[金牌代理]商业地产项目地块前期规划报告详解(附图丰富)

1、XX商业地块前期规划报告东莞XX工商铺部Dongguan 2012.07.14XX是最具洞察力的公司InsightcontentsNovel viewpoints of centaline本报告思考、回答的问题Q1：对区域怎么理解？ 对于XX区域价值的理解、认知与升华；Q2：对地块怎么理解？ 在对XX区域价值认知的基础之下，对于本项目价值的理解、认知与升华；Q3：产品如何定位？ 在对本项目项目价值研判的基础之下，对于每种物业形态的面积配比、属性定位的确立；Q4：如何实现最高效的收益？在对本项目物业形态、定位研判的基础之下，对于各种物业价格定位，可售面积的初步收益测算； 片 区 规 划 现在所在

2、片区的规划 市 场 研 究市场需求点分析 项 目 定 位打造风险最低的产品 经 济 测 算产品可售部分的收益初步测算 营 销 分 析客户产品与卖点 团 队 介 绍东莞XX工商铺报告思路Analyze System片 区 规 划 现在所在片区的规划 园区概况、人口结构、旅游发展、交通优势、园区规划、住宅价格、住宅分布、城市规划、园区状况、项目所在区域了解、项目所在片区分析。报告思路Analyze System东莞XX高新技术产业开发区，规划控制面积72平方公里, 坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地, 是一个在国内具有示范意义、人与自然和谐共存的科技新城。XX将成为东莞对外经济技术合作

3、的载体，东莞产业机构升级的龙头，东莞产业支援服务业中心。XX发展定位: 东莞的科技中心、研发中心、设计中心。一、园区概况二、人口结构XX远期人口规模为3035万人 园区结构分三个圈层，核心层为生态核心区，限制人口居住，内圈层为科研居住休闲娱乐区，主要人口聚集地，外圈层为高新技区，主要产业基地，内圈层用地面积为718.01公顷，按35平米人计可住人20.51万 科教区师生员工总数为4.2-2.5万人，主要居住人口将是学生和管理人员，规划科教区内人口按1.5万人左右考虑 外圈层结合产业基地规划单身公寓用地129.04公顷，按人均15平方米计算，可居住8.6万人 三、旅游发展旅游度假之城重点打造的珠

4、三角度假天堂松湖烟雨松湖花海岁寒三友会园 滨湖旅游区 中心公园 月荷湖公园 度假景点棋布，随着中心城市地位的凸显，未来将吸引更多短距离旅游及度假群体。本案毗邻轻轨XX站，交通便利，影响力可直接辐射寮步，大朗，东坑，大岭山等镇。XX科技产业园位于我市寮步、大朗、大岭 山三镇接壤处项目与城市轻轨R1和R3线交汇的枢纽站近在咫尺本案轻轨大岭山镇大朗镇大朗镇东 坑 镇寮步镇 大岭山镇四、交通优势项目与轻轨站近在咫尺五、园区规划北部区：高科技产业带承接高科技企业、研发中心与企业总部的重要载体。目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产

5、业集群。中心区：教育研发区 集行政、商务、教育、研发、商住、旅游等多项功能房地产、生态旅游、教育、研发已经成为中心区产出支柱。东部区：台湾高科技园滨湖区：国际总部研发区东 坑大朗镇大岭山镇寮步镇 大朗镇大岭山镇六、住宅价格东莞首席富人居住区生活配套的不断升级，区域价值的不断放大，促使片区房地产价格跃居全市标杆，成为首席富人居住区。长城世界锦绣山河XX一号虹溪诺雅月荷居松湖花园12608二季度区域住宅均价排名七、住宅分布XX住宅目前主要集中于中部片区，并多以豪宅形式出现。本项目所在的北部片区主要发展科研经济 ，因此住宅发展缓慢，目前多以公寓形式出现。保利红珊瑚八、城市规划2001年省政府批准成立

6、的省级高新技术区2004年被国家授予“国家电子信息产业基地”称号2010年正式获国务院批准为国家高新技术产业开发区东莞实施”科教兴市”战略示范基地一城两中心2010年起重点开发北部北部：高端产业/生态商务/生态住宅九、北部状况XX大道北重点发展高新科技产业XX大道南重点引进研发中心、总部月荷湖周边区域已有超市、餐饮、学校、医院、邮政、 体育等配套设施。十、项目所在片区了解土地编号土地位置面积（平米）用途总建筑面积（平米）土地使用年限（年）20061002XX科技园沁园路172002商住109627.27020071003XX科技产业园区新竹路172002写字楼1720024020081004X

7、X富民大道西侧136151商住381222.8702010G053XX区北部工业城171807商业金融91057.71402010G056XX区北部工业城21511商住27964.307020101010XX新城路西侧121862商住212039.88702010G068-071XX中心区新竹路边125590商务金融103955402011G014XX北部工业城13153商住49981.40702011G015XX北部工业城30044商住117171.60702011G035XX北部工业城23764商住85550.40702011G046XX北部工业城3929商住8250.90502011G0

8、50XX北部工业城14698商务金融47033.60402011G054XX科技产业园区23751商务金融38001.60402011G055XX科技产业园区84602商住169204.0070根据土地拍卖信息，项目所在片区未来可开发的商住用地达42万平方米。其中40年产权的均为商务金融用地。十、项目所在片区了解轻轨R1、R2交汇枢纽站（本项目距离轻轨站约1.5公里）12345678910111213141516171819标记地块名称1广济医药2嘉安达3海立纳4华达研发项目5国家气象预警机研发项目(远东腾辉研发检测中心)6益普生7岭南总部8中国科技开发院9中国科技开发院10气象预警机研发项目

9、11领誉环保研发中心12泰宝13雨林木风14环宇天丰15虎彩大厦16瑞柯电机17181920宏远地块工业西路华为20XX研发大厦轻轨R1、R2交汇枢纽站（本项目距离轻轨站约1.5公里）12345678910111213141516171819标记地块名称20广东中能研发中国电子集团勤上光电21汉德科技22金社23今朝时代24盈达科技25数字家庭27商住用地28数字家庭29中科瑞龙半导体科技有限公司败百顺30散列中子源生活区二期31佳彩研发32轻工业食品检测基地33华灿电讯研发工业公司研发34创意谷35依时利36太平洋37华立科技38星河生物39翔通光电40正业电子41东游网络工业西路20212

10、22324252729303234313341353637393840华为2820十、项目所在片区了解标记地块名称35东莞银行技术中心36中国移动37美赛达38翰森药业39华中科技大学工程研究学院4041兰馨园（员工宿舍）42中汇世银大厦4344东莞电子科技大学45志鸿科技国际金融创新园46茂邦实业47质量检测中心48工业公司49工业公司50创投51宇龙研发52学校XX研发大厦轻轨R1、R2交汇枢纽站（本项目距离轻轨站约1.5公里）12345678910111213141516171819工业西路2021222324252728293032343133413536373938403536373

11、8394041424344464748495051华为42455220十、项目所在片区了解XX研发大厦轻轨R1、R2交汇枢纽站（本项目距离轻轨站约1.5公里）华为154238虎彩大厦电子讯息工程研究院国际金融创新园兰馨园广东星河科技生物科技大楼中科瑞龙半导体科技有限公司29东莞银行中国移动通讯中汇世银大厦/金融孵化项目4145513647质量检测中心39华中科技大学工程研究学院十、项目所在片区了解XX研发大厦轻轨R1、R2交汇枢纽站（本项目距离轻轨站约1.5公里）华为11领誉环保研发中心1098国家气象预警机研发项目中国科技开发院36中国移动通讯38翰森药业翔通光电39十、项目所在片区了解高新

12、科技商务发展北部区域重点开发轻轨带动无限人流旅游优势愈发明显十一、项目所在片区分析十一、项目所在片区分析项目位于XX北部重点打造的研发中心，交通便利，发展潜力巨大，但目前尚处于初级阶段。而整个片区大部分用地规划为研发用地，同类型项目较多。商住性质地块不多。 片 区 规 划 现在所在片区的规划 市 场 研 究市场需求点分析 商业市场研究、酒店市场研究、写字楼市场研究、公寓市场研究 项目可行性总结报告思路Analyze System一、现有商业创意城商圈XX目前最大也是唯一的商业综合体为创意生活城，本项目与其仅隔XX大道。 XX主要商业分布第三节：需求挖掘东 坑大朗镇大岭山镇寮步镇 大朗镇大岭山镇

13、本项目第三节：需求挖掘一、现有商业创意生活城建筑面积9万方，集休闲、娱乐、餐饮为一体，餐饮、啤酒夜市、百货超市、演艺广场、文体中心等一应俱全。明兴百货KFC汽车穿梭店青少年文体活动中心创意流行街东莞制造展贸中心社区卫生服务中心青少年活动中心一、现有商业业态项目：超市、餐饮、娱乐、休闲、运动等。业态比例：品牌代表：肯德基、添添聚源味、大地影院、 顺德美食城。经营档次：中低消费构成：园区内的企业员工及住宅居民为主，少量邻镇客群。经营概况：一般创意生活城目前单靠月荷湖周边住宅及企业员工的消费，不足以消化如此大体量的商业。一、现有商业1创意生活城经营业态虽然丰富，但总体档次较低，尤其是超市和影院。因此

14、现阶段对XX中部片区的豪宅居民没有足够的吸引力。一、现有商业2本项目所在区域未来有大型商业项目开发，将对创意生活城形成正面的激烈冲击。一、现有商业3二、新增商业万科松湖中心规 模：总用地面积：95507 ，建筑面积：97673 简 介：项目产品分为独栋会馆、双拼会馆、联排会馆以及公寓和一个占地3万多平米的独立商业中心，万科生活广场（大型shopingmall、商业街、精品酒店等）。它将打造一种全新的商务接待模式，是一种可在私人领地进行商务会客、朋友接待、PARTY聚会等个性化服务的全新公关模式。在此可以作为企业总部办公、商务接待、朋友圈层聚会、私人俱乐部、个人收藏馆或居住的多功能会馆。 工程进

15、度：项目分3期开发，本期开发会馆级别墅3计划于2011年年底入市位 置：XX中部别墅、会馆，公寓 联排 独栋 双拼 毛坯松湖中心的兴建，未来将牢牢锁定所在区域住宅人群的消费，且数量庞大，消费力强劲。二、新增商业1松湖中心未来的影响力很有可能辐射至整个XX地区，包括项目所在区域。二、新增商业2商业前景分析现有商业体量庞大却无法消化。区域内潜在商业体量庞大，业种丰富，未来将取代现有商业的“霸主”地位。松湖中心的兴建将锁定中部住宅密集群的消费，北部商业也许只能自给自足。项目商业部分可行性分析挑战者大而全的综合体提升档次立足者减少商业体量主打自身配套大型商业发展形势严峻且风险巨大，本项目不宜开发大体量

16、商业，打造“社区商业”风险最低。一、写字楼分布XX写字楼目前主要集中于中部片区，距离本项目的直线距离达4公里。本项目所在区域写字楼市场尚未开发，只有创意生活城某区域2楼有办公室出租。本项目二、租赁情况目前可供出租的写字楼多为低层建筑，但总面积较大。出租率较高，但租金水平较低，基本在18-35元之间。写字楼位置建筑面积层数户型售价租金管理费出租率中小科技企业创业园（写字楼）XX北部工业区71712平方米 5层只租不售一层：22元，二层20元，三层18元4元/平方米80%总部一号XX科技产业园区新竹路147038平方米 5层800平方米8500-9000元/平方米4元/平方米工业大厦新城大道北侧西

17、端（中小科技企业后面）26930.4平方米5层300-400平方米只租不售25元/平方4元/平方米90%生产力大厦科技产业园区管委会A1栋27000平方米4层70-100平方米35元/平方8元/平方米80%松科苑XX松科苑占地面积万平方公里4-5层均价5300元/平方米40元/平方4元/平方米70%二、销售情况南城成为2012年上半年写字楼供应主体，合计5.21万。写字楼供应分析 从上半年写字楼新增供应区域分布情况来看，新增供应分布在五个区域，即XX、黄江、常平、万江和大朗。其中又以XX供应面积最大，为5.37万，所占比重约7成，由松科苑项目所贡献。第三节：需求挖掘二、销售情况南城、东城、大朗

18、写字楼成交分列前三，其中南城成交项目有海德广场71套、亨美商业大厦55套写字楼成交情况 从上半年写字楼成交区域分布情况来看，常平、大朗和南城区分别以181套、115套和69套分列前三位。其中大朗镇的成交项目有盛都花园135套，嘉骏中心46套；大朗镇的主要有汇盛国际96套，南城区主要成交项目有天诚国际41套、盈锋中心16套。第三节：需求挖掘二、销售 情况东城写字楼成交均价最高，南城成交量遥遥领先写字楼成交均价 简介：XX总部一号斥资5亿元打造的项目。总用地面积121434.517平米，总建筑面积147038.105平米，规划为A区、B区、C区三个办公组团 ，共17栋层高不超过24米的框架结构多层

19、建筑。 定位：全球500强、跨国公司和国内一流企业的总部、研发研制型企业机构的基地以及对外经济技术合作的总部办公区和综合配套区分析因素 地段XX科技产业园区新竹路建筑面积147038平方米 开发商XX房地产有限公司栋数17栋（其中11栋写字楼）楼层5层楼层面积800平米售价8500-9000元/平方米租售方式整栋出售，以企业为单位购买产权40年物业管理费8元/平方米总部一号三、写字楼分析写字楼+住宅（和堂），非投资型简介：工业大厦项目为XX园区2009年重点项目之一，总投资约8000万元，总建筑面积26930.4，可为超过100家企业提供研发及办公场所。分析因素 地段新城大道北侧西端（中小科技

20、企业后面）建筑面积26930.4平方米 栋数4栋楼层5层电梯三台（其中一台货梯）停车位80个租金25元/平方租售方式整栋或整层出租物业管理费4元/平方米功能定位商业办公为主三、写字楼分析XX工业大厦中小科技企业创业园（写字楼）简介：规模：该园共有16栋三层标准厂房，总建筑面积达70,000多平方米；其中有一栋为综合服务楼，配备了办公场所、培训室、会议室、餐厅等商务设施。进驻企业：目前进驻的中小企业行业范围涉及电子信息、装备制造、新材料、生物医药、物流服务等领域，三、写字楼分析分析因素 地段北部B区占地面积约70,000平方米栋数16栋，其中一栋为综合服务楼楼层3-5层租金一层：22元，二层20

21、元，三层18元租售方式整栋或整层出租物业管理费4元/平方米松科苑简介：占地面积万平方公里，集办公、研发、设计、培训、服务于一体的核心功能区。现状：现有研发楼、商务办公楼、东莞留学人员创业园、生产力大厦等办公场所，配套学术交流中心、图书馆等公共服务平台, 已引进广东电子工业研究院、广东中大南海海洋生物工程中心、广东华南工业设计院等技术平台，并正全力打造信息咨询平台、产权交易平台、863软件项目孵化器等。租户：主要吸引国内外著名企业和机构前来设立研发中心、区域总部等重要功能部门。三、写字楼分析分析因素 地段XX科技产业园区的中心区占地面积万平方公里楼层4层售价均价5300元/平方米，以企业为单位购

22、买租金35-40元/平方物业管理费4元/平方米生产力大厦分析因素 地段XX松科苑建筑面积27000平方米 楼层4层售价只租不售租金35元/平方物业管理费8元/平方米简介：生产力大厦位于XX中心区中心地块，总用地面积约56000平方米，总建筑面积约27000平方米，建筑总高度约24米，长达240米。三、写字楼分析三、新增供应万科 松湖中心产品定位：XX未来高端商务的标杆。根据产品定位，松湖中心的商务办公以会馆的形式出现，可作为企业总部办公、商务接待、朋友圈层聚会、私人俱乐部、个人收藏馆或居住的多功能会馆写字楼前景分析出租率较高，租金水平较低。可出售的写字楼供应量庞大，但成交率很低，市场接受程度低

23、于南城和大朗。成交均价较低，与楼市价格的高涨反差较大，市场培育期漫长。项目写字楼可行性分析项目所处片区作为XX重点布局的高新科技产业研发中心，是承接高新科技企业、研发中心与企业总部的重要载体，建成后将集聚大批研发机构和企业总部，使XX成为东莞的科技中心。首先，明确所在片区的规划：项目写字楼可行性分析片区内以高新科技研发为基础，未来与上、下游企业来往趋向频繁，写字楼需求将有增大可能。但片区内所有地块如要全部开发，所需周期非常漫长。早期供应的写字楼 ，市场前景无法预测。其次，了解片区内市场需求：项目写字楼可行性分析租赁市场：市场需求无法预测，有大量空置的风险。销售市场：南城、大朗和常平为热点市场，

24、而XX可出售的写字楼产品成交不景气，本项目投资风险极大。最后，评估项目开发写字楼的风险：项目写字楼可行性分析区域内未来有需求，但目前无法评估需求量。同时，无竞争对手作参考，抢先开发写字楼有“滞销”的风险。综合以上：因此开发纯写字楼产品风险很大！第三节：需求挖掘一、酒店分布XX酒店不多，主要分布在中部和北部区域。中部地区酒店档次目前最高，有五星级的凯悦酒店。项目所在的北部片区目前只有一家商务酒店。本项目二、酒店分析XX酒店不多，主要为商旅客入住。本项目区域目前只有一家商务酒店，未来市场有需求。三、酒店案例位置：中心区星级：五星级占地面积：200000平方米房间数量: 350间房价：1000元起餐

25、饮设施：国际自助与零点餐、松山茶居康体娱乐：健身、游泳、网球入住率：70%XX五星级酒店凯悦酒店三、酒店案例XX商务酒店喜悦酒店星级：4星级客房数量：93间房价水平：300-460元/晚餐饮设施：中餐厅、西餐厅公共配套：露天游泳池、网球场、篮球场、足球场、及环湖双人自行车和湖上泛舟。入住率：80%三、酒店案例XX商务酒店在水一方酒店位置：中心区规模：四星级占地面积：约10000平方米房间数：83间房价：450元起酒店设施：桑拿，商务，游泳池，健身房入住率：70%酒店前景分析随着旅游景点的成熟发展，酒店需求日益增大。北部片区随着研发中心和企业总部的不断兴建，商务交流也将趋向于频繁，对酒店需求也随

26、即增大。项目酒店产品可行性分析项目所在区域竞争不激烈，同时 市场需求前景乐观。在市场利好和自身开发经验的基础上开发酒店产品风险较低。但酒店不利于开发商快速回笼资金一、住宅情况在分析公寓市场之前我们需要了解XX住宅情况一、住宅情况近几年成交均价 （单位：元/）起点较高，自08年开始均价已达到8490元/，延续至今成交价格已突破了13069元/，成为东莞楼盘标杆区域 数据来源于东莞XX研究中心注：2012年数据截止到7月 近几年成交套数销售套数2011就超过了2000套，其中和户型有比较大的关系，其中万科金域松湖推出大量的小户型两房，市场需求也非常旺盛，以792套暂居第1名，销售面积共59629。

27、注：2012年数据截止到7月 数据来源于东莞XX研究中心一、住宅情况供需:整体供需稳定，洋房受市场关注XX2012年供求总体图/单位:面积()一、住宅情况2012上半年，洋房成交13.9万平米，处于供不应求状态，主要供应集中在红珊瑚及金域松湖，供应量达到9万余方，占总供应9成，成交放量红珊瑚及金域松湖低价走量方式使得刚醒需求被引爆。供需结构:180平米以上大户型走货举步维艰，月均消化10套XX2012年面积段需求图/面积: 一、住宅情况2012上半年XX高层住宅，180-250户型主要货量为2011年供应的尾货；大户型消化速度慢。180-250户型共消化61套，片区平均每月走货10套；市场经济

28、面下行、购房信心不足、总价过高是片区大户型走货主要问题；高层片区存量达到13万方，可供片区下半年消化。锦绣山河高层洋房存量最大，近4.6万，其次金域松湖在售量达到3.1万平米，出货压力大；目前锦绣山河、长城世家处于去化尾货阶段，大户型困存比例大。锦绣山河160平米以上户型占比95%以上；高层存量：160以上户型库存超220套，集中在锦绣山河楼盘名称物业类型可售套数可售面积保利红珊瑚洋房685300 别墅8928631 长城世家洋房13423622 锦绣山河洋房20746442 别墅4635474 龙湖居别墅5818589 万科金域松湖洋房41430966 万科XX1号洋房4680 别墅1659

29、33 紫檀山洋房568849 别墅41283 XX住宅库存明细一、住宅情况一、住宅情况住宅市场成交情况分析成交年份面积区间成交套数成交面积成交均价2009年80-1001009371 10102 100-1204476 5998 120-140587719 7283 140-16012619212 7660 160-1808915061 8267 180-20019736996 10270 200-30071455 8585 2010年60-80221668 10706 80-100534962 12029 100-120313370 12105 120-1408411167 11897 14

30、0-16018728235 1266513108 180-20013324963 11546 200-30040592445 13656 300-40082679 20250 2011年40-6027114271 8007 60-8051640646 7898 80-10040137475 10622 100-120192254 10304 120-140415290 9982 140-16011016821 1385017032 180-200234319 12473 200-30011727253 17430 300-40

31、041340 18073 09-10年间，大户型畅销，受市场青睐，2011年，40-100平方米的小户型需求更旺盛。2009-2012住宅成交情况一、住宅情况住宅市场展望近年XX大量的工业用地和科研设计用地成交，预计未来几年内将会有越来越多的高新产业和研发机构进驻XX，高薪人员的不断增加，对住宅需求也相应提升，XX的楼市发展潜力巨大。一、住宅情况部分楼盘户型分析楼盘名称面积区间供应套数供应面积均价长城世家100-120303590 11000元/120-140364698 140-1609113755 160-1806310596 180-200224107 200-300143054 长城世

32、家二期40-60241263 60-80262092 80-100463778 100-120313663 120-1408310701 140-1609614807 160-180366372 180-2005810783 200-300287995 300-4002621 和堂120-140567536 10800元/140-1607010586 160-180122081 180-2005610384 长城世家:面积区间在40-80的，共50套，占总量的7.3%和堂:均为为大户型，面积区间在120-200户型分析楼盘名称面积区间供应套数供应面积均价锦绣山河100-1202229.7820

33、000元/m212006140-16013019116160-18010016748180-20012023156200-30011824666300-400123814锦绣山河二期 鹭栖湖140-1608913623160-18025743854180-20023945521200-300521125628300-400237703500以上9467649松湖花园140-160568490.5616064180-2007815050.06200-30015837133.59300-40062212.26万科金域松湖40-6045023710

34、 7500元/m260-80114075989.1880-100100090166.36锦绣山河:均为大户型，面积区间在100-400 松湖花园:均为大户型，面积区间在140-400 万科金域松湖:面积区间在40-80的，共1350套，占总量的77%户型分析一、住宅情况一、住宅情况万科XX1号:大部分为大户型，面积区间在80-300户型分析万科 XX1号虹溪诺雅80-1003843549618000元/m2100-120565810万科 XX1号虹溪诺雅二期80-100323097160-1806411205200-300368569万科 XX1号虹溪诺雅三期80-100797601140-1

35、609614502.6160-18039367219200-3009723309.56300-4004615588.58400-50062652.5万科XX悦80-1002742640120000元/m2140-16015223134160-18043273847200-3005111933万科XX悦:大部分为大户型，面积区间在80-300一、住宅情况住宅市场展望目前，XX尚无公寓产品出售。一、住宅情况项目所在区域住宅市场分析北部区域主要为科研用地，未来有庞大的高薪技术人员入驻。对大户型及别墅的需求不大，相反，单房、一房及两房户型将与其需求相匹配。一、住宅情况项目所在区域住宅市场分析从专业投资

36、者角度：XX房价高，大户型居多，成交额较大，无法吸引更多中小投资者入市。从园区内住房需求者角度：小户型租金总额较低，租赁成本低。小户型成交总额小，更容易购买。二、公寓分布XX公寓多集中在工业北区，以满足工业北园区员工的住宿需求。本项目所在区域公寓开发较少，目前只有兰馨园公寓。中区地区主要以住宅开发为主，公寓上市较少，目前只有寄莲公寓出租。第三节：需求挖掘本项目三、公寓汇总公寓位置套数户型面积租金管理费出租率寄莲公寓XX中心区沁园路与红棉路的交汇50/一房一厅一卫两房一厅一卫日：148-238 月租：1300/月2.00元/平米80%听湖居XX北部工业城石龙湖畔150套2室 1厅, 2室 2 厅

37、3室 1厅,3室 2 厅 1300/月起2.00元/平米90%松涛公寓（员工宿舍）XX北部工业城石龙湖畔360套复式58复式77.28800元/月1000元/月1.8元/平方米100%青竹园（员工宿舍）位于XX北部工业城B区420套约35/套650元/月60元/间95%新兴园（员工宿舍）位于XX北部工业城A区308间33/套600元/月85元/间100%松锦园（员工宿舍）位于XX北部工业城C区 472套约35/套650元/月60元/间95%兰馨园（员工宿舍）XX北部工业城约35/套650元/月60元/间90%科苑公寓A（员工宿舍）XX北部工业城XX派出所对面30-60科苑公寓B（员工宿舍）北部

38、工业城765套30多平方米到100多平方米不等四、公寓案例位置：XX北部工业城石龙坑水库旁规模：占地面积2061.5平方米 建筑面积21874.8平方米户型：单身公寓60平方（ 350套） 一房一厅81平方（10套）租金水平： 单身公寓：800元/月 一房：1000元/月松涛公寓四、公寓案例位置：位于XX北部工业城石龙湖畔规模：一期占地面积9,774平方米，建筑面积17,281平方米，建有三栋11层共150套公寓。 二期占地面积40,000平方米，建筑面积146,000平方米 户型：三房二厅，二房二厅租金：2000-3200元/套售价：均价5518元/平方听 湖 居四、公寓案例位置：位于XX中

39、心区沁园路客户群体：企业高管人员、留学生创业园海归派、公务员等群体定位：酒店式公寓房间配套设施：液晶电视机 、空调 热水器、 微波炉或电磁炉 单人沙发 、行李柜 、衣柜、 写字台 、茶几 、床头柜 15米或1.8米豪华大床（双人房1.2米） 床头柜 书架 、免费宽带上网 （公寓内配套自助洗衣机 周边配套士多店、百货超市、餐厅、五金店）租金： 1300元/月 寄莲公寓四、公寓案例位置：位于XX中心区沁园路规模：占地面积50940平方米 共2302套户型：30-60平米单身公寓室内配套：整体橱柜、抽油烟机、空调等设施生活配套： 452个车位、一个篮球场和银行、便利店等商铺 科苑公寓A区（开发中）四

40、、公寓案例位置：XX北部工业城B区规模：占地面积11,000平方米 总建筑面积14,923平方米 共有3栋6层422间户型：31平米二人宿舍生活配套：网吧、超市、职工活动中心、小食店租金：650元/间/月 青 竹 园四、公寓案例位置：XX北部工业城B区规模：占地面积28,701平方米 总建筑面积31,715平方米 建有3栋6层472间户型：四人宿舍（164间） 八人宿舍（308间）生活配套：篮球场、食堂、网吧、超市、小食店、文具店、自动取款机等租金：650元/间/月 松 锦 苑金域松湖分析项目产品线中，92-144两房、三房所占比例最大（约占八成），另有少量80 两房和167 三房。产品分析编

41、号户型户型面积面积户数总户数 户型比面积比A两房一卫81.444620550282019.50%14.1%B三房一卫92.990944.697834.68%28.8%C三房两卫126.75695545015.96%18.0%D四房两卫144.6108909.274226.31%34.4%E四房三卫167.6167601003.55%5.3%万科金域松湖五、住宅案例项目点评：XX区位价值，XX中心小学、东莞中学XX学校双学位，十字单体楼身，精装修，万科品牌、万科物业，2800平米会所，255米至宽楼间距，新古典主义外立面，47万建面规模周边配套尚不成熟，缺乏景观资源，部分户型朝向欠佳。金域松湖分

42、析：品牌+大盘+学位+精装修成交客户分析：首期产品1-5栋，730余套，在6个月之内即告售罄，成交客户以XX园区客户（尤其是华为客户），大朗客户为主，以及城区，及XX周边镇区深圳的投资客户为辅，多数客户看重其双学位，以及项目的区位价值，以及未来的升值潜力。外区域客户所占比例相对较少，约占36长城世家分析项目产品线中，116-194三房、四房所占比例最大（约占八成），另有少部分268-286 复式大户型和78 两房。剩余产品分析编号户型户型面积户数总户数 户型比A一房一厅一卫50.3163002%B二房 二厅 一卫77.33-79.82186%C三房二厅二卫116.58-144.85518.3%

43、D四房二厅二卫136.66-194.4419765.7%E复式268.05-286.15248%长城世家五、住宅案例项目点评：松湖中央区位，一线湖景资源，全南向户创新型，集长城地产30年精髓打造，长城奥运物管，五星之上视野，零距离松湖烟雨，超高性价比。项目规模较小，园林素质未得到充分展示，项目形象较低，现场包装较弱，营销推广较弱，影响力较差。长城世家点评：松湖烟雨+XX中心成交客户分析：成交客户以XX、大朗等本地客户为主，多为自住置业，约占50%，项目入住率较高，其次为深圳以及XX周边镇区如大岭山、寮步、城区等客户为辅，其中深圳客户约占25%。商业面积占总建面212040的2.5%，约5000

44、保利红珊瑚分析项目产品线中，95-165三房、四房所占比例最大（占八成），另有少量190-280联排、双拼别墅和78 两房。产品分析编号户型户型面积面积户数总户数 户型比面积比A两房7815132194166611.6%7%B三房95-125164970103150%55%C四房145-1655012532519.5%25%D联排别墅19015010794.7%4.7%E双拼别墅230-2809440382.2%5%五、住宅案例保利地产进入东莞的首个大作，位于XX月荷湖畔，区位优势明显，双轻轨物业，保利品牌强大影响力，别墅级大盘社区，集萃创意生活城高端配套。项目周边配套尚不成熟健全，生活气息较

45、淡。项目正在推售产品首期 为别墅，洋房。保利红珊瑚点评：大品牌+大公园+大商业+轻轨六、市场分析市场供应量较大，且出租率较高。1且随着研发区的发展成熟，高端人才聚焦，需求量会大幅提升.2大部分公寓设施及生活配套单一。3大部分为农民公寓及公务员宿舍，酒店式公寓供应相对较少。4六、市场分析市场上暂无可出售的公寓产品，投资市场存在空白。5住宅多以三房以上户型出现，而小户型市场需求旺盛。6六、市场分析基本/核心观点：只要有企业员工的进驻现在和将来都有租房及买房的需求六、市场分析项目公寓产品可行性分析租赁市场良好，产品开发风险相对较低。销售市场空白，市场需求趋向兴旺，产品 开发风险较低的同时，便于快速回

46、笼资金。单房/一房/两房公寓产品项目产品可行性总结酒店(风险较低) 社区商业（风险较低） 购物中心 （风险较大）单身公寓一房/两房公寓（风险最低）SOHO写字楼（风险较大）纯写字楼（风险较大）报告思路Analyze System项目分析、SWOT分析、项目定位、产品定位、项目规划、产品规划 片 区 规 划 现在所在片区的规划 市 场 研 究市场需求点分析 项 目 定 位打造风险最低的产品三、项目规划 地块指标地块属性商业金融地块占地面积14755平方地块建筑面积63300平方地块建筑密度70%一、项目分析三、项目规划 地块指标 地块一特点 限高85米 限高15米 开放式广场一、项目分析SWOT

47、分析 1、处于松山湖大道旁，地理优势明显。 2、与创意生活城为邻，可借其势。 3、项目两边临主干道，昭示性强！ 4、带产权，这是未来与本区域其他项目竞争的一大优势。1、目前周边商业氛围冷淡。2、周边租金不高，项目价值提升需挖掘。3、松山湖大道车流量大，隔断生活城商圈与项目区域的消费人流。1、与轻轨站临近，未来带动无限人流。2、与松山湖未来的发展将推动项目周边的商务发展。3、目前松山湖没有在售的集中式商业。 1、创意生活城本身体量大且环境优美，吸引了一部分消费者。 2、未来本区域将出现大量同类型商业，竞争无法估量。 (S)优势(w)劣势(O)机会(T)威胁二、项目综合SWOT 分析三、项目定位X

48、X北首席地铁商务中心本案作为XX北部区域内的城市综合体，是先例还是跟随？目前XX商业最为集中的要数创意城，其有庞大的商业体量，以超市和步行街为主，但创意城没有住宅项目、写字楼项目和酒店项目，因此只能算是商业综合体。因此，就目前市场情况判断，本案可以城市综合体进行定位。社区商业+公寓三、产品规划占地面积为14755平方总建筑面积为63300平方三、产品规划以餐饮及金融作为主要业态以社区型超市作为主要配套商业部分三、产品规划酒店式公寓+普通公寓酒店公寓以单身公寓为主打户型普通公寓以一房和小两房为主打户型公寓部分三、产品规划商业配套（地上3层+地下1层）酒店公寓（26层）酒店公寓（26层）街铺（2层

49、）街铺（2层）A地块有一部分为15米限高建筑，只宜规划购物中心。三、产品规划业种楼层面积内容购物中心3层约14532超市、餐饮、娱乐、潮流专卖酒店公寓A26层约18885酒店式公寓普通公寓B26层约18885酒店式公寓步行街2层约11000餐饮、特产专卖、美容、生活配套约63300总体规划三、产品规划(一)商业定位四、产品定位商业部分主要面向社区服务，多大体量为宜？四、产品定位按政府规划，未来项目所在片区将容纳1020万人口，按人均占有商业面积1:1计算项目所在片区可规划商业面积为10-20万平方，四、产品定位根据现有及未来竞争对手综合分析本项目规划1.5万平方左右商业为宜。四、产品定位2万平

50、方商业业态定位原则满足日常购物需求满足餐饮及商务需求满足生活服务需求四、产品定位商业中心业态规划楼层项目需求面积合计负一层Ktv3000平方4800平方沐足1800平方一层餐饮、潮流服饰、特产专卖4800平方4800平方二层超市4800平方4800平方三层超市4800平方4800平方四、产品定位三、项目规划商业街规划：银行、餐饮、特产专卖、便利店、美容、潮流服饰、数码产品等。规划要点： 二层住宅底商，街铺形式，一、二层相通四、产品定位 景点规划步行街情景打造 景点规划生态建设 XX北部重点打造“生态商务/生态住宅”，本案作为对区域有重大影响力的商业体，生态建设是义不容辞的。社区超市四、产品定位

51、餐饮/咖啡厅四、产品定位快餐厅四、产品定位四、产品定位美发/美容/健身(三)公寓定位09-10年间，大户型畅销，受市场青睐，2011年，40-100平方米的小户型需求更旺盛2009-2012住宅成交情况四、产品定位本项目公寓产品户型为单房/一房/两房初步规划：一房面积40-50平方 两房面积60-70平方 单身公寓面积20-30平方四、产品定位主打产品以毛坯为主部分一房和单身公寓建议打造成酒店公寓以提升价格四、产品定位业种内容总面积单套面积套数A栋酒店公寓单身公寓 约11,32820-30453一房约7,55740-50167小计 约18,885620B栋普通公寓两房 约1000060-701

52、53三房约888570-100104小计约18885257合计约37770877公寓户型数量分配四、产品定位报告思路Analyze System 片 区 规 划 现在所在片区的规划 市 场 研 究市场需求点分析 项 目 定 位打造风险最低的产品 经 济 测 算产品可售部分的收益初步测算本项目可售产品有商铺+公寓成交年份楼盘名称面积区间成交套数成交面积成交均价2010年万科XX1号虹溪诺雅三期60-8012931 18965 2011年万科金域松湖40-60482375 18000 100-1201111 12235 200-3001205 18000 500以上11209 10000 2012

53、万科金域松湖40 140 17639 42 142 17638 46 146 17639 51 151 17642 201 1201 22310 总计6852112010-2012商铺成交情况2010-2012年XX底商价格在10000-22310/平方之间一、街铺市场价格根据市场行情及自身产品实际情况分析本产品步行街一楼街铺价格在2-3万元/m2，二楼街铺价格在1-1.5万元/m2整体均价约2万元/m2一、街铺市场价格XX目前尚无公寓产品出售，因此没有直接可以参考价格。以下测算将以XX相对应的住宅及东莞城区公寓价格作参考。一、街铺市场价格参考楼盘面积段成交均价万科金域松湖40-60平方777

54、5元60-80平方7865元80-100平方8320元本产品使用年限只有50年，相对金域松湖在投资市场稍微处于劣势，因此售价上要低于金域松湖的成交价格。小户型价格在7700-7800元/m2之间二、XX住宅参考价格XX无产权住宅参考价格XX目前可调查的无产权住宅二手带装修售价在5500元/m2左右，如除去装修价格，毛坯售价约在4500元/m2左右。楼盘户型面积装修均价产权月荷居3室 1 厅 3室 2 厅 4室 2 厅112-200简装5500元/集体产权听湖居2室 1厅 2室 2 厅3室 1厅3室 2 厅 93-100简装/精装5518元/集体产权二、XX住宅参考价格我们再看看东莞城区的公寓价

55、格东莞有产权公寓价格楼盘名称成交年份成交均价城市假日2011年4407 第一国际2011年6797 丰盛名苑2010年4692 汇景上层2011年6474 金升国际2010年5278 晶城2011年5679 名门公寓2010年6303 名门世家2010年4800 尚书银座2011年11666 世纪城国际公馆2011年8937 天诚国际2011年6480 东海阳光2010年6533 花样年华2011年5898 黄旗印象2011年7042 景湖春晓2010年5262 卡布斯国际广场2011年12982 2010/2011东莞公寓成交均价： 均价在：8000元/m2二、XX住宅参考价格结合城区产品，

56、以及XX市场价值地位，综合评估本项目公寓产品市场价格：毛坯均价：6800元/m2带装修价：8000元/m2本产品市场价格预测本项目可售产品收益测算可售产品初步预测销售收益约5.83亿业种楼层面积价格(元/) 合计(元）购物中心1层约484420000约0.97亿酒店公寓A27层约18885 8,000约1.51亿普通公寓B27层约18885 6,800约1.28亿步行街1层约550025000约1.375亿2层约550012500约0.69亿合计约633005.83亿本项目投资成本概算 项目计算依据投资成本（万元）1土地费用土地出让费用2征地拆迁安置补偿费/03建安工程费总建面*2000元/m

57、2126604前期工程费建安工程费*5.8%7345基础设施费总建面*100元/m26336开发期间税费建安工程费*3%3807不可预见费16项之和的3%合计开发成本本项目开发成本概算 项目计算依据开发费用（万元）1管理费用开发成本*3%2营销费用销售收益*2%7003商业配套费总建面*77元/m24874公共装修费总建面*300元/m218995公寓精装费精装建面*1200元/m215107不可预见费16项之和的3%开发费用报告思路Analyze System 片 区 规 划 现在所在片区的规划 市 场 研 究市场需求点分析 项 目 定 位打造风险最低的产品 经 济 测 算产品可售部分的收益

58、初步测算 营 销 分 析客户产品与卖点产品需求分析什么样的客户会在XX投资？在XX投资的客户可选择的产品有什么？目前是住宅和商铺而住宅投资则是大户。住宅投资客是我们首要关注的客源。因为我们的主销产品是公寓。他们来自哪里？客户分类比例职业购买力置业目的深圳客户40%私营企业主、高管强投资周边镇区客户30%私营企业主、高管、公务员群体强自住+投资城区客户20%私营企业主、高管、公务员群体强投资+自住园区客户XX中部区域投资客分析深圳客户主要以投资为主；城区及周边镇区客户有投资和自住需求；园区内投资客户较少。XX北部区域投资客分析园区内客户主要以自住为主，占30%比例；城区及周边镇区客户仍以投资和自

59、住为需求；深圳客户比例较少，只因北部区域可供投资产品较少。客户分类比例职业购买力置业目的园区客户30%园区企业中高管较弱自住周边镇区客户40%个体、企业中高管、公务员群体较强自住+投资城区客户20%企业中高管、公务员群体强投资+自住深圳客户5%私营企业主、高管强投资XX投资客总结关于客户来源中部豪宅跨区域牵引力明显强于北部中等居家项目， 中部以高端客户为主， 北部以园区、周边镇区中高端客户为主。本项目目标客户初判园区、周边镇区自住及投资客城区及深圳投资客主力客户之一园区客户分析持续增长的人口科技产业园的常住人口数量正逐步增大，08年为5万人左右，到10年年底将增加到10万人左右，到成熟阶段，总

60、人口数将达到35万人。高素质人员占重点比例园区中高级技工约占56，工程师约占12，大学生约占60，为东莞高素质人员最密集的区域。10%的潜在购房群体企业产业人口以生产线工人居多，潜在购房群体占整体10%，按照10年预计10万人计算，园区潜在购房群体约1万人。已进驻企业普工/技术人员研发/中高管主营业务进驻/投产时间华为10000500通讯设备2009年漫步者2500100多媒体音箱、耳机、汽车音响2006年新能源5000100聚合物锂离子电池2003年艾利和1000180数字音、视频解码设备2000年天弘2000150硬盘生产2005年金威20020啤酒酿造2006年易事特3000150ups