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文档简介

1、xxx打造国际消费中心发展战略研究xxx建设国际消费中心的现状与要求11.1国际消费中心的概念界定1.2xxx消费市场发展现状1.3xxx建设国际消费中心的匹配分析121.1 国际消费中心的界定目前对于国际消费中心城市的概念以及标准,国内外学术界、商业界均未形成相关定义。项目组认为国际消费中心城市首先应该是国际化城市,商业国际化程度较高,具有全球范围的辐射能力,并且是世界性的经济活动中心。国际消费中心的特点经济发达人均GDP1万美元第三产业产值占GDP的比重80%外贸依存度30% R&D投资占GDP比重5%国际化程度较高国际顶级品牌入驻率较高 全球前500强跨国公司分支机构数量达到1半以上外资

2、金融机构数量国际游客数量600万人次/年居民社会生活水平较高社会消费品零售总额250亿美元人均可支配收入7千美元/年人均住房建筑面积35平方米高等教育毛入学率50%1.2xxx消费市场发展现状深圳目前主要形成了“八大商圈”,xxx的东门、人民南、宝安南三大商圈,针对不同的消费群体需求,形成了互为补充的业态格局,是深圳市最繁华的商业金三角。人民南商圈:以提供中高档、时尚化消费为主东门商圈:以提供大众化、潮流化消费为主宝安南商圈:以提供高档一站式消费为主东门商圈宝安南商圈人民南商圈发展定位以提供大众化、潮流化消费为主提供高档、一站式消费为主以提供中高档、时尚化消费为主主要客群本地年青人、外地游客和

3、中低收入港澳居民高收入的本地居民和港澳居民本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客竞争评价未来面临的竞争小,且商圈拥有较高的历史价值,并已形成规模效应,其市级商圈地位难以撼动。高端发展路线的同类竞争对手多处于市场培育期,宝安南拥有先发效应和规模效应,将持续领跑深圳高端市场。面临着目前最为激烈的中高端商业市场竞争,人民南商圈各主力商家与其竞争对手同质化严重,未来将以服务xxx为主。xxx主要商圈分布xxx主要商圈特点3笋岗清水河片区曾是深圳开发最早、规模最大的公众仓储区,目前继续保留着仓储物流园区的基本功能,拥有特色商贸产业基础,但片区内现有物流产业业态层次较低,土地利用效能低下,配套设施滞后

4、,亟待产业转型升级。家具交易汽车交易医药产业外贸服饰工艺礼品2012年笋岗片区各类专业市场个数占比情况笋岗片区专业市场分布笋岗清水河片区自上世界80年代初开始依托广深铁路深圳北站建设发展起步,曾是深圳开发最早、规模最大的公共仓储区,是市内唯一的物流园区。如今,笋岗片区服务功能正逐步从单一的仓储、运输和工业功能自发向综合的商业、服务业、专业市场转化,已经形成了具有一定规模和区域影响力的医药、外贸服饰、工艺礼品、家具、汽车、建材等大宗商品交易市场,其中,医药产业、外贸服饰、工艺礼品以批发为主,家具交易和汽车交易以零售为主;清水河片区则继续保留着仓储、中转等物流园区基本功能,以农产品交易为主。笋岗清

5、水河片区内仅有深业物流大厦一幢高档写字楼,大量的企业办公都在20世纪90年代建造起来的仓储工业用地内,楼层建筑较低,办公环境较差,楼宇品质不高。片区内酒店均为经济型酒店,高星级酒店配套设施严重缺乏。片区内缺乏吸引人气的娱乐配套设施,难以聚集人气。笋岗清水河片区配套物业1.2xxx消费市场发展现状41.2xxx消费市场发展现状深南东片区商业配套设施齐全,聚集了大量的茶叶、红酒批发门店与汽车品牌4S店。但是深南东片区商业脏乱差现象严重,缺乏高星级酒店配套设施。沿河路以西的黄贝岭村商业配套设施齐全,以京基凤凰印象大型商业配套为主。这是凤凰路规模最大的、集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的复合型新一代街区

6、商业典范,约有1.6万,含粤剧院和星级影院的商业配套,同时凤凰路上美食荟萃,附近沃尔玛、麦当劳、KFC、真功夫等品牌商家云集,以临街商铺为主,生活配套设施齐全。但是凤凰路脏乱差现象较为严重,环境有待整治。沿河路以东、深南东路以北以深圳古玩城为核心,曾经以古玩交易著称,由于水贝黄金珠宝产业的聚集,古玩交易大多已经搬迁出深圳古玩城,现以茶叶、红酒批发为主,通过成为中国国际文化产业博览交易会分会场打响知名度。沿河路以东、深南东路以南云集了大量的汽车4S店及售后服务中心东益汽车广场,国内外中高端品牌兼有,是深圳大型汽车展销中心之一。深南东片区内仅有1家高星级酒店和3家三星级酒店,高星级酒店规模较大,价

7、格在片区内较高,但与深圳其他五星就酒店相比,仍有差距。深南东路凤凰路沿河路酒店名称开业时间星级房间数(间)价格(元/日/间)丹枫白露酒店2004年五星级277618三九大酒店1991年三星级165240温馨酒店(罗芳南路店)1991年三星级80168深圳东方宾馆三星级168档次品牌高档宾利、雷克萨斯、雷诺中档大众、马自达、东风日产、现代、比亚迪、广汽深南东片区汽车4S店品牌情况深南东酒店物业情况51.3xxx建设国际消费中心的匹配分析通过与国际消费中心基本特征对比分析,认为xxx目前经济发达,居民社会生活水平较高,但国际化程度略低,国际顶级品牌店等级有待提升,跨国公司、外资金融机构等也要继续加

8、大引入力度。国际消费中心城市的基本特征深圳xxx发展现状(2011年)经济发达人均GDP1万美元人均GDP2.06万美元第三产业产值占GDP的比重80%第三产业产值占GDP比重91.1%外贸依存度30% 外贸依存度53.60%R&D投资占GDP比重5%科研支出占财政支出比重0.75%国际化程度较高国际顶级品牌入驻率较高 xxx已有40多个国际品牌入驻;16领先奢侈品牌已经全部入驻。全球前500强跨国公司分支机构数量达到1半以上世界500强中已有180家进驻深圳(2011年);世界500强中已有69家进驻罗湖(2008年)外资金融机构数量全市共有26家外资银行总部或分行入驻,其中14家入驻xxx

9、。国际游客数量600万人次/年深圳市入境游客1104.55万人次;xxx入境游客数量92.14万人居民社会生活水平较高社会消费品零售总额250亿美元社会消费品零售总额112.55亿美元人均可支配收入7千美元/年人均可支配收入5644.70美元人均住房建筑面积35平方米居民人均住房建筑面积25.17平方米 高等教育毛入学率50%高等教育毛入学率5.4%xxx建设国际消费中心匹配分析6消费需求的发展规律及趋势22.1居民消费需求特点分析 2.2消费需求的发展规律 2.3消费需求的发展趋势2.4消费需求发展对罗湖的借鉴与思考72.1居民消费需求特点分析深圳消费特点随着居民生活水平的提高,居民的消费结

10、构发生明显变化,消费层次和消费质量有了显著的提高。逐渐由以饮食为主的生存型消费向以汽车、服装、家电、音像等为主的享受型消费转变。居民消费类型逐渐多元,2000年,汽车、通讯器材、电子音像制品等居民消费支出为零,2010年三类产品的居民消费约占消费总支出的1/3,成为消费支出的重要部门。以汽车为代表的新兴消费成为深圳居民消费的热点,但食品、服装、家电等传统消费仍是深圳居民消费的重点。消费形态逐渐由重视品质、性能及价钱的理性消费时代向重视品牌、设计及使用型的感性消费时代转变。城市居民人均可支配收入20906元/人年深圳市城镇居民消费结构变化趋势资料来源:深圳市统计年鉴21494元/人年32381元

11、/人年随着居民生活水平的提高,深圳居民消费结构发生明显变化,消费层次和消费质量有了显著的提高,逐渐由原来的生存型消费向享受型消费转变,而且消费类型更为多元,消费形态也由理性消费逐渐向感性消费转变。82.2消费需求的发展规律业态演变规律围绕xxx打造“一个中心,两个基地”的战略目标,我们研究了现代商业、总部经济和现代服务业发展的一般规律。从现代商业来看,近年来在购物中心基础上发展成型的时尚生活中心(lifestyle center)成为时尚产业发展的载体,其更加注重与时尚、创意、科技、生态等多元素的融合。百货商店是19世纪中期到20世纪50年代商业的主要业态,与传统商店相比,百货商店商品类型多样

12、,实行专业化经营,能够满足消费者多方面的购物要求。百货商店Department store购物中心Shopping Mall时尚生活中心Lifestyle Center购物中心是1950年以来西方主要的商业业态,其以大型零售业为主体,众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体,满足顾客购物、休闲等多方面需求。时尚生活中心是2000年以来在发达国家快速发展的一种商业模式, 作为Mall的升级版,已经成为当今世界发展速度最快、影响最广、综合竞争能力最强的成功商业模式。92.2消费需求的发展规律基本特点都市商业中心按照地理位置与辐射范围可以分为市区购物中心、社区购物中心与城郊购物中心等类型

13、。不同类型的商业中心在选址、顾客群体、规模、商品结构和经营方式等方面都有其各自的特点。类型选址辐射范围规模商品结构经营方式市区购物中心市级商业中心 商圈半径为10-20公里建筑面积10万平米以内40-100个租赁店,包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动社区购物中心市、区级商业中心商圈半径为510公里建筑面积5万平米以内20-40个租赁店,包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动城郊购物中心城乡结合部的交通要道商圈半径为30-50公里建筑面积10万平米以上200个租赁店以上,包括百货店、大型综

14、合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动不同类型商业中心的基本特点102.3消费需求的发展趋势时尚产品的展销是现代商业发展的重大趋势。随着收入的增长,人们的消费需求由生活必需品、耐用消费品向时尚奢侈品转变,因而商业消费中心要提供时尚新潮的产品和活动。香水创造中心 个性化香水制造地点:法国格拉斯独特之处:顾客可以参观香水制作的工艺流程;顾客可以根据自己的喜好定做一瓶自己的香水。Palazzo dei Giureconsulti 世界时装发布中心地点:米兰中心区独特之处:米兰时装周的举办地,云集了Gucci、Prada、Versace、Giorgio A

15、rmani、Versace、Fendi等品牌的旗舰店,每年举办超过300场高水平的时装发布会。112.3消费需求的发展趋势创意是时尚产业持续发展的灵魂。通过富有创意的设计或者为顾客提供个性化产品等创意服务,能够使顾客在消费过程中获得乐趣性和满足感。Multicolor Spring Pallet 创意的产品展销地点:东京表参道LV旗舰店独特之处:店内的装饰让顾客感觉像是进入了幻想世界,体现出当地文化特色与时尚消费的有机融合。初音未来演唱会 走向现实舞台的虚拟偶像地点:东京新木场独特之处:将虚拟的漫画人物置入现实舞台。 122.3消费需求的发展趋势科技是时尚产业的表现手段。当高科技元素融入到整个

16、商业中心的经营中,将为顾客的消费购物活动提供更大的便捷性。T-touch手表展示橱窗 全新的腕表试戴技术地点:伦敦伦敦街头展示橱窗独特之处:顾客可以透过触碰屏幕来选择试戴28款产品;顾客在试带手表是,屏幕中腕表的影像会显示其他面向的变换效果。Prada智能试衣间 无需更衣,也能试出效果地点:美国纽约SOHO区独特之处:顾客在试衣时,电子屏幕上会出现该衣服其它颜色的款式,或适合搭配的服饰和饰品,供顾客参考;顾客可将试衣的照片随时传给身处任何地方的亲朋好友,让他们即使不在身边也能帮忙做购衣决定。132.3消费需求的发展趋势生态是时尚产业发展所追求的环境支撑。通过为商业购物中心打造良好的生态环境,增

17、加室外绿色空间,能够改善消费者的购物环境,为消费者带来更加舒心的购物感受。Kierland Commons 生态化的顶级现代购物中心地点:美国菲尼克斯开发商:Woodbine Development Corporation ofDallas独特之处:带有开放式空间设计的建筑能够满足高消费阶层的需求;注重草地、树木、池塘、长椅、砖铺人行道等细节的设计,营造了一个舒适和生态的商业购物空间。Vivi City 封闭式生态购物中心地点:新加坡开发商:MapleTree独特之处:该中心通过极具创意的建筑设计和商业组合,使得消费者在这座规模巨大的非开放式购物中心体会到与自然的亲近;该中心设有空中屋顶、户外

18、剧院、奥林匹克泳池、中央广场与户外庭园、喷泉水流。14时尚生活中心综合体现了时尚、创意、科技、生态的发展特色,大大提升了购物、餐饮、休闲、娱乐等商业功能的质量,满足了消费者物质和精神等多个层面的享受和追求。因此在未来商业中心建设的过程中,应该重视以下两个方面:第一,引入国际上知名品牌,运用先进的展示和销售手段,将时尚、创意、科技、生态等元素综合运用到商业中心的开发建设;第二,重视地方文化元素的挖掘,将地方文化同时尚消费结合,打造能够满足消费者高层次需求的新型商业中心。2.4消费需求发展对罗湖的借鉴与思考生态是时尚产业发展所追求的环境支撑。通过为商业购物中心打造良好的生态环境,增加室外绿色空间,

19、能够改善消费者的购物环境,为消费者带来更加舒心的购物感受。132蔡屋围金融商业核心片区可以建设生态化的顶级现代购物中心,设计带有开放式空间设计的建筑能够满足高消费阶层的需求,同时注重草地、树木、池塘、长椅、人行道等细节的设计,营造了一个舒适和生态的商业购物空间;“湖贝”时尚消费RBD可以尝试引进智能超市,通过自助结账系统,顾客可以自行快速扫描、包装并用现金、银行卡、信用卡来支付所购买的任何商品;特力-吉盟黄金首饰产业园可以通过建设高品质的现代商业会展中心,定期举办国际性的珠宝展览会,打造中国乃至东南亚地区重要的珠宝发布中心;布心国际珠宝产业中心可以同国际知名酒店集团合作,打造以黄金珠宝为主题的

20、精品酒店,将片区的产业特色与休闲旅游功能进行有机融合。xxx在建设国际消费中心的过程中不仅要着力引进国际高端消费品牌,同时还要注重营销方式的运用,通过将国际先进展销手段运用到高端消费品牌的旗舰店中,将能够有效的提升罗湖消费中心的档次和形象。15xxx建设国际消费中心的实施构想33.1发展目标 3.2发展主题3.3辐射范围及比较优势分析3.4片区协同3.5发展愿景163.1发展目标xxx 国际大都会中央功能区围绕xxx整体升级发展,抓住“深港创新圈”建设和CEPA机遇,建设深圳高端服务业发展集聚区,打造国际高端时尚消费中心和深港协作发展示范区,致力于发展成为经济繁荣、社会和谐、环境优美、生活幸福

21、的宜居生态型新城区,并成长为深圳中央功能区,为中国城市转型发展提供新模式。深圳服务业升级先行区深港协同发展合作试点国际高端时尚消费中心173.2发展主题观四方天地 享一城生活 世界只离你一个转身的距离最时尚最国际最幸福最创意183.3辐射范围及比较优势分析本项目辐射范围分为三级,一级辐射范围主要包括深圳、香港,二级辐射范围包括东莞、惠州,三级辐射范围为珠三角其余城市。与香港比较,本项目具有明显的空间优势和人口优势,与珠三角其他城市比较,本项目经济优势和人口优势明显。广州深圳珠海佛山江门中山东莞惠州肇庆深圳罗湖项目辐射范围示意图一级辐射范围二级辐射范围三级辐射范围本项目消费辐射范围主要以珠三角地

22、区为主,其中一级消费辐射范围主要包括深圳、香港,二级辐射范围包括东莞市、惠州市;三级辐射范围包括广州、佛山、肇庆、江门、中山、珠海、澳门等城市。城市土地面积(平方公里)人口(万人)GDP(亿元)整体定位深圳19531046.7411505.53外向型、国际化区域中心城市香港1104700.3715678.8地区及国际金融中心东莞2472825.484735.39现代制造业名城惠州11356463.362093.08珠三角面向粤东、粤东北地区的门户城市广州72871275.1412423.44国际性现代化大都市珠海1654156.761404.93珠三角现代化中心城市佛山3848723.1062

23、10.23珠三角现代化大都市江门9541446.551830.64珠三角外圈层服务中心和面向粤西地区的门户城市中山1800314.232193.20经济社会协调发展示范市肇庆14822395.141324.41珠三角辐射粤西和大西南的“门户”城市澳门29.554.221735.47世界旅游休闲中心深圳罗湖项目辐射城市的发展情况及整体定位与香港比较,深圳具有空间优势和人口优势;与东莞、惠州比较,具有明显的经济优势和人口优势;与珠三角城市群其他城市(除广州)比较,经济优势、人口优势明显,因此本项目发展具备良好的经济发展基础和消费人口支撑。从珠三角城市协调发展规划(2004-2020)来看,深圳定位为珠三角城镇群中具有重要影

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