[福建]住宅小区价格评估报告指导书 _secret

1、 房 地 产 估 价 课 程 设 计房地产估价报告项目名称：莆田市XX项目2#楼1002房委托方：X X X X估价方：X X X X估价人员：X X X X估价作业日期：2015.6.7-2015.6.11估价报告编号：X房估字XX第XX号目 录 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc40154800 致 委 托 方 函1 HYPERLINK l _Toc40154801 估 价 师 声 明2 HYPERLINK l _Toc40154802 估价的假设和限制条件3 HYPERLINK l _Toc40154803 房地产估价结果报告 致 委 托 估 价 方 函XXX：

2、受您的委托，我公司于2015年6月7日至6月11日，对位于莆田市城厢区XX路项目2#楼1002房，房屋建筑面积为83平方米。该户型为2室2厅1厨1卫的公寓。房屋所有权证证号为X证字第号的房地产进行市场价格评估，为确定房屋买卖交易提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点莆田市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2015年6月7日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写房地产正常成交价格774805元柒拾柒万肆仟捌佰零伍圆整房地产正常成交单价9335元/m2

3、玖仟叁佰叁拾伍圆整每平方米 XXX房地产估价机构 法定代表人：XXX 致函日期 ： 2015年6月11日估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员2015年6月7日致电莆田市国土资源管理局档案室查询

4、委估宗地使用年限，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地在2007年9月取得土地，法定使用年限为40年(从2007年9月到2047年9月)，委估宗地的剩余使用年限为32年。 七、参加本次估价的估价师签名：注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903238注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903220注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903129 估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让； 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变； 交易双方都具有完全市场信

5、息，对交易对象具有必要的专业知识；本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的无重大质量问题；（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交

6、易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；四、本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让买卖市场价值参考，不作它用；（2）本报告使用期限为2015年6月7日至2016年6月7日。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需重新进行估价； （3）实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。本报告专为委托人所使用，

7、未经本机构同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。五、其他说明（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估 价 结 果 报 告一、委托方委托人：XXX住址：莆田市城厢区XX路联系电话：XXXXXXX二、估价方机构名称：xxx房地产估价机构资质等级： 二级资质证书编号：XXXXXXX资质有效期：3年（2014年6月7日至20

8、17年6月7日）单位住址：莆田市城厢区学园中街1133号法定代表人：XXX联系电话：XXXXXXX三、估价对象 物质实体状况 1.建筑物状况（1）委估建筑物于2010年建成，维护保养情况较好，成新率为90%，房屋建筑面积为83平方米。该户型为该户型为2室2厅1厨2卫的公寓。 （2）为钢筋混凝土结构，高24层，委估对象属2#楼602房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。小区外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层装修高档；小区配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。2.委估对象利用现状

9、委估房地产现作住宅用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。3.周围环境估价对象位于项目2#楼1002房，交通方便，人流量大，但周围环境较好，目前是莆田市城厢区市靠中心的商业住宅地段。 权益状况委估对象位于项目2#楼1002房，房屋所有权证证号为房权证字第号，权属私人所有。由于资料方面的原因，其它项权利是否受限无法核实。 四、估价目的为确定房地产买卖交易提供价格参考依据。五、估价时点2015年6月7日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价时点、在本报告的全部限制条件下、莆田市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开

10、市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业住宅，经济使用年限为60年，已使用8年，尚可使用52年；但委估宗地法定使用年限为40年(从2007年9月到2047年9月)，即委估宗地剩余使用年限为32年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限32年计算的市场价格。七、估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有： 行为依据委托评估函。 法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范

11、（GBT 502912015）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2014)。5.本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料。（三） 产权依据 委托方提供的国有土地使用权证、房屋所有权证复印件八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 估价时点原则。 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和莆田市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。房地产价格及单价小写大写房地产正常成交价格774805元柒拾柒万肆仟

12、捌佰零伍圆整房地产正常成交单价9335元/m2玖仟叁佰叁拾伍圆整每平方米估价结果估价人员注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903238注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903220注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903129估价作业日期 2015年6月7日至2015年6月11日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为1年，即从2015年6月7日至2016年6月7日估 价 技 术 报 告一、估价对象实物状况分析位于莆田学院后面，底层出租或办公使用，上层为居住使用，属于商业住宅。委估房产名称2#楼1002房委估房产地址莆田市城厢区XX路项目2#楼1002房权属状况私

13、人所有规划用途公寓、住宅建筑面积83m2建筑结构钢筋混凝土建成年代2010年9月入住记录2011年12月装修情况精装修成新率90%交通状况项目周边有荔城大道、梅园西路、学园北路，荔城大道和学园北路为南北向交通干道，而梅园路则为东西向干道。公交路线1路、6路、7路、9路、21路教育配套莆田学院、波斯特双语幼儿园、逸夫小学、文献中学医院配套莆田医院、康复医院生活配套世纪之春超市、永辉超市、三信电子城、建行、农行、中行、下磨市场二、区位状况分析估价对象位于莆田市项目2#楼1002房，于2010年建成，装修高档，维护保养情况较好，成新率为90%。周边有荔城大道、梅园西路、学园北路，荔城大道和学园北路为

14、南北向交通干道，而梅园路则为东西向干道，交通便捷，环境较好。市场背景近年来，莆田市GDP增速长期位列福建省前列，以福建省沿海城市作为经济发展的带头城市来带动省内其他非沿海地区城市，且把莆田市列入省内重点发展城市，这对房地产有直接促进作用。截止目前，随着莆田市市政建设和生活基础设施建设基本完善，莆田市人流凝聚力大，购房及租房需求不断上升，二手房市场火热，整体保持着向上的发展形势。莆田市市场分析：经调查，莆田市房地产交易价格近年来处于不断增长的状态中，根据调查资料分析，虽然2015年的房价较14年有所下降，但是正在持续回暖，未来的房地产价格会不断提升。三、权益状况分析 1、土地权益状况 土地所有权

15、为国家所有；依法或依约定XXX对该国有土地享有的占有、使用、收益和有限处分的权利；目前该土地已占使用年限为8年剩余32年；无其他特殊情况。2、建筑物权益状况房屋所有权：该房屋的所有权人为一人，房屋所有权是雷燕单独拥有；建筑物区分权为完全产权出租或占用情况：无出租和占用情况其他权利设立情况：没有设立了抵押权、地役权其他特殊情况：达到了法律法规规定的转让条件；不属于法律法规规定不得抵押或者不得作为厨子的财产；无拖欠建设工程价款；未被列入征收、征用范围；没有依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制；房屋建设等手续齐全；房屋所有权明确或者归属无争议；非临时建筑；为合法建筑。物业管理情况：z物业管理

16、公司自二一年九月正式进入为全体业主提供物业管理服务以来，得到了全体业主及业主委员会的大力支持，得到了业主及区、市级政府主管部门的认可，z物业管理公司也获得城厢区物业管理优秀小区、莆田市物业管理优秀小区、莆田市园林式花园式达标单位等称号，同时于二一一年通过ISO9001、ISO14001、OHS18001认证。四、最高最佳使用分析委估房地产位于莆田市城厢区，周围多为商铺、住宅，配套设施齐全，交通便捷,人流量较大。委估房地产位于莆田市项目2#楼1002房，现作住宅使用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途(住宅)为最高最佳使用。五、估价方法使用根据估价

17、对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，可以采用采用市场比较法来评估其价值。同时该公寓可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。因此，确定采用市场比较法和收益法作为本次评估的方法。遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进

18、行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。六、估价测算过程（一）市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对莆田市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1.确定比较因素比较案例估价对象世纪豪园3#1606宏丰嘉园5#1408中天华苑2#1203交易价格(元/m2)待估9524963910125建筑面积83858385总楼层24321824交易情况待估正常正常正常交易时间2015.6.

19、72015.5.72015.3.72015.1.7区域因素地段位置一般较好较好较好物业类型较好较好较好较好交通状况方便方便方便方便公共配套设施较完善较完善较完善较完善环境状况一般较好较好一般城市规划较好较好较好较好个别因素新旧程度90%90%90%95%房屋朝向南北南北南北南北所在楼层10161412户型两室两厅两卫两室两厅两卫两室两厅两卫两室两厅两卫通风采光较好较好较好较好结构质量钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土装修情况精装修中等装修简装修精装修景观一般较好较好一般 2.确定比较因素系数比较案例估价对象世纪豪园3#1606宏丰嘉园5#1408中天华苑2#1203交易价格(元/m2)待

20、估9524963910125交易时间2015.6.72015.5.72015.3.72015.1.7交易情况100100100100区域因素地段位置100105104103物业类型100100100100交通状况100105104100公共配套设施100100100100环境状况100103103101城市规划100100100100个别因素新旧程度100100100108房屋朝向100100100100所在楼层100100102101户型100100100100通风采光100100100100结构质量100100100100装修情况1009085100景观100102102100综合修正10

21、0100.4100101 3.确定比准价格比较案例世纪豪园宏丰嘉园中天华苑交易价格(元/m2)9524963910125交易日期2015.4.72015.3.72015.5.7交易情况100/100100/100100/100房地产状况100/100.4100/100100/101另据调查得知：从2015年1月1日至2015年6月7日该类型住宅市场价值每月递增1%.各可比实例比准价格：世纪豪园：9524100/100.4100/100（1+1%）2=9676.73元/宏丰嘉园：9639100/100100/100（1+1%）3=9931.07元/中天华苑：10125100/101100/100

22、（1+1%）=10125元/采用简单算术平均综合得出比准价格为：(9676.73+9931.07+10125)/3=9910.93元/（二）收益法由于该住宅楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。通过调查莆田市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的住宅在装修后的月出租价格一般为3000元/月。计算公式：（A为房屋出租年纯收益 ；Y为还原率；V为收益总价值；n为房屋使用年限） 2.年总收益=300012=36000元 3.年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金 年管理费=年租金4%=360004%=1440元 年维修费=房屋重置价格2%=1450830.2%

23、=240.7元 年保险金=房屋现值0.2%=1450830.2%=240.7元 税费查阅相关资料包括营业税：月租金收入3%，即30003%=90；城建 税：营业税7%，即907%=6.3；教育费附加：营业税3%，即903%=2.7；地方教育附加：营业税1%，即901%=9； HYPERLINK /doc/5349603.html t /doc/_blank 房产税：月租金收入4%，即30004%=120； HYPERLINK /doc/5351773.html t /doc/_blank 印花税：月租金收入0.1%，即30000.1%=3。上述项合计税费为：231元。个人所得税=（3000-8

24、00）20%=440元年税金=(440+231)12=8252元 4.年净收益=年总收益-年费用=36000-1440-240.7-240.7-8052=26026.6元 5.确定还原率还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：还原利率一年期贷款利率70期望得到的利润30；一年期贷款利率为5.10%；期望得到的利润设为10，则：还原利率5.10%70%10%30%6.57 6.计算收益价格收益价格=344438元房地产单价=344438/83=4149.86元/平方米七、估价结果确定1.房地产正常交易的确定由市场比较法测

25、算出的房地产单价为9910.93元/m2，由收益法测算出的房地产单价为4149.86元/m2，两者差异较大，由于房地产估价以市场比较法为主，收益还原法为辅，根据两种估价结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为90%，收益法为10%，并取整，则。委估房地产的单价=9910.9390%4149.8610%=9335元/m2委估房地产价格=933583=774805元附件户型图样板图三、区域景观周边配套总结本学期我们工程管理专业房地产估价课程进行了学习，所谓“一分耕耘，一分收获”，虽然编制报告的过程并没有想象中的顺利，但是总的来说在这整个过程我们都收益良多。这次房地产课程设计，总体存在的问题还是较多的，细节方便做的不够。例如，缺了估价报告的封面，土地与房屋使用年限不明确，具体说明各个比较因素是怎么估算的。通过老师的指导，让我们对房地产的估价有了一定认识。整个估价作业期间，我们上网查阅质料，翻阅书籍，实地考察进一步加深了对房地产交易现状的认识，同时也对市场比较法和收益法的计算方法和过程掌握得更加