2007年上半年厦门市房地产市场报告_secret

1、2007年上半年厦门市房地产市场报告*市场部撰写人:*2007年7月31日星期二目录【市场篇】一、厦门市宏观经济数据二、厦门市重大城市规划三、2006年及2007年上半年政策【土地市场篇】一、土地政策二、土地供应三、土地需求四、土地价格五、未来发展态势【二级市场篇】一、厦门市2007年上半年房地产数据运行分析二、细分市场分析1、住宅市场1.1、厦门2007年上半年住宅成交量分析1.2、厦门2007年上半年住宅成交均价分析1.3、厦门2007年上半年购房群体分析1.4、厦门2007年上半年住宅市场热点回顾1.5、厦门2007年下半年住宅市场展望2、商业市场分析3、办公楼市场分析二、保障性用房市场

2、分析1、保障性商品房配套商品房/中低价位商品房2、小结三、营销活动分析1、 多元化的媒体通路扩展2、 房展会推动市民购房热潮3、 二、三级市场联动，促进销售4、 品牌整合营销5、 形式多样的促销形式【市场篇】一、厦门市宏观经济数据1、 厦门市07年上半年生产总值保持快速增长厦门市2007年上半年生产总值走势图( 亿元)4204404604805005205402007年上半年2006年上半年生产总值同比增长14.6%2007年上半年份厦门生产总值保持平稳的发展，同比增长14.6%。2、产业结构不断优化2007年上半年厦门产业总值走势图( 亿元)6.24292.82234.517.24249.2

3、1209.760100200300400第一产业第二产业第三产业2007年上半年2006年上半年2007年上半年份厦门市产业结构不断优化，第二产业、第三产业同比快速增长，分别为17.5%，11.8%，第一产业同比下降了13.8%。3、居民收入继续稳步增长，生活水平逐步提高随着经济稳定发展，城镇居民人均收入稳步增长，由于上半年份期间，股市行业被人们所看好，大部分居民纷纷把资金投向股票，致使上半年份厦门人均消费支出下降28.4%。二、厦门市重大城市规划厦门城市总体规划分近期（2000年）、远期（2010年）、远景三个阶段。城市规划区面积560平方公里，厦门将从“海岛城市”逐渐发展成为“海湾城市”，

4、远期城市面积将扩大到154平方公里以上，人口156万人左右，最终将建筑成为现代化国际性城市。城市总体分为四大片区：本岛中心片区，包括中部新市区、南部旧城区、鼓浪屿-万石山风景名胜区、北部港区、高科技工业区和东部前埔副中心；西片区包括新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区；北片区包括集美、杏林、同安组团；东片区包括马巷、新店、刘五店、大嶝岛，远景还包含金门岛等组团。1、重大工程的建成加快人口导入导出速度及加强厦门与周边城市的联系 “区港联动”向自由港转型，推进对台航运和中转业务向区域性航运物流中心转型，最终向海峡西岸经济区航运物流中心方向迈进。2、厦门的交通建设呈现出“力度大、速度快”的趋

5、势公铁大桥集美大桥厦漳大桥翔安隧道环岛路建设“十一五”期间厦门要建设的重要道路包括岛内的成功大道、环岛干道、疏港快速路、仙岳路，连通岛内外的杏林大桥、集美大桥、翔安隧道，岛外环同安湾大道、同安湾大桥等，通过这些路网的建设，加快岛内外对接，使岛内外居民更加快捷地进出，从而直接推动岛外的发展。三、2006年及2007年上半年政策2006年，很多地区的房价依旧飞快上涨，各地楼市风气云涌，却也成了一种普遍现象。1、2006年政策回顾1.1、 房地产行业危机四伏房地产是国民经济的支柱产业，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。发展房地产业可以拉动内需，扩大消费，加速实现城镇化，有利于全面建

6、设小康社会。房价的飞速上涨，造成行业的固定资产投资比率上升，因为房地产行业缺乏有效的退出机制，长此以往，势必危及到整个行业的持续发展。而保证支柱产业的健康、稳定。持续的增长是国家宏观调控的重点。同时房地产价格的快速增长，带来很多结构性的问题。旺盛的投资和投机需求推动房价快速上涨，使得其价格偏离了正常的供需关系，高企的房价排挤了很多老百姓购房的自住需求，带来比较严重的社会问题。因此，对房地产市场采取有效的宏观调控措施，使其回到正确的轨道上，维系整个产业的健康发展和满足广大人民群众的自住需求，成为目前中央和各级政府必须着眼解决的一个大问题。1.2、 见证房地产调控力度最大的一年于是政府在2006年

7、又出台了一系列的宏观调控政策，强调房地产市场必须“切实调整住房供应结构”、“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”和“对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税”等措施。政策的调控手段主要是以国务院出台的行政调控政策为纲，央行及相关的部委制订具体的货币、金融、税收及行业政策。各地方政府具体抓落实，对部分政策因地制宜的作出一些调整，形成一个有效的调控体系。见证一：加息 目的：控制信贷；信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上

8、涨，有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。见证二：国六条 目的：针对性很强；主要是为了解决住房供应结构不合理所突出的矛盾，也为了理顺市场秩序较为混乱的局面。见证三：国十五条 目的：（国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，是今年到目前为止对房地产市场影响最大的政策。）见证四：预售 目的：为进一步整顿规范了房地产交易秩序，有效抑制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。见证五：外资 目的：从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，对外资助涨国内房地产有明显的遏止作用。及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张。

9、 见证六：个税 目的：几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半。见证七：土地 目的：着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题；也促使了今年下半年以来，各地都加强了对于土地管理和土地违法行为的查处。见证八：中介 目的：房地产经纪行业是需要严格的规则对行业进行规范的时候了，只有这样才能促进房地产经纪行业健康发展；新规的重要意义之一在于进一步打击不规范的小中介、黑中介，以及一些违规中介行为。见证九：规划 目的：让90平方米占全市70%以上的具体规划尘埃落定；及表明各地将加大住房供应结构的调整力度、加大土地供应的调控力度、加大税收

10、和信贷政策的调节力度、鼓励自住性需求、合理规范投资行为、加大房屋拆迁的管理力度的立场。 见证十：稽查 目的：稽查楼市违规。 1.3、 政策收效与否从厦门2006年房地产市场的总体态势来看，政策收效甚微。1.3.1 二手房方面，效果直接此次新政将二手房交易征收营业税的时限从原先的2年延长到了5年，而且从2006年6月1日起正式实行。这对于厦门的二手房市场产生出现两方面影响：一是：手上还“捂”着不满5年房源的人对5年之限失去信心，开始抛盘，供应量的增大导致二手房有所价格下跌。这种现象在政策实施前几天会表现的更为严重。二是：由于目前厦门5年内的二手房源多，特别是中心区，且5年内的二手房转手交易营业税

11、的增加，出售者把营业税转嫁造成二手房价格上涨，销售遇阻。1.3.2 对2006年商品房市场影响甚微由于此次新政对“十一五”时期楼市的供应结构提出了具体的量化指标，即“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”对于厦门的商品房市场影响较小表现在：一是：政策实施后，开发商拿地的热情依然高涨，而由于厦门市场大小面积商品房都显得颇为充足，整体没有受到影响。二是：在今后小面积商品房供应量相对加大，导致各项目间产生巨大竞争，在竞争压力下，小面积商品房价格可能会稍微走低。2、2007年上半年政策影响分析2.1 土地增值税由预征改为清算从今年2月1日起

12、，房地产开发企业的土地增值税将由预征步入清算时代。规定从2007年2月1日起，各地对房地产企业的房地产开发项目进行土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。实行清算方式缴纳土地增值税后，房地产企业的开发成本将增加。这也预示了，目前房地产开发企业将面临着更大的风险性。严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的冲动，使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。而土地增值税的严征击中了开发商的“七寸”，将给这匹“野马”套上笼头。而也有开发商会把这一利润回报给购房百姓，降低房价，做品牌产品，这就达到了调控的目的。结语：房价和市场是由多种因素综合决定的。市场是遵循经济规律运行的，土地增值税

13、出台影响最大的是开发商的利润。从预征到清算，是房地产市场改革调控步入一个新时期的开始。从目前看来，开发商面临两种选择：一是相当一部分中小开发商甚至是大开发商可能会选择向其他行业转产，或是退出房地产市场；二是很多开发商可能会选择向二、三线城市转移，那些地方风险较小。当然，也不排除一些开发商可能会选择部分转移税收负荷抬高房价与消费者共同承担税赋的现象，但市场的选择和调控最终将会起积极作用。2.2物权法十届全国人大五次会议于3月16日上午通过了中华人民共和国物权法。物权法主要目的是调整人与财富的支配关系，其宗旨是确立社会上物的归属关系，其作用是保护人们合法地取得财产（其中包括依据所有权取得各种收益）

14、和对既有财产所有权的行使。 结语：所以此次物权法的通过其意义不只是具体规定了某些措施，如解决了一直以来悬而未决的70年后住宅续期问题，规定70年后住宅自动续期；对住户的物管选择权有了重新的规定，放大了住户的物管权力等，其重要意义还在于作为重要的民事基本法律，物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。它既涉及国家的基本经济制度，也关系到普通人安居乐业的具体利益。2.3 加息中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利0.27个百分点。这是自2004年10月29日央行上调利率以来的第五次加息，也是自去年以来不到一年时间内的第三次加息。随后

15、，建设部通知2007年3月18日起，个人住房公积金存款利率由现行的1.8调整为1.98。 虽然对房地产市场影响不大，但联系06年4月的央行加息后，在当年5月“国六条”便砸向了房地产行业，在众多人的眼里，加息似乎意味着新一轮宏观调控的大幕拉开。但联系此次加息证券业的迅猛发展情况，我们有理由相信此次加息主要是针对证券业，加息只是央行在传达一个紧缩的信号。 从此次加息的幅度来看，对开发商和老百姓的影响都较温和，表明政府有明确的调控意图，但并不希望对行业产生过大的冲击。 结语：本次加息的目的从其市场背景来看主要还是针对固定资产投资增长偏快所采取的措施，不是仅针对房地产，而2年来5次加息，其对市场的心理

16、影响也逐渐呈减弱趋势。2.4 建设部:调控不到位，追求领导责任 建设部3月22日上午发布的关于各地落实住房建设规划工作进展情况的通报称，各地特别是城市人民政府要切实负起责任，增强执行力，把编制和实施落实住房建设规划工作情况作为规划效能监察工作重点，加强监督检查。近期，按照国务院部署，建设部将会同全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，对部分省市贯彻落实房地产市场宏观调控政策特别是住房建设规划工作等情况进行抽查。 结语：“落实地方，增强执行力”，这些字眼说明政府已对前两次的宏观调控措施有了清楚的认识总结。政策的地方执行力一直是困扰中央的重要难题，而地方政府与房地产企业间复杂的利益关系，地方政

17、府政绩考核的单一化都是让地方执行不起来的重要阻力，此次通报有望从实处规范地方政府行为，使调控措施执行到位。2.5 总结综观07年上半年出台的政策措施，其采取的主要方法是以税收政策、金融政策等经济手段为主，以达到间接增加市场供应量和抑制市场需求量，从市场的供应和需求的角度去直接影响市场的目的；这不同于前两年陆续出台的“国八条”“国六条”，是以调整结构、控制规模等政府手段为主，对房地产市场影响是长期的，但从短期内抑制房价在市场反映来看，则无法迅速达到目的。所以，可以预见，07年不排除也将会有大的调控措施出台，但其思路将区别以往：科学的以市场为手段，合理的调整供应和需求将可能成为新的调整方向。但不论

18、出台何种政策，稳定而不是打压的大方针不会有变化。3 展望未来调控依然是主旋律尽管2006年调控取得较为明显的成效，房地产投资增速的势头得到一定程度的控制，保证了房地产作为我国国民经济支柱产业的健康程度。但我们也能清醒的看到，房地产市场面临着一些矛盾和问题，例如房地产结构性矛盾尚未得到根本性的解决，投资投机性需求反弹压力依然存在，部分调控政策的制订缺乏科学性。展望未来，调控依旧是2007年下半年房地产市场的主旋律，特别是落实政策、解决眼前存在的矛盾和问题，将会是2007年下半年各级政府和相关职能部门所面临的主要任务。【土地市场篇】一、土地政策1、土地政策背景回顾：从规范交易机制到严控土地供应20

19、02年5月9日国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（即71号令）,规定各地要在04年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。小结：国家从2002年开始相继出台文件，规定土地出让必须以招拍挂方式进行，消除暗箱操作，以建立公开的土地出让机制。相较而言，厦门土地市场化方面，走在全国的前列。2002年6月25日，厦门市土地交易市场正式运行，全市所有经营性商品房用地的出让，都将在这个有形市场进行公开招标、拍卖或挂牌交易。2004年10月28日

20、，国务院出台关于深化改革严格管理土地的决定，随后，国土资源部出台土地利用年度计划管理办法、建设项目用的预审管理办法等一系列土地新政文件，进一步加大土地管理力度。小结：2004年是厦门房地产业快速发展的一年，房地产泡沫愈演愈烈，政府为了给房地产市场降温，开始逐步实施宏观调控政策。土地一级市场作为房地产市场的源头，也是政府进行调控的着力点之一，用来遏制过热的房地产投资规模。经营性土地供应走市场化之路毋庸置疑，但各地不少开发商为在招投标中获得土地，不惜开高价。地价托高的同时，也推动了房价的涨幅。2、2005年土地政策回顾：开始重点调整土地供应结构4月23日，厦门市出台土地使用权公开出让新规则和岛内新

21、建住宅150平方米以上补充规定。市规划局、市国土房产局联合发布竞买人在规划建筑设计方案的土地使用权公开出让规则。新规则主要适用于我市一些城市重点地段和具有特定要求的项目的土地使用权出让。新旧“国八条”相继出台。3月26日国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知，提出调整土地供应结构，增加普通商品房和经济住房的供应，并督促建设，同时严格控制拆迁数量。 4月27日，国务院总理温家堡主持召开常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场，强调加大土地供应调控力度，严格土地管理。 小结：2004年宏观调控的失效，使得中央政府在2005年加强了宏观调控政策的力度，也表明中央政府调控稳定住房价格的决心。 3

22、、2006年土地政策：确定土地供应结构细化指标 2006年7月13日，国家建设部文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积即年度城市开发总量。 而厦门市“将坚持总量控制、区域平衡，总量和项目相结合的原则来执行国家这一规定。”赵燕菁说，在总量控制上，我市今后出让的土地将尽可能增加90平方米以下的中小户型，在总量上达到90平方米以下的户型占70%。在区域平衡上，岛外将严格执行这一规定，90平方米以下的户型肯定会大幅增加，而岛内将根据特定区域、地段有所区别，具体要视每个项目的具体情况而定

23、。小结：岛外楼市将步入中小户型时代，对于中低收入购房者来说也称得是个利好消息。随着岛外土地供应量加大及住房供应结构的调整，大量中小户型增加将带来市场供需关系变化，从而减缓房价上涨速度甚至不排除局部时间内小幅下跌，房价整体将趋于平稳发展。4、07年土地税费政策连续出台 政策执行力度加大今年新年伊始，最引人注目的就是有关土地的税费政策的连续出台。不仅有新的政策剑指房地产市场，如2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。最触痛房地产开放商的还是2007年1月16日，国

24、家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，规定从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。小结：从这次全国两会上传递的信息可以看出，2007年，房地产市场迎来了新一轮的宏观调控大潮。新年至今，从税收、金融、土地等各方面出台的无论是“新政策”，还是“旧政新施”，都体现了去年房地产宏观调控政策的连续性，加大政策的执行力度将是今年宏观调控的亮点之一。5、物权法将于2007年10月1日起实施，土地物权影响百姓生活物权法与国土资源管理息息相关，物权法将对我国的国土资源管理和国土资源法制建设产生积极的影响。在物权法中，土地使用权已不

25、再是唯一讨论的话题，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权、典权、空中权、地下权等都可能纳入“土地物权体系”范畴，对不动产物权的内涵有了更丰富的理解。5.1 住宅建设用地使用权，到期自动续期 物权法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。5.2不动产登记制度5.3 土地征收征用制度5.4 土地权利有关规定小结：私有财产相邻关系中的“阳光权”住房使用权70年后自动续期不动产转让车库车位归属业主大会与物业公司关系征地征收补偿规定宅基地使用权是否可以抵押、转让二、土地供应1、土地出让体量逐年增加，价格不断攀升 厦门近年土地公开出让可以清晰地划分为两大阶段：199820

26、01年的土地市场冷静稳定，有序运行，无论出让规模与出让金额均表现得波澜不惊；20022005则是高速运行阶段，20022004年三年间虽然出让规模并无太大的增长，但成交单价却逐年攀升，到2005年，不论是成交量还是成交单价，都达到一个历史高峰。2003年，厦门市全年经营性用地公开招标、拍卖、挂牌16幅，其中出让成交13幅（拍卖1幅、挂牌12幅）、土地面积43.8万平方米（拍卖3.1万平方米、挂牌40.7万平方米）。到2004年共推出地块16幅，年度土地供应可建总面积约61.27万平方米。 2005年，厦门市持续了在土地市场的调控措施。推出地块35幅，年度土地供应总面积为148.71万平方米，可

27、建总面积约302.52万平方米。2006年，全市06年商品房实施项目出让26幅，土地面积181.51万平方米；其中岛外普通商品房项目出让17幅，土地面积104.91万平方米。据统计：2007年上半年上半年总计成交土地面积755638平方米，建筑面积1723034平方米（不包括工业用地和加油加汽站用地）。其中，居住用途用地39.64万平方米，建筑面积94.01万平方米；商业用途用地51.09万平方米，建筑面积132.56万平方米。2、 以住宅用地为主，商业、综合用地增加2004年，土地供应中居住用地只占据超过2/3，推地132.47万平方米。商业和综合等用地比例达到32%。 2005年，土地出让

28、总量达到历史最高峰、楼面地价屡创新高、超百万平方米的土地推介等。土地供应明显以居住用地为主，推地104.66万平方米，而商业用地在今年也有所增加。2006年，成交地块的用途还是以居住、商业为主，29个地块占了总成交地块的72.5%，还有10个地块用于酒店规划建设。全市共出让土地面积220.06万平方米，建筑面积498.9684万平方米。2007年上半年，厦门共拍卖27幅土地，成交26幅，5幅工业用地，7幅加油加气站用地，6幅办公、商业用地，8幅居住、商业用地（其中共有9幅土地出让，原大洲集团获得土地退回）。 小结： 2007年上半年厦门政府根据本身特殊地地理结构及市场特征仍旧抓紧对土地市场的调

29、控，在保持一定规模土地供应的基础上，对土地供应结构进行了调整，这表现在以下方面：第一：逐步放大非住宅类建设用地地供应；第二：岛内住宅类项目明显减少，办公、商业、酒店等用地增多；第三：近年全市土地出让逐年增加，政府开始大面积地进行岛外开发、旧城改造。3、土地供应重心逐渐转移到岛外近年来，土地供应逐渐倾向岛外区域。随着厦门城市化进程步伐的加快，厦门土地市场岛外出让量逐年增加，岛内土地的稀缺性将逐渐凸显，岛外出让将逐渐占据主导地位。2005年岛外土地出让占地面积59.4万平方米，占到全年土地出让的40%；总建筑面积129.6万平方米，占到全年出让的42.8%；成交金额12.99亿元，占据全年成交额的

30、21.1%。略高于2004年的比例，但总量上远远高于往年，其中建筑面积一项甚至高于2004年的全年出让总量。2006年投入市场并成交的地块共有41个，主要集中在思明、集美、同安三大区域。思明区以成交了12地块雄居榜首，集美区与同安区则分别以8个地块平分秋色。湖里区虽较为逊色些，出让成交6个地块，却让五缘湾片区的关注度急剧升温，海沧区成交地块5个，另2个成交地块则隶属翔安区。近年土地供应分布图今年上半年厦门共计出让9幅居住类地块，8幅成交。累计成交面积363304平方米，建筑面积878233平方米。其中岛内两幅，总出让面积146216平方米，建筑面积365115平方米；岛外成交6幅，总出让面积2

31、17088平方米，建筑面积503118平方米。上半年共计出让6幅办公、商业类地块，总占地面积392334平方米，建筑面积854800平方米。岛内4幅，岛外两幅。小结：从各类性质土地供应分布来看，房产开发的郊区化趋势，也导致了土地供应重心郊区化。商业用地主要是服务于郊区的新兴开发地区，综合用地即有郊区用地，也有市中心区的办公等类用地。 三、土地需求1、多数住宅地块受关注度高，岛内地皮抢手多数出让地块受关注较高低，主要是受厦门特殊的人文地理环境的影响，开发企业对城市的发展格局虽带着谨慎，但信心十足。2007年上半年流标1幅地块，流标率较低。主要是翔安居住、商业项目的流拍，以天价拿得地块，投资该地块

32、，风险大，从而造成了流标。在激烈的拿地竞争中，我们同时看到拿到土地又放弃的现象，2007年6月的土地拍卖会上，大洲集团以4888元/平米的楼面价拿到翔安2007XG02地块，不到一个月的时间，大洲集图在不惜损失保证金的情况下，退回了该地块，致使该地块重新挂牌出让。这一现象在2006年也曾发生，当时明发集团以6000元/平米的楼面价拍得位于塔埔小区安置房以西、观音山北路以北的2006G18地块，拍得不久也因故退回，而这幅地块却在今年4月再次挂怕出让，地块编号改为2007G10，该地块被厦门市恒达昌房地产公司获得，楼面价格为5000元/平米，相比去年明发集团拿地的楼面价，整整少了1000元/平米。

33、与岛内其它拍卖地块不同的是，该地块规定了套型建筑面积7590住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的70%以上。2、本地大型房地产企业仍然是土地市场的主角受让人地块编号所属区域用途土地面积可建面积成交价(元)楼面地价（元/）恒达昌2007G10思明居住339301630008150000005000古龙J2009G01集美居住、商业376051151008050000006993.92T2007G01同安居住、商业50092.7907003640000004013.23汇景2007XG01翔安居住、商业、教育51712.811183004420000003736.26新景地2007G09湖

34、里居住、商业、教育11228620211516100000007965.76建昌J2007P01集美居住、商业5904.955211001280000006066.35联发2007G01思明商业、办公14908.868516002070000004011.632002年前厦门土地公开市场的主力军一直都是以明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，从2002年开始，很少参与土地公开市场的国有开发企业也竟相加入战局。2003年与2004年国企与民企基本平分江山，而到了2005年竞投主体发生了极大的变化，全年35宗成交地块中，国企就占据了20宗，自然人占据5宗，而民营企业仅占10宗。年国企成为

35、土地竞投市场上的主角，而像山东鲁能、上海劲邦、香港南顺等外地及外资房企的竞买成功。2006年有万科、骏豪等国内领先开发商将利剑指向厦门土地市场，意味着厦门未来房地产开发主体将从原来的本地国企和本地民企双雄争霸演变成本地国企、本地民企、外地及外资房企三足鼎立的局面。2007年上半年土地所得者主要还是以厦门本地国企及本地民企为主。四、土地价格1、居住用地作为供应主力，依旧大幅拉升地价从2002年的特房GO1新座地块和明发商业广场地块到2003年国建优山美地地块，从2004年的建发爱琴海地块到2005年的2005GO1地块与香山游艇码头地块，几乎每年都会上演几出群雄逐鹿的竞价大戏。竞价现场叫价此起彼

36、伏，竞争场面异常火爆，成交价超底价的比例最高达238.7%，其中2004年在超底价比例前五名中占据3席，可算是争夺最为激烈的一年。05年的土地出让虽然超底价比例不如2004年，但屡创历史最高的楼面地价使得2005年的土地市场依然火热。12月8日由源昌集团竞得的原特房嘉园地块以4238元/平方米的楼面地价大幅提升该片区的地价水平，国贸拍得的钟宅湾片区中的2005G19地块以5468元/平方米的楼面地价，一举刷新厦门住宅楼面地价的记录。2006年厦门市通过公开招拍挂全年共成交地块41宗，用地面积215万平方米，成交金额144.9亿元。其中超过6000元/平方米的土地有6宗，其最高楼面价从2005年

37、的5468元/平方米涨至7433元/平方米。不论是土地的供应量还是成交金额，都远远超越往年的数值，刷新了历史纪录。从土地供应的位置可以发现，地块所处地段多比较优越，如岛内五缘湾片区、岛外同安新城区、集美体育公园片区、海沧滨湖片区，同时在岛内土地逐渐稀缺的环境下，岛外地块的供应量也达到了近几年来最大的一次。2007年更是屡屡突破楼板价格记录（居住用地为主）楼面地价（元/）地块编号土地面积可建面积地块位置受让人7965.762007G09112286202115湖里五缘湾新景地6993.92J2007G0137605115100集美古龙6066.35J2007P015904.95521100集美杏

38、林建昌6592.8J2007G0232809.62972200集美印斗路特区4013.23T2007G0150092.790700同安凤山路古龙3736.262007XG0151751.81118300翔安区汇景在2007年4月，汇景房地产开发有限公司以4.42亿竞得翔安区马新路以西、区府大道以北、横五路以南地块，楼面地价达3736.26元/，刷新了翔安区的最高的楼面地价。2、岛内走高已成定局在政府严格控制岛内的商品房开发用地，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移的政策大背景下，岛内土地资源日益稀缺，地价中长期走高已成定局，在近年的土地出让中，岛外地块也是一路走高，但就海沧、集美、同

39、安在加上翔安区这四个区域之间微妙的区域竞争关系也可能会使一定时间段内岛外土地供应量急剧放大。另外一方面在岛外房地产市场需求没有形成有效突破的前提下，岛外土地市场价格的真正意义上涨仍然需要较长时间的分析和观察。五、未来发展态势1、土地交易机制进一步市场化今年厦门土地市场推出的包括大多的住宅用地在内的全部经营性用地都采用了挂牌出让的方式。“价高者得”成为今年土地出让的主要方式。这也是厦门土地出让走向成熟的重要标志。 从近年宏观政策走向来看，未来政府的主要调控手段，将从之前对土地出让价格的限制转变成利用供应结构、供应总量、供应地区的调节来控制整个房地产市场的平稳发展。2、房价走高、岛外拓展已成必然从

40、今年的土地成交讯息来看，岛内居住用地的楼面地价已经全部超过5000元/平方米，且楼面地价超过6000元/平方米的地块占了很大比例。而从岛外来看，2006年岛外用地成交的楼面地价多在15002000元/平方米之间，而今年的岛外地块成交楼面地价多抬升到30006000元/平方米。因此，虽然用地放量供应，但从用地成本增加及开发商的投资热度来看，2007年厦门的房价几乎没有下跌的可能性。厦门岛外各个区域的交通、生活配套、景区建设都在加快建设。随着今年大量地块的拍出，今年上半年，厦门岛外已应来一个全新的岛外时代，而当厦门岛内路网建设完毕，衔接岛内外的新两桥通车后，厦门即将迎来预想中的海湾型时代。3、竞争

41、将更加激烈从土地拍卖会上可以看到，现今开发商拿地已经日趋困难，而竞得者在高地价及市场竞争前都将面临着利润平均化的局面。【二级市场篇】一、厦门07年上半年房地产数据运行分析1、2007年上半年厦门市房地产完成投资增幅回升因全年土地供应量的逐步增加的影响，上半年厦门市房地产开发企业完成投资增幅迅速回升。其中，上半年全市完成土地购置面积74.16万平方米，比去年同期增长42.8%，土地购置费完成55.03亿元，增长15.2%，增加了7.24亿元。2、2007年上半年厦门房地产新开工、施工面积增长较快，竣工面积下降了6.4%从上表数据表明：由于去年拍卖的土地项目多数在今年上半年开工建设，造成今年厦门市

42、房地产新开工面积增长较快，同比增长53.3%。至6月末，全市房屋施工面积比去年同期增长44.6%，施工规模迅速扩大。由于前年开工建设的房地产项目大多于去年年底已经竣工，造成今年全市商品房可供量迅速减少，这与同期快速增长的新开工面积形成巨大反差。3、2007年上半年厦门商品房销售面积增幅迅速回落受银行利率上调及商品房供应量迅速减少的影响，今年全市商品房销售面积增幅迅速回落。 4、2007年上半年空置商品房同比下降了38.1%至6月末全市空置商品房为35.17万平方米，下降38.1%。二、细分市场分析1、住宅市场1.1、厦门2007年上半年住宅成交量分析上表数据表明,今年上半年厦门市住宅成交量与去

43、年相似，今年上半年的销售量也大致呈现先抑后扬的振荡趋势，在年初1月份取得不错的开门红之后，2月份受春节影响成交量大幅下降，3、4月份调整上扬，而到了传统的销售旺季5、6月份，成交量比3、4月份有较大幅度回升。1.2、厦门2007年上半年住宅成交均价分析2007年16月全市住宅均价为8667.46元/平方米。从住宅均价走势图上可以看出，除了3月份住宅均价略微下降之外，上半年各月均价一路上涨，从1月份的7029.42元/平方米，一直到6月份的10957.00元/平方米，每平方米上涨了3926元，涨幅将近4000元。尤其是6月份，单月住宅均价突破万元大关，直逼1.1万元/平米。从区域来看，2007年

44、上半年岛内住宅均价为10757.25元/平方米，其中思明区住宅均价为11462.43元/平方米，湖里区住宅均价为9551.79元/平方米。占全市成交量半数以上的这两个区域的成交价格对全市均价有最直接的影响，集美区价位基本与海沧区持平。1.3、厦门07年上半年购房群体分析从商品居住用房购买对象分析，厦门本地人购房面积占总量的44.31%，外地人(包括本省其他地区、外省市及境外)占总量的55.69%，在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的39.19%。1.4、厦门2007年上半年住宅市场热点回顾48土拍开发商“疯抢”土地在这次的土地拍卖会上，一共拍出了7幅土地，土地放量总计295418.

45、065平方米，总成交额42.473亿元。岛内集美翔安同安楼面地价全部刷新，集美的楼面地价接近7千。土地市场的继续走高，已经喻示了2007年厦门楼市房价的高位运行已不可避免。5月，XMHOUSE的黄金周看房直通车活动，有一千人看房以往要到“金九银十”才火热的厦门楼市，今年厦门楼市也赶了趟黄金周，在这燥热的季节里也耐不住寂寞，提前乐活了一把，顺势而下，掀开了今夏楼市欢腾的序幕。五缘湾住宅新盘首开热销作为五缘湾片区规划中第一个面市的住宅项目，国贸蓝海一直被业内看作该区域的楼市“风向标”，甚至可以说它集中了市场和购房者对五缘湾居住价值最热切的盼望，5月26日，国贸蓝海开盘，324套房源一售而空，约1.

46、6万的均价也在可接受范围之内，而这仅仅是个开始，未来随着联发五缘湾1号、新景缘、新景2008、源昌鑫海湾等项目的上市，湾区生活将正式拉开帷幕。万科品牌魅影万科金域蓝湾是万科进入福建的首个房地产项目开盘。在开盘的当天，6个小时售罄368套房源，塑造了“万科速度”。第四届人居展开幕12家实力地产企业26个房地产精品项目的联袂展出，提前预演下半年楼市大戏。68土拍岛外成主场延续48热拍之火，6月8日的土地拍卖会同样高潮迭起，此次拍卖会上，一共拍出8幅土地，土地放量总计为477484.741平方米，建筑面积为1006871.81平方米，土地总成交额21.904亿元。此次拍卖会上，翔安住宅用地逐渐成为岛

47、外地价的“生力军”，在本次拍卖会上楼面均价创历史最高点，达到了4888元，这一价格整整比二个月前高出千元。此外，本次拍卖会还推出了酒店、办公、写字楼等用途地块，新兴板块的开发开始向纵深发展。东部商圈已成厦门市另一重点板块目前莲前至前埔片区已形成30万人口的大型居住生活区，但却缺乏大型一站式商业购物中心，总建8.7万的瑞景商业广场全面开业正好填补这一空缺，它是未来形成东部商圈的起点。1.5、厦门2007年下半年住宅市场展望供应加大需求放缓2007年下半年，厦门新盘汇聚，供应量进一步增加。思明区厦禾滨南板块，湖里区枋湖五缘湾板块，海沧区未来海岸系滨海板块，同安区双溪板块都成为区域热点板块。随着供应

48、量的增加，市场需求则稍显平淡，随着五月份的放量成交，预计下半年需求稳中缓升，但日益高昂的房价对需求有着较大的抑制作用。下半年开盘项目表区域名称开盘时间占地面积（m2)建筑面积（m2)思明香山碧海晴空预计20071234034287思明云鼎至尊预计2007年5月近11万近48万思明鸿图嘉园二期预计2007年67月10000多50000多思明君临宝邸预计2007年下半旬514854754思明源昌鑫海湾预计6月份88688200000思明鲁能.领袖域预计6月份49693200000思明海峡国际社区未定380190超过86万思明厦门第一广场未定5800115000思明新景禾祥。龙郡未定19963798

49、63思明福隆。国际未里水晶森林2007-10-16 62089188129湖里国际邮轮城待定100000287000湖里禹洲香槟城预计20072616989580湖里幸福密码(新港龙世家)预计200772333570000湖里联发欣悦园预计下半年4143192900湖里联发五缘湾1号预计下半年11232829.4万湖里南山美苑未定3500060000湖里新景2008未定112286202115湖里新景缘未定2389459734湖里翰林苑未定943014256海沧未来海岸系天心岛待定73419252143海沧禹洲华侨金海岸预计20077079325万海沧彼岸.Patio

50、预计2007年50156131289海沧绿苑.水岸名筑预计2007年81294189500海沧绿苑. 海景国际预计2007年2618291172集美乐活小镇预计07年8月76067212969集美天鹅美苑（大学湾二期）预计20075，6月4300075000集美泉舜泉水湾预计2007年底79589358607集美金海湾二期6月开盘115542301612集美悦美筼筜预计07637557117420集美中铁.海湾华庭预计20076268912160集美金銮湾未定1451897338集美大学湾三期未定4050025000同安厦航同城湾(一期)预计6月58644144050同安凤凰城待定586131

51、26725同安金利蓝湾新城待定3961091103同安大溪地预计2007年下半年59481160934翔安特房锦绣祥安预计07年89月158403316800翔安特房美地雅登预计07年89月167349430523整体房价仍将上升，区域新盘为房价增长助力纵观厦门目前的楼市，没有哪一个区域的房价会保持平稳或者下降，房价上升似乎成为必然的趋势，只是各个区域涨幅空间不同。目前各个区域的新盘无疑成为房价上升的主要推动力，这些新盘依然占据了区域的优势地段，在楼盘品质上做足了功夫，为提升房价提供了潜在条件。如岛内万科金域蓝湾、鲁能领秀城、湖里区的国贸蓝海、源昌豪庭、海沧区海晟维多利亚、海岸一号、同安区新城

52、同城湾、凤凰城等楼盘都定位为高档住宅，对区域价格拉动起了关键作用。同时，一些新盘都是在付出了较高楼面地价的条件下获得，高昂的拿地成本为抬高房价提供了现实基础。岛外楼盘品质不断提升，真正意义的全品质时代到来目前，岛外以海沧滨海板块和同安双溪板块为代表汇集了大量高品质楼盘，这些新盘占据了区域核心位置的同时，在提高楼盘品质上不遗余力。创新户型、科技环保系统、主题园林社区、知名品牌物业管理等手段层出不穷。例如：同安区金利蓝湾新城地处双溪水岸第一排，采用空中花园和入户花园双花园户型，实现面积负公摊；厦航同城湾采用小区智能监控系统，构筑绿色节能社区；海沧区海晟维多利亚打造8万平方米维多利亚风情园林等。岛外

53、新盘品质的不断提升，已经与岛内楼盘不相上下，甚至有些新盘已经赶超岛内。2007年，厦门楼市真正意义上进入全品质时代。外企名盘助阵楼市，地产品牌化不再只是口号随着2007年万科的金域蓝湾、鲁能的陶然北岸、领秀城相继入市，外来地产大鳄开发的楼盘成为厦门楼市一道亮丽的风景。借助国内知名房企的品牌优势，使这些楼盘当之无愧的成为区域亮点，在外企进入加剧了与本岛企业竞争的同时，本土房企在2007年日益重视对品牌的提升和维护，以企业楼盘推广为基础加大了企业品牌推广的力度。如夏商地产的大学康城大盘鼎立、海晟地产参加房展会、举办书画展，建发房产的五盘连动等，都有效提升了厦门国企的品牌认知度。禹州集团、新景地、源

54、昌集团等民营企业则借助本企业楼盘在品牌经营上也做了足功夫。禹州集团成立“禹州会”；源昌集团岛内新盘汇集，源昌新天地、源昌豪庭、源昌鑫海湾、源昌大酒店多盘齐发，声势浩大。供求关系转变，楼盘销售周期延长，竞争日益激烈随着供给量增加，以往供不应求的局面发生改变，大量新盘的涌现直接导致了楼盘销售周期的延长，供应量增加和楼盘同质化使市场竞争日益加剧，而在价格一路走高的背景下，有限的需求量导致了楼市潜在风险的加剧。2、商业市场2.1 商业市场在平稳中过渡目前整个厦门的商业状况不够理想。厦门（特别是岛内）面积局限，岛内人口密集，商业地产体量却如此巨大。僧多粥少，未来厦门商业项目前景并不乐观。 目前厦门商业项

55、目扎堆而起，仅中山路在建的商业项目就有香港广场、名汇铜锣湾广场、南中大地广场、老虎城以及中华片区中华城商业广场等；火车站商圈有世贸广场二期、罗宾森广场、梧村汽车站地下商场、源昌商业中心；还有莲坂的40万平方米的明发商业广场，以及仙岳路和金尚路交界的第二城闽南印象、SM城市广场二期、莲前的瑞景商业广场、加州城市广场等商业大型项目，还包括数量众多的底商项目。2.2 商业销售价格起伏明显2007年上半年厦门市商业销售总体价格为16638.7元/平方米，相比2006年上半年的总体价格14500元/平方米有较大的提升。小结：随着厦门城市发展，2005、2006年以来商业项目的施工面积主要集中在旧城改造及

56、周边郊区发展。商铺供应区域呈现逐步外扩的趋势。从2007年成交行情上看，继2006年后，国家政策的出台对商办市场也形成了一定的影响，但影响相对有限。2007年上半年商业市场价格除2月的大幅攀升外，整体走势较为平稳，存在小幅上涨空间。3、办公楼市场3.1 2006年厦门市办公楼供应量、成交量分析单位：平方米2006厦门办公楼市场的供应、成交走势相对跌荡，市场表现不够稳定。在供应方面，去除供应量激增的12月份（新盘：钻石海岸），其余月份表现一般；在成交方面，如波纹线显示，成交在年度内有所起伏但还算稳定。办公楼市场受宏观政策影响最小，市场表现并没有出现大起大落的变化。 供应区域扩大，保证新增上市体量

57、供应类型多样化，随着厦门总部经济带的确立、商务经济的发展及“住宅禁商”的出台等因素，厦门办公楼开始出现分化，满足不同层次、不同要求的客户群。附表：2005、2006年厦门市办公楼新增预售证区域分布表传统区域岛外区域思明湖里海沧集美同安翔安20055100002006520100在办公楼集中区域土地开发量日益减少的情况下，从05年到06年的土地出让情况来看，仅办公用地的土地出让面积就达到110万平米左右，这些地块主要分部在金尚路、环岛路和观音山的商务中心。随着这些区域的办公环境发展日益成熟、完善，保证了今后相当时间内全市办公楼的供应体量。3.2 写字楼市场成交起伏不定今年上半年写字楼成交563套

58、，均价11996.61元平方米。1999年到2005年，厦门写字楼销售总量为67.6万平方米，平均每年的销售量为9.7万平方米，占商品房销售的2%6%。写字楼销售乏力的市场环境无可讳言。2006年，随着几个写字楼项目都取得了较好的销售业绩，从销售情况看，写字楼市呈现复苏态势，发展潜力不容小窥。今年1月延续了去年的良好势头，总成交量达42718.56平方米，此后由于今年股市的看好，部分投资者该投股市，2-4月，写字楼总体成交量急剧下降。直到5月才有所缓解。随着2005年住宅禁商令的推出实施，写字楼无论是一级市场二级市场，还是三级的租赁市场都呈现出较为活跃的态势。一些在售项目的销售率都达到了80以

59、上，有的甚至达到100，可见，市场对写字楼的关注度还是非常大的。办公楼租赁行情持续看涨，出于谋求稳定的投资收益角度出发，写字楼项目是国内中小投资客最佳的投资对象。3.3 消费较为理性，价格走势平稳2001至2005年，写字楼的销售均价呈波峰波谷交替发展态势，但总体价格趋势曲线是上升的，其中2001年至2004年价格变化不大，据调查主要是受历史楼盘存量遗留的影响，使得此时期以消化写字楼存量楼盘为主。2006年，销售项目在地段优势及功能配置方面都较早期开发的写字楼有很大的突破与超越，也在一定程度上刺激了写字楼价格的飞速上扬。今年写字楼销售价格走势相对较为平稳。4、5月有大幅滑落。3.4 厦门市写字

60、楼市场发展趋势20062008年写字楼供应情况项目名称项目规模厦门第一广场总建筑面积8万，共36层，封顶钻石海岸总占地面积5853，总建筑面积约6万，29层东方财富广场由A、B、C三栋组成，B栋为喜多国际OFFICE，建筑面积228531.51，20层，楼高24.15米海峡明珠广场总建筑14万，由1栋超过180超高层和3栋百米高层组成，施工中立信广场总建筑面积6.3万，整层2000，分割面积为50160，共30层，已投入使用中闽大厦总建筑面积7万，整层1300，共44层，已投入使用新景世纪城3栋写字楼，总建筑面积8万，每三层一个空中花园，分户式中央空调，2007年推出百脑汇资讯科技广场写字楼面