商业地产开发要点集萃（前期开发技术条件分析）36页

1、商业地产的概念分析建立战略合作伙伴关系商业地产的项目选址商业地产前期招商业态规划商业地产开发前期房产技术条件分析商业地产开发要点集萃商业地产的概念分析商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复杂的综合性产业，是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。纵观国外的零售业房地产开发商，都是把零售业地产开发作为长期投资，作为持有型物业持续经营，靠收取租金收益谋求发展，很少采用建好商铺就出售的经营方式。“商业”与“地产”之间的一种地产投资关系，我们也可以理解为以租金收入作为投资目的的投资行为，而不是简单的房地产开发。城市综合体，英文称为HOPSCA“H”指 Hotel，酒店“O”指Office，

2、写字楼“P”指 Public space，公共空间，贡献一个或几个城市公共活动广场 “S”指 Shopping mall，购物中心，由百货、超市、家电及服装店、室内步行街等组成“C”指 Culture & recreation，文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身、洗浴组成“A”指 Apartment，公寓楼 城市综合体是商业地产的新型形态，其总面积均在30万平方米以上，形态多元，功能上互相补充，既能给居民带来方便，又可增加商业销售，集中体现了商业地产的核心竞争力。商业地产项目的筹建，体现“量身定制”的运营模式，涵盖项目前期的招商业态规划、战略合作伙伴的关系建立、项目选址、前期项

3、目工程技术条件的合理对接、项目在租赁意向成熟后的建设等。建立战略合作伙伴关系建立商业地产发展的长期合作伙伴体系占据独有的商业合作伙伴资源：一是紧密型的合作伙伴寻找不同业态、国内外知名主力店签约，使他们成为绿地商业集团 “紧密型合作伙伴”。商业项目的不断推出，主力店与我们运营的项目齐头并进，直接经济效益即能促使我们与商家赢利，规模效应就会形成追捧效果，到时将有大批紧密型的战略合作伙伴加盟。如果都是这种合作伙伴，将大大降低我们的招商压力。二是战略合作伙伴与国内外知名公司，签订合作协议，但是他们有对项目的选择权，双方认可项目参与之后再签一个具有法律效力的文件，可理解为对开发项目的“订单”，即有商业开

4、发需求，我们才对项目进行设计、建造。三是一批战略合作中小型店的连锁企业建立一大批中小店铺连锁企业伙伴，像必胜客、肯德基、麦当劳，其实也是紧密型合作伙伴，每各项目必然会有合作加盟，但因为体量小不能算做大主力店，只是中小主力店。独有的商家合作伙伴资源将成为我们的核心竞争优势，我们在任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这意味着80%以上的租赁面积在项目建设初期就有了保证。但这些紧密型合作伙伴也给我们将来带来压力，我们在项目建设和商业配套、后续经营上将对合作商家负责，替他们着想，确保他们正常经营积极赢利，才能更好的维系长期合作关系，使合作关系持续发展。商业地产的项目选址商业地产的项目选址非常重要

5、，成熟的商业区域为首选，但就中国大中城市目前的现状，在城市中心区域商业相对饱和的状况下，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。正大广场在10年前投资开发，但是属于浦东新区建设规划，在当时没有形成规模型的商业需求，而随着陆家嘴金融中心的确立和不断发展，正大广场随之成为新区的成熟商业项目，并在十年后的今天成为商业地产的翘楚。万达集团在宁波的商业地产项目，综合面积超过60万平方米，商业面积27万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000

6、元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。 商业地产前期招商业态规划商业地产规模业态组合主力店的确定项目地理位置、商业环境决定业态类型项目商业定位，引导不同业态的排列组合主力店是整个项目的支柱，必须有规模效应充分考虑项目各业态产生的人流重叠、互补效应在一个商业项目中，主力店选择避免重复和恶性竞争商家配备的选择主力业态的有效补充，促进客流的层次感，商业的多元化发展商业项目必备功能性业态和品类，完善商业项目的一站式体系特色经营的

7、丰富是商业项目必不可少的多功能的业态配备，优质品牌的入驻加盟，保证了购物中心、商业项目的行业竞争优势和核心竞争力项目工程建设初始，必须有商业地产开发的前期介入，这是关乎商业项目现代化水平、整体规模、建筑格调和企业形象的重中之重，本次对商业地产前期开发探讨的主题亦在于此前期介入工作如果缺失，将严重影响整个项目，造成各种浪费及损失 以下将对项目前期开发介入进行详细分解，并对相关项目进行比较分析，以前期介入在几个方面：如全面规划层次，介入水平、和专业程度上进行探讨。商业地产开发前期房产技术条件分析商业广场作为一站式购物、休闲、商务、金融中心，其业态配比的完善和多元化将对项目基础工程技术条件有不同的要

8、求和品类限制，超市卖场、零售百货、家具家饰、影院、美容健身、KTV、食品零售、快速餐饮、大型餐饮、银行金融、家电数码等各种业态、各种品类都有自身的经营特点和工程技术条件，因此在项目开发前期必须对业态招商有大区位的规划，随后对各业态进行合理布局，在布局规划的基础上，针对性的进行工程设计及建设，达到与业态、品类及各品牌的成功技术对接。 同时项目内其他基础设施设备、公共配套亦遵循商业地产在开发前期的技术条件规划。包括商业步行街、停车场、灯光照明、广告规划等对商业的配套和完善。在主力店招商规划解决以后，购物中心规划设计还应注意三点： （一） 交通体系 规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，

9、人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。 （二） 高度、荷载 不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排烟、排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。 （三） 留有余地 关键对于业态更换的情况下，要留有充分的建筑设计余地。例如商业用房改建为影院用房，如果留有相对层高，将节约大量建筑成本项目开发前期的商业租赁用房工程技术对接商业租赁用房建造标准：遵

10、循商业用房一般标准建造根据业态规划、主力商家进驻标准建造基础设施配备：商业用租赁面积根据品牌经营内容和租赁区域的功能用途，对商业用租赁区域有相应的工程承载要求商业用租赁的配电负荷、给排水需求、煤气接驳（主要为餐饮）需求，通风、给排水管道、强、弱电设备安装的条件，租赁物业的屋顶及墙面完成防水工程，主要针对食品餐饮的室外隔油池地有效容积要求，排油烟井道的内截面积要求消防系统接驳要求室外灯光照明、广场道路、停车场等的配套等根据不同业态，对相关品类的工程技术条件进行分类说明：影院工程技术条件界面影院主体结构影院装修工程观众厅墙体及墙面： 1、隔墙应使用标准砖，不能使用空心砖 2、相邻观众厅的公共墙体须

11、为双层墙体，中间留空100mm-150mm由租赁方完成租赁区域内完成结构性隔音、隔震处理卫生间由租赁方完成结构防水，留有足够排污、排水口，排水管与排污管均不小于DN110消防系统室内外消火栓系统、喷淋系统、消防排烟系统和消防泵房设备及火灾自动报警系统按规范完成。所有安装于各影厅的消防强排烟管不得穿越不同的影厅，以免传音影院机电工程及给排水工程超市卖场等工程技术条件界面对超市卖场或此类业态工程建设中的结构工程、建筑及转修工程、消防系统、机电设备、配套工程、室外工程等做相应的提供和配备其中它有部分特定的技术要求室外隔油池的有效容积：生鲜区为8，餐饮为6排油烟井道内截面积：生鲜区井道内截面积不小于1

12、.5。KFC机餐饮区各井道内截面积不小于0.5货梯要求3台左右的3吨货梯供电需要3500KVA-5500KVA燃气提供每小时200立方燃气，或100立方左右天然气，燃气表及表后接口排污潜水泵，需要一用一备相关的荷载要求卖场的承载750kg/ 仓库的承载1000kg/ 卸货区的承载3000kg/ 收货区的承载1500kg/ 办公区的承载350kg/ 生鲜加工区承载1000kg/ 肯德基：选址要求：一般在城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持技术要求：楼板到梁顶高度不得低于3米楼板承重：厨房区楼板负荷为450kg/平方米，餐厅区活荷载为250kg/平方米提供空调及200KW的用电量提供25吨水/

13、天，并具有相应的用水指标在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池要求首层店铺350平方米以上（使用面积），门面宽12米迪欧咖啡面积：建筑面积600平方米以上楼层：一、二楼为佳，需有独立门面广告招牌位：要求有明显的广告招牌位置供水量在35吨以上、电容量达100KW以上、具备排污、排烟管道快速餐饮业态工程技术条件界面现就“俏江南”的工程技术条件为例：空调系统：制冷量、新风量、系统形式、空调系统状况、餐厅排风量消防系统：提供消防终端设备内容给排水：厨房排水管径、隔油池、给水管管径、给水管水表、卫生间上下水、水景部分上下水接驳管径厨 房 排 油 烟：排油烟系统设备及系统要求、油烟净化器、补新风设

14、备及风量强电：餐厅用电、户外霓虹灯用电量弱电：电视、电话、宽带燃气：燃气量其 它 ：霓虹灯、广告、车位等要求大型餐饮业态工程技术条件界面威尔士（健身中心）选址标准：以高档住宅、高档商务写字楼、大型购物中心、繁华商业街为主要选址标准技术要求：建筑面积2000平方米以上。（附带游泳池为优选）具备水、电、煤基本设施。（供锅炉）楼板承重在400kg/平方米层高3米以上娱乐健身业态工程技术条件界面项目开发前期的商业配套工程技术对接商业步行街的建造标准：SHOPPING MALL的商业步行街是整个购物广场的核心区域，它贯通各业态、各商家以及广场的公共区域，是人流动线的枢纽和脉搏它的建造标准直接影响到整个购

15、物中心的内部结构分割和商业动态布局步行街建造包含：沿街商铺的建造标准、公共通道及区域的建造标准、公共通道卫生间的建造标准、广场总服务台的建造标准、广场员工休息区域的建造标准、电梯间的建造标准、室内景观建造标准、广场广播系统的建造标准等休闲区域、绿化的配套活动区域的配套广场室内外促销及创收经营的基础配套建造标准广场大型展览、活动的基础配套建造标准步行街这里举万达商业地产第三代项目作例子。项目总建筑面积超过了60万平方米， 商业中心面积在30万平方米左右项目的中心是一条室内步行街,几个大主力店围绕室内步行街布局。步行街的每一层都通往各主力店，在任何一个平面或立体上顾客都可以到达任何商店。平面立体形

16、成互动,这就是万达在商业中心设计上的创新。万达商业地产第三代的灵魂就是这条室内步行街。室内步行街不仅可以便利地到达所有的主力店，而且设计有中庭，可以自然采光，冬暖夏凉，环境舒适。步行街设置为三层，其实两层的感觉是最好的，但中国的土地太贵，不做三层太奢侈；但也不能超过三层，超过三层室内步行街的感觉就全变了 成都万达广场 宁波万达广场室内步行街相关案例：上海万达广场招商布局图和平面规划沿街商铺设计规划前期对各商铺沿街门店环境的支持是商家对门面二次装修的有效保证沿街建筑风格和设计也同样是购物中心的个性张扬媒介公共通道和人流动线视野开阔动线清晰业态品牌组合合理业绩目标增长点设置明确反面案例前期无动线规

17、划的设计、简单的临街商铺设置单一的商铺设置休闲区域的设置、绿化配套现代购物中心、商业广场的重要组成部分，现代意义上的购物中心已不仅仅局限购买需求，其更大的功能在于人们休闲、玩乐的又一主要去处，因此对休闲区域和环境绿化的要求也自然提升，这也迫切需要在项目开发建设前期即有设计规划广场大型展览、活动的场地配备和基础设施配备，为运营阶段大、中、小型活动做好基础工作，达成高档次、高规格的市场推广功效，做好企业、广场对外品牌形象的塑造功能。项目开发前期须对活动场地进行规划和设计，以保证后续市场推广活动有效进行，更能为场地向外租赁提供坚实的收益基础广场停车场的建造标准：停车场作为购物中心必备的基础配套设施需

18、要很高的建造标准和相关技术参数设备机电房的建造标准：购物中心的基础设施配备关乎整个广场的正常运营，机电房及设施设备的配套也尤为重要和关键垃圾房的建造标准：购物广场涵盖多种业态，所产生的日常垃圾必需分门别类并迅速的加以处理，对垃圾房必然有高要求仓库的建造标准：作为必要的基础配备，购物外广场的仓库建造有其特点和特定要求工程、消防等物业配套设施的建造标准：空调系统、配电系统、弱电系统、消防系统、燃气系统、照明系统、动力系统、给排水系统等的高标准建造标准高空维修及保洁辅助设施的建造标准便于购物广场的日常保养维护现代购物中心、商业广场周边便利的交通、停车下客的合理设计是体现整体运营水平的元素之一只有必备方便的“到达”机制，才能吸引更多的人气、才气，推动购物中心的发展这也是项目开发设计前期需要考虑和规划的重要部分其中还包括交通、停车的指示系统和标识系统的规划广场名称（LOGO）设置所须提供的基础标准主力店、商家店招设置所须提供的基础标准广场主要出入口的建造标准体现广场特色元素，商业环境布置