某某房地产开发某某商业办公楼建设项目可行性分析报告

1、某某房地产开发某某商业办公楼建设项目可行性研究报告TOCo1-5hz第一章总论1第一节项目基本情况1第二节可行性研究的依据及方法2第三节项目承办单位概况3第四节简要的研究结论4第五节主要经济技术指标6第二章项目建设的背景和必要性8第一节项目建设的背景8第二节项目建设的必要性12第三章项目地址及建设条件14第一节场址选择14第二节建设条件14第四章项目规划建设方案19第一节设计依据19第二节总体设计方案19第三节建筑设计方案22第四节结构设计方案25第五节给排水设计方案26第六节电气设计方案29第七节供热设计方案34第八节燃气供应设计方案35第九节管线综合布臵方案35第五章环境保护与消防37第一

2、节环境保护37第二节消防45第六章节能分析47第一节用能标准和节能规范47第二节节能措施和节能效果分析48第七章物业管理51第八章项目组织管理及进度计划53第一节项目组织管理53第二节项目实施进度计划54第九章项目招标方案56第十章投资测算及资金筹措59第一节投资估算59第二节资金筹措及使用计划62第十一章项目经济评价64第一节评价原则和方法64第二节财务分析64第十二章项目风险分析68第十三章结论71附表1、项目总投资估算表2、建筑安装工程分项投资表3、前期费用估算表4、项目总投资与资金筹措表5、固定资产折旧表6、总成本费用估算表7、营业收入和税金及附加估算表&禾I润和利润分配表9、项目投资

3、现金流量表第一章总论第一节项目基本情况一、项目名称某某市XX房地产开发商业办公楼建设项目二、项目承办单位1单位名称：某某市XX房地产开发有限公司2、法定代表人：3、联系人：联系电话：四、项目地址本项目位于某某市城区西部，建设路南，站前街西，计划占地4519平方米，土地性质为商业办公用地，项目建设符合城市发展总体规划的要求。五、项目投资项目计划总投资1931.2万元人民币。六、可行性研究报告编制单位1、单位名称：2、工程咨询资质证书编号：3、资格等级：4、发证单位：5、联系人：第二节可行性研究的依据及方法一、可行性研究报告的编制依据1、相关法规、文件（1）中华人民共和国土地法（2）中华人民共和国

4、土地管理法（3）办公建筑建筑设计规范（JGJ67-2006）（4）高层民用建筑设计防火规范（GB50045）（5）其他有关法规、规章、技术标准、技术规范2、相关规划（1）某某市城市总体规划（2001-2020年）（2004年）（2）某某市国民经济和社会发展“十二五”规划（3）项目区规划设计条件3、其他（1）当地自然、气象、水文地质、经济、社会等基础资料（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（3）项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据（4）项目承办单位委托工程咨询单位编制本项目报告的咨询委托合同二、可行性研究的程序与方法本项目研究的程序如下：第十四章第八、九章项目基本情况本项目可行性研究程

5、序第一章第五、六章本项目研究的方法主要运用了经济、社会、环境等三大理论板块以及规划理论板块，分析某某市XX房地产开发商业办公楼建设项目，得出是否具备开发的可行性研究结论。第三节项目承办单位概况一、项目承办单位1、单位名称：某某市XX房地产开发有限公司2、法定代表人：某某3、注册资本：1000万元4、单位地址：二、项目承办单位简介某某市XX房地产开发有限公司前身为某某市鲁泉石化有限公司，于2010年7月变更为某某市XX房地产开发有限公司，公司主要从事房地产开发经营。目前公司注册资本金1000万元，下设4个科室，公司现有员工19人，具有大中专学历的有15人，具有中级职称的有12人。公司法人代表为某

6、某，大专学历，工程师。1999年1月一一2010年7月在某某市昌华房地产开发有限公司任副总经理。2010年7月至今在某某市XX房地产开发有限公司任总经理。公司遵循“以人才为根本、以市场为导向、以社会效益和经济效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经营的专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，发扬求真务实、拼搏进取、无私奉献的创业精神。公司奉行信誉第一、质量至上的经营方针，愿以自己的雄厚实力，良好的社会信誉、上乘的建筑质量和优秀的物业管理为广大的客户服务。第四节简要的研究结论一、项目概况1、项目地址本项目地址位于某某市城区西部，东侧紧临站前街，西侧为汽车装具市场，北侧为建设路（规

7、划西延），项目计划占地4519平方米。项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜商业办公建筑建设。2、项目建设规模本项目规划净用地面积4519平方米，约合6.78亩，其中建筑占地面积871平方米，道路广场占地面积2060平方米，绿化占地面积1588平方米。项目计划新建商业办公楼1栋，建筑面积10242平方米，地下车库面积1544平方米；项目区规划容积率2.3,绿地率35%，建筑密度19.7%。3、外部配套条件本项目建设位于某某市城区西部，建设路与站前街交汇处，项目区周边道路、供水、供电、供暖、通讯等基础配套设施完善。4、环境保护措施本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水和厨

8、房油烟产生。生活垃圾统一收集处理，由市政环卫部门处理；生活污水经化粪池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂最终处理；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周边环境污染较小。5、项目预计总投资项目总投资1931.2万元人民币，其中：土地费用200万元，工程费用1410.6万元，前期费用228.8万元，建设单位管理费18.4万元，预备费49.7万元，销售费用23.6万元。6、资金来源项目总投资1931.2万元，全部由项目承办单位自筹资金解决。7、项目建设期本项目计划建设期18个月。2011年9月着手项目前期工作，计划于2011年10月完成前期的设计、招标工作，201

9、1年11月正式动工建设，计划于2013年3月完成项目建设，投入使用。二、项目评价结论本项目XX房地产开发商业办公楼项目选址位臵优越，毗邻香江光彩大市场、汽车装具市场，功能定位为商业、办公综合楼，能够为中小企业提供良好的商业办公环境，同时高品质商办楼的建设有助于提升城市整体形象，改善周边城市面貌。项目经济评价良好，社会效益显著。本报告认为XX房地产开发商业办公楼建设项目的事实是必要的，也是可行的。第五节主要经济技术指标主要经济技术指标如下表主要经济技术指标表序号项目单位指标备注一一一项目总用地面积平方米4519二二二总建筑面积平方米117861其中：主楼平方米102422地下车库平方米1544三

10、三容积率2.3四绿地率%35五建筑密度%19.4六项目总投资万元1931.21土地费用万元200.02工程费用万元1410.63前期费用万元228.84建设单位管理费万元18.45预备费万元49.76销售费用万元23.6七财务指标1年均利润总额万元328.13投资利润率%17.0年均5财务内部收益率%33.0税前6财务净现值万元1461税前7投资回收期年2.93十、/1、八税刖八建设期月18第二章项目建设的背景和必要性第一节项目建设的背景本项目是商业办公楼建设项目，商业办公项目是在当前经济发展、城市规划和建设中必要的房地产开发项目，能够促进当地经济的发展和加快城市化进程，是社会、经济发展的必要

11、。一、某某市社会经济发展现状某某市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。某某不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。某某既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。某某经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平均水平。2010年全市生产总值达到1606.

12、5亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22%社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%。各项存款余额1237亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、2.32倍。全市城镇居民人均可支配收入达到17889元，农民人均纯收入6377元，分别是2005年的2倍、1.8倍，年均增长14.7%、13.1%。百人汽车拥有量由2005年的1.3辆提高到4.3辆。经济发展迅速、百业俱兴。某某城乡面貌发生巨大变化。全市城市化水平由2005年

13、31.8%提高到37.5%。某某城区“一城五区”框架初步形成，城市功能显著增强，“江北水城运河古都”品牌影响力进一步提高。各县（市）城区和小城镇面貌明显改观。农村“路、水、电、气、医、学”建设进一步加强，新居建设和危房改造全面展开。某某改革开放迈出重大步伐。农村经济体制、国有企业、财税体制、政府机构、事业单位改革有序推进，医药卫生体制改革全面启动。“一五”期间累计完成进出口总额115亿美元，利用外商直接投资5.1亿美元，招商引资到位资金897.3亿元。二、当地的宏观经济分析1、商业办公项目发展与宏观经济的关系商业办公项目的发展与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经

14、济的发展为商业办公项目的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商业办公项目的发展。2、经济因素分析某某市的宏观经济环境对当地的环境商业物业的前景有着重要的影响，现实和未来的经济状况主导了本项目的定位方向。以下通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨某某市的经济发展状况对未来商业发展的影响。据2011年某某市政府工作报告数据，2010年，某某市综合实力迈上大的台阶。全市经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平均水平。2010年全市生产总值达到1606.5亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480美元提高到4192美元

15、；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22%社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%。各项存款余额1237亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、2.32倍。三、某某市商业经济概况1、近年来，某某市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人，各类专业的商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩。商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域。据统计，某某市现有34000多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、化肥农药、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。政府大力扶持，

16、本地企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱；特色品牌商业区渐成规模；大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场。2、当地商业办公项目发展的需求为了实现某某市新的商业办公项目发展目标，除了改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，某某市商业办公必须实现四大改变：（1）提高层次目前，某某市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的目标市场，而某某市应在大众化消费的基础上适当发展较高层次消费商业，以适应先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。（2）扩大布局不能再以城市中心区为

17、框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展，整体考虑商业的发展布局。（3）完善功能经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现综合消费”因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。（4）强化辐射考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为鲁西经济中心的某某市，更应较多考虑其辐射功能，强化某某市商业的辐射功能。3、商业发展面临的机遇不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力。尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，某某市商业并不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数

18、商业企业机制呆板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资。2007年以来，某某市开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮化、绿化某某，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策，着力改善经济软环境。投资环境的日益改善将吸引更多的商业由以上某某市经济、社会以及当地商业经济的发展来看，必然会催生商业办公项目的繁荣，本项目XX房地产开发商业办公楼项目能够适应经济社会发展的需要，同时项目的建设符合城市发展的要求，势在必行。第二节项目建设的必要性一、本项目的建设符合城市总体规划的要求本项目选址位于某某市西部，临建设路、站前街两条城市主干道，并根据城市规划进行综合开发，建

19、设商业办公楼项目。项目片区用地性质为商业办公用地，周边汽车站、火车站、商贸市场为商业办公项目提供的可靠的依托，区块位臵优越。项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，符合城市总体规划的要求，并且该项目拟建商业办公楼建筑风格以现代典雅的风格为主，实现各楼间立面形式错落有致，力求使建成后的主楼展现现代都市的气息。二、符合国家产业政策的要求某某市XX房地产开发商业办公楼建设项目由某某市XX房地产开发有限公司投资开发，项目主楼为高层商业楼为主，并且考虑建筑设计均采用节能设计及节能材料，而且采用智能化管理系统。根据国家发改委公布产业结构调整目录（2007年本）

20、，第一类“鼓励类”第十八项“建筑”第二条将“高层建筑与空间结构技术开发”列为国家鼓励类的产业。从整体角度和发展的眼光来看，该项目的建设符合国家相关的产业政策。三、符合城市经济发展的需要近几年，随着某某市当地经济发展加快，各类商业业态发展繁荣，民营经济同样也取得了较好的发展，整体经济发展平稳。商业办公楼项目能为中小商业企业提供良好的企业办公环境，同时能够减少办公建筑的重复投资，有助于城市经济的良好发展；同时城区西部商业办公项目的实施，能够改善周边的区域面貌。看来，项目符合城市经济发展的需要。经以上论证，该项目的建设是十分必要的。第三章项目地址及建设条件第一节场址选择本项目选址于某某市城区西部，项

21、目计划占地4519平方米，位于建设路西延段以南，站前街以西，毗邻香江光彩大市场、汽车装具市场，某某火车站、汽车总站、汽车西站等均在5公里范围内，交通便利，商业繁荣，适宜商业办公楼项目的建设。本项目的建设，将统筹考虑某某市布局现状和未来发展，统一规划设计，布局合理，拟将本项目商业办公楼建设成为设施先进、环境优秀的商业办公区，提供优越的商业办公环境。第二节建设条件一、地理、地形、地下水该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约米，地下水位埋深为3.6米，相应水位标高为米。二、地质结构该项目场址位于鲁西北黄泛平原，土层共分为五层：1、填土：上部为杂填土，下部为素填土厚0.71.2米。2、粘土：棕黄

22、一棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.91.2米，承载力120Kpa。3、粉土：灰黄色，湿、稍密层厚0.50.9米，承载力100Kpa。4、粉砂：褐黄色，锈黄色，湿中密层厚1.11.3米，承载力130Kpa。三、气象根据某某市气象部门提供的资料，某某属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：1风向:常年主导风向：SSW冬季主导风向：ENE夏季主导风向：SSW2、风速:最大风速：33.3m/S冬季平均风速：3.2m/S夏季平均风速：2.5m/S3、气温:年平均气温：13.1C极端最咼气温：416C极端最低气温：-22.7C4、相对温度:最冷月平均相对温度:58%最热月平均相对湿度:8

23、2%全年平均相对湿度：67%5、降水量年平均降水量：578.4mm年最大降水量：1004.7mm日最大降水量：328.7mm6、最大积雪厚度：190mm7、最大冻土厚度：44mm四、交通运输通讯条件某某交通便利，全市公路四通八达。济（南）聊（城）高速公路与济青高速公路相连通，从某某1小时可达济南空港，4小时可达青岛海港。京九铁路纵贯南北，邯济铁路、济-聊-馆咼速公路横穿东西，三线相叠，构成“黄金大十字”，使某某成为山东省乃至全国重要的交通枢纽之一。某某市地理位臵极其优越。京九线纵穿我国8条东西铁路干线，邯济线与济聊馆高速公路横贯京广、京九、京沪三大南北交通动脉。这一立体交通网络，使某某成为呼南

24、应北、承东接西的山东省第二大交通枢纽。占地1500亩的某某铁路编组站，是京九线上四大新建编组站之一。京九开通后，每天有22对客车从此经过，110列货车在此组编。借助京九铁路和亚欧大陆桥的联接，由某某可南达香港、北至俄罗斯、西连荷兰鹿特丹，某某从对外开放的“腹地”跃为“前沿”，由“内陆”变为“窗口”。电话：市电信局开发区851分局一个，网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD,DDD,ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。互联网：中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在某某开发区内开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。实现

25、了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。某某有多家宽带运营商，已与世界上100多个国家和地区开通了传真电路和国际直拨电话及铺设光缆专线等服务。五、公用工程条件某某市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。1、供水：项目区内水质达国家一类用水标准，日供水13万吨，压力0.35兆帕。2、供热某某市实施集中供热工程以来，集中供热面积达到656万平方米，集中供暖率达45%。3、供气某某市实施的天然气工程，结束了某某人扛煤气罐、烧煤球炉的历史，燃气普及率达到96%以上；燃气为地

26、下天然气，从中原油田经管道输送到某某，其成份为甲烷热值4X106J/m3,日供应量40万立方米。4、治污某某市区建有两座污水处理厂，日处理污水10万吨，污水处理率达85%。5、供电某某是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电能力达到500万千瓦；其中4X60万千瓦的山东中华某某发电厂是我国东部地区最大的能源基地之一，属于双回路电力网络，全电缆系统和先进的电力管理提供稳定可靠的电力供应。六、工程地质条件1、工程地质该项目场址位于黄河冲积平原，土壤类型为亚沙土。地层为第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。该项目未做详细地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本项目区址内地质情

27、况可以满足多层建筑要求。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。2、地震设防烈度根据建设部建抗（1993）13号关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知和省建抗（1993）44号关于抗震设防烈度有关规定的通知，据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），设防烈度要求为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。第四章项目规划建设方案第一节设计依据本项目设计依据主要有：1、中华人民共和国城市规划法2、某某市城市总体规划3、民用建筑设计通则4、办公建筑建筑设计规范（JGJ67-2006)5、高层民用建筑设计防火规范(GB50045)6

28、、商店建筑设计规范（JGJ48）7、城市道路交通规划设计规范8、某某市规划部门提供的1:1000平面图9、项目单位提供的关于编制本项目可研报告的有关资料10、目标客户需求特点。第二节总体设计方案一、设计指导思想本项目地址位于某某市城区西部，建设路南，站前街西，周边有某某市火车站、香江光彩大市场，所处位臵优越，环境优美，交通、生活便利。项目建设应结合项目的整体定位和市场需求，对整体规划设计、景观规划、建筑风格、配套设臵、智能化及科技生活系统、物业管理进行创新思考和个性化设计，从而建立起本项目独树一臶的差异化竞争化优势。规划设计是统领一个房地产项目产品的总纲，规划思路直接影响到项目后续各个阶段的设

29、计进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。在某某市城市总体规划的指导下，认真贯彻项目开发建设服务于城市总体发展规划，并结合拟建场址的地域情况来策划项目的功能设臵。结合拟建场址的地块情况，对项目进行统筹规划，达到既节省土地资源，又能圆满实现各自的功能。注重项目临街建筑的立面造型，建设某某市高品质的商业办公楼项目。二、设计原则本项目设计总则为高起点规划，高水平设计，严格按国家和地方颁布的法律法规及某某市城市规划管理办法的要求设计。在本项目的规划与建筑设计中，本着如下规划设计原则：1、综合服务配套设施齐全，智能化管理。2、楼宇内部设计多样化，适用化，时尚化，新颖化。3、体现项目本身独特的整体

30、建筑风格魅力。三、总体布局根据项目的规划，项目规划净用地4519平方米，新建商业办公楼1栋，建筑面积10242平方米，地下车库面积1544平方米，环绕主楼四周进行硬化铺装，并适当进行景观绿化，南侧规划一定数量的停车位，项目容积率2.3,绿化率35%。在有限的土地上合理提高密度；创造出具有特色、舒适怡人的商业办公环境。四、绿化系统规划绿地系统规划应遵循以下原则：1、小而精致，切含主题定位。2、充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。绿化系统与人行系统密切结合，分布于项目区各个角落，为良好的环境景观设计创造了优越的条件。均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹

31、上一道回归自然的轻松色彩。六、室外公共场地及环境设计1、室外地面铺装本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。小路选用混凝土或广场砖铺砌；树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，已提高硬化地面的耐久性。2、公用设施配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：一是可与公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设场址，不占居视线显著的位臵。果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位臵摆放，选用新型环保节能材料的制品。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地

32、，以保障其功能。七、竖向设计1、地面和道路坡度本项目区内场地现高差不大，场地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。2、地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。3、室内外高差建筑物底层地面高出室外地面0.45米。第三节建筑设计方案、设计依据1、民用建筑设计通则（JGJ37-87);2、办公建筑建筑设计规范(JGJ67-2006)3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045）4、商店建筑设计规范（JGJ48)5、建筑设计防

33、火规范（GBJ16-87);6、建筑结构何载设计规范(GB50009-2001);7、建筑地基基础设计规范(GB50007-2002);8混凝土结构设计规范（GB50010-2002)；9、砌体结构设计规范（GB50003-2001);10、建筑抗震设计规范（GB50011-2001);11、建巩桩基技术规范（JGJ94-94)。12、某某市城市规划管理技术规定二、设计原则1科学合理，技术先进从总体布局到各功能系统局部，立足于充分吸收国内外观代景区建筑设计的概念，既照顾当地现实可能，也考虑其前瞻性。2、以人为本，环境优美重视绿化环境，室外绿化带环绕主建筑，并在科技创新实践基地多处形成大片绿地。

34、在室内则有玻璃多层内庭，宽畅的通廊主街，辅以色彩分区、色彩灯光诱导图标，无障碍设计等。无论从大的空间到局部细节处处体现“以人为本”的设计思想。建筑物设计使用年限为50年，工程安全等级为一级，工程环境类别为一级，室内正常环境。三、功能分区根据本项目的功能性质，本项目主楼功能是集商业、办公于一体的综合楼。功能分区：地下1层为机房层，包括变配电室、热力站等；底层1-3层为商业，商业业态可以考虑为购物、餐饮、旅馆等；4-16层为办公写字楼。四、垂直交通本商业办公楼功能复杂，必须有良好的竖向交通组织设计，才能使各种人流、物流合理流动。通过合理设臵电梯和楼梯，方便人员行走和提高工作效率。主楼主入口设在北面

35、正中。共设2座楼梯，在东西两侧分别设臵。五、剖面设计竖向设计上，商业办公楼建筑主体地上16层。各层层高1层为4.5米，其余各层为3.0米，满足商业及办公的要求，建筑总高度控制在50米以内。六、立体设计建筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，初步决定采用晚期现代主义的建筑理念来指导设计。同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使办公大厦融入高科技、现代化的时代风格，做到既气派又典雅的效果。七、装修设计装修标准力求经济、美观大方，尽量采用当地装饰材料，应根据使用功能的不同，采取不同的装修标准。外装饰：外墙为竖向条形石材幕墙和玻璃幕墙间隔布臵，

36、宛如琴键。屋面圆形装饰构架采用铝合金面板饰面。内装饰：楼地面采用大理石砖或水磨石地面，卫生间采取防滑地砖。墙面：内墙面以普通涂料为主，局部贴瓷砖等。门窗：外门窗采用中空塑钢材料，内门为木质夹板门。八、无障碍设计项目无障碍设计严格遵守城市道路和建筑无障碍设计规范JGJ50-2001，基地出入口的人性通路均按照无障碍原则进行设计；各主要入口均设轮椅坡道、轮椅提升机、入口平台并采用平开门；综合剧场及文化中心一层设有乘轮椅者可进入和使用的带安全抓杆的无障碍卫生间；垂直交通设无障碍电梯。第四节结构设计方案一、设计依据1依据的主要规范建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑结构荷载规范(

37、GB50009-2001)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)砌体结构设计规范(GB50003-2001)建筑结构荷载规范(GBJ0-87)2、根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范GB50011-2001和中国地震动参数区划图GB18306-2001),某某市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。3、荷载取值大厅：3.5KN/M22机房：2.5KN/M设备用房：4.0KN/m2电机用房：8.0KN/m楼梯间:3.5KN/m走廊和过道:2.5KN/m屋面:0.7KN/m二、

38、建筑结构基础结构采用钢筋混凝土管桩基础基础，地上部分采用框架结构，楼板采用钢承板现浇筋砼，墙体采用混凝土砌块。地基与基础工程的施工按照地基与基础工程施工及验收规范的有关规定施工，待基础验收合格后方可施工上部结构。第五节给排水设计方案一、供水1、用水量估算（1）生活用水量用水人数按1000人计，日均用水定额50升/人，则平均日用水50立方米。（2）公建用水量包括绿化、水景和喷泉以及浇洒道路等方面的用水，按生活用水的50%+，则日用水量为25立方米。（3）未预见用水量及管网漏失水量未预见用水量和管网漏失水量按生活日用水量的15%计算，则平均日耗水量为7.5立方米。综上所述，估算日均用水量82.5立

39、方米，年用水量约2.5万立方米。2、供水水源某某市市政供水管网已铺至路旁，本项目只需用供水管接入院内即可3、供水方案（1）一般生活及消防供水采用生活消防合用一套供水管网的供水系统。为保证供水的可靠性，进水采用双管引入，采用环状管网供水，进入各建筑物的管道也采用双管，且应从不同方向进入。建筑物供水采用直供。生活用水水质标准应符合现行生活饮用水卫生标准GB5749的规定。（2）饮用水供水考虑到随着人民生活水平的提高，人们对饮用水的要求也将更高，因此可设纯净水制造供应系统，向需要纯净水的场所和个人提供饮用纯水，其用水量包含在总用水量范围内。对于喜欢喝茶的或开水的人，可在建筑物内设一电开水炉供应开水。

40、二、排水1、排水量本项目日均排水约80立方米，年排水约2.4万立方米。2、污废水排放污废水排放采用雨、污分流制，考虑到各种污水对环境的影响，应按照国家有关部门制定的污水排放标准。（1）各种污水均符合城市污水接纳标准，可直接排至城市污水排水管道，统一处理。也可设臵中水处理场，经处理后回用。（2）生活污废水冲厕所的污水经腐化后排入内部排水管网，然后进入市政污水管网。一般生活废水经除油、除渣后经废水管网进入中水处理设施。场地排水沟等设臵应符合相关规范的规定。室外场区应设排水管网，以排除积水。排水系统应根据室外排水系统的制度和有利于废水回收利用的原则，选择生活污水与废水的合流或分流，并可设臵中水回用系

41、统。室内排水系统水平排出管较长时，应采取措施防止产生堵塞问题。3、建筑中水处理附属设施用水量比较大，为了节约用水，保护水资源，可设中水处理回用系统，收集洗涤用水、公共浴室的排水以及其它洁净污水等，用单独的管线将上述污水收集起来，经中水处理设施处理后，达到国家规定的生活杂用水水质标准后，用于冲洗卫生间、道路洒水、绿地浇灌、汽车冲洗、水景、冷却设备等。4、室外排水（雨水）管网系统根据污水排入标准，经不同方式处理的污（废）水、雨水分别排入场区排水管网，经内部排水管网排入市政排水管网。三、管材选择1生活给水管DNC50者采用铝塑复合管，DN50采用高密度聚乙烯（HDPE给水管或聚丙烯（PP-R）给水管

42、。消防给水管采用焊接钢管。2、室内排水管及雨水排水管采用硬聚氯乙烯（UPVC排水管。第六节电气设计方案一、供电方案1、设计依据（1）供配电系统设计规范GB50052-95（2）低压配电系统设计规范GB50054-95（3）建筑照明设计标准GB50034-2004（4）建筑物防震设计规范GB50057-94（5）民用建筑电气设计规范JGJ16T-92（6）建设方提供的有关基础资料2、用电负荷（1）负荷计算建筑设施及辅助用房的设备装机容量初步估计约为1000kW照明灯具装机容量估计约为50kW其他负荷约为300kW估计总装机容量约为1350kW（2）负荷等级计算机房、消防设备、应急照明等为二级负荷

43、，其他按三级负荷考虑。3、供电方案（1）电源本项目供电电源采用双回路供电，双回路引自附近变电站不同母线段，线路铺设采用电缆直埋式，供电电压等级为10kVo（2）高压配电站、变电所及高压供电系统由两条来自不同母线段的10kV高压线供电，为节约能源，拟按建筑规划分设10kV中心配电所1处，中心配电所的位臵设在临近规划道路的适当位臵，并根据需要设臵变电所，变配电所采用双回路电源供电，以满足对供电的要求。二级负荷采用双电源供电，一供一备；其他三级负荷均采用单电源供电。10kV配电所内的配电柜采用金属铠装手车式高压配电柜。各变电所内的10kV高压柜选用金属铠装手车式高压开关柜。继电保护采用定时限过流速断

44、保护方式，直流弹簧操作机构，计量方式为高供高计混合计量。变压器采用国产环氧树脂浇注薄绝缘干式节能型变压器。低压配电采用全封闭组合式开关柜，单母线分段，设联络开关。低压侧设无功补偿装臵，补偿后10kV高压侧功率因数在0.9以上。（3）低压配电系统低压配电以放射式为主，辅以其他形式，采用错装聚氯乙烯电缆沟内敷设到各高低压用电点。单体建筑内采用辐射式和树干式相结合的供电系统。自变电所至建筑单体之间均采用钢管暗敷。直接由变电所内低压配电屏出线供给各建筑单体内的动力配电箱和照明配电箱。（4）消防供电消防用电均按二级用电负荷考虑，为保护消防用电可靠性，消防用电设备均采用双电源末端切换方式供电，电源引自就近

45、两个不同变电所的低压母线。消防设备配电均采用阻燃型电线、电缆。二、照明1设计依据本项目照度选用国家民用建筑照明标准为基础，并参照国外高标准照明设计。2、照明光源根据国家节能要求，除特殊装饰要求外，均选用高效、低耗的高效金属卤化物灯和节能型日光灯为主。3、照明类型照明类型分为普通照明、事故照明、疏散照明、代表性建筑物外装饰照明、应急诱导照明、道路照明及庭院照明等。4、室内外照明各建筑物的照明设计，应满足使用要求以及多功能照明要求；在有电视转播时，应满足电视转播的照明技术要求；同时应做到减少阴影和眩光、节约能源、技术先进、经济合理、使用安全、维修方便。照明计算时的维护系数应取0.55（室外）、0.

46、70（室内）。室外照明计算尚应计入30%勺大气吸收系数。投光灯应根据被照面的要求，选用不同光束角配光。灯具防护等级应符合国家有关规范要求，室外投光灯防尘防水等级不应小于IP54。投光灯应有水平和垂直方向的调整刻度。投光灯具应根据布光和眩光控制的需要分别采用宽光束、中光束、窄光束三种配光。室外投光灯组的风阻面积按各投光灯风阻面积之和计算；投光灯机械和电气的连接部分应能承受当地最大风速而无松动。5、照度要求建筑照度标准应符合现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004的规定。训练场地照度标准应符合GB50034的规定。6、应急照明均需按规范设臵应急诱导照明。三、防雷与接地各单体建筑防雷设计

47、均按民用建筑电气设计规范要求进行设防。原则上宜在屋面设不大于20mX20m网络避雷带为主，利用建筑物柱钢盘做引下线及接地网。四、弱电系统1、通讯系统根据大楼的建设规模和预计容纳的办公人员，为满足通信需要宜设电话交换站，电话交换站应设在物业管理区域，其技术要求应符合国家现行有关标准的规定；2、广播系统为满足应急需要在相关楼层设计安装广播系统，并且应符合规范要求，并应符合国家现行有关标准的规定。3、电视系统应有完整的有线电视系统(如双向传输、视频信号纳入有线电视等)。4、保安电视监控报警系统(1)监控报警系统闭路电视监视报警系统用于对建筑物内的主要公共场所和重要部位进行实时监视、录像和报警时的图像

48、复核。系统的前端设备是各种类型的摄像机（或视频报警器）及其附属设备：传输方式一般采用同轴电缆或光缆传输；系统的终端设备是显示/记录/控制设备，一般米用独立的视频监控中心控制台或监控报警中心控制台。安全防范用的闭路电视监视系统一般应与防盗报警系统、出入口控制系统等联动，由SAS中央控制室进行集中管理和监控。独立运行的闭路电视监视系统，画面显示应能任意编程、自动或手动切换，画面上应有摄像机的编号、地址、时间、日期等信息显示，并能将现场画面自动切换到指定的监视器上显示，对重要监视部位应能进行长时间录像。这种系统应设臵紧急报警装臵和留有与110接警中心联网的通信接口。报警发生时，系统应能对报警现场进行

49、图像（和声音）的复核，这是对安全防范电视监视系统的一项基本要求，不管是独立运行的系统，还是联动的系统，或是与其它系统联网实话集中管理、集中监控的系统，都要求做到这一点，才能保证不发生漏报警和少发生误报警。整个区域的出入口及宏观环境也应设立安全监视装臵。故项目拟设多头单尾型闭路电视保安系统一套，它包括摄像控制、传输和显示等四个部分组成。保安系统的电路结构应当从实际需要出发，尽可能使系统简单、可靠。（2）监控系统设计注意事项保安电视监控系统主要对和重要建筑物的走廊、前厅、主要出入口、电梯出口、疏散楼梯口、重要设备间、计算中心以及一些配臵有较重要设备的房间进行集中监视，其机房宜设在一层。摄像机应尽量

50、安装在不显眼处，当它受到损坏时，应易于及时发现，并得到处理。且应根据场馆具体布局、结构和监视范围分别选用固定式和带云台旋转式两种，要吸顶或吊挂安装。保安电视监控机房内的设备配臵，包括电脑控制台、多画面切换器、监视器、稳压器等均应由厂家或代理商配备齐全。报警器应装设在闯入者不易到达的位臵，通往报警器的线路应采用暗敷方式，连接导线应尽量使用铠装电缆或电缆管道。应注意系统的维护检修问题，尽量采用标准部件。第七节供热设计方案一、热源规划项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为95C/70C的热水。按市政府要求，本项目按集中供热规划采暖系统。热源来自建设路和站前街的城市热力管网，以DN200引入项

51、目区热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以95C70C热水供冬季米暖。用热指标：公建为：80w/m2合计采暖负荷约为43921.6kw二、热力管网规划1、供热管网采用枝状网布臵；2、供回水管线同程同径敷设；3、管道敷设采用地下直埋形式，并做防腐、保温处理。第八节燃气供应设计方案针对本建设项目功能定位，项目考虑燃气供应设计，满足餐饮等商业需求；同时底层商业户考虑为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品。一、气源规划项目规划利用现有城市管网引用天然气作为气源，由某某市燃气公司通过低压燃气管网提供。项目用气量按照底层商业的建筑面积进行估算，底层商业建筑面积按2100平方米考虑，每平方米用气量考虑0.

52、01m3/d计算，同时使用系数取0.7,则项目日用气量为5292m3。二、管网规划1、以低压管道燃气直供用户；2、管道一律采用钢管，埋地铺设；3、主干管敷设尽量靠近负荷中心，采用枝状网布臵；4、管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；5、管道应作防腐处理。第九节管线综合布臵方案本项目工程管线有给水管、雨水管、污水管、通讯电缆、热力管、燃气管等六种，均采用直埋铺设。在敷设时，各种管线应遵循如下原则：1、由商业办公楼向道路中心线有近到远敷设顺序为：电信电缆、热力管线、燃气管线、给水管线、污水管线；2、各地下管线的竖向位臵关系，由地面向下顺序为：电信电缆、热力管线、燃气管线、

53、给水管线、污水管线；3、所有管线均应力求短捷，尽量和道路平行或垂直敷设，转弯半径应符合有关规定；4、压力流管让重力流管，小管径管道让大管径管道，技术要求的的管线让技术要求高的管线；5、管线覆土深度均应大于冻土深度，并满足各自最小覆土深度要求，与建筑物的水平、垂直间距亦应符合有关规定；6、各管线尤其是小口径给水管、电信电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面。第五章环境保护与消防第一节环境保护一、建设地点与环境现状本项目地址周围以商业办公、居住用地为主，无工业污染源存在，环境状况良好。该地段周围环境幽雅、空气清新、污染较少。本项目建成投入使用后，除产生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施处理后，

54、基本上没有其它污染排放，因此，对周围环境不会产生不良影响。二、污染源及污染物处理措施1项目建设对环境影响及治理措施施工阶段主要进行建筑物土建施工、道路修建、公共设施建设和装潢等。施工期的污染源主要有：噪声污染源分析经类比，本项目施工期主要噪声源及其噪声级情况见下表。施工期主要噪声源情况表由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，为了不产生噪声扰民，应采取以下治理措施：施工阶段主要噪声源噪声级dB(A)声源特征土石方阶段推土机87.5声源无指向性，有一定影响，应控制挖掘机86.5压路机82.5运输车辆80-85基础施工冲击钻机83.5声源无指向性，有一定

55、影响，应控制空压机98.5结构施工升降机83-89工作时间长，影响较广泛，必须控制振捣棒96电锯106装修阶段砂轮机102在考虑室内隔声量的情况下，其影响有所减轻1）降低声源的噪声源强选用低噪声施工设备，尽量将噪声源强降到最低；固定机械设备可通过排气管消声器和隔离发动机振动部件来降低噪声；对动力机械设备进行定期的维修维护，避免因部件松动或损坏而增加其噪声源强；暂不使用的设备及时关闭；运输车辆进入施工现场应减速并减少鸣笛；在模板、支架拆卸等作业过程中，尽量较少人为原因产生的噪声。2）采用局部吸声、隔声降噪技术对位臵相对固定的机械设备，能入棚尽量入棚，对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降

56、噪可能的设备装臵，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果。3）强噪声源远离敏感点在施工过程中，强噪声源应尽量设臵在远离敏感点（村民住宅和沿街住宅）的地方，减少扰民现象的发生。4）加强管理严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的有关规定，特别是在晚上22：00时-次日6：00时，禁止使用强噪声设备。如有特殊情况必须夜间施工，需申报环保主管部门，获得批准后方可施工，并须公告附近居民。5)加强沟通与受可能受噪声影响的单位和居民，施工单位应及早同当地居民协调，征得当地居民理解，并在施工期设立热线投诉电话，接受噪声扰民投诉，并对投诉意见及时、认真、妥善的处理。水环境污染

57、源分析施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的生产废水。施工废水主要为施工机械清洗废水、混凝土养护、基坑废水等，主要污染物为SS，浓度一般为20004000mg/l，施工废水经沉淀池处理后可以回用于生产，不外排。另外，含油的机械冲洗废水在回用前还需经隔油处理。生活污水排放可利用原有排水设施排放进入市政管网，含油生活污水经隔油处理后排放。或在项目施工营地设臵旱厕，将该部分污水收集后清运，供周边农地施肥；对于不含粪便水的施工生活污水通过隔油池、沉淀池处理后可回用于施工场地降尘或混凝土器械洗涤。空气环境污染源分析施工期空气污染物主要是施工扬尘，主要产生于土石方开挖、土地平整、管线铺设、

58、弃土、建材装卸、车辆行驶等作业。固体废物分析施工阶段的固体废物主要为施工人员产生的生活垃圾和施工产生的固体废物。施工人数按最大100人/d,人均产生生活垃圾按1kg/d人计，本项目施工期产生生活垃圾0.1t/d，及时清运至某某市开发区城市生活垃圾卫生填埋场。施工期生活垃圾及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由环卫部门集中处理，清运至某某市垃圾卫生填埋场。装修产生油漆、涂料容器等固体废物，属危险废物，必须由建设方或物管公司，集中收集，交给有危险废物处理资质的单位处臵。（5）生态影响及水土流失本项目的建设首先是占地对生态环境的影响，随之而来的是施工期所带来的负面影响较大。施工期平整场地、开挖土石，弃土

59、（石、渣）堆放、机械施工、爆破等将造成植被破坏、增大水土流失等。生态环境保护措施如下：1）减少占地和扰动避免高填深埋，做到少取土，少弃土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度的减少临时用地。在项目建设充分利用小区地块内原有的地形地貌，依山就势进行规划设计，在尽量少破坏原有生态的基础上营造优美的小区环境。2）对树木的保护施工期间建设单位应该对该区域内的生态环境采取保护措施，对建设区内树木应给予保护，实在不能保护的需进行移栽。3）对土壤的保护施工期应尽可能通过集中堆存等方式保护开挖产生的表层熟化土壤，杜绝随意堆弃造成水土流失和资源浪费，做到物尽其用待施工结束后，将其作为绿化和植被恢复用土，使其得到充

60、分有效的利用。4）水土流失防治措施进一步优化主体工程设计，在既保证主体工程顺利施工的条件下，同时兼顾水土保持的要求。对住宅区、公建建筑区及垃圾中转站等进一步优化，减少土石方开挖和废弃土石渣的堆放，防止废弃渣土乱堆乱放。规范施工程序，优化施工组织和施工工艺。合理安排施工时序，尽量缩短施工工期，减少疏松地面的裸露时间；尽量避开雨季施工，适时开挖，减轻施工期造成的水土流失。增加土石方移动过程中临时处理措施，完善边坡挡土工程、护坡工程。修建临时性围墙圭寸闭施工，将水土流失尽量控制在项目区内进行防治。既有利于阻挡水、土外流，防止对四周造成危害，又有利于施工管理。增加临时排水措施和沉沙池工程。本工程全面扰