河南开封文盛街项目定位策略功能规划及5#地发展建议-蔚蓝-93p-2011年-复古商业街区-招商运营策略

1、河南(h nn)开封-文盛街项目(xingm)定位策略、功能规划及5#地发展建议共九十四页汇报总体(zngt)思路附：文盛街商业(shngy)物业补充性修正建议客户战略思考1、开发考量2、现实情境比对3、核心问题提炼导出推导项目发展背景1、开封发展背景2、项目区位特征项目定位1、总体定位2、功能板块划分3、5#地的定位5#地经营发展建议项目销售招商运营策略价值体现5#地静态财务测算共九十四页1、开发目标2、现实情境(qngjng)比对3、核心问题提炼客户战略思考项目发展背景项目定位5#地功能研究5#地经营发展建议(jiny)5#地静态财务测算共九十四页开发(kif)考量文盛街5#地块(d ku

2、i)目前已近封顶，必须抓住时机尽快入市销售；文盛街整体尚未报批，必须在2012年3月底通过各项报批并施工；5#地商业物业，开发企业意向采取整体分割销售策略运作，并且能够获取比市场同期更高的销售收入；开发企业希望通过合理的商业定位，给该地块寻找销售的支撑点，并在今后的经营中能够实现较好的收益；开发企业急需给文盛街做定位，并就前期的产品规划方案给出修正意见，以便于在既定的时间内通过报批。共九十四页开封(ki fn)商业现实情景现状分析：开封商业中心主要由鼓楼板块、龙亭板块构成，是市民购物最佳去处。目前鼓楼板块基本形成以服装为主，多种商业业态并存的商业格局，并形成了中山路服饰精品街、兴和数码(shm

3、)、E世界数码、振河商业广场、铜锣湾百货、南北书店街等多个集中化商业市场。近年龙亭板块的新都汇、世纪豪苑等中高档商业开发较多，对项目地所处的鼓楼板块形成较大的挑战；运营模式：纵观目前开封商业项目的运营模式，无外乎以下几种：1、统一招商、各自运营（这是目前开封商业地产运营最普遍的模式）2、统一招商、统一运营（以双宇皮鞋商场为例，经营商获取较大成功）共九十四页5#地现实(xinsh)情景区位：位于(wiy)解放路与裴公场胡同交汇处的东北角（解放路东侧、文盛街大地块对面） ；交通：解放路、鼓楼街、自由路； 规模：总建面积16912平方米，商业建筑面积4517平方米；资源： 1、文盛街大体量规模优势；

4、2、临近鼓楼街商业中心；3、开封东郊居住区；4、开封丰富旅游资源； 客群： 1、邻近开封城区居民；2、开封东郊居民；3、开封旅游游客。5#地位于开封商业中心鼓楼板块的边缘区位相对孤立5#地示意图核心商圈项目地共九十四页东面(dn min)：裴公场胡同；南面(nnmin)：空地； 西面：隔解放路与文盛街大地块对面；北面： 空地； 5#地四至示意图5#地现实情景5#地周边被拆迁待建空地和城中村所环绕，短期内还不具有商业氛围共九十四页基于以上(yshng)分析-5#地出路(chl)=？共九十四页核心(hxn)问题 5#地块的销售、招商、运营策略选择，及在这种策略下，结合商业定位(dngwi)，给予经

5、济测算。为开发企业提供决策依据。分解问题（二） 如何站在文盛街通盘的角度，在文盛街定位的基础上给出5#地块商业定位及功能建议；分解问题（一）5#地的特性及其与文盛街的关系共九十四页客户战略思考项目发展背景(bijng)项目定位5#地功能研究5#地经营发展建议静态财务测算1、开封发展(fzhn)背景2、项目区位特征共九十四页文盛街的发展策略(cl)与开封市的发展策略(cl)起步并肩中央中原经济区指导意见特别明确(mngqu)加快发展服务业提高规模化品牌化网络化发展水平改造提升商贸、餐饮等传统服务业发展壮大健康产业、社区服务、养老服务等新型业态地方特色家庭服务业NO.政策利好开封发展背景文盛街契合

6、点开封市商业网点规划着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心；五个区级商业中心：东区区级商业中心西区区级商业中心边村区级商业中心南关区级商业中心杏花区级商业中心开封城市是“郑汴一体化”下的郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，商贸中心，社会服务和管理中心。共九十四页文盛街即将承载和必须(bx)担当的使命-文盛街是属于开封的，也是属于河南的对政府：将会代表“十二五”计划中政府的一个政绩；对开封市民：将会为开封市民带来国内外购物、休闲(xixin)娱乐的新体验，一个与大都市生活水平接轨的新起点；对区域：将会提升及带动周边片区的地位，是形成开封

7、解放路商业吸金的一股促动力；对开发企业：给企业带来更高的利润回报。NO.项目的意义开封发展背景共九十四页本案(bn n)开封旅游、商业(shngy)、教育、居住的核心区宋城片区开封商业核心区共九十四页NO.区域商业发展现状(xinzhung)分析项目区位(q wi)特征经营状况小结：除了龙亭区新都汇的出租率较差，中大义乌商贸城存在较多店面转让，其余的项目出租情况都较好。拿振河商业城与新都汇比对，其成功在于有准确的市场定位和功能规划。文盛街要获得成功，必须要有准确的市场定位具有参考性周边大中型商业一览表项目名称区位体量档次主要经营业态租金元/月/出租率新都汇西大街7万中低档服装、鞋类、饰品、餐饮

8、等20-60（内街）60-120（沿街）50%千盛百货新都汇2.4万中档百货、超市联营100%振河商业城寺后街5.2万中低档时尚天地、振河家世界、品牌服饰门店、时尚皮具城、振河鞋业广场、时尚个性服饰、永乐电器40-80（内街）80-160（沿街）90%铜锣湾百货中山路1万中档服装、鞋类、男女装、床上用品、珠宝、化妆品联营100%三毛百货鼓楼街1万中低档服饰、皮具，超市联营100%义乌商贸城中山路4万低档服装、鞋类、女性用品、儿童商品、床上用品、玩具、家纺、居家用品50-60元/月/95%E世界数码中山路1万中低档数码、电脑、手机、耗材40-80元/月/100%共九十四页NO.区域商业发展(fz

9、hn)现状分析项目区位(q wi)特征具有参考性周边主要商业街区一览表街区名称街长体量档次物业构成重点品牌租金出租率鼓楼街寺后街1200米5万中低档集中式+街铺李宁、雅鹿、步云、永乐、苏宁、北京金百万烤鸭、重庆一手大锅、万宝手机广场、中国移动、协亨手机连锁、东方珠宝行、马玉兴饭店、第一楼、三毛书城等80-160元/月/100%解放路1500米4.5万低档集中式+街铺永乐电器、美的电器等25-60元/月/85%自由路1000米3万低档集中式+街铺意尔康、雅戈尔、啄木鸟、雅鹿等25-60元/月/80%中山路2500米18万中档集中式+街铺以国内品牌为主：乐途、都彭、罗蒙、百丽、哥弟、沙驰、海澜之家

10、、德克士等80-150元/月/100%南北书店街1000米4.5万中低档街铺中国黄金、顺风体育用品鼓楼金店、梦祥银楼、贵人鸟、辛德瑞拉男女装、捷安特及汴绣店等60-120元/月/100%西大街东大街3000米9万中低档集中式+街铺双星、李宁、柒牌、利郎、金柏利等60-120元/月/100%省府西街前街750米5.4万中低档集中式+街铺三星、戴尔、联想、安踏、乔丹、李宁、麦当劳等80-100元/月/85%经营状况小结：除了项目地旁边的解放路和自由路的经营较差，其他主要商业街区的经营状况良好（出租率接近满铺，租金在80-150元/月/平方米，特殊路段的租金高达400元/月/平方米）文盛街要获得成功

11、，必须注重商业功能规划及品牌引进共九十四页等等(dn dn)NO.与区域环境(q y hun jn)相关联的业态项目区位特征因素发展方向可发展业态旅游发展商业发展居住需求改“潮”换代，提升现有商业引进新型商业业态，差异化经营提供欢乐、时尚、文化、休闲场所创造城市文化的都市休闲约会、聚会地营造体现身份的地方为居民提供齐全生活配套服务场所为旅游活动提供齐全配套服务的场所精品百货大卖场专业连锁卖场主题化商场餐饮酒吧娱乐休闲休闲SPA影视动漫品牌专卖店教育需求共九十四页客户战略思考项目发展背景项目定位5#地功能研究5#地经营发展建议(jiny)静态财务测算1、总体定位2、功能(gngnng)板块划分3

12、、5#地的定位共九十四页基于(jy)以上分析开封商业需要-改“潮”换代(hun di)，化蛹成蝶共九十四页那么文盛街必须顺应开封(ki fn)商业改造我们要做到：3-5年前瞻性城市发展趋势市场升级，改“潮”换代创造可持续发展的新模式成为开封(ki fn)商业领路人项目处于天时、地利、人和的背景天时：项目的发展方向与开封发展策略不谋而合；地利：处于开封城市发展中心的核心位置；人和：城镇化进程中，人们消费趋势提升的共性；共九十四页由此，我们要给文盛街一个(y )响亮的名字实现你的财富梦想(mngxing)，成就你的时尚人生文盛天阶备选：文盛世纪城文盛财富广场文盛中心共九十四页它是一条复古(fg)仿

13、真的创艺街区，它是一条融入开封人文景观的潮地-文盛天阶的出现(chxin)，意味着一个开封时尚中心的诞生，开创开封人新的生活方式时尚中心都会潮胜一个集复古仿真建筑、艺术长廊、时尚街区、精品百货、民生超市、3D影院、美食天地、动感娱乐、SOHO公寓于一体的开封核心商圈改“潮”换代的首席商业综合体。共九十四页总体定位(dngwi)市场定位形象定位消费者定位购物(u w)板块餐饮板块娱乐休闲板块商务旅游板块配套服务板块导出呼应本地中产阶层本地金字塔阶层政府事业官员居家消费外地观光客风土文化板块因此，文盛街可以导入相应的商业功能板块即截留了以前外流消费的中高阶层又能满足本土居家消费和外来旅游的配套需求

14、共九十四页功能类别服务内容购物专卖店化妆品、个人护理用品店、男女装、鞋、箱包、钟表、眼镜等主题商场电器数码主题、服饰购物主题、居家主题、旅游主题、餐娱主题百货精品时尚男女装、鞋帽等超市日用生活百货、食品、副食品等休闲、娱乐KTV、酒吧、院线、美容美发、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等餐饮大型酒楼、特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等配套服务电信、电讯、银行、邮政、婚纱、冲印摄影、药品超市、糕点屋及其它服务等。商务旅游商务酒店、地区特产、工艺品、特色小吃等风土文化风土展示、文艺表演功能(gngnng)配置共九十四页业态初步(chb)规划 区域 主题规划经营业态备注文盛

15、街负一层现代生活生活超市+地下商业街+儿童游乐等1号楼流行前线品牌服饰+主题商场+服务配套2号楼潮流数码名品专卖+手机、电子数码+配套服务等3号楼运动时尚品牌服饰+运动休闲+旅游文化+饰品精品等4号楼爽食天地特色美食+特产工艺品 +旅游文化+电玩、酒吧等休息娱乐5号楼都市潮流品牌专卖店+百货+影院+KTV 等6号楼国际时尚品牌专卖店+珠宝眼镜+休闲餐饮+休闲娱乐等7号楼儿童天地儿童妇幼饰+餐饮休闲+商务酒店等共九十四页业态初步(chb)规划精品(jn pn)百货3D影院地下大型超市电器卖场美食天地大型KTV六大主力业态共九十四页1号楼业态初步(chb)规划流行(lixng)前线潮流数码运动时尚

16、爽食天地都市潮流儿童天地国际时尚1号楼7号楼6号楼5号楼3号楼2号楼4号楼7号楼6号楼5号楼3号楼2号楼4号楼共九十四页倡导：情景(qngjng)生活体验六大(li d)主题，总有一个主题让开封人惊喜！共九十四页倡导：国际时尚(shshng)体验总有一份(y fn)魅力让开封人拥有！共九十四页倡导：流行(lixng)前线体验总有一份(y fn)个性让开封人绽放！共九十四页倡导：运动生活(shnghu)享受总有一份精神(jngshn)让开封人振奋！共九十四页倡导(chngdo)：遨游快乐之旅总有一份(y fn)童真让开封人留恋！共九十四页倡导(chngdo)：居家梦想展现总有一份温馨(wn xn

17、)让开封人感触！共九十四页倡导：美食(mi sh)饕餮盛宴总有一片天地(tind)让开封人回味！共九十四页开封(ki fn)地方风味名吃第一城品种(pnzhng)最多规模最大环境最雅宋味最浓集美食、旅游、演出、艺术创作、纪念品销售于一体的现代体验型美食示范区服务最优共九十四页美食(mi sh)嘉年华宋都小食(xio sh)界共九十四页摊档(tn dn)区精品(jn pn)区主题区演出区与综合服务区共九十四页作为开封新时尚中心-文盛街的组成部分我们必须给5#地明确的指示方向：现阶段开封的传统商业业态，趋于同质化，特色不够(bgu)鲜明；5#地作为开封中心区改造的项目，其复古的建筑外立面只能起到辅

18、助作用；实质性的突破口在哪里？5#地块(d kui)=？共九十四页以鼓楼(glu)商业中心为依托以文盛街为平台(pngti)借势文盛街整体规模及总体定位，充分挖掘5#基地的商业价值取向，5#基地不可能脱离文盛街项目整体，否则将失去最有利的价值点，我们要据于文盛街总体定位的基础上，给予5#基地独特的主题化的定位。使其成为文盛街整体项目入市的先导，一面市就成为引领市场的标杆。在满足5#地块价值体现的同时，为文盛街整体项目做铺垫。以主题化为突破口共九十四页那么(n me)5#地就是文盛街的一只-引领(ynlng)“潮”流，蝶舞开封共九十四页定位符合项目市场需求及竞争环境定位主题与整体商业定位相匹配定

19、位促成整体商业形象及高租金实现定位方向与商业街招商(zho shn)对象不冲突，是一种优化配置。5#地的功能定位遵循这样(zhyng)的原则-共九十四页由此，我们(w men)要给5#地一个特殊化命名领先一步财智生活(shnghu)，自由、独立、开放天地文盛第5阶备选：文盛天阶壹号文盛天阶公馆文盛天阶蝶轩共九十四页它强调的是自由、独立的个性，它是一个独特(dt)体验的潮地-时尚先锋(xinfng)都市潮地一个依附于时尚中心，又尽显特性的主题化、潮流化的商住“单”体。共九十四页5#地业态规划选择(xunz)空间功能类别服务内容购物专卖店化妆品、个人护理用品店、男女装、鞋、箱包、钟表、眼镜等主题商

20、场电器数码主题、服饰购物主题、居家主题、旅游主题、餐娱主题百货精品时尚男女装、鞋帽等超市日用生活百货、食品、副食品等休闲、娱乐KTV、酒吧、院线、美容美发、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等餐饮大型酒楼、特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等配套服务电信、电讯、银行、邮政、婚纱、冲印摄影、药品超市、糕点屋及其它服务等。商务旅游商务酒店、地区特产、工艺品、特色小吃等风土文化风土展示、文艺表演共九十四页 服饰主题(zht)商场主要(zhyo)业态：男装、女装、鞋帽、箱包、饰品；经营方式：可采用集中式店中店分割独立经营，以精品折扣吸引消费者市场分析：市场容量大、可招商对象较多

21、；市场培养成熟，消费基数大；产品档次低，存在较大提升和改进空间；主题形象：以时尚、折扣、廉价为主题客群定位：大众化圈层规划定位：建议商场的位置为一层内商场及二层，外围分割作为独立精品店 ，辅助部分餐饮，实现项目租金收益最大化。招商品牌对象：劲霸、虎都、康奈 、红蜻蜓 、意尔康 、报喜鸟、 海澜之家 、三福等（男性主题）文盛天阶名流公馆（女性主题）文盛天阶名媛轩共九十四页 居家主题(zht)商场主要业态：家居饰品、家居服、家居工艺品、窗帘布艺、家纺床品、橱柜经营方式：以集中店中店形式进行经营组织，个体经营以体验式为主要经营方式的居家主题商场市场分析： 目前市场供应以郊区位置，主城区家居类商户零售

22、，未有大型居家主题商场居家类业态目的性消费较强，适合前期先行招商运作丰富商业街功能规划，满足一站式消费需求主题形象：一站式中高档居家产品，提升生活品质，美化生活。客群定位：中高收入家庭规划定位：建议主力店的承租位置为一层内商场及二层，外围分割作为独立(dl)精品店 ，实现项目租金收益最大化。招商品牌对象：富安娜、爱家家居、 梦洁、 罗莱、全友沙发 、名帘居 、欧尚窗等 文盛天阶名饰汇共九十四页 餐饮、休闲(xixin)娱乐主题主要业态：餐饮、咖啡、美容、SPA、婚纱(hn sh)摄影、养生、茶馆、休闲会所定位原因：满足市场配套需求，可以为项目增加多样化的市场突破口；餐饮、休闲娱乐业态拥有较强的

23、吸客能力；“餐饮、娱乐配套”可以满足周边经营者、消费者的配套需求。主题形象：以养生、休闲、体验为主题客群定位：中高端人群、商务、旅游人群规划定位：建议主力店的承租位置为一层及二层，部分可打通使用。招商品牌对象：豪客来、豪享来、汗蒸馆、香港茶餐厅、天下一桶、红酒坊、新新娘婚纱摄影文盛第5阶文盛天阶壹号共九十四页5#地商业业态(y ti)规划说明说明：从租金情况(qngkung)分析，服饰购物类主题商场租金最好，增值潜力较好。从稳定性上居家主题稳定性较强，商场形象较好，档次较高餐饮娱乐目的性消费较强，作为商业街辅助业态对商业街带动较大。但可能租金收益较低。招商启动前，将针对上述三个主题业态，将进行

24、市场排查，根据意向客户收集情况及商户的沟通情况，最终确认项目的整体定位方向。共九十四页客户战略(zhnl)思考项目发展背景项目定位5#地功能研究5#地经营发展建议静态财务测算1、销售策略2、招商策略(cl)3、运营策略共九十四页5#地块销售(xioshu)模式建议1、5#地块销售总体思路2、开封(ki fn)现有商业售后返租模式研究3、5#地块销售方式建议共九十四页5#地总体销售(xioshu)思路开发企业意向，溢价150%左右(zuyu)制定5#地销售，回笼资金根据目前开发现有的商业物业销售价格情况，同类物业一层销售销售价格范围：30000-35000元;一层内商场销售价格范围： 16000

25、-20000元二楼内商场 销售价格范围：10000-15000元 使一层销售销售价格达到： 元;一层内商场销售价格达到： 元;二楼内商场销售价格达到： 元 共九十四页这种超大溢价的分割销售模式，必定要制定对投资者有足够(zgu)吸引力的返租回报等措施。首先要根据当地市场投资者可以接受的销售单价及可以承受的销售总价的范围，进行(jnxng)推导，确立商铺分割方法；其次制定由吸引力和诱惑力的售后返租政策，如售后返租的年限、售后返租的年回报率、税费承担形式以及售后返租回报的支付方式等等；由此，我们必须考虑一下问题：商铺分割策略：沿街商铺做独立分割，面积控制40平方米左右，商场内部铺面采用小面积分割方

26、式，面积控制在20平方米左右。销售策略：沿街商铺：建议采用直接销售方式，前期高价开盘，树立物业价值标杆；物业后续进行招商租赁。内部商场：建议采用售后返租模式，返租10年，年回报率10%的形式，迅速抢占市场，快速实现销售回笼资金。租金回报支付方式：建议采用季付形式税费承担形式：由购买者承担共九十四页开封现有(xin yu)商业售后返租模式研究方式一：投资商铺，10年8%稳定的投资回报铺款回报年限年投资回报率年收益10年总收益50万元10年8%4万元40万元案例：江南(Jingnn)-帝州国际广场操作模式：返租或回购具体方式：方式二：投资商铺，3年8%投资收益，3年后江南集团为回购主体，按130%

27、回购铺款回报年限年投资回报率年收益回购收益3年后总收益50万元3年8%4万元15万元27万元备注：江南帝州国际广场定价标准是一层沿街商铺售价为3-4万元/平米，一层内铺售价为2.3 万元/平米；共九十四页显而易见，江南-帝州国际广场的销售(xioshu)模式是成功的。它改变了开封商业销售(xioshu)市场的游戏规则。针对文盛街5#地块的自身特性，江南-帝州国际广场的销售模式是可以借鉴的，但本项目要创造超出市场价值的高销售收入，就必须在这些竞争对手的基础上，创造出符合本项目的特有的销售模式，使其更具针对性和市场吸引力。10年8%/10%超高回报(hubo)季度返还及时兑现5#地块销售模式？共九

28、十四页5#地不同(b tn)售后返租模式比对10年年均8%的返租客户利益测算（以一层集中商铺20平方米，单价35000元/平方米为例）铺款月收益贷款50%税费8.5%商业按揭利率月均还款总还款等额月供（含税）净赚差额7000004667350000297508.464332.02549592.44579.948710年年均10%的返租客户利益测算（以一层集中商铺20平方米，单价35000元/平方米为例）铺款月收益贷款50%税费8.5%商业按揭利率月均还款总还款等额月供（含税）净赚差额7000005833350000297508.464332.02549592.44579.941253共九十四页

29、通过(tnggu)比对分析建议(jiny)采用：售后返租10年 %回报只有通过高回报才能吸引投资！共九十四页5#地销售(xioshu)分割建议5#分割(fng)调整示意图一层二层分割原则：1、突出沿街商铺的优势，控制面宽进深比不超过1：2.5；2、非沿街部分按照小商品市场的铺位进行分割，每铺位所占建筑面积不超过20平米，实现50%的使用率。3、两端设置商场出入口，中间留有3-5米通道，使得5地块动线明析，上下互通。公寓电梯口店铺物业参数主力面积20平方（4*5）20平方（4*5）平方（4*10）共九十四页5#地招商(zho shn)策略共九十四页招商入市(r sh)时间05号地块作为项目整体定

30、位的其中一项功能。独立招商运作体量太小，形成不了规模效益(xioy)。独立招商运作，不能很好形成资源整合。无主力商家入住，租金价值无法得到最大体现。融入项目整体，通盘考虑项目，整体启动招商共九十四页时间：11.11.111.12.15 策略： 搜集客户资料，招商筹备工作，招商条件不对外公布亮点：主题形象树立，整体包装推广时间：11.12.1612.3.30 策略： 主动出击，异地招商，外埠带动本地亮点： DM直邮+异地招商推荐会 时间：12.4.112.5.1策略： 全面推广、造势营销 亮点：重点客户签约+招商论坛 时间：12.5.212.7.30 策略： 维系客户、持续招商 招商(zho s

31、hn)筹备期主力(zhl)客户招商期招商引爆期招商持续期开业筹备期时间：12.08.1-12.09.30策略：筹备开业 11.12.1主体落架 12.3.1商业街开始施工 12.5.1完成公共内装 12.8.1一次消防通过开业时间：12.10.1招商时间节点备注：本招商时间进度安排仅考虑05地块，重要工程时间为模拟设定，如工程时间有较大差异，招商时间节点相应调整。共九十四页招商(zho shn)运作模式自营经营风险较大，市场空间大，增值回报(hubo)预期较好需建立专业商业经营管理团队明确业态发展方向及规划定位明确商场经营模式，建立供销渠道。完善内部管理及广宣推广整体租赁经营风险较小，租金回报

32、稳定，增值回报预期较小明确主力商家，制定招商政策（可选商户：双语鞋城、三毛商场、大型餐饮等）分散招商经营风险较大，管理难度大，增值回报预期较好需建立专业商业运营管理团队明确业态发展方向及规划定位及商铺划分制定招商政策及商场准入制定制定推广及招商策略完善运营管理制度及后续广宣推广共九十四页1.规划先行，完善整体定位及规划。2.主力商家先行，带动中小散户(sn h)招商。3.重视郑州招商，引进郑州知名品牌商户，带动本地招商。4. 政策扶持，政府资源整合招商。5.参加、协办大型专业会议招商6.行业协会招商7.关系资源招商 招商策略(cl)简述共九十四页 主 力 店逐级洽谈 散 户先紧后松本地商户各个

33、击破(g g j p)外地商户推拉结合招商执行(zhxng)策略共九十四页租赁政策：根据前期市场培育，给予市场一定的免租扶持政策。倒计时减免租金及管理费策略：结合(jih)工程进度及总体招商节奏制定递减式减免租金、管理费，督促商户尽早签约进驻。大牌鼓励政策：经国家认证的驰名商标、著名品牌以及公认的国内大品牌商户入驻可享受更多市场优惠政策。吸引大户进驻，引发小商户“跟风效应”，促进招商。 竞争性租赁(zln)政策短时间内抢占市场，打消市场观望情绪，与竞争对手抢客户共九十四页严格(yng)按规划分区分类招商；主力招商完成后，启动散铺招商；进行分推登记制度；在每一阶段预留部分好位置，预留给大牌和名企

34、；执行严格的准入制度，制造”拒绝反效应“提高项目知名度。 租赁(zln)控制策略制定严格的商户准入制度，确保商户质量，规范市场，保证市场在“价格”及“质量”方面拥有绝对的竞争力。此外，适当的拒绝一部份低档无竞争力的小商户进驻，制造反向话题，使其在行业内迅速传播，可达到在短期内迅速提升项目知名度的效果。由此规范市场，加强后期质量控制，打造行业的“放心工程”。共九十四页5#地商铺(shn p)租金价格策略根据前期市场调查：核心商业街区租金100-150元/月/平方米主要商业街区租金60-100元/月/平方米次级商业街区租金25-60元/月/平方米本案所处街区(ji q)租金范围25-60元/月/平

35、方米共九十四页老城区主要商业(shngy)项目租金从现有的条件考量05地块，目前周边环境略低与上述(shngsh)项目，参考上述(shngsh)项目定价，商业街沿街一楼租金100以内。竞争项目租金情况5#地商铺租金价格策略共九十四页租金：一层沿街店面(din min)租金建议：120-150元/平方米/月一层商场租金建议：80-100元/平方米/月二层商场租金建议：40-60元/平方米/月一、二层商场平均50-70元/平方米/月租金收取方式(fngsh)： 首年招商平均免半年租金首年租金为正常租金50%次年租金为正常租金70%第三年租金为正常值第四年租金在正常值上递增50%第五年第六年租金不变

36、第七年起租金在第六年100%第八至第九年租金不变第十年在第九年基础上递增30%5#地如采取传统商业定价方式，根据目前市场状况设定的租金价格将会很低，为支撑项目销售价格，建议采用高价折扣的方式5#地商铺租金价格策略共九十四页5#地运营(ynyng)策略共九十四页招商与开业，只是完成(wn chng)了商业地产运营中万里长征第一步。 这是众多(zhngdu)商业地产专家的一致认识。只有对这一观点有充分认识，才能真正把握到中国商业地产发展的方向和脉搏。把握世界商业变革的潮流与趋势。 由此，针对本项目，我司建议运营模式如下：共九十四页 三权分立即是成立专门的商业经营(jngyng)管理公司，实现所有权

37、与经营(jngyng)权、管理权的分离。 发展商为购物中心的所有者； 品牌商家拥有经营权。 经营管理公司拥有管理权，负责从初期的招商到后期的整体运营和服务监督等职能； 三权分立(sn qun fn l)式管理模式共九十四页 所谓“统一(tngy)管理、分散经营”指的是对整个购物中心、要实施“统一(tngy)管理”而各个商铺的经营则要分散化，这是购物中心经营管理的基本原则。统一管理、分散经营(jngyng)的运营原则共九十四页物业管理公司(n s)商业(shngy)经营公司商业运营管理公司商业运营管理公司：即负责购物中心的日常运营与维护，也负责实现购物中心资产的保值增值。共九十四页统一(tngy

38、)运营管理统一业态(y ti)管理统一招商管理统一营销管理统一服务监督五大统一管理，高效运营 提高投资者的购买信心；提供后期稳健运营利润；达成目标-共九十四页客户战略思考项目发展背景项目定位5#地功能研究(ynji)5#地经营发展建议5#地静态财务测算共九十四页5#地静态财务(ciw)测算共九十四页开封文盛商业街05号地块租金收益测算动态测算一，取最低预估起始租金，一层沿街商铺按1300平方米测算集中式商场按一、二层3217平方米测算楼层面积（平方米）起始租金均价（元/平方米）月租金收益（元）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年免租半年，租金收取50%租金收取70%标准

39、租金比上年递增150%保持不变保持不变比上年递增200%保持不变保持不变比上年递增130%沿街1300120156000468000131040018720002808000280800028080005616000561600056160007300800商场321750160850482550135114019302002895300289530028953005790600579060057906007527780总计：45173168509505502661540380220057033005703300570330011406600114066001140660012547260项目

40、十年租金总收益为71,291,250元5#地静态(jngti)财务测算共九十四页开封文盛商业街05号地块租金收益测算动态测算二，取最高预估起始租金，一层沿街商铺按1300平方米测算集中式商场按一、二层3217平方米测算楼层面积（平方米）起始租金均价（元/平方米）月租金收益（元）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年免租半年，租金收取50%租金收取70%标准租金比上年递增150%保持不变保持不变比上年递增200%保持不变保持不变比上年递增130%沿街130015019500058500016380002340000351000035100003510000702000070

41、2000070200009126000商场3217702251906755701891596270228040534204053420405342081068408106840810684010538892总计：451742019012605703529596504228075634207563420756342015126840151268401512684016639524项目十年租金总收益为94,542,750元5#地静态(jngti)财务测算共九十四页根据项目的售价预估，本案售罄后可回笼资金145，425，000元。按照承诺10年年均8%的返租，需返还客户116，340，000元，租金

42、收益按71,291,250元测算(c sun)，必须贴补45，048，750元；租金收益按94,542,750元测算，必须贴补21，797，250元；按照承诺10年年均10%的返租，需返还客户145，425，000元，租金收益按71,291,250元测算，必须贴补74，133，750元；租金收益按94,542,750元测算，必须贴补50，882，250元；面积（平方米）套数（套）套内面积（平方米）售价（元/平方米）总销（元/平方米）沿街商业130029455000065，000，000集中商铺3217160202500080，425，000合计4517189145，425，0005#地静态(j

43、ngti)财务测算共九十四页产品(chnpn)修正建议河南(h nn)开封 文盛街项目动线优化建议二层商业价值提升建议建筑产品优化建议Part1Part2Part3共九十四页中心广场及节点(ji din)地下(dxi)车库出入口内部连廊水平动线项目整体动线优化建议调整建议：7号楼增设室内商业街，使得商业街首尾相 连，各商业地块连成一片；将商业街主要出入口设置成喇叭型，增加鼓 楼街沿侧广场退距至20米，有利于将人流引 入商业街；设置商业街中心休闲节点，中心处设置大型 主题休闲广场，增加商业休闲与互动性；6号楼5号楼7号楼4号楼3号楼1号楼2号楼Part1共九十四页二层商业价值提升(tshng)建

44、议Part2问题(wnt)各地块建筑间二层缺乏互通性，商业不能连成一片，人流得不到有效的带动，导致二层商业价值大打折扣，因此怎样通过合理的规划，实现二楼动线流畅性，着力打造双首层，实现二层商业价值最大化是亟待解决问题。？共九十四页建议(jiny)1二层建议(jiny)在原有内通道的基础上增设外连廊，宽度建议为3米，外连廊整体贯穿与整条商业街，局部与内通道连接。外连廊示意内通道示意共九十四页建议(jiny)2建议连廊中间每隔30米架设(jish)通道连接，主要节点，连接通道宽度12米（可作为休闲、活动平台，增加二楼购物氛围），其余为6米。在一层主要出入口及节点处设置手扶梯通向二层，很好做到一二层

45、上下能畅，进而提升二层店铺的商业价值。共九十四页建议(jiny)3建议将商业街改为室内步行街，设置玻璃顶棚，能很好的做到购物空间(kngjin)室内化，有效的聚集人流。共九十四页Part3建筑产品(chnpn)优化建议地下(dxi)超市地下车库地下步行街地下超市地下车库地下步行街超市出入口超市主入口车库出入口地下车库及地下商场问题？地下一层超市使用面积、物业进深深度不足，位置设置不合 理，不能拉动两边地下商业街。建议增加地下超市商业面积及进深达到大型商超的物业技术指标(沃尔玛、家乐福等超市面积要求1.5万以上，进深至少达到40米以上），并与地下步行街形成较好的互动，而且超市主入口设置于北侧，有效