2007年9月武汉房地产市场形势报告_secret

1、2007年9月市场形势报告 第 PAGE 38 页 共 NUMPAGES 38 页2007年9月市场形势报告2007年10月8日目 录9月国家宏观形势分析9月武汉房地产形势分析9月全市商品房销售监测及分析9月全市新盘备案监测及分析典型监测项目最新动态9月全市土地供应与成交监测及分析9月全市广告监测及分析一、9月国家宏观形势分析面对全国范围内持续高涨的房价与各地“地王”频出的一片“红火”现象，在即将来临的“十一”黄金周前昔，针对房地市场的各项宏观调控政策纷纷出台。如即将全面实施的房贷新政、对闲置土地处置力度的加强等，不难看出政府调控房价的决心已非常明显。不排除后期还会有一系列措施相继出台，房价未

2、来走势如何着实未可预期。下面将分别从金融、土地及交易等方面对本月出台的重要宏观政策予以简要介绍。近期出台的主要金融政策有：1、关于加强商业性房地产信贷管理的通知中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。分别从住宅、商业用房与土地三个方面加以约束，提高投机与开发门槛。并要求商业银行密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。具体内容如下：第二套(含)以上住房贷款首付不低于40%通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。商业银行应重点

3、支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90 以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90 以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 严格房地产开

4、发贷款对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%通知对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商

5、业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。 第三套住房或将不予贷款目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这是房价居高不下的一个重要原因，新建商品房吸引了很多投机者，真正需要住房的人却买不起房。 目前央行监管层的调控思路就是区分一般性住房需求和投资性住房需求，严厉打击投机行为，同时保障普通老百姓的住房需求，因此这次政策的调整主要是针对多套房的购房者，要提高其购房成本。 对于购买第三套以及更多套住房的纯粹投机行为，监管层房贷

6、首付的比例可能会要求调到50%以上甚至是不予贷款支持。 目前，建行广东、重庆等地分行已经将第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建设银行宁波分行昨日也承认，本月已经对于按揭第二套住房的人开始实施首付四成。此政策覆盖购买第一套房时未在建行按揭的客户。2、再度上调存款准备金率 年内第7次上调，次数之多创历史之最中国人民银行6日宣布，为加强流动性管理，央行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已是央行年内第7次上调存款准备金率，次数之多创历史之最。上调率频率基本上为每月一次。动用存款准备金率，在以往一般被视为货币调控的猛药。不过，从去年开始，面对银行体系不断

7、增长的流动性，央行如今频繁上调存款准备金率进行调控已渐成常态。旨在稳定当前物价水平，上调标准逼近10年来13%的历史高点当前，流动性过剩矛盾已成中国经济中存在的突出问题。针对银行体系流动性总体宽松的情况，央行主要通过存款准备金率、发行央行票据进行公开市场操作等手段进行对冲。央行上调存款准备金率，主要的目的还是冻结流动性。当前货币供应量依然高增，上调存款准备金率是抽走银行资金，减少放贷最有效的方法。 统计数据显示，8月末广义货币供应量同比增长18.48%，始终维持在高位；8月人民币贷款增加2314亿元，创出历史同期新高；前7个月新增人民币贷款达2.77万亿元，已是2006年全年增长额的90%。

8、此次上调存款准备金率，意味着央行将再次深度冻结银行约千亿元资金。7次上调存款准备金率，累计3.5个百分点，合计冻结约万亿元资金。如今，普通类金融机构执行存款准备金率标准将提高到12.5%，已逼近10年来13%的历史高点。此次调整存款准备金也是为当前稳定物价所采取的一个措施。 3、再次上调金融机构人民币存贷款基准利率年内第四次加息为加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年9月15日起，中国人民银行决定再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27

9、 个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。预计年底前还会再加息两次8月份消费者价格指数(CPI)同比增幅将超过6%，遂把全年CPI增幅预期由4%上调至4.5%，08年CPI增幅由3.7%上调至4%。另外由于需求旺盛且货币宽松由，预计8月份经济增长会重新加速。美国经济虽面临增长放缓的前景，但中国CPI加速上升和资产价格膨胀将继续给中国央行带来上调利率和人民币汇率的压力，预计今年底前央行还会加息两次。在当前流动性过剩的背景下，国内物价存在不小上涨压力。利率和存款准备金率已成为央行对冲过剩流动性的常备手段。

10、近期出台的主要土地政策有1、关于加大闲置土地处置力度的通知或将终结“地王”时代国土资源部本月下发了关于加大闲置土地处置力度的通知，要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度。值得注意的是，国土资源部要求合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，以缩短开发周期。业内人士分析，此举可能给各地类似“地王”的整体出让划上句号。 通知要求，各地要严格按照土地管理法、城市房地产管理法、闲置土地处置办法和国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法

11、可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。 同时，通知要求，实行建设用地使用权“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。并且，通知要求，未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。 2、工业用地招拍挂正式列入新规从国土资源部获悉，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(修订草案)已经过部务会议审核并原则通过，该规

12、定经进一步修改后，将以部门规章形式公布施行。在新版规定中，将工业用地补充到土地招拍挂范围。 去年出台的国务院关于加强土地调控有关问题的通知明确要求，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让。在这次的修订草案中，也明确将工业用地列入土地招拍挂范围内。 去年，国土资源部首次明确了六类纳入“招标拍卖挂牌”的出让国有土地范围，今年3月新颁布的中华人民共和国物权法对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。” 同时，鉴于物权法明确建设用地使用权可以分层，分别在土地的地表、地上或者地下设立。

13、修订草案也添加了此项内容。修订草案中还将“国有土地使用权”这一表述一律改为：“国有建设用地使用权。” 此外，为进一步明确土地调查的对象、内容和方法，国土资源部还起草了土地调查条例(送审稿)，其将在进一步修改完善后报国务院。 近期出台的交易政策有1、“户口换房”陆续叫停，影响范围将逐步扩大暂停“户口换房”是调控房价的举措之一 据宁波市公安局证实，宁波市从9月起停止了实施7年之久的“购房入户”政策，而北京、上海已陆续停止了这项政策。业内人士认为，此项政策被叫停并非偶然，而是调控房价的举措之一。户口换房被叫停的原因之一就是外地人购房比重加大成房价上涨主因之一。业内人士判断，此项政策和二手房贷收紧风由

14、南刮到北一样，暂停“购房入户”政策或许是那些房价上涨明显城市下一步即将采取的动作。影响范围将逐步扩大在前几年，“购房入户”曾是许多城市拉动房产市场的做法。购房入户政策的兴起，始见于上世纪90年代后期的中国房地产市场，较早推出购房入户政策的是北京、上海等几大城市。1996年1月1日，深圳市开始在宝安、龙岗两区推出“购房入户”政策。同年8月1日，上海市政府在浦东新区推出购买内销商品房可办蓝印户口政策。“长三角”各大中城市例如杭州、南京等在上海推出“购房入户”政策后也相继出台有关“购房入户”政策。也正是如此，2001年，上海楼市趋热的时候，上海有关部门率先取消了购房入户蓝印户口，改推“上海居住证”制

15、度。同样，考虑到目前全国房地产市场的现状，业内人士认为，宁波暂停“购房入户”这一做法可能更具“调控房价”的味道。因此，暂停“购房入户”这一做法有可能像此前由南刮向北的“二手房房贷收紧风”一样，成为各大楼市热点城市下一步效仿的新政。2、发改委、建设部颁布新规，物业服务定价将监审成本国家发改委近日会同建设部联合颁布的物业服务定价成本监审办法(试行)规定，政府价格主管部门在制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准时，对相关物业服务企业实施定价成本监审的原则，并明确了物业服务定价成本的构成、相关项目的审核方法和标准。办法将于2007年10月1日起正式实施。办法规定，物业服务定价成本监审应当以经会计

16、师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础，遵循合法性、相关性、对应性和合理性原则。 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。 办法还明确了工会经费、职工教育经费、住房公积金以及社会保险费、固定资产折旧等成本项目的具体审核标准，规定了成本费用的分摊方法，并指出其他未明确的成本费用项目应当符合一定范围内社会公允的平均水平。 3、住房保障体系法制化，建设部首提制

17、订住宅法建设部住宅与房地产业司司长沈建忠明确指出，政府将研究制订住宅法。这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。据悉，住宅法将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。 此次新的低收入阶层住房保障政策将明确目标责任制，以便于对地方政府进行考核，同时也可令地方政府按照这样一个目标，根据地方的实际情况去制定措施来落实。 但是，政策落实只是一时之计，从长远来看，还需要有一个长效机制来真正保障目前的政策得以运行。目前政府制定的政策还需要有一套制度以

18、及长效机制作为保障，因此要加强立法工作，其中包括研究制订住宅法、住房保障条例等，使得目前的政府政策真正实现制度法制化、规范化。 早在2001年，中国就曾经酝酿制订全国首部住宅法并上报全国人大，但这一法律却迟迟没有正式诞生。 最近，随着对住宅保障法律体系的讨论日渐深入，随着物权法下月1日开始实施，住宅法再度受到关注。尽快建立新的住房制度，尤其是住房保障制度，需要一部完整的住宅法，这才是当前房地产业发展过程中需要重点解决的问题。 我国 “住房保障”的发展历史还比较短，还没有建立一套完整的法律保障体系，目前各地执行的法律依据是国务院、建设部等部委和各省区市政府部门颁布的行政法规、文件，这与我国目前积

19、极稳妥解决中低收入家庭住宅问题的目标与要求已不相适应，因此必须制订一部住宅法。 楼市未来发展趋势预测未来十年房地产仍将是中国热门行业从1980年到2006年的26年间，我国房地产业发展迅速。新增住房面积88.6亿 ，如按90 一套计算，共盖了9430万套。这么短的时间，就基本解决了13亿人口的住房问题，使全国的人均住房水平大大超越一些国家。10多年来房地产行业保持年均14%以上速度增长，房地产增加值占GDP的比重，近年来一直超过4.5%，预计到2010年，房地产增加值将占到GDP的8%。因此，仅管目前房价飞涨，但供需仍然相差悬殊。有专家预测，未来10年，房地产仍然是中国的热门行业。其理由如下：

20、1、“人口红利”使得购房动力大增“人口红利”是指在一个时期内，生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展十分有利的黄金时期。国际经验表明，所有的先行国家和地区，都曾经在一定的发展阶段上，或多或少地得益于“人口红利”。我国正处于收取“人口红利”的黄金时期。国际人口专家盼望了近半个世纪的“人口红利”现象，已在我国完整呈现，人力资源存量将成为经济社会发展的最大财富基础和持续动力。以海南为例，2005年的抽样调查显示，海南总人口828万人，其中15至64岁劳动力人口为559.69万人，占

21、总人口的67.3%，比1990年提高6.58个百分点。这个劳动力人口比例在世界上是最高的。在过年的20多年里，劳动力的充足供给和高储蓄率，为海南经济增长带来了可观的“人口红利”。即使没有岛外购房者进驻，未来岛内的购房需求和消费能力也会越来越强劲。今年8月份，海口市商业用房集中成交价格，已涨至4916元/ ，是1993年房地产泡沫经济平均房价的2倍。清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵认为，中国人的传统观念中，都希望有自己的房子，这一点比西方人重得多，“人口红利”的到来使得购房动力大增。2、家庭规模“小型化”拉动购房需求我国家庭规模“小型化”成为常态，过去的四世同堂，如今越来越少。富裕起来的小家

22、庭，都希望拥有一套称心的住宅，由此拉动了购房需求。我国商品房销售面积与竣工面积之比，去年为1.72，今年一季度1.71，上半年达到1.88。其中商品住宅销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期的1.9，说明国民具备一定的购买力。部分城市居民已拥有第二套住宅。3、未来十年房产供应依然偏紧据了解，未来10年，我国商品房总需求约为99亿 。而从1996至2005年，我国商品房供应年平均增长为13.9%。要满足未来10年99亿 的住户需求，商品房供应年复合增长率必须达到13.2%，要实现这个供应速度，并不乐观。主要原因是土地供应长期偏紧。我国保护18亿亩农田是底线，不容突破。统计数据显示，我国

23、耕地面积已经减至18亿亩。保护农田已经到了“一分一厘算账，而不是一分一亩算”。土地供应偏紧，使得未来建设有地量、建设用地占有耕地比，都将大幅下降。在两年之内，我国建设用地供应处在严重的短缺状态。购房需求巨大与土地供应有限，这对矛盾的长期存在，使得我国房地产市场空间巨大。中国经济发展进入高速期，社会结构进入转型期，居民购买力和购买意向增强，新的施政纲领等等，都为房地产行业发展提供强劲动力。二、9月武汉房地产形势分析面对开发商的捂盘惜售，变相抬高销售价格等现象，与国家宏观调控政策相配合，武汉也相继出台的一系列的对策与措施，稳定楼市价格水平，规划市场行为，保障全市房地产市场稳定健康的发展。而作为华中

24、重镇、“中部崛起”龙头的武汉，面临着试点城市配套改革的历史性机遇，并将促进楼市的再度走高。本月武汉楼市主要事件如下：1、出台关于进一步加强商品房销售管理工作的通知，6大措施治理捂盘部分房产商以分拆楼盘上市、逐步加价的方式捂盘销售，将房价越推越高，针对这一现象，武汉市开发办发出关于进一步加强商品房销售管理工作的通知，以六大措施治理捂盘现象。预售项目必须获得许可证通知规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，不得以认购（包括认订、登记、选号、发卡等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。每次上市不少于3万房地产开发企业应当加快在建商品房项目的建设速度，及时上市销

25、售。规划建筑面积3万 （含3万 ）以下的商品房项目，应当一次性办理预售许可证；规划建筑面积超过3万 的，每次办理预售许可证的面积不得少于3万 。开盘时间价格应提前确定房地产开发企业在申请预售许可证时，应当做好商品房预售方案。预售方案除说明预售商品房的位置、面积、竣工交付时间等内容外，还应当明确开盘销售时间、销售价格等，确保销售活动公开、透明、公正。取得许可证后一次性开盘对已取得预售许可证的项目，应在10日内开始销售，且必须一次性全部开盘，不得分批上市、逐步加价。及时准确地公示销售进度商品房项目开盘后，房地产开发企业应当严格按照预售方案执行，全部房源对外公开销售，并及时、全面、准确地公示商品房基

26、本情况、销售进度等信息。在销售过程中，不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。捂盘者6个月内不准卖房对已取得预售许可证的商品房项目，若不按规定时间开盘、捂盘惜售、囤积房源的，将依法撤销其预售许可，且6个月内不得再次申请上市。2、市中心租售比达1400，投资者普遍租不抵贷近年来，想通过房屋租金来弥补银行贷款的难度越来越大了。这两年武汉市房价持续走高，2005年8月还是3000元/的均价，现在已经达到4200/，无形中，置业者就要多掏四成资金买房。而租金方面涨幅并不明显。内人士表示，正是因为近年来房价的涨幅明显快于租金的上涨，使得近两年武汉房地产市场的“租售比”

27、持续走高，投资者普遍租不抵贷。据了解，目前武汉市中心地区房屋销售价格普遍在6000元/左右，而中心地段房屋出租价格维持在15元/左右，“租售比”约达1400。 但仅以租售比衡量房屋投资回报的标准也不完全，因为投资者大多还是希望通过房屋增值获利，并非完全通过租金收益。那些真正的长线投资者，看的是长期收益，这就需要选择合适的品种和入市时机。附注：“租售比”是指每 使用面积的月租金与每 建筑面积房价之间的比值。用来衡量一个区域房产运行状况，一般界定为1200至1：300之间，如果租售比低于1300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于1200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。3、武汉

28、有望试点城市配套改革国家发改委官员在汉透露，力争近期出台中部六省城市配套改革试点的具体内容，武汉有望试点城市配套改革。 而每一次中央给予政策的扶持，都将会让一个区域变化跨越式发展态势。如深圳、上海、东北三省及近期新成立的成渝新区，而武汉市将得到的政策扶持也不少，如中部六省城市配套改革试点政策等。 对于企业及企业家来说，特殊的政策，也将让一个本地企业发生革命性变化，而有眼光的企业家，也将会看出这块热土的发展潜力。三、9月全市商品房销售监测（9月19月31日）在我司全市商品房销售数据持续监测的基础上， 对9月市场特征总结如下：1、三大成交指标较8月大幅回落，降幅均在30%左右成交总套数：9月共成交

29、商品房11360套，较8月15907套减少4547套，降幅为28%；与去年同期相比，涨幅达27%；成交总面积：9月共成交商品房126.32万，较8月180.66万减少54.34万，降幅为30%；与去年同期相比，涨幅达28%；成交总金额：9月商品房成交金额为59.53亿元，较8月88.11亿元减少28.58亿元，降幅为32%；与去年同期相比，涨幅达61%从下表三大指标的同比与环比对比表中可以看出，与去年同期相比，成交套均面积涨幅不到1%，几乎没有变化，市场供应格局基本稳定，而成交总套数涨幅达27%，成交金额涨幅更高达61%，从中可以看出，本年度整体市场需求与价格均较去年大幅提升，楼市的高速发展可

30、见一斑。2、本月成交均价继续回落，为4713元/，与去年同期相比涨幅为26%本月商品房成交均价为4713元/，较上月下降164元/，降幅为3%，其中成交均价最高为武昌区5832元/，其次则为汉阳区与江岸区，分别为5698元/、5035元/。但与上月相比，本月三甲均价水平均有所下降，尤其在8月均价水平居于全市第二位的东湖高新区本月成交均价仅4674元/，较上月下降了880元/，居于全市第六位，较上月下降了四个位次。究其原因，主要在于：本月武昌、东湖高新区等区域市场推量较少，以存量供应为主，价格缺少上涨动力，而成交量也较上月减少，导致均价下降；汉阳区由于市场供应较为紧缺，价格呈居高不下之势；面江岸

31、区则由于晋合世家、融科天城、武汉天地御江苑等高端项目的相继面市，这些项目的价格预期均在10000元/左右，从而促进区域楼市价格水平整体上升，由上月的排名第七跃居于全市第三位，整整上升了四个位次。附主要交易指标同比及环比对比表：交易指标2007年9月2006年9月同比2007年8月环比可售总套数8408987265-3.64%840550.04%可售总面积9945465.8510302769.6-3.47%9943346.60.02%可售套均面积1181180.00%1180.00%成交套数11360897126.63%15907-28.58%成交面积1263168.24988456.3227.

32、79%1806638.1-30.08%成交套均面积1111100.91%114-2.63%成交金额5952810359370289622660.76%8.811E+09-32.44%成交均价4713374625.81%4877-3.36%3、各区域供求关系分析从上图的对比中可以看出， 11大行政区中，供需比最大的为青山区达到了32，其原因与上月相似，受市场供应量及备案量影响所至。另外，洪山区、江汉区与汉阳区供需比也超过了10以上。而其余几个区域均在10以下，尤其是武昌区、东湖高新区与沌口开发区，供需比均在5以下，市场供需结构相对平衡。4、从各区域成交指标看，武昌区稳座全市第一把交椅，而东西湖区

33、则异军突起，跃居全市前三甲 从成交套数上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是武昌区、东西湖区与江岸区；从成交金额上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是武昌区、江岸区与东西湖区；从成交面积上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是武昌岸区、东西湖区与江岸区；从上面的数据对比中可以看出，武昌、江岸区与东西湖区稳踞本月三大交易指标的前三甲。其中武昌区无论在成交套数与成交面积还是成交金额上优势明显，稳座全市第一把交椅,当之无愧为全市的房产高地。而东西湖区则以金银湖为核心，在空港经济的带动下，区域楼市开始了自万科四季花城以来的第三次飞跃阶段，通过银湖翡翠、万科高尔夫城市花园、沿海塞洛城、万

34、科西半岛等大盘的联袂打造，无论在楼盘品质、销售价格、产品设计、园林规划、内部配套等各方面都较前两次飞跃有了质的变化。并由此牢固树立了在全市楼市中的地位与影响力。如今的金银湖早已今非昔比，可以断言，未来几年内，随着空港经济的逐步释放，其区域价值将进一步提升，而金银湖片区在武汉楼市中的地位也将随之而日益突出。 四、9月全市新盘备案监测（9月19月31日）9月全市备案新盘特征分析如下：1、在分布区域上：主城区开始放量，三镇共有备案新盘20个，占备案新盘量的63%从上述备案新盘的统计中可以看出：汉口共有备案新盘8个；武昌共有备案新盘10个；汉阳共有备案新盘2个其余远城区共有备案新盘12个。从上述备案新

35、盘的分布特征可以看出，主城区备案新盘大都分布在二环线以内，而其余则位于中环线以外，而二环与中环之间则相对较少。从中可以看出，全市供应格局呈两极化发展趋势二环以内与中环以外成为供应主流，而处于二环与中环之间的区域供应则相对薄弱.2、在供应类型上：除住宅外，标准工业厂房与集中性商业项目增多。在本月的32个备案新盘中，工业性项目多达四个，分别位于东西湖、盘龙城与光谷。随着政府对土地管理的逐步加强，工业用地招拍挂已经正式列入新规。另外，在本月的备案新盘中，还新增了2个大型集中性商业项目，分别位于汉南区与硚口区。随着武汉房地产市场的日益成熟，不同类型的房地产项目将日益增多，从而改变单一住宅一统天下的格局

36、，促进市场的均衡发展。五、典型监测项目最新动态从我司本月对重点项目的监测情况看，武汉三镇中：汉口中心城区已上市或即将上市的楼盘中，已有10多个超过或接近10000元/，如位于汉口江大路附近的晋合世家叫价已达12000元/，三阳路一楼盘也喊出11000元/的价格，最高报价则以武汉天地-御江苑为最，其朝向较好的户型报价达到了19000元/。在武昌，东湖周边好几个楼盘均价已超过9000元/，其他的主要集中在临江大道、积玉桥、徐东和中南路附近。如位于积玉桥片区的融侨华府，其售价预计将突破10000元/，而位于中南二路上迟迟不开盘的奥山星座，其价格也将接近万元大关。而汉阳区虽然目前均价过万元的项目只有锦

37、绣长江一个，但是位于归元寺及钟家村附近部分项目房价达到了8500元-10000元/左右。 另外，从武汉市今年的土地交易中可以看到，中心城区不少地块的楼面地价已经超过5000元/，有的甚至超过了6000多元。不难预测，这些项目一旦建成，其房价必定过万。据以上三镇楼市动态来看，武汉离万元房价时代似乎已经不在遥远。下面将就汉口中心城区的部分典型价格过万元的项目基本情况予以详细介绍。1、晋合世家项目基本情况项目名称晋合世家位置江岸区建设大道与江大路交汇处总用地面积21584总建筑面积69072主要层数3栋29F容积率3.2建筑形态高层绿化率39%车位312个开盘日期拟定于2007 年 10 月底开盘均

38、价12000元/物管公司苏州晋合物业有限公司发展商晋合置业有限公司投资商新加坡晋合控股有限公司建筑设计杰盟建筑设计（新加坡）有限公司环境设计贝尔高林国际（新加坡）有限公司策划代理天橙中国传播机构广告公司五千年广告户型分布楼栋户型平层分布面积（）套数A栋3*2*2 2梯3户147.113922*2*1 2梯3户93.924*2*2 2梯3户176.11B栋4*2*22梯2户195.033*2*2 2梯2户160.94C栋4*2*32梯2户212.035*2*3 2梯2户237.23项目综合评述优势：整体而言，该项目总体布局顺应地形、以弧线排列，打破南北向排列常见的兵营式呆板布局，既保证了各建筑之

39、间充分的日照、良好的景观朝向，又保持了建筑的错落之美，丰富了建筑群体空间层次，而且作为汉口中心城区的纯板式住宅，市场的稀缺性也是其一大优势所在，加上新加坡式的园林景观风格更成为其一大亮点。劣势：由于该项目目前尚未正式开盘，从目前登记情况看，意向客户以武汉高收入中年人，二次置业者居多。但是由于其售楼部装修过于简单，与其高价位的项目形象不符，加之项目现场正在施工，严重影响售楼部的昭示性，因此与其它同为汉口中心城区的高价位项目如融科天城、武汉天地御江苑等相比，销售现场较为冷淡。另外，从项目本身来看，不仅紧邻建设大道，有一定噪音污染，而且紧挨统建大江园，居住私密性受到一定影响。此外，其产品设计也无明显

40、亮点，主力户型以140以上的大户型为主，总价较高，对客户的承受能力提出了较高的要求。而项目开发商在武汉的知名度不高，市场影响力有限，虽然目前武汉整体市场形势看好，但未来仍面临一定销售压力。2、融科天城一期二组团项目基本情况项目名称融科天城位置武汉市建设大道1155号总用地面积13万总建筑面积45万主要层数30-33容积率4建设形态高层开盘日期2007年9月23 日发展商融科智地投资商联想控股策划代理世联地产环境设计泛亚国际物管公司第一太平融科物业广告公司青铜骑士销售均价9000元/楼层状况30-33层户型分布楼栋户型平层分布面积（）T72*2*1 2梯5户82.373*2*22梯5户123.1

41、33*2*2 2梯5户125.323*2*1 2梯5户100.95T12*2*1 2梯5户81.953*2*2 2梯5户109.463*2*22梯5户118.413*2*2 2梯5户131.36项目综合评述优势：整体而言，该项目作为汉口中心城区规模最大的住宅项目，无论在地段上还是在规模上都具有无可比拟的优势。而且，该项目一期一组团在开盘前进行了大量的前期推广活动，在市场上树立了较高的知名度，极受追捧。一期良好的市场形象也为本次热销奠定了牢固了基础。此外，该项目外观整体品质感强,富有时代气息,售楼部装修简洁明快，极具现代风味，现场人气较旺。其户型设计新颖多样，客户可选择性较大，其主力户型以三房两

42、厅两卫109-131为主，南北通透，方正实用，并赠送三层挑高空中露台，给客户较大的实惠感。其客户也以武汉本土的高收入群体为主。劣势：仅管该项目本次开盘较上次仅相隔三月之久，价格涨幅高达2500元/之多，而前来咨询的客户仍然络绎不绝，销售较旺。但从该项目45万方的体量来看，后期面临较大的销售压力。如何在项目各分期之间维持均衡的市场热度，以保证项目的持续旺销仍是其成功的关键所在。但从目前情况看，该项目此次开盘与上次开盘之间的推广衔接并不流畅，只是在开盘前，通过明星效应进行集中式的宣传，我司认为这种旺销的原因主要得益于良好的外部大环境所致，而非营销推广所产生的效果，市场因素大于营销因素。而要取得最终

43、的成功，后期的营销推广策略至关重要。3、武汉天地御江苑项目基本情况项目名称瑞安天地御江苑位置武汉市中山大道1505号产品性质都市综合体建筑形态高层/小高层/多层总用地面积61.2万总建筑面积140万开盘日期拟定于2007年10 月 容积率2.3发展商武汉瑞安天地房地产发展有限公司投资商瑞安房地产发展有限公司起价12000元/最高价19000元/户型分布楼栋户型平层分布面积（）7栋(7F)2*2*2 1梯2户104.142*2*11梯2户104.193*2*2 1梯2户141.732*2*1 1梯2户107.692*2*2 1梯2户207.89-240.08项目综合评述优势：作为“地王极”项目，

44、该项目拿地之初就备受市场关注，加之其开发商瑞安集团的港资背景、汉口核心区滨江地段的优势，各界都对该项目予以较高的预期，市场关注度极高，经过两年多的酝酿后才姗姗开盘，超过万元大关的价格也在预料之中。除了这些外部的利好因素外，项目自身产品上也极具亮点，其整体规划布局新颖，其分组团小围合的布局模式极大保证了业主的居住私密性。主力户型以100-140的两房与三房为主，不仅动静分区合理，而且景观视野良好，居住舒适性较高；从现场调查情况看，前来售楼部咨询的意向客户颇多。劣势： 作为武汉价格新标杆的引领者，其产品品质将尤受关注，因此必需保证项目的整体建筑质量与所配套的设施品质与档次的一致性，否则将影响其已经

45、形成的良好市场口碑，对后期销售造成压力。另外，作为145万方的大型都市综合体项目，除了住宅产品外，商业、商务都将是其重要的组成部分，如何保证这些不同类型产品之间连贯性与良性互动也将是该项目成功的关键所在。而且推出时间上的衔接也极为重要，对开发商的操盘能力提出了较高的要求。仅管该项目开发商瑞安集团拥有成熟的一线城市综合体开发经验，但是如何使种经验适应武汉本土的市场环境也是其成功开发的重要因素，忽视本土环境而一味的照搬照抄，后果将未可预期。六、9月全市土地成交监测（9月19月31日）在本月土地交易中，全市首宗王家墩CBD地块被华润以14.5亿元的价格获得，至此，华润集团继汉阳钢厂地块、武昌杨园地块

46、后，三度出手，完成了三镇土地储备的战略布局。另外，福星惠誉集团也以近11亿元的价格攘括汉阳归元寺附近一宗规模近170亩的地块，与华润、世贸两大实力开发商携手打造武汉新区，并将促进汉阳中心城区居住价值得以更充分体现。而融侨集团继武昌积玉桥地块后也再度出手，以7.7亿元的价格拿下硚口建一路地块，该地块与热销的丽水康城相距不远，同时也是融侨集团继融侨锦城后在古田区域的第二个开发项目。几大地产巨头联袂争夺武汉中心城区地块，一方面充分表明武汉作为中部崛起的支点，未来楼市潜力巨大。另一方面，也是地产大鳄们战略扩张的必然表现。据我司数据监测显示，近期的全国土地市场交易也异常火热，各大实地开发商纷纷出击，导致

47、“地王”频出。而据新近出炉的中国房地产企业竞争力研究报告表明，在未来20年内，中国都将是全球房地产领域内规模最大、增长最快、购买力最强的市场。其主要表现有：1、房企的资源占有能力成为其占领市场份额的有力武器目前，我国房地产企业的土地储备与总资产规模之间呈同向变化趋势。这表明房地产企业的资源占有能力在很大程度上提升了企业的规模竞争力， 这就是为什么房地产企业会不惜重金到处拿地。 据资料显示，2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万 ，而去年这一数字达到51.11万 ，提高了41.18。目前我国房地产企业平均土地储备总量为380万，最大的“地主”碧桂园储地量达到了惊人的4500万，万科、

48、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万 以上。 2、一线城市成为规模企业必争之地，目前已出现向二三线城市转移迹象 一线大城市是房地产企业最喜欢去的地方，北京、上海、广州、深圳都令开发商们趋之若鹜。我国最具竞争力的房地产企业均集中在经济发达地区的大城市，尤其以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈最为明显。其中，广东、上海及北京三地的房地产上市企业数量均超过20家。 主要原因在于这些地方基础设施好、区位条件优越，城市化发展速度快，客观上促进了其房地产企业的飞速发展。但同时，目前一线城市拿地越来越困难，房地产企业向二三线城市转战的迹象十分明显。3、房企差距拉大，规模化发展趋势下跨区房

49、企竞争优势明显随着房地产市场竞争的日益激烈，房地产企业间的差距呈现逐渐拉大的趋势，企业将逐渐走向规模化发展的道路。而跨区发展、资源占有与规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二三线城市，越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。全国最大的“地主”是碧桂园，今年8月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万 。其土地储备量超过土地储

50、备量第二的房地产企业近一倍。但碧桂园的土地主要集中在二三线城市和一线城市的郊区，因而其资产价格相对低廉。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模，资产负债率为59%，超过1500万 （2007年上半年）的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。又如新世界在全国各地的土地储备已达1753万 ；越秀投资房地产业五年保持了300亿左右的资产规模，土地储备达600万 ；华润置地去年基本盈利为6亿港元，其总土地储备量也达到819.9万 。另外，富力地产最新公布的公告显示，截至8月11日，富力地产全国的土地储备量约为2092万 。预计今后几年，资金和客户等资源将逐步向有实力且有品牌价值

51、的房地产企业聚集，品牌房地产企业的市场份额将进一步提高。通过对沪、深、港三地所有以房地产为主业的上市公司的资料分析，在品牌价值竞争力评价中，万科表现优异，拔得头筹。其次如富力地产、中海地产、合生创展、新世界中国地产、保利地产、金融街、金地、北辰实业、复地集团、招商地产、首创置业以及北京城建等均具有较强的品牌竞争力优势。4、地价上升造成房价暴涨背后的土地争夺战新一轮全国性房价上涨已经开始，土地也随之成了抢手货。令地产商为难的是，拿不到地，很可能会被淘汰出局，但多拿了地，又意味着要承担诸多风险。随着银行储蓄将向楼市转移；土地的供给不足导致未来可售面积下降，造成房源紧张，从而造成地价与房价交错上涨的

52、趋势越来越明显。年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下“价高者得”，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高。月日下午，浙江绿城让上海楼市吃了一惊。仅仅五六分钟的时间，新江湾城地块便以.亿元的“天价”落入浙江绿城手中。楼面地价达元。而此时，新江湾城的楼盘售价刚刚超过万元。高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价。而房价上涨，又增加了开发商以高价拿地的