房地产基础知识大全(2021年-2022年)

1、2021-20222021-2022房地产行业基础知识主讲人：XXX2021-2022（-）房地产名词2021-2022一、房地产名词二、房地产建筑形态三、房屋分类Is何为五证二书五、何谓物业管理 六、何谓智能化 七、住宅基础配置 八、认识媒体及销售工具1、房地产：主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分，由于其位置不可移动，因而又称为不动产2、土地使用权：使用国有土地所使用的权利，主要指建筑内容，使用年限 土地使用权出让年限：（最高年限）1、居住用地70年；2、工业用地50年;3、商业、旅游、娱乐用地40年；4、教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；5、综合或其他人用地50年，但土地

2、使用者在使用期满时申请续期， 可重新签定合同，支付出让金，并办理登记，继续享受土地使用权。3、料4、5、房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材 三通一平：水，电，路（通），场地平整配套设施：主要是为满足小区内的使用功能提供的各种设施（-）房地产名词口6、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积（红线以内）之比；别 餐容积率一般在1.3以内，多层容积率一般在L8以内，小高层在2.5以内，高层在2.5及以上；（目的为限制小区人口密度比）口7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地线以内优）8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积口9、建筑面积：整个建

3、筑每一层累积加起来的面积藏和 10、楼间距；板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为J20度时最大，为1.7 （新建区）；L6 （改建区）单栋塔式建筑在两侧无其他遮挡建筑时间距系 数不得小于L。；多栋塔式建筑东西排列，相邻建筑的间距等于或大于单塔的长度 时，与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于12。 11、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比2021-20222021-2022（-）房地产名词（-）房地产名词12、得房率（公摊）：套内使用面积与建筑公共（外保温）面积比13、日照间距：建筑物与建筑物之间的距离，它要满足一个比例的要求，以冬至（或大寒）日（太阳距地球最远）为计算依据，透 过前栋

4、楼照在后栋楼一层窗台沿的日照时间不能低于1-2 （3）小时14、中线：指墙中间的一条线，到两个墙中间的距离口 15、层高：本层建筑地面至上一层建筑地面的高度；住宅标准层高一般为为2.8-3Q米 口 16、净高：本层楼建筑地面与本层顶棚之间的净高度口 17、承重墙：指支撑着上部楼层（楼板）重量的墙体；也起到把一个房间和另一个房间隔开的作用.在工程图上称为承重墙，是该 建筑的结构承重构件的称谓，是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体口 18、非承重墙：指不支撑着上部楼层（楼板）重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用。如在工程图上称 做中空墙体或填充墙（如碎空斗墙、加气砂砌块墙、实心砖墙、GR

5、C板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等；也可称做为隔墙），是指不是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体 口 19、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开,干湿分开，厅与卧室不在一条直线上21、预制板：指预先按照尺寸统一制作的砂楼板（包括预制平板、预制空心板），到时候再直接铺上去，这样可以使施工 速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差.厨、卫房间 不采用预制板 口22、现浇板：指在施工现场直接用硅浇注的楼板(-)房地产名词口23、销售面积：销售面积二套内建筑面积+分摊的公共建筑面口24、套内建筑面积：套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体 面积+阳台建筑

6、面积 口25、分摊的公用建筑面积：分摊的公用建筑面积=公用建筑面 积分摊系数x套内建筑面积；公用建筑面积分摊系数二公用建筑 面积+套内建筑面积之和 口26、建筑密度：规划地块红线内各类建筑基底占地面积与规 划总用地块面积之比；一般为30%-40%2021-20222021-2022(-)房地产名词口27、绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率;一般新建社区绿地率在30-35%左右 口28、住宅的层高和净高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每 一层之间的层高度，在建筑称谓上这个高度就叫层高；它通常包括下层 地板面或楼板面到上层地板、楼板面之间的距离。目前，一般住宅多层 层高

7、在2.8-3.0米左右(规范规定建筑层高不得小于2.6m),高层、小 高层在2%3.2米左右；净高则是指层高减去楼板厚度的净距离.2021-2022（-）房地产名词2021-2022（-）房地产名词2021-2022(-)房地产名词29、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间房屋内一面墙中到另一面墙中之间的实际距离,为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般 为3.0-4.5米，较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨 度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性口30、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从 前墙中到后墙中之间的实际长度，我国城镇住宅房间的 进深一般限定在5米左右(与

8、开间的比例关系)，一般不 任意扩大O口31、砖混结构住宅：砖混结构住宅中的砖”，指的是一种统一“混”尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等;是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的混合的钢筋混凝土 配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐。这些配件与砖做的承 重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于使用和抗震要求，语混 住宅一般控制在5、6、7层（室外地面距屋檐高度不超18-21米）.口32、其他结构类型：1、框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成 承重梁柱；用轻质的碎空斗墙、加气磴砌块墙、实心砖墙、GRC板、 页岩空心砖、或轻质板材隔墙等分户装配而成的住宅；一般小高层、 高层建筑物

9、采用框架结构（缺点是墙角出有柱凸出）；2、框架-剪 力墙结构（多用于公建项目、公寓）；3、剪力墙结构（多用于高层建筑）；4、钢结构（多用于公建项目和超高建筑）；5、模结构多用于住宅类的结构类型有；木、砖木、砖混、框架、异型柱结构;多层剪力墙、高层有剪力墙结构等。口33、单元式住宅：单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生 间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备 齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。口34、公寓式住宅：公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅 而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准 较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起

10、居室、客厅、 浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一 些常常往来的中外客商及其家属中短期租用O2021-2022(-)房地产名词2021-2022(-)房地产名词口35、花园式住宅：花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花 园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼, 建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、 电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标 准，一般为高收入者购买 口36、跃层式住宅：跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、 起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层 之间的交通不通过

11、公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，优点是： 每户都有较大的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助面积较大;布局紧凑，功能明确，相互干扰较小37、复式住宅：复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个L2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层式为5.6 米)，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等,上层供 休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层 直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立；优点是： 平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%;户内隔层为木结构，将隔断家具、装 饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造 价

12、；上部层采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层高 和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%;不足在 于：复式住宅面宽大、进深小，如采用内廓式平面组合(-)房地产名词必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风采光较差；层高 过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不 适感，贮藏间较大，但层高只有L 2米，很难充分利用；由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。 目前，这种住宅的设计正在不断改进，由于其精巧实用,价格较低仍有广阔的市场前景。现在郑州市大部分新建社区的多层顶层有复式结构(6层，6.5层)。38、商品房面积误差的处理方式：

13、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产 权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以 下原则处理：2021-20222021-2022（-）房地产名词面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结 算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买 受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房 日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时 支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面 积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由 房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于 合同约定面积

14、时，面积误差比绝对值在3% （含3%） 以内部分的房价款由房地产企业返还买受人;2021-2022(-)房地产名词2021-2022(-)房地产名词绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。2021-20222021-20222021-2022（二）房地产建筑形态口双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户.口三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一梯三户.口独栋别墅 口双拼别墅 口连栋别墅既独立一栋存在的别壁.两栋连在一起

15、的别墅 多栋连在一起的别墅.口越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越 层。店面（商铺）：又称门市房，用作商业用房，多为一楼，沿口经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之 为经济使用。口商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。(三)房屋分类(-)从构成房屋结构分: (1)砖木结构：描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平 承重构件的楼板、屋架采用木材Q特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅,20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，及庙宇大多为这种结构.(举例说 明)例如：农村比较多

16、，现郑州市区基本没有了。(三)房屋分类(-)从构成房屋结构分: (2)砖混结构描述：这类建筑物的竖向承重构件采用破墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包 括少量的屋顶采用木屋架.特点：建造层数一般在6层左右，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限 制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑 物所替代。(举例说明)例如：我们郑州一般家庭居住的多层普通 居民楼多为此类结构。（三）房屋分类（-）从构成房屋结构分: （3）钢筋混凝土结构:描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成，其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻 质砖

17、或其他砌体做成。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。（举例说明）例如：一般高层建筑, （4）钢结构：描述：主要承重构件均是用钢材制成。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建 筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。（被炸掉的纽约世 贸大厦就是全钢结构的；郑东新区CBD外环的蓝码大厦也是钢混结 构）(三)房屋分类(二)从房屋层数高度分: 口 (1)低层：13层口 (2)多层：46层口 (3)小高层：79层 (4)高层：1030层口 (5)超高层：3134层以上(地面高度在100米及以上或有转换层(转换层在7度区不超过五层、8度区不超过四层、9度区不超过三 层的结构)，目

18、前郑州市内仅裕达国贸等少数楼为超高层，郑东新 区外环30栋120米高楼均为超高层)。超高层是在距地面超100米及 以上，政府抗震办要对该建筑的结构进行抗震超限审查（三）房屋分类（三）按房屋房型分: 一室、一室（一厅）、标准间（均是小户型） 两室（一厅）、两室（两厅）三室（一厅）、三室（两厅）其它（多室、别墅、平房、老楼、拆间、独厨、错层、跃层、复式）（四）按房屋建筑用途分: 住宅（经济适用房、别里、多层、小高层、高层、超高层）写字楼十业IT车库、地下室及其他（三）房屋分类（五）按房屋建筑朝向分：南北；东西（在成都，住宅 的朝向是没有特别要求，满足白天有光亮即可）（六）按房屋面积分:(1) 口

19、口(4)建筑面积套内建筑面积 使用面积公摊面积（三）房屋分类（七）按房屋产权性质分: （1）私产房：指有郑州市房管局颁发的产权证的房屋 （按房屋来源划分，又分为商品房、拆迁安置房和房改 房），可通过房管局办理过户手续进行买卖；口 （2）公房：企、事业单位或军区、部队的房产（铁路 产权的房屋）不能买卖；口 （3）房本房：指房管局管理的有部分产权或无产权 （只有使用权）的房屋（多数章为*区*房管所），可通过房管所办理更名手续，一般不操作;（三）房屋分类口（4）集体房：多指都市村庄的房屋（章多为*村等等，部 分集体房有郑州市房管局颁发的产权证，可办理过户手续， 但只能是一次性付款，不能办理按揭贷款或

20、抵押手续）；口 （5）单位房：指产权人的名称为*公司等法人，可通过房 管局办理过户手续，但须缴纳2%的契税和维修基金；(三)房屋分类(A)按房屋建筑楼型分：(1)条式楼(板楼)口 (2)点式楼(3)塔楼口 (4)其它(点式高层、板式高层、筒子楼、平房等)(九)房屋配套设施：注明天然气或煤气、暖气、电话、网络等.2021-2022（四）何为五证二书2021-2022（四）何为五证二书口国有土地使用权证口建筑用地规划许可证口建筑工程规划许可证口建筑工程施工许可证口商品房（预）销售许可证口商品房使用说明书 口商品房质量说明书2021-2022（六）何谓智能化2021-2022（五）何谓物业管理对社区

21、安全防护、绿化、内部设施、房屋结构使 用过程中的维修、养护的管理，称为物业管理口管理建筑物的软件体设施，如：红外监控、楼 宇对讲等均称之为智能化。（七）住宅基础配置口1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水；二 次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置， 以供使用。口2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统 一的排水装置。3、排风管：多设在厨房或厕所，4、电信设施：电话、电视、宽带, 口5、供电：220V和380Vo2021-20222021-2022(A)认识媒体及销售工具房地产广告的类型有那些:(-)报纸(NP):报纸是房地产广告适用最广泛的媒 体，利用报纸作房地产商品广

22、告，内容可以比较多，包括 房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等,利用报纸作房地产企业广告，其内容一般 比较简单，有时房地产企业推销自己的时候也会在广告中 放几张已成功开发的项目照片，来炫濯自己的水平和业绩（八）认识媒体及销售工具（二）广播（RD）:广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体，利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播 房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜 在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。广播房 地产商品广告通常是房地产商品广告的一种补充形式。利用广播作房地产企业广告是事宜的，因为企业广告可

23、 以不做描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。2021-2022（八）认识媒体及销售工具2021-2022（八）认识媒体及销售工具2021-2022（八）认识媒体及销售工具（三）电视（CF）:用电视作房地产广告形式可以多种多 样，首先可以用摄像技术真实的再现房地产商品的外型、内容、结构、各种房间的装修，以至房地产的周围环境,给人以真实感；其次画面上可以出现房地产商品的地理位置图和房地产结构平i,并有解说人介绍；第三，可以表演各种以房地产为中心和基本背景的生活小品，这有助 于引起观众的联想；其四，电视也可以播放带启示的房地产广告，仅 仅用简单的文字说明一下待出售（出租）的房地 产；其五，简单介

24、绍一下房地产开发商或经纪人, 目的仅仅在于向观众传达一个简单的信息；最后, 房地产商还可以通过对各种社会公益活动和电视 剧拍摄的赞助，在电视新闻和电视剧的片头或片 尾注上企业赞助字样而作企业广告。目前，国内 房地产的电视广告很少，主要是因为目前的房地 产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品 的作用。2021-20222021-20222021-2022（A）认识媒体及销售工具（四）夹报（DM）:即全页海报广告夹在报纸中被一起发行出去。夹报广告与报纸广告的内容完全一样，如可以登房地产外形图、相片、说明书等。利用夹报做房地产广告应尽量做大版广告或若干房 地产广告和在一起的专业广告，这样可以使读

25、者打开报纸便看到, 提高他们的注意率。（五）海报（DM）:又称张贴广告。房地产海报广告包括的内容较多，由于通常是一张海报推广一项房地产，因而海报可以同时印有房地产的全貌照片、结构图、地理位置图、文字说名等。海报广告是房地产推广所用的一种次要广告形式，其主要作用是在一定时期 内造成一种声势，烘托一种气氛。（八）认识媒体及销售工具（六）说明书：说明书不一定都是广告，附在商 品包装内，仅仅说明商品的安装、使用方法的说 明书不是广告，只有那些向外散发，以说服客户 购买为目的的说明书才是广告。说明书广告的最 显著特点是内容详细、信息丰富。说明书广告是 房地产广告的主要形式，因为房地产购买属投资 行为，投

26、资者在决策时需要占有比较详尽的资料 说明书广告供投资者做决策分析，研究参考。2021-2022（八）认识媒体及销售工具2021-2022（八）认识媒体及销售工具（七）直接邮寄广告：直接邮寄是对广告的散发方式而言的，被邮寄的可能是海报、说明书、或类似的印刷品。直接邮寄广告也是房地产促销活动常有的形式（八）路牌广告：路牌是房地产普遍采用的一种 广告媒体形式，房地产开发建筑工地通常都会 竖立起正在开发项目的路牌广告，房地产路牌也可以竖立在一些主要路口上（九）车厢广告：车厢广告是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，多为将房地产商品的外观效果,附至车身上,以此扩大知名度。（十）SP: SP活动是房地产较场

27、用的一种广告形式，可 以是大型的演出活动。房地产开发商利用这种机会做赞助 或冠名，以此来推销自己及房地产商品。也可以是自行举 办的抽奖文艺活动，不但可以吸引大批客户促进销售，亦 可吸引人潮制造话题。（十一）罗马旗：罗马旗为销售中心内外，或沿街飘挂的宣 传旗帜。其上可印有外观效果图及代表性的标志或字样, 马旗多挂于销售中心的街路边，不但有宣传作用，也可用于 引导客户至售楼处。（十二）小赠品：销售中心现场多准备一些小礼品，如纸杯、 一些宣传效果长久一些，如：T恤衫、纸扇、雨伞，上面印有 房地产商标图案及字样，不但可以作为礼品拉进彼此的感情, 在使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。纸袋、珠笔、笔记

28、本、台历等。每逢大型活动时，会加做2021-20222021-20222021-2022（A）认识媒体及销售工具（十三）杂志广告：房地产广告中，杂志广告的内容与报 纸广告的内容相类似（十四）网络广告：利用网络做房地产商品广告，其内容 可以很多样化0可以作为网页形式，内容详实，信息丰富, 图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。（十五）展示会：在大型的展会中设展示台，展示台的设 计可于房地产商品的风格一致，附以外观立面效果图等大 量图片信息，及现场销售人员的介绍，展示会上还可以派 发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。（八）认识媒体及销售工具（十六）接待中心：接待中心是一种综合性的房地产广告 媒体。首先，接待中心配有房地产商品的各种详细图表及 说明，并由专职人员进行讲解，其次，接待中心通常放置房地产商品的模型，供来访者参观其三，接待中心也是一种散发说明书广告的理想场所。最后，接待中心可