综铺位数（个）53181821合市场建筑平米（行）16054144170梁家牌楼铺位数434便民点（个）建筑平米（行）403040白家村

16、综合市场铺位数（个）3421520建筑平米（行）6820110160朱雀路果蔬综合市场铺位数（个）建筑平米（行）市场即将关闭徐家庄菜市铺位数（个）38131518建筑平米（行）93130150180二十所社区综合市场铺位数（个）2513822建筑平米（行）7512040200边家村综合市场铺位数（个）14313建筑平米4210130（行）龙首蔬菜综合市场铺位数（个）13813建筑平米（行）4080130中北综合市场铺位数（个）3152449建筑平米（行）9340192342工农路果品市场铺位数（个）7208建筑平米（行）3616064自力蔬菜市场铺位数（个）142811建筑平米（行）35166

17、488老百姓平铺位数（个）424价疏采巾场建筑平米（行）321632联志路疏铺位数8135果自由市场（个）建筑平米（行）136176885自强东路西闸口自由市场铺位数（个）81225建筑平米（行）801202050太乙路综合市场铺位数（个）47612938建筑平米（行）105910290380家里嘉蔬菜后场铺位数（个）7127建筑平米（行）5691656西铁南郊大市场铺位数（个）59162921建筑平米（行）300160245159绿园市场铺位数（个）856建筑平米244318（行）合计铺位数（个）301598731516226454建筑平米（行）2182712002150895通过对西安农副

18、产品交易市场综合调研分析，一批和二批市场交易主要集 中在13个市场，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、 朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市 街水产交易中心、国亨市场、丰庆路市场群、长乐路市场、自强西路冷库、海 隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。零售终端85个市场中有3个市场即将面临拆迁和关闭，分别是朱雀路果蔬 综合市场、昆明路蔬菜综合市场、东七路便民综合市场。蔬菜、副食和水产肉 食交易每个市场都有，冻品交易主要集中在10个市场，分别是太乙路综合市场、自力蔬菜市场、中北综合市场、兴庆综合市场、糜家桥新村市场、范北村蔬菜 综合

19、市场、韩森寨华林综合市场、万寿便民市场、十七街坊集贸市场、建工路 综合市场。各市场铺位租金（元/天/行）蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心西北农副产品中心批发市场胡家庙蔬菜副食批发市场方欣商圈32朱雀农产品交易市场炭市街水产副食综合批发市场西部欣桥市场正在修建无相关费用国亨巾场丰庆路市场10长乐路市场自强西路冷库曲江瓜子市场海隆水产市场免费黄河水产市场目前在招商和市场培育阶段，免费经营大家润综合市场铭湖景园菜市场5八府庄市场2力动利丰兀市场药土洞市场糜家桥新村市场4西桃园市场丰登南路蔬菜副食市场55丰登南路水果市场民新路综合市场日化蔬菜便民点昆明路蔬菜综合市场市场即将关闭，无租

20、金大寨路疏菜巾场1111纺建路综合市场1鹿苑街综合批发市场2233纺织五厂市场4长乐坡疏菜巾场明珠卷蔬菜综合市场西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场3333西安自力蔬菜市场455西安中北综合交易市场44西安西环综合市场1010冉家村菜市场44文艺路副食品蔬菜市场3222测绘西路市场4444西影路红星街办市场西安西勘西影路综合市场胡家庙综合市场55顺畅综合市场6大明宫农副产品购物区曹家庙市场3333南康新村市场3333二府庄农牧渔市场兴发服装疏菜市场2桃园西路祥发综合市场兴旺蔬菜副食品综合市纬二十八街蔬菜副食市场1枣园市场永新路蔬菜副食市22小北门顺城蔬菜副食综合市场333众家疏菜巾场四合窑副食便民市场1

21、1万寿便民市场2222万寿路便民放心市场十七街坊集贸市场纬什街综合市场建工路综合市场韩森寨华林综合市场2222范北村蔬菜综合市场郭家村果蔬自由市场222曹家堡市场金家堡市场徐家湾市场33东关南街室内综合市场55长乐坊综合市场533安仁坊蔬菜副食便民超市3兴庆综合市场森和市场553长延堡购物中心翠华路蔬菜干果市场3322三棵树曹家巷生鲜市场东六路疏菜巾场33东大院社区便民点东七路便民综合市场市场即将拆迁，无租金放心蔬菜大肉便民点建国门老蔬菜副食综合市场建国门新综合市场33南油巷综合市场44梁家牌楼便民点白家村综合市场5朱雀路果蔬综合市场市场即将关闭，无租金徐家庄菜市10二十所社区综合市场3333

22、3边家村综合市场55龙首蔬菜综合市场中北综合市场工农路果品市场333自力疏菜巾场老百姓平价蔬菜巾场联志路蔬果自由市场自强东路西闸口自由市场太乙路综合市场家里嘉蔬菜巾场2222西铁南郊大市场2绿园市场在一批和二批市场中，蔬菜类朱雀市场每平方日租金最高，元/天/行，北二环蔬菜副食交易中心最低，/天/行；果品类两个市场铺位均价相差1元/天/行；冻品类朱雀农产品交易市场最高，元/天/行，炭市街水产副食综合批发市场最低元/天/行；副食调料类朱雀农产品交易市场最高，元/天/行，炭市街水产副食综合批发市场最低，元/天/ m20由于零售终端市场大都在市内社区附近的黄金地段，故租金相对较高，在3一6元/天/行之

23、间，有4个市场日租金在1元之内，分别是纬二十八街蔬菜副 食市场、纬什街综合市场、联志路蔬果自由市场、自强东路西闸口自由市场。蔬菜类市场日租金比其它业态平均高出12元/天/行.各市场交易量（吨/天）蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心2000565西北农副产品中心批发市场1500115胡家庙蔬菜副食批发市场800120300方欣商圈65050400朱雀农产品交易市场800300300200炭市街水产副食综合批发市场5050海隆水产市场22黄河水产市场5国亨巾场50丰庆路市场600长乐路市场50一批各市场中蔬菜类每天交易量北二环蔬菜交易中心最大，2000吨/天，占有西安市场50麻上的

24、份额；果品类每天的交易西北农副产品中心批发市场最大，1500吨/天，占有西安市场绝对的份额；只有方欣商圈有冻品，每天交易量650吨/天；肉食水产类朱雀农产品交易市场每天的交易量最大，300吨/天,胡家庙市场次之，120吨/天，其他市场都在100吨/天以下；副食调料类每天交易量丰庆路市场最大，600吨/天，方欣商圈、胡家庙市场、朱雀市场基本相当，北二环市场、西北农副产品中心市场、国亨市场及长乐路市场都在 100吨 /天以下。由于零售终端市场货物进出较为零散，故没有统计其日交易量。各市场交易量（车/天）蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心240西北农副产品中心批发100市场胡家庙蔬菜

25、副食批发市场70方欣商圈朱雀农产品交易市场7020炭市街水产副食综合批发市场海隆水产市场黄河水产市场国亨巾场丰庆路市场长乐路市场一批市场中，只有蔬菜和果品可以用车来衡量每天的交易情况，经营蔬菜和果品的市场有北二环蔬菜副食交易中、西北农副产品中心市场、胡家庙蔬菜副食批发市场和朱雀农产品交易市场。蔬菜类北二环蔬菜副食交易中心240车/天，蔬菜类胡家庙蔬菜副食批发市场和朱雀农产品交易市场都是70车/天。果品类西北农副产品中心批发市场100车/天，朱雀农产品交易市场 20车/天。北二环蔬菜副食交易中心的蔬菜类和西北农副产品中心批发市场以车为单位的交易量较大。且北二环市场在蔬菜交易中占的绝对的市场份额。

26、各市场综合收费进场费（元/吨）水费（元/吨）电费（元/度）卫生费（元/月）磅秤租赁费（元/天）装卸费（元/吨）场内短驳运输费（元/车）交易佣金冷库（元/吨/天）仓库（元/行/天）北二环蔬菜副食交易中心4051510西北农副产品中心批发市场502胡家庙蔬菜副食批发市场20-40方欣商圈203朱雀农产品交易市场40305炭市街水产副食综合批发市场5西部欣桥市场正在修建，无收费情况。国亨巾场43315市价收市价收民市场万寿便民市场5万寿路便民放心市场510十七街坊集贸市场610纬什街综合市场4建工路综合市场韩森寨华林综合市场51范北村蔬菜综合市场1郭家村果蔬自由市场2曹家堡市场5金家堡市场5徐家湾市

27、场41一批市场综合收费主要有有十类：进场费、水费、电费、卫生费、磅秤租赁费、装卸费、场内短驳运输费、交易佣金、冷库和仓库费。西北农副产品中心批发市场的进场费最高，50元/吨，其他市场都在 40元/吨左右。水费和电费基本上都是市场统一价格，相差不多，其中水费元/吨左右，电费元/度。卫生费市场价格在2030元/月。磅秤租赁费市场在25元/天。装卸费市场为15元/吨，场内短驳运输费市场为10元/车。零售终端市场中交易经营费用主要有三种，分别是水、电费和卫生费。水费在 4元/吨左右，电费2元/度左右，基 本和市价格相当，同时有 16 个市场收取卫生费，在10 60 元/ 月之间。第三部分、客户需求情况

28、说明、客户登记情况当前，随着招商工作的不断推进， 客户畜水渐渐增多， 截至 7 月 22 日， 已登记来访来电客户及招商人员下市场收集的意向商户累计3529 人，其中副食735 户、干货 477 户、调料 265 户、土特产 53 户、粮油 51 户、熟食 32 户、小食品 163户、烟酒茶饮糖361 户、炒货 24 户、蔬菜 228 户、冻品 279 户、水产 147 户、果品 162 户、花卉 35 户、肉品 188 户、百货42户、餐饮17户、配套商铺22户、食品添加剂17户、经纪人101人、终端终端市场130户。（副食大类合计为 2220户）各业态登记数量表:业态副食干货调料土特产粮油

29、熟食小食品烟酒茶饮糖炒货百货食品添加剂蔬菜冻品水产果品花卉肉品餐饮配套商铺经纪人终端市场总数人735477265535132163361244217228322104162351881722101130352数9、各业态客户需求情况根据我项目的产品特色，在此客户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共 305人。只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、肉类及果品做说明，此六业态共计3224人。业态登记人数铺位个数（间）铺位面积（行）冷库需求吨位（吨）仓库需求面积（行）冷库需求吨位人均仓库需求面积人均副食大类2220267011214015897172蔬菜22822812768冻品3224

30、241780830210108水产1041075350458031肉类1881889400果品16216290724200（常温库）26合计32243779167186347908215897172副食大类登记意向商户 2220名，需求铺位2670个，需求铺位面积112140行，其中对仓库需求面积为 158971 m20蔬菜类登记意向客户 228名，需求铺位228个，需求铺位面积12768m2o冻品登记意向客户322名，需求铺位424个，需求铺位面积17808 n需求冷库30210吨。水产登记意向客户104名，需求铺位107个，需求铺位面积5350 nl 需求冷库4580吨。肉类登记意向客户1

31、88名，需求铺位个数188个，需求铺位面积9400 m20果品登记意向客户162名，需求铺位162个，需求铺位面积8100 m2, 需求常温库4200吨。通过客户对铺位的需求情况调研，商户习惯于小铺面大仓储的模式，多数客户要求铺位面积不要太大，在20-40行之间。冻品、水产类商户对冻库的需求相对较多，两个业态对冷库需求平均每户82吨。副食大类对仓库的需求较大，每户平均 72 m20、各业态商户需求与项目规划对比根据我项目的产品特色，在此客户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共 305人。只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、肉类及果品做说明，此六业态共计3224人业态铺位需求项目规

32、划占比铺位需求面积项目规划铺位面积占比冷库需求吨位项目规划冷库吨位占比仓库需求面积项目规划仓库面积占比个铺数位个数副食大267224119112194471191589179988类09%403%7108%蔬菜228107821%127686516220%冻品42459671%178082504971%3021013300026%水产10714574%5350723074%4580肉类18894001446165%42003700果品16295017%90725704516%（常温0常温11%库）库合计3779501875%16718626342063%3479013300026%158971

33、17990888%副食大类商户铺位个数和面积需求均已超过项目规划数量，达到规划的119%由于原因是副食类经营者入行门槛低，投入小，小客户较多，因 此在我们收集的客户中存在数量较多的小客户蔬菜类商户铺位个数需求是项目规划的21%面积需求是项目规划的20%冻品类商户铺位个数和面积需求均达到规划的71%超过规划数量的一半。水产类商户铺位个数和面积需求均达到规划的74%也超过了项目规划的一半。肉食类商户铺位面积需求达到项目规划的65%超过一半。果品等客户由于登记较少，客户的需求明显与项目规划的体量相差较多，只有项目规划数量的 19%商户对常温库的需求也只有规划的11%总体来看，铺位个数需求占规划个数7

34、5%铺位面积需求占规划面积63%冻品和水产两业态对冷库吨位的需求占规划26%果品类对常温库需求占规划的11%副食类对仓库需求面积占规划 88%、各业态商户需求与西安市农批市场总铺位数量对比根据我项目的产品特色，在此客户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共 305人。只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、 肉类及果品做说明，此六业态共计3224人。业态铺位需求市场总数占比铺位需求面积市场总数占比冷库需求吨位市场总数占比仓库需求面积市场总数占比个数副食26764541%112141508974%1589100015大040571009%类蔬22875930%127687656317%菜

35、冻4242831501780811747152302103050099%品%水10725342%53501475636%4580500092%产肉18859032%94003443127%类42009000果16264025%90721935347%（常（常47%品温库）温库）合37789742%167183077454%347903550098%1589100015计996571009%当前，副食大类登记意向客户较多，所需求铺位数2670个，占到西安市场从事副食经营的商户的 41%所需求的铺位面积占到西安副食市场的74%副食大类商户对仓库的需求面积较大，达到西安副食市场的159%通过以上数据

36、分析可见，当前西安副食类大户有约70%已经前来登记，并且西安目前的副食仓库的容量不能满足客户的需求。蔬菜类登记意向客户较少，商户对铺位个数和面积需求分别是西安蔬菜市场的30%和 17%。这主要是由于北二环市场特殊的股东结构模式造成的。冻品类商户的需求较为明显，铺位个数和面积需求都已超过了当前西安冻品市场的数量，分别达到150%和 152%。其对冻库的需求量很大，占到市场的99%，反映出当前西安市场从事冻品类生意的客户较多且出现交易场所不足的现状。水产类商户铺位个数和面积需求分别达到西安水产市场的42%和 36%，和冻品一样，水产类商户对冻库的需求量较大，达到92%。再一次证明了西安市场冷库供不

37、应求。肉食类商户铺位个数和面积需求分别达到西安肉类市场的32%和 27%，还未达到西安肉类市场总数的一半。果品类商户铺位个数和面积需求分别达到西安果品市场的25%和 47%，商户对常温库的需求也只有市场的47%。均不到果品市场的一半。总体来看，由于当前西安市场中缺乏较大规模的农副产品交易场所，特别是商户经过多年的发展后面临着发展受限的局面。通过分析商户对冷库和仓库的需求明显，已登记的副食大类商户对仓库的需求已超过当前西安副食类仓库总容量， 仓库需求量是西安副食市场总库容的159%。 冻品和水产类对冷库的需求也分别达到当前市场总容量的99%和 92%。果品类对常温库的需求达到市场总容量的47%。

38、另外，当前水产、肉类和水果类市场一户两铺（即一个商户同时在两个市场都拥有铺位）的现象比较明显，此类商户约占市场的30%。故市场中水产、肉类和水果类的总铺位数预计应为177、 413、 448 个。第四部分、项目定位及市场态势分析、项目定位西安是国家物流业调整与振兴规划确定的 21 个全国性物流节点城市之一，同时也是西北物流区域的中心之一。雨润西安农副产品全球采购中心顺应国家物流的发展趋势，将建设 西北最大、全国一流、辐射全球 的农副产品全球采购中心。该中心将成为有重大影响和带动作用的农副产品物流产业发展示范区，西北地区农副产品供应商商品展示交易的窗口和拓展国内外市场的平台，并为国内外跨国公司在

39、我国寻求合格的农副产品供应商和优质产品提供服务。项目建成后将是一座现代化，立体式、多业态、配套齐的农副产品综合性展示交易平台。将农副产品商贸与现代商业完美结合，拥有成熟的现代农副物流产业的配套设施。? 20 万吨冷库满足低温冷藏延长农产品上市周期， 创造更大经济、“ 、/效益；? 39 万平方米仓储大规模、高标准的仓储设施；? 20 万平方米加工配送中心成熟的加工技术、 一站式的物流配送服务；? 5000 平方米的产品展示中心打造陕西“一村一品”特色农产品展示窗口，推介西北名、特、优、新农副产品；? 12 万平方米的星级酒店为商家和采购商提供周到的商务服务，免除奔波劳累；? 28 万平方米的配

40、套商业商务配套、住宅配套、餐饮娱乐、综合服务等一应俱全；? 四层内部高架立体、 互通式的交通体系， 进货、 出货快速便捷；? 超大停车场可容纳 11000 辆车， 方便市场经营交易和货物流通；? 自备加油站、修车厂提供各式车辆的加油、清洗、维修、保养等贴心服务。、项目SWO分析运用态势分析方法，分为 S优势、W-一劣势）、O一机遇、T一威胁四种态势对项目在西安农批市场中所处的 大环境进行分析。AS （优势）W（劣势）【最新*料，Word版）可自由编辑！】我们的项目多业态大而全我们项目所处的位置在当前还是相对较偏的区域雨润的品牌优势给客户以信心保障O （机遇）T （威胁）目前西安市农批市场面临升

41、级改造目前西部欣桥市场正在施工，预计年底将投入运营，这将分流我们部分客户市内的农批市场几年之内都要搬迁我们的宣传迟迟没有展开，项目施工进度未能达到客户的预期，客户对我们开始持 观望态度通过SWO百析，我们的项目优势、劣势明显，机遇和威胁并存。西咸一体进程加速，西安市新政府即将北迁，同时亚洲最大的客运站西安火车北站也即将投入使用，这一切将有力的使我们项目的劣势转化为优势。但这种转化还有一定的过程。同时， 我们面对的威胁却是一步步逼近我们而来。面对我们当前所处的劣势、 面对西部欣桥市场年底将投入运营、面对商户的观望态度，我们项目自身只有加强必要的宣传即通过尽快建立营销中心、户外广告大牌及完善项目现

42、场包装来有效的宣传项目，从而转化劣势和回避威胁。同时，我们应抓住西安市内农批市场搬迁的机遇，更要加快施工进度，在别人工程还没完工前抢夺优势客户资源，为项目后期运营创制良好的条件。第五部分、招商政策制定、竞争对手分析当前，西安农批市场铺位租金及收费情况不平衡，也没有规律可言，有高也有低。竞争对手价格的高低由两个原因构成。竞争对手内部管理不到位， 价格形成机制混乱， 转租及二房东现象比较普遍。当前市场的价格是由市场所处的地理位置及多年经营后所形成的。故部分市场价格比较高。鉴于此，我们项目价格的制定是对竞争对手价格的基础上，再考虑各方面的因素对每个市场的一个价格均值。再者，我们是批发市场，零售终端市

43、场的价格与我们项目的可比性不强，故不做对比。客户需求分析通过三个月左右的时间对西安市整体市场进行摸排式调研，我们对西安市农批交易市场的调研基本完成。通过市场调研及对客户需求的分析，目前招商工作中的客户需求存在以下特点：副食大类客户积累较多，共2220 名，占总需求客户的63%，需求铺位数 2670 个。同时目前副食大类客户铺位个数和面积需求已超过项目规划数量，均达到119%，仓库需求也达到项目规划的88%。这主要是由于副食类客户本身在市场中的总量就较多， 且该业态进入门槛较低， 市场中总的经营户就多， 另外先期项目组对副食大类业态的人力投入较大，导致副食大类客户积累较多。蔬菜类客户积累客户 2

44、28 户， 铺位需求个数占整个西安蔬菜市场总量的30%，对应项目规划铺位的21%。其形成的主要原因是西安蔬菜交易以北二环蔬菜批发市场为主（占西安蔬菜交易总额的70%左右），该市场主要以股份制（商户参股）形式经营，市场的建设资金来源于商户的集资， 这在很大程度上对商户进驻我们市场产生了阻力。冻品类登记商户数322 人， 铺位个数需求424 个， 已占到西安市农批市场冻品经营客户数量的150%， 冷库需求 30210， 达到西安市场冷库的99%。但由于我们项目冻品体量较大，客户铺位个数和面积需求均只有项目规划的71%，冷库需求不到项目规划的30%。虽然西安农批市场已满足不了商户的需求， 但仍然达不

45、到我项目规划的数量。水产类登记商户 104 人， 商户对铺位个数和面积的需求达到项目规划数量的74%，但只有西安水产市场的42%和 36%。另外水产商户对冷库的需求还不到项目规划的30%， 但却是西安水产市场的92%。可见当前西安市场严重缺乏冷库。根据调研， 西安农批市场的肉类经营区主要是以屠宰厂直接进场批发为主要经营模式，我们登记的 188 个客户主要为零售和二批客户，虽然他们在铺位面积的需求上对应项目规划铺位面积的65%，但由于经营规模的现实情况， 我们将在下步加大对西安市及周边屠宰厂的客户积累。水果客户登记铺位数量分别为 162 户， 虽然这水果业态经营者总量不小， 但大部分是从事终端零

46、售， 市场中从事一批和二批的客户相对较少， 通过我们与客户的访谈， 这两种业态中的批发户一户两铺甚至多铺的现象普遍存在，占据了市场总量的30%，其市场总容量只有 448 户左右， 对应西安项目的体量， 水果类客户已完成项目规划铺位数量的17%。通过以上分析，西安项目组将在下步工作中参考客户的蓄积情况及西安市场客户容量，后期将主要针对副食大类和水产类商户进行深度挖掘，进一步完善畜水工作；对于冻品类商户在进一步挖掘现有市场未登记商户的前提下，走出西安吸引西安市周边及外地商户前来经营；对于肉类商户根据其经营的特殊性，加大对屠宰厂的调研与客户积累的工作，加大客户蓄水力度；对于蔬菜和水果市场目前西安市场

47、的现状，要在进一步投入人员加大客户积累的前提下，加大外地产地市场客户的调研与客户积累工作、市场价格预测招商政策的制定将依据我们项目在西安市场竞争中的大环境、项目的定位、经营特色及竞争对手市场的相关收费情况为主要依据，同时考虑当前各业态意向客户登记畜水情况来制定相关招商政策及具体的费用收取标准。现对我们项目价格预测如下：各市场综合收费进场费（元/吨）停车费（元/次）水费（元/吨）电费（元/度）租金（元/天/m2）卫生费（元/月/铺）磅秤租赁费（元/天/台）装卸费（元/ 吨）场内短驳 运输费 （元/车次）交易佣金冷库（元/吨/天）仓库（元/行/天）装费卸费副食大类51230210810蔬菜5130

48、2108104%冻品5130210810水产51302108102%肉类大肉7元/头51230210810牛羊肉5元/头51230210810果品51302108104%2香蕉房5130210810进场费：考虑到北二环市场及其它市场的此项收费为40元/吨，当前蔬菜客户积累不多，西部欣桥建成后将是我们最直接的竞争对手，所以为吸引更多的商户，我们市场收取交易佣金后不再收取进场费。其中肉类将主要参考朱雀市场肉类的经营收费情况，现在肉类客户积累较少，同时还需引进屠宰场进入市场，所以大肉进场费定为7元/头，牛羊肉进场费定为5元/头。水费、电费、卫生费和停车费采取市场统一价格，其中水、电费按西安市工业用水

49、及用电价格收取，水费元/吨，电费1元/度（参照西安物价局一一价格信息网）。卫生费市场统一收取 30元/月/铺（考虑到当前西安市场多为只收费不服务，而我市场将为商户提供优质的清洁服务，故在市场均价上略做提升），停车费为5元/次，且最长期2元/天/台。限为一天，主要针对来市场的配货车辆。磅秤租赁费：此项收费为服务性配套，所以可以相对定低一些，为装卸费：考虑到卸比装相对容易，当前北二环装卸费统一收取为15元/吨，故我市场装费定为 10元/吨，卸费8元/吨场内短驳运输费：结合当前市场，北二环市场按10元/车次收取，丰庆路市场6 元/车次。考虑到我项目将是一个比较规范和十分有序的市场，所以按10 元/

50、车次收取。交易佣金：主要结合西安市场进行定价，4%的佣金在西安是被商户普遍能接受的一个价格，但考虑到水产是高价格的业态，所以蔬菜、水果按4%收取交易佣金，水产按2%收取交易佣金，铺位租金：不同的业态采取不同的铺位租金政策，以下按业态进行说明。? 副食大类，主要参考国亨市场、丰庆路市场、长乐路市场和其它市场的副食区，同时根据当前副食大类客户畜水的情况和我项目体量进行分析，副食大类经营者入行门槛低，投入小，小客户较多，因此在我们收集的客户中存在数量较多的小客户。从而导致副食类客户有很大的不确定性，为了确保招商成功，副食大类费用取市场均价：铺位租金2元/天/行，仓库租金元/天/行，无其它费用。因为我

51、们项目的 铺位较大，但单个铺位的总价却比其它市场要便宜，我们是大铺位小价格 。仓库价格和其它市场基本相当，有的商户利用市场周边村民所建仓库使用，虽然租金低，但增加了成本。而我们的仓库就在交易区内部，能降低时间、人力等运营成本。当前 市场仓库价格相对较高，是因为市场仓库供不应求，而我们体量较大，低价格能提高仓库的出租率。? 蔬菜类、水果类，考虑到蔬菜、水果业态的相似性，故此两个业态采取相同的定价策略。铺位租金元/行/天。当前西安市场，蔬菜主要针对北二环市场（占西安蔬菜交易71%份额），虽然我们所定的价格比北二环略高，但两年后物价、人力成本都在增长，所以我项目所定价格并不高。水果主要针对摩尔市场和

52、胡家庙市场，我项目所定的价格略低于这两个市场，有一定的市场竞争力。?冻品类，方欣市场是西安最大的冻品市场，故主要参考此市场。我项目定价铺位租金元/天/行，冷库租金元/天/ 吨。两项价格均略低于方欣市场的价格，因为当前西安冷库价格较高只是因为处于一种供不应求的情况，而我们的冷库容量较大，建成后将相对改善这种供求局面，略低于竞争对手价格有助于提高我们的冷库出租率，从而带动市场整体出租率。?水产类，我项目铺位租金定价元/天/行。当前市场均价在元左右，现有市场价格较低主要是因为多为个人投资，同时高层经营环境及硬件设施都没有我们项目建成后齐全和先进。所以，我们采取略高于市场价格的策略。?肉类，肉类分为大

53、肉和牛羊肉两类，将主要参考朱雀市场的经营收费情况，同进考虑到当前肉类客户畜水不多,铺位租金我项目统一定价 2元/天/行。大肉进场费7元/头，牛羊肉进场费5元/头。?香蕉房，由于香蕉的特殊性，故在此单独说明。当前市场价格为元/天/行，考虑到我市场中配套设施都好于当前市场，并且我们有很好的优惠措施，所以我们项目香蕉房租金定价和市场相同，为元/天/行。为烘托开业气氛，开业成功，根据当前西安农批市场基本情况、客户累积及我市场的体量特制定以下招商优惠政策:各业态优崽政策铺位租金交易佣金仓库冷库其它上半年下半年第二年上半年下半年第二年副食大类免减半正常收费无优惠针对大的知名品牌，可以提供一间 30行的办公

54、室，免半年房租蔬菜免免正常免减半正常收针对有影响力的客户，可以可以提供一间30行的办公室，收费费免半年房租冻品免减半正常收费无优惠每户补贴2000元用于建周转库水产免减半正常收费免免正常收费无肉类免减半正常收费商户若建周转库则补贴 2000元凡前期进入保鲜库的商户只收入库费，不收交易费果品免免正常收费免减半正常收费针对有影响力的客户，可以可以提供一间30行的办公室，免半年房租香蕉房免减半正常收费免免正常收费香蕉房拆迁费用给予10000/户的补偿副食大类：根据当前客户畜水情况来看，客户较多，但我们的体量也比较大。同时副食业态经营者入行门槛低，投 入小，小客户较多，在我们收集的客户中存在数量较多的

55、小客户。从而导致副食类客户有很大的不确定性，为了确保招商成功，采取如下优惠政策，铺位租金免金半年，下半年减半，第二年正常收费，其中仓库不优惠，同时针对 大的知名品牌，可以提供一间 30行的办公室，免半年房租。蔬菜、水果类：考虑到 10 月份西部欣桥市场即将建成，北二环市场客户面临搬迁，同时，水果类胡家庙市场和摩尔市场经营都比较稳定，整个西安水果市处于供大于求的现状，再则蔬菜、水果两个业态经营形式相同，为吸引商户，蔬菜水果类采取相同的优惠政策如下，铺位租金免一年，交易费上半年免收，下半年减半，第二年正常收费，同时针对有影响力的客户，可以可以提供一间30行的办公室，免半年房租。冻品类：在考虑我项目

56、体量和当前客户畜水的同时主要参考方欣市场，我项目冷库建成后将有效的改善西安冷库供大于求的状况，为提高冷库出租率，采取如下优惠政策，铺位租金上半年免收，下半年减半，第二年正常收费，其中冷库不优惠。同时，每户补贴2000 元用于建周转库水产类：考虑到当前水产市场无序竞争的状况，海隆市场和黄河水产市场都是免费供商户经营，炭市街市场也只是收取基本租金，为保证水产招商的成功，采取如下优惠政策，铺位租金免一年，下半年减半，第二年正常收费 . 交易佣金免一年。肉类：考虑到西安肉类市场的特点，屠宰场直接发货到市场做一级批发，而市场中经营户多为零售和二批，为吸引2000屠宰场到我市场，保证肉类招商成功，采取如下

57、优惠政策，铺位租金免半年，下半年减半，第二年正常收费，同时为提高保鲜库的出租率，前期进入保鲜库的商户只收取入库费，不收交易费。另外，商户若建周转库则补贴元/ 户。香蕉房：考虑到香蕉房的特殊性，故单独制定政策如下，香蕉租金免一年，下半年减半，第二年正常收费。交易佣金免一年。另外，香蕉房拆迁费用给予 10000/ 户的补偿。其它优惠政策：? 任 何我们市场中的经营户，在项目购买公寓楼可在原有优惠的基础上再享受2%的优惠。? 商 户子女在义务教育阶段上学，可在经开区范围内提供帮助。? 针 对个别特殊性商户，对其搬迁费用给予适当补偿。? 我 市场经营户将统一办理工商税务。? 商 超客户及企事业院校入驻我市场，将为其提供免费分拣场所、办公室收费优惠并通过雨润相关检测后贴上“雨 润”标识。? 对 外来基地客户入驻我市场，将为其提供免费场所、办公室收费优惠、通过雨润相关检