上海某住宅楼盘项目阶段性市场调研报告_secret

1、第 PAGE 26 页 共 NUMPAGES 26 页二0 0三年五月市场动态报告*公司2003-5-26目 录一、上海宏观市场走势 31.1成交量环比下跌，供应成交比例再度攀升 31.2商品房市场结构变化多端 41.3总体房价升势稳健，区域楼价频显起伏 62003年楼市发展态势 10二、宝山区域市场动态112.1市政动态 112.2新工地动态 112.3楼盘动态 122.4价格走势 12三、个案市场动态13一、上海宏观市场走势2003年一季度，上海楼市继续飘红，各项统计指标同比均显上升态势，与2002年一季度相比，商品房批准上市预售面积增加11.9%，预售登记面积增加20.3%，存量产权房交

2、易面积上升41.2%，商品房成交均价上扬12%，存量住宅成交均价上浮26.2%。以下对今年一季度新建商品房市场的运行态势做简要归纳。1.1成交量环比下跌，供应成交比例再度攀升去年底四季度受税收政策等因素影响，商品房预售面积摸高817万平方米，相比之下，今年一季度621万平方米的销量现实除较大的落差，但与去年一季度的516万平方米相比，20.3%的增幅足以印证一季度市场在传统的淡季中，仍保持着强劲的吸纳力。相对于成交量，一季度的供应量虽然同比增长了11.9%，但仍显捉襟见肘。批准上市预售面积较成交面积少了近100万平方米，使去年全年1：1.08的供应成交比上升到今年一季度的1：1.19。可见，今

3、年一季度，供应成交比是历季来最紧张的季度。根据分区统计的供应量成交情况来看，长宁、黄埔、宝山、闵行、青浦、杨浦、松江供应较为紧张；嘉定一季度未见上市供应量，而静安、南汇、浦东、闸北等区则供应相对宽裕；卢湾一季度呈现低位性的供应成交，上市量9.2万平方米，预售面积才1.8万平方米。表-1 各区域供应成交比例变化情况2002年2003年1季度批准预售面积预售登记面积批准预售/预售登记批准预售面积预售登记面积批准预售/预售登记宝山212.35183.661：0.8638.2551.681：1.35长宁114.19130.441：1.1422.2634.081：1.53虹口136.71155.391：

4、1.1319.4818.11：0.93黄埔82.0468.931：0.8410.415.91：1.53静安58.5931.441：0.5311.6910.071：0.86卢湾38.8148.731：0.259.211.881：0.2闵行380.99385.591：1.0161.9295.301：1.54南汇81.4755.281：0.6831.9317.731：0.56浦东662.38531.301：0.8164.84119.211：0.72普陀248.68264.171：1.0659.0471.221：1.21青浦64.6964.471：17.6411.391：1.49徐汇147.9148.

5、621：124.5920.811：0.85杨浦154.17181.511：1.1726.5938.271：1.44闸北118.35131.921：1.1120.3712.421：0.611.2商品房市场结构变化多端商品房户型结构稳步上移一季度，本市100平方米/套以下的商品房成交面积为105.65平方米，仅占总量的19%，比去年第一季度增加了5.83万平方米，而100平方米/套以上的成交面积为515.7万平方米，占到总量的83%，比去年一季度增加了101.68万平方米。由于大户型商品房成交量和所占比重明显上升，直接拉动了全市套均面积水平的上升，一季度商品房成交量和所占比重明显上升，直接拉动了全

6、市套均面积水平的上升，一季度商品房成交套均面积达到了128万平方米，较2002年同期增加3平方米/套，较2000年，2001年同期分别增加了6.4平方米/套和5.8平方米/套。表-2一季度商品房成交面积结构变化情况单位：万平方米分类2003年一季度2002年一季度成交面积所占比重（%）成交面积所占比重（%）70平方米/套以下16.12.612.182.410-100平方米/套89.5514.487.6417.1100-150平方米/套331.1153.3263.6751.3150平方米/套以上184.5929.7150.3529.3表-2反映出，大户型商品房除了成交面积绝对值增加外，在成交面积

7、绝对值增加外，在成交结构中的比重也稳步上升，100-150平方米/套的商品房成交比例同比增长2个百分点。从今年一季度各月住宅成交面积区段看，成交比例最高的是130-150平方米/套的住房，其成交套数占总量比重，1-3月份分别为22%、19%和24%。同时，该类户型在市中心各区无一例外地成为成交的主力户型，成交比例分布在20-37%的幅度上；150平方米/套以上的住宅成交比例3个月来保持在17-20%的范围内，而70-100平方米/套的住宅成交比例三个月内从22%下降到19%。可见，由于市场供应量不足，尤其是中低价位、小户型的住宅供应短缺，致使购房者对大中户型实行梯度性的被动消费，加之部分投资客

8、对高端产品投资炒作倾向日益显现，直接驱动了户型结构的上移。购房对象结构窄幅波动根据统计，今年一季度购房对象中，本市居民购房比例较上年同期回升1.3个百分点，而境外人士购房比例则下挫2个百分点。纵观各区的购房对象颁，整体上仍维系着外围区域本市居民购房比例高于市中心区域的格局。除闵行、松江、青浦三区外，外围区域要市居民购房比例均在90%以上；黄浦、浦东、普陀、闵行外地购房者比例均在20%以上；而境外购房者仍聚集在静安、徐汇、长宁等区域，购房比例在15%上下，其中静安区2-3月份，境外人士购房比例超过30%。从境外人士购房的绝对量分布来看，以浦东、闵行、静安、徐汇、长宁为众，一季度境外人士购房221

9、3套，上述五区所占比例达到80%。1.3总体房价升势稳健，区域楼价频显起伏房价一直是最能吸引人们眼球的焦点，业内人士关注房价是通过房价走势来研究市场，而广大购房者则更是基于自身投资与消费的需要来判断入市的空间。今年一季度全市楼价仍出现了意料之中的稳健上升趋势，商品房成交均价为5310元/平方米。其中，住宅为5155元/平方米，其环比和同比变化情况见下表。表-3上海市商品房成交均价变化情况成交均价（元/平方米）2002年一季度2002年四季度2003年一季度同比增幅（%）环比增幅（%）商品房47385213531612.22.0其中商品住宅45965100515512.21.1表-3表明，一季度

10、上海楼价出现同比升势明显，环比微幅上扬的态势。纵观最近几个季度和月份的楼价运行情况，可具体概括为：价格结构继续上移在总体楼价上升的态势下，与去年同期相比，今年一季度各价位段成交套数所占比重发生相应变化。具体情况见表-4。由表-4可见，一年里价格结构上移倾向明显，6000元/平方米以下住宅成交比例普遍下降，6000元/平方米以上的住宅成交比例全线上扬，其中，8000元/平方米以上的高价位住宅成交比例提高了7.5个百分点。各行政区域住宅月度成交均价波动频繁受供应结构和各类不同需求等因素影响，最近四个月，各行政区域商品住宅成交均价波动走势明显。与去年12月成交均价达到相对高位的水平比较，有9个区今年

11、1月份成交均家出现不同程度下挫，有4个区连续两个月成交均价下滑。值得探究的是成交面积最大的浦东、闵行、普陀楼价波动相对频繁。具体情况见表-5。表-5 各区住宅均价阅读变化情况单位：元/平方米2002年12月成交均价2003年1月成交均价比上月增减（%）2003年2月成交均价比上月增减（%）2003年3月成交均价比上月增减（%）合计53335082-4.751791.952260.9黄浦区7118795711.880871.688549.5卢湾区6638893134.51227337.49093-25.9静安区100399482-5.695670.98998-5.9徐汇区732676514.48

12、42510.190787.7长宁区711273803.876283.47600-0.4虹口区547755130.7562225462-2.8闸北区467048533.950213.450260.1杨浦区441544961.846834.247371.1普陀区52295126-25060-1.352413.6浦东新区64485554-13.95401-2.754250.4闵行区437746746.84146-11.3473714.2宝山区34133376-1.134472.1379910.2嘉定区29873031-1.92975-1.931074.4松江区38063600-2.43515-2.4

13、36403.6青浦区39774373-5.84117-5.83999-2.9金山区20402483-192012-19353675.7南汇区3540308933.5412433.543124.6奉贤区25602498-3.12420-3.124892.9崇明县1994193025.6242425.61452-40.1高价位产品以沪外购房者为主对单价8000元/平米以上的购房对象统计表明：今年一季度，境外人士和外地人士购房比例仍居高不下，占到总量的56%。表-6 一季度均价8000元/平米以上的购房对象结构购房比例（%）单价段合计本市居民外地人士境外人士8000-100000元/平米100542

14、6.619.410000-120000元/平米10031.432.428.212000-150000元/平米10031.531.337.215000-200000元/平米10030.822.147.1200000元/平米以上10025.628.745.6从表-6可以看出：8000元/平米以上价位段中，单价越高，本市居民购房比例越低，外地人士购房比例在15000元/平米以上的价位段再开始回落，而境外人士购房比例则基本与楼价呈正比。由此可见，目前本市高端产品之所以供应量源源不断，楼价一升再升，与这类购房群体的支撑密不可分，然而高端产品阶段性的吸纳力毕竟有限，因此市场的供应结构需要保持一个合理的配比

15、度。特别需要引起警示的是，与去年同期相比，今年一季度境外购房比例已有下跌趋势。2003年楼市发展态势就整体而言，上海只要不受绝对性相关政策的制约，如金融政策“一刀切”式的调控，今年楼市仍有相当的发展空间。其一，本市在实行土地供应调控的前提下，将进一步扩大中低价位商品房用地供应规模，严格限制高标准、低密度的别墅用地，适当控制就地区改造地块，年内将有200余万平米的中低价位住宅上市，因此市场供不应求和产品结构性矛盾会有一定程度缓解，同时将抑制存量住宅价格的强劲升势。其二，由于装修房上市数量增加、对市中心区域项目容积率的限制、别墅用地供应量的严格控制、产品整体品质不断提高、市政基础设施配套的日益完善

16、等因素，年内新建商品房价格仍会继续上行，“非典”因素仅造成项目施工周期延长，供应量阶段性收缩，商品房成交量的暂时回落和楼价的小幅波动，不足以全盘影响楼市的正常运行。二、宝山区域市场动态2.1 市政动态地铁一号线北延伸段工程正进入最后冲刺阶段。目前，各车站的土建工程已经全部完成，正进行供变电系统和接触网的施工。此线将与共和新路高架桥一样，提升周边地区交通品质，宝山共康、共富地区楼盘升值有望。宝杨路江杨北路至同济路段扩展工程也正在进行中，将于明年6月完工。届时，将极大方便淞宝地区至宝山新城西区的出行。在一二八纪念路岭南路口，35KV岭南变电站工程正在施工当中。建成之后将解决由于社区迅速扩大而带来的

17、供电问题。2.2新工地动态共康地区正在开工的有昌鑫时代绿园二期和共康北块三期工程。昌鑫时代绿园二期总计有12幢小高层，由于采用砖砌体混合结构，进展相对较慢。目前大部分建至3-4层。共康北块三期与屹立家园紧邻，为12幢6层多层，建筑面积约4万平米。出地面3层左右，将于8月份左右推出。还有几个处于打桩阶段的楼盘。如当代高邸三期、乾恩园二期、上大聚丰园二期、以及共富鑫鑫花园。2.3楼盘动态万科四季花城5月推出第二批房源，以三房为主，特色是一批送顶层阁楼的房型，当日销售30余套。嘉骏花园三期推出5幢多层。全部为精致小房型：54平米的一房一厅、68平米的两房一厅。均价约4000元。此种小房型在宝山地区可

18、以说独一无二。尽管地处淞南，周边设施环境还有待改善，小房型走俏已是总体趋势。毕竟在此地区购房的多是中收入阶层，总价是最为看重的一个因素。大华板块的康泰新城最后3幢小高层于5月17号正式开盘。总计150余套，三室二厅和二室二厅总计五种房型，面积114-147平米。至本月8号，已经预定了120套左右。主要由于开发时间长，小区前期业主已入住，已成为成熟的居住区。3幢小高层便处于小区中央。今年10月28日便可交房。五月中下旬位于共康板块的岭南翠庭也将推出3幢多层。2.3房价走势本月宝山地区楼市受“非典”影响不大，房价还是稳中有升。大华地区，枫庭丽苑、滨江雅苑、多摩远景房价基本与上月持平，均价在4500

19、元/平米左右。康泰新城将推出最后3幢小高层，均价4500-4600元/平米。比前期略有提高，主要因为接近交房时间，小区各种配套较完善。共康地区几个楼盘价格有所提升。汇秀公寓开盘起价比预计提高300元/平米，达到4500元/平米。本月中下旬即将推出的岭南翠庭也达到4400元/平米。主要是地铁一号线延伸段通车日期临近，以及目前该地段房源紧缺，没有激烈竞争。三、个案市场动态枫庭丽苑本月售价：4300-5900元销售动态：目前在售的为一期4幢多层和1幢小高层，总计220套。至本月上旬，余约20%。余房以小高复式为主（11复12），集中在三房和五房，总价73-90万。工程进度：一期结构封顶。楼盘形态：一

20、期由13幢多层和7幢小高层组成，建筑面积为111000平方米。五月中旬将推出第二组。二期预计年底开盘。环 境：周边公交线路有78、737等公交车。于大华行知公司互为东西邻居。位于大华社区附近的教育设施也相当的齐全。房 型：二房二厅，面积在96-100平方米；三房二厅，面积在110-135平方米。开 发 商：大华（集团）有限公司售楼处地址：华灵活路电 话：媒体动态：发布日期媒体版位色彩效果版幅尺寸刊例价2003-4-8新闻晨报C16彩色双通栏540002003-4-11新闻晨报C16彩色整版900002003-4-11解放日报15彩色半版100000滨江雅苑本月售价：4100-5700元销售动态

21、：当前销售第一期，总计808套，现已推出一半左右。截至本月上旬，已经推出的仅余20套左右。多层仅剩复式、小高层在售的主要有三房和复式。工程进度：一期结构封顶。楼盘形态：目前在售楼盘为8幢多层和10幢小高层。一期建筑面积为100000平方米。分两期开发。环 境：行知公园旁的龙珠港河自小区西侧流过，紧邻规划中的大华商业中心。附近有肯德基、百安居、联华、华联超市。公交线路有766、737路、738路、58路以及规划中的地铁M7线等。开 发 商：大华（集团）有限公司售楼处地址：华灵路电 话：媒体动态：发布日期媒体版位色彩效果版幅尺寸刊例价2003-4-2上海楼市H03彩色通栏90002003-4-18

22、新闻晨报D4彩色双通栏540002003-4-23新闻晚报A10黑白1/3半版0多摩园景本月售价：4700-5500元销售动态：当前推出的为两幢小高层即4号楼和5号楼。前期推出的小高层1、2、7号楼已基本售罄，整盘销售率近70%。工程进度：多层部分外立面已经完成，小高层除3号楼外，都已结构封顶。楼盘形态：整个小区由10幢多层和7幢小高层组成，现推出的中心正景观小高层4号楼位置极佳，设计有2房、2+1房、3房。3房房型三间朝南、全明设计、三个阳台、主卧室配置270度转角大凸窗。环 境：地处大华社区，配套设施完善。小区以丘、水两大景观为主、清新雅致。开 发 商：上海远景房地产开发有限公司售楼处地址

23、：行知路电 话：汇秀公寓本月售价：4500-5300元销售动态：四月底正式开盘，共96套。至本月中旬，余70%左右。有一室二厅、二室二厅、二室一厅总计六种房型，面积67-109平米。工程进度：即将结构封顶。楼盘形态：为宝山地区在售楼盘中唯一超过16层的高层。占地面积3800平米，容积率1.4。住宅17层、商办4层。环 境：处于共和新路、长江西路交汇口，交通设施便利。对面便是仁和医院，不远处共江路口有家乐福卖场。地下商场将建成宝山购物中心。开 发 商：上海宏裕房地产开发有限公司售楼处地址：长江西路电 话：媒体动态：发布日期媒体版位色彩效果版幅尺寸刊例价2003-4-28房地产时报A9彩色通栏11

24、0002003-5-12房地产时报A8彩色半通栏5500四季花城本月售价：总价46-62万元销售动态：本月1号推出第二组团，总计166户。至本月上旬，仅余下平面三房和四房，面积为120-140平米，约30套左右。本月底推出低三组团。工程进度：结构封顶。楼盘形态：总占地160000平方米，建筑面积170000平方米。绿化率35%。首期共37幢，均为多层。另外规划中将建有别墅区。环 境：处于江杨北路环镇北路，是未来宝山新城西区的中心地带。秉承“万科四季花城”品牌风格，营造欧美小镇生活。不过目前公共配套设施较欠缺。但从宝山城市规划局了解到，江杨北路沿线将是今后重点规划的地区，周边商业中心、学校、医院

25、已列入市政规划之中。开 发 商：上海万科宝山置业有限公司售楼处地址：江杨北路电 话：媒体动态：发布日期媒体版位色彩效果版幅尺寸刊例价2003-4-17解放日报14彩色半版1000002003-4-17新民晚报29彩色双通栏1180002003-4-28新闻晨报C8彩色双通栏54000颐和苑本月售价：3538-4158元销售动态：独立型别墅和双拼别墅售完，现余约30户联体别墅，面积161-266平米。本月18号推出最后两幢联体别墅。工程进度：结构封顶、部分外立面完成，开始排水管安装。楼盘形态：总占地42000平米，绿化率39.5%，总共32幢，以联排为主。小区会所终将设立商务中心。环 境：紧邻外

26、环线和沪太路，公交761、553、沪南线、祁宝线等。但目前周边环境不甚理想。开 发 商：上海宝园房地产有限公司售楼处地址：顾太路电 话：住友宝莲花园本月售价：5100（1楼）-5400元销售动态：3月推出的10、11号楼还有少量余房。两房三房面积100-140。工程进度：二期基本完成。三期开始外墙装修和门窗安装。楼盘形态：总占地面积60000平方米，建筑面积100000平方米。在售的10、11号为排式小高层。该案建筑最大特点是外立面全部采用天然石材，典雅沉静。环 境：处于海江路牡丹江路，与白玉兰花园隔牡丹路遥相呼应。栋距较大，采用坡形绿化和立体绿化，突出“以人为本”的理念。开 发 商：上海住联房地产发展有限公司售楼处地址：海江路电 话：南华苑 北座本月售价：5400-5900元 4400-4800元（复式）销售动态：今年二月推出的一幢多层共72户，现余35%。主要集中在三房和复式，面积116-159平米。工程进度：外立面已经完成，目前正在做门窗安装及配套设施。预计03年10月交房。楼盘形态：此幢楼与先前的几幢一起构成南华苑小区。现各种配套设施都比较完善。开 发 商：大华（集团）有限公司售楼处地址：华灵活路电