努力提升住宅品质

1、努力提升住宅品质一、提升住宅品质的基本思路品 质质量性能十提升品质标准有规定标准无规定超越标准设定目标二、小区选址和规划的改进“房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”生活在配套落后的“新城”的居民，交通成本高，精神压力大，难以拥有满意的生活质量。现代科技辅助规划设计规划调整前风速图规划调整前空气龄图规划调整后风速图规划调整后空气龄图常见问题：1、停车位不足 2、车辆停靠不便 3、不方便驾驶 4、出入口不合理小区规划要适应汽车时代的居住生活模式三、住宅建筑设计的改进鉴于人多地少的国情，我国城镇住宅以多层和高层集合住宅为主首层单元门厅设计的改进住宅户型设计的创新学习空间的布置洗衣空间的

2、设计贮藏空间阳台提高住宅隔声性能楼板隔声分户墙隔声临街外墙隔声 建议有条件的项目大幅度改善隔声性能当前窗户选用中的问题：1）窗墙比过大 2）可开启部分小3）擦玻璃困难 4）不配纱窗住宅建筑造型中的问题屋顶飘板、空架过多过滥我国建筑节能分四步走的战略规划 第一步节能30%，目标能耗为（1-30%）1 = 70%； 第二步节能50%，目标能耗为（1-30%）2 = 50%； 第三步节能65%，目标能耗为（1-30%）3 = 35%； 第四步节能75%，目标能耗为（1-30%）4 = 25%；建议新建住宅尽量按第四步节能目标一次实施到位。四、住宅结构设计的改进结构设计提升住宅品质，主要是指提升安全性

3、和耐久性我国规范确定的建筑结构可靠度水平不高应允许开发商采用高于规范规定的结构设计指标我国有关政策不匹配：土地制度规定商品住宅土地出让年限为70年规范规定住宅主体结构设计使用年限为50年风荷载南方地区住宅建筑结构的主要荷载雪荷载北方地区住宅屋面的主要荷载 如开发商要求结构设计采用重现期为70年甚至更长时间的最大风压或雪压，将形成新的“卖点”。“5.12” 汶川特大地震发生后，居民更加关注住宅的抗震性能。商品住宅可根据市场需求采用高于规范规定的抗震设防措施。具体做法包括采用抗震性能更好的结构体系、结构类型、抗震技术和抗震构造措施等。五、住宅设备设施配置的改进住宅卫生设备配置的常见问题：卫生间洗浴

4、设备与热水水源不匹配卫生间与热水器之间距离太远建议热水水量不足的项目不要设计浴缸，而采用淋浴方式密封性能好的高档节能门窗应同时配备室内新风系统住宅电梯配置：今后在有条件的小区，六层或五层住宅也可考虑安装电梯建议高层住宅每个单元至少安装一台能够进出担架的电梯太阳能热水系统：以往安装凌乱影响景观发展方向是使太阳能热水系统与建筑一体化六、住宅建筑施工的改进目前商品房的质量通病问题尚未彻底克服混凝土裂缝常见原因： 基础沉降、温度、收缩、建筑超长其它原因：泵送混凝土表面塑性裂缝和收缩裂缝拆模过早施工荷载超载现浇楼板厚度不足受力钢筋位置错误防水工程质量：屋面卫生间地下室外墙外墙外保温或其装饰层开裂、脱落解决办法：选择成熟稳妥的构造 做法和施工工艺保证所用材料尤其是 胶结材料的质量符合 要求严格按照相关技术标 准和工法进行操作当前特别要防止低价 恶性竞争，阻止伪劣 产品和冒牌队伍混入 市场 外墙外保温作法不应降低建筑物的耐火等级毛坯房 不利于住宅品质提升 必将逐步退出市场七、室外景观环境建设的改进小区绿化移栽大树不可取提倡尽