大连市房地产市场月度监测报告（2007年第三季度）_secret

1、PAGE PAGE 17PAGE PAGE 17 大连市房地产市场月度监测报告2007年第三季度 *置业集团营销部 2007年10月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc180301722 1 三季度主要竞争项目的开发及销售情况分析 PAGEREF _Toc180301722 h 3 HYPERLINK l _Toc180301723 2 三季度*项目分析 PAGEREF _Toc180301723 h 5 HYPERLINK l _Toc180301724 2.1 *项目开发和销售情况分析 PAGEREF _Toc180301724 h 5 HYPERLIN

2、K l _Toc180301725 2.2 房地产市场的变化对*项目的影响 PAGEREF _Toc180301725 h 6 HYPERLINK l _Toc180301726 2.3 竞争楼盘对*项目的影响与分析 PAGEREF _Toc180301726 h 7 HYPERLINK l _Toc180301727 2.4 *项目开发和销售建议 PAGEREF _Toc180301727 h 8 HYPERLINK l _Toc180301728 附件：07年第三季度大连市房地产市场动态 PAGEREF _Toc180301728 h 9 HYPERLINK l _Toc180301729

3、 1房地产市场动态 PAGEREF _Toc180301729 h 9 HYPERLINK l _Toc180301730 1.1主要政策及其影响 PAGEREF _Toc180301730 h 9 HYPERLINK l _Toc180301731 1.2 重大行业事件 PAGEREF _Toc180301731 h 9 HYPERLINK l _Toc180301732 2土地市场 PAGEREF _Toc180301732 h 10 HYPERLINK l _Toc180301733 2.1土地出让及成交情况 PAGEREF _Toc180301733 h 10 HYPERLINK l

4、_Toc180301734 3住宅市场 PAGEREF _Toc180301734 h 14 HYPERLINK l _Toc180301735 3.1 三季度新建住宅成交分析 PAGEREF _Toc180301735 h 14 HYPERLINK l _Toc180301736 3.2 三季度主要二手住宅成交情况分析 PAGEREF _Toc180301736 h 15 HYPERLINK l _Toc180301737 4三季度新开盘项目住宅市场 PAGEREF _Toc180301737 h 16 HYPERLINK l _Toc180301738 4.1 2007年第三季度新开盘住宅

5、项目分析 PAGEREF _Toc180301738 h 16大连市房地产市场季度监测报告（2007年第三季度）1 三季度主要竞争项目的开发及销售情况分析竞争项目确定：*特点项目位于*石滩，该区域属于旅游度假区，自然景观优越项目建筑形式为多层和别墅区域客群主要为外地人，其中已东北客群为主，购房目的多为养老度假项目首批推出房源为情景洋房和别墅竞争项目选择条件项目周边区域竞争楼盘对项目有分流作用的其它区域楼盘竞争项目的确定区域项目名称摘要与*属同一区域，自然条件基本相同，且产品类别相近，有一定的竞争性小平岛是一个集居住娱乐为一体的综合性项目，其环境与本案环境极为相似，后推产品形式类同自然环境优美，

6、其产品对*有一定的客户分流作用表1：2007年第三季度大连竞争楼盘列表楼盘竞争楼盘发展商总规模（万）开售时间现售套数（套）开盘均价现时均价销售进度备注1.1262005.9.227月14 375-1500万元/套7月750-1500万元/套26%无变动8月14 8月750-1500万元/套26%无变动9月14 9月750-1500万元/套26%无变动总：43.89一期10.1二期16.47三期17.322004.7.107月无4400元/7月三期未定一、二期清盘三期未销售无变动8月无8月三期未定无变动9月无9月三期未定无变动总：137一期：8二期：17一期：2006.6.8二期：2007.3.

7、187月二期195一期：6600元/（清盘）二期：7200元/7月7600元/二期65%400元/8月二期1378月8300元/二期70%700元/9月二期1179月8500元/二期80%200元/一期20目前推出1.352007.9.297月未销售295-720万/套7月未定未销售未销售8月未销售8月未定未销售未销售9月649月295-720万/套推出部分清盘无变动2 三季度*项目分析2.1 *项目开发和销售情况分析表2：2007年第三季度*地销售情况列表推出房源物业类型体量（万）总套数(套）开盘时间均价（元/）销售率购买客群一期花园洋房8 3422007.9.8开盘：6700目前：6700

8、57%开发区：40%外籍：20%外地：40%*于2007年9月8日开盘销售，推出8万平方米，共342套花园洋房，目前已销售196套，主销面积为152-169平方米的三室二厅户型，价格为6000-9000元/平方米，均价为6700元/平方米。购买客群主要来源于开发区和外地，多为在开发区外资企业工作的高层人员和在开发区创业的私营业主。开发区建设以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现代服务业为支撑，发展成为智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。开发区良好的投资环境促使企业大量注入，为区域市场带来旺盛需求。开发区05年供应面积91.2万平方米，消化面积60.6万平方米。06年

9、供应面积166.1万平方米，消化面积98万方米；07年供应面积125万平方米，截至到目前消化了75万平方米； 预计08年供应面积为79万平方米。目前开发区可售房源有限，而且价格持续走高，除东部区域金湾新城销售均价在4500元/平方米以外，均价6000元/平方米以下的项目已经很难遇见。而且产品主要以高层为主，多层住宅已成为稀缺产品。因此对于开发区中高端人群而言，在开发区内购买住宅的选择余地较小，而本案位于金石滩自然景观优美，产品为多层花园洋房，价格与开发区项目相比有一定的竞争优势，而且自身也具有较强的品牌优势。这也是项目快速销售的主要原因之一。2.2 房地产市场的变化对*项目的影响区域未来发展前

10、景乐观，可开发地块扩容能力较强，土地资源较为丰富，未来竞争压力将有所增加。随着大连市经济增长带动旅游业快速发展，海岸度假式生活将成为一种新兴的居住形式并且逐渐被全国人民所接受。全新的生活方式产生崭新的市场需求，未来金石滩的住宅销售走势比较乐观。除此之外，金石滩属于国家4A级旅游度假区，发展潜力较大。楼盘价格走势可能会水涨船高，也会吸引更大批量的客群前往购买。目前金石滩在售房源较少，从产品上看，对东方优山美地不会有太大影响，但区域可开发地块扩容能力较强，土地资源丰富，随着区域房地产的快速发展，未来竞争压力有所增加。大量外来人士包括世界500强企业进住，预示区域明年需求将有一定增加，有利于促进*地

11、项目销售。全球最大的半导体制造商英特尔投资25亿美元在大连建一家芯片组制造厂，这是跨国公司在华最大的一笔投资，也使英特尔成为在华投资额最大的外资企业。厂址选择在大连经济技术开发区淮河东路（双D港），于2007年9月8日举行了奠基仪式，计划2010年上半年投产，预计每年直接产出200亿元。英特尔大连厂雇员将本地化，另外，英特尔为培养本地人才，给大连英特尔生产基地输送人才，并成为中国最大的半导体技术人材培训基地，将投资3.48亿元人民币在开发区建设占地1万平方米，建筑面积5500平方米的学院。学院在年内启动建设，2008年8月正式投入使用。届时金石滩区域住宅需求量会有很大增加，英特尔员工中的白领阶

12、层和英特尔学院的教职员工的硬性住房需求需要得到满足，所以会产生一定程度的购买力。正是如此种种原因，金石滩房地产市场将进一步快速发展。目前英特尔公司已与*达成协议，其高层人员将入住08年推出的别墅，本案别墅销售前景乐观。别墅和海景房出现热销，旺盛的需求有利于本案别墅的快速销售07年9月，大连市内四区别墅供应量加大，并且出现热销局面，例如万科溪之谷和蓝湾，其产品定位为经济型别墅，推出市场便受到中高端以上客群的青睐。万科溪之谷依山而建，景色优美，于07年9月8日推出71套别墅，一周时间销售率达到72%，蓝湾于07年9月29日推出64套别墅，当天销售60套。从客群上看，万科溪之谷和蓝湾购买客群，主要以

13、大连市内私营业主为主，外地客群也占有一定比例。而关注本案别墅产品的来访客群，主要以开发区私营业主和企业的高层人士为主。因此本案与蓝湾等其它区域别墅项目的竞争，体现在外地客群上，这部分客群主要看重项目的自然环境和开发商的品牌。本案拥有较好的自然景观和较强的品牌效应，具有一定的竞争力，而高品质产品和完善的内部配套，将成为项目快速销售的关键。2.3 竞争楼盘对*项目的影响与分析金石滩区域竞争项目目前对东方优山美地客户分流作用有限。金石滩竞争楼盘中，王子庄园建成时间长，产品相对落后，销售状况较差，其无论是在地段、产品还是开发商品牌，都远不如*，导致其销售越加困难。但王子庄园现房发售，小区内配套设施及绿

14、化已完成，在目前区域别墅供应量较少的情况下，对东方优山美地别墅产品会有一定的影响，但影响十分有限。而*三期别墅一直没有动工，还处于封盘期，近期也很难入市，因此对本案销售没有形成威胁，但随着其三期的入市，届时将与本案别墅产品形成市场竞争。小平岛目前开发产品形式与东方优山美地存在差异，目前竞争压力不强。小平岛项目从开盘至今，价格进行了1次调整，7月份上调400元/平方米，均价达到7600元/平方米，8月均价突破8000元/平方米，主要是由于项目目前剩余房源主要位于高楼层，价格偏高，导致在售房源房价再次上涨。到9月底，其销售均价达到8500元/平方米，比上月上涨了200元/平方米，主要是受剩余房源价

15、格较高的拉动。小平岛是一个综合性项目，目前推出部分建筑形式为小高层、高层，销售率达到80%，已接近尾盘期，由于与本案产品形态不同，对项目影响不明显，但年底小平岛花园洋房的推出，及其大量的对外宣传，使外地客群更为关注小平岛，不过超过百万元的总房款，使小平岛购买客群和东方优山美地的客户有一定差别，而且本案花园洋房目前销售率已经达到57%，未来竞争虽然会有所加剧，但近期客户分流作用不明显。*中的别墅部分对*地影响较大，未来存在一定竞争压力。*位于旅顺塔河湾浴场北侧，自然景色优美，开发商为*下属企业*房地产开发有限公司，在大连拥有很强产品知名度，加上亿达集团开发的产品品质较高，对客群有一定吸引力。项目

16、建有178套别墅，面积从 170-260平方米，项目于2007年7月开始内部认购，订金30万元。户型面积栋数体量销售率175.2811栋1928.08100%180.1212栋2161.44100%196.437栋1375.01100%216.7712栋2601.24100%240.910栋2409100%251.8312栋3021.96100%合计641.35万100%2007年9月29日项目开盘销售，共推出64套别墅，面积从175-251平方米，当天销售60套，月底清盘，销售速度极快，预计项目10月还将推出47套别墅，具体资料还没确定。本案目前推出花园洋房，与蓝湾产品不同，因此影响不大。2

17、.4 *项目开发和销售建议大连2007年秋季房展会的即将举行，以及十一黄金周的即将到来，为本案销售提供了一个契机，而英特尔在大连市投资建立的大连芯片厂奠基仪式的举行，也标志着金石滩区域未来购房需求将有所增加。面对区域房地产的利好机会，对本案提出以下建议以供参考：适当增加项目宣传力度，充分利用秋季房展会和黄金周，吸引客群，促进销售。本案已开盘销售，但多层住宅局部楼间距较近，视线有所影响，因此景观配套应有所体现，强烈的园林冲击感有利于促进洋房和别墅的销售。突出产品智能化。区域客群对安全性比较注重，较高的安全性对客群有较大的吸引。提高销售人员服务水平，有利于树立产品形象，更有利于口碑宣传，促进销售。

18、适当提升销售价格。金石滩区域在售房源较少，产品品质一般，而本案较高的品牌认可度和优质的产品，为项目快速销售提供了良好条件，在大大连西拓北进，购房者向西、北部转移、价格整体快速上涨的情况下，本案可适当提价。建议提升200-300元/平方米。附件：07年第三季度大连市房地产市场动态1房地产市场动态1.1主要政策及其影响表3：2007年第三季度大连新出台政策一览编号政策名称颁布日期实施日期颁发单位对房地产市场的影响1城镇土地使用税税额调整2007年7月13日2007年10月1日大连市地税局此次土地使用税税额标准提高增加成本很小，房价不会因此受到太大影响。反而可以避免开发商囤积土地、炒作地皮。2大连市

19、海域使用管理条例2007年6月12日2007年8月1日大连市人民代表大会常务委员会根据该规定，大连将在小平岛至金石滩的近海设立市民亲海区域，供市民、游客赶海、垂钓。其周边楼盘以此确定了环境优势，销售热度势必增强。3农民工工资保证金制度2007年7月16日2007年8月1日大连市人民政府整顿规范大连房地产市场秩序，推动行业健康发展，维护农民工合法权益。4关于大连市民用建筑建筑节能实行公示的通知2007年9月10日2007年10月10日大连市人民政府促进更多的房地产开发企业加快建设环境友好型住宅的步伐。1.2 重大行业事件表4：2007年第三季度大连市重大行业事件一览编号时间事件12007年7月1

20、日全长1200米，延伸段起于港湾广场东部，穿过大连港东北部港区后直达东海岸的人民路延伸工程竣工。22007年7月13日大连新火车站选址在既有南关岭站站北2.8公里处。新火车站将在2010年左右投入使用。32007年7月31日大连市上半年土地放量，甘井子区占九成，中山区为零。 42007年7月31日旅顺南路通公交车。52007年8月9日土羊高速公路计划于今年底建成通车。62007年8月20日旅顺新港扩建项目签约。72007年8月23日哈大铁路客运专线开建。 82007年9月6日夏季达沃斯论坛在大连成功召开。92007年9月8日英特尔在大连市投资建立的大连芯片厂举行了奠基仪式。102007年9月1

21、6日投资150亿元的大连天地软件园建设工程（软件园二期）正式启动。112007年9月16日首批百万平方米环境友好型住宅开建。122007年9月26日继去年获得“中国十佳金融生态城市”后，大连再获金融生态城称号。 2土地市场2.1土地出让及成交情况表5：2007年第三季度大连土地出让公告地块编号（名称）出让方式土地面积（万）可建面积（万）土地性质使用年限（年）容积率截止日期备注（2007）-24挂牌4.385553.5（按0.8计算）工业500.6-1.02007.8.8建筑密度50%以上，办公楼、综合楼5层，厂方1-3层，需满足机场净空要求（2007）-25挂牌15.06542.08(2.8算

22、）居住、公建、公寓、城市用地70、40A、B、C2.8以下，D、E6.9以下2007.8.24多层、小高层、高层、超高层，住宅小户型比例70%（2007）-26挂牌0.463.91居住（公寓）公建70、408.5以下2007.8.24多层、高层，住宅小户型比例70%以上（2007）-27挂牌10.4420.57公建、教育设施、城市绿地70、40AB1.97，C0.622007.8.24建筑高度100米以下，小户型比例70%以上3.482.09公建、城市道路70、400.6（含保留建筑）2007.8.24四层以下，小户型比例70%以上（20080-28挂牌5.6310.134住宅及配套公建70、

23、401.82007.8.24建筑高度：60米以下、沿香周路建筑高度16米以下，小户型比例70%以上(2007)-29挂牌0.533.45公建、公寓70、406.5（地上）2007.8.24高层，住宅小户型比例70%以上（2007）-31挂牌2.64522.48公建、公寓70、408.507.10.19高层，住宅小户型比例70%以上（2007）-32挂牌0.2453.92公建、公寓70、401607.10.19高层，住宅小户型比例70%以上（2007）-33挂牌0.8487.834公建（新闻综合楼）及其配套服务设施（居住式公寓）70、409.307.10.19高层（2007）-34 挂牌8.32

24、6.656教育科研用地400.84.53.6公建400.8以下0.4751.16教学楼402.44表6：2007年第三季度大连土地出让成交公告地块编号（名称）出让方式土地面积（万）可建面积（万）土地性质中标单位使用年限（年）总地价（万元）楼面地价（元/）容积率成交日期（2007）-22挂牌4.3610.464居住704250040622.42007.7.24（2007）-24挂牌4.392.63-4.39工业50746283.65-1700.6-1.02007.8.8（2007）-26挂牌0.463.91居住70/401253532068.52007.8.23(2007)-27挂牌10.442

25、0.57居住70-405971029030.62-1.972007.8.20(2007)-28挂牌5.6310.134居住70/402906028681.82007.8.22(2007)-29挂牌0.535.45居住70/401171021496.52007.8.20（2007）-34挂牌8.326.656教育科研用地40138241210.930.807.9.74.53.6公建0.8以下0.4751.16教学楼2.44（2007）-30挂牌9.74.85-9.7工业4052871090-5450.5-1.007.9.27第三季度土地市场情况：挂牌情况：第三季度较前两季度相比，各区域挂牌情况出

26、现“反常”现象。1、中山区：土地在“沉寂”了半年后，于本季度首次释放出让宗数2宗，土地性质主要用于公建、公寓，容积率6.5-8.5，住宅小户型比例在75%以上。2、西岗区：（2007）-9号公告，将西岗区的14.9万的供应量一次性供应完毕老城区配套的成熟性及供应稀缺性，使其价值更为突出，也是开发商竞相争夺的“宝地”。仅10天时间，此次挂牌的4宗土地，已各有其主，全部用于住宅。3、沙河口区：本季度放量有所增加出让宗数3宗，（2007）-25位于沙河口区中山路北侧、连山街东侧地块，局部规划进行调整，故目前暂时停止挂牌。4、甘井子区：本季度放量有所减缓，无住宅用地出让 出让宗数2宗，均用于教育科研及

27、配套公建设施。摘牌情况：本季度主城区土地突破“0”供应1、中山区：于本季度摘得一块土地，位于五五路1号位置，用地性质为公建、公寓，截至第三季度，中山区新增土地供应量3.45万平方米。2、西岗区：本年度“地王”*路北地块被大连*房地产开发有限公司纳入囊中其占地约10.44公顷，住宅容积率为1.97，小户型比例为70%，20万平的建筑体量即将入市，这将是老城区商品房小户型的稀缺供给。此地块竞拍楼板价达2985.5元/平方米，预计入市保守价格在7000元/平方米以上。3、沙河口区：共摘得一块土地，位于沙河口区东北路东、长生街西、民权街南侧，用地性质为公建、公寓，小户型比例达70%。4、甘井子区：本季

28、度摘牌量相对于上两个季度有所减少，且主要用于教育科研、工业及配套设施等的用地，无住宅摘牌。根据市场情况及本年度供应计划预测，10月份土地供应量将侧重于主城区及经济适用房。3住宅市场3.1 三季度新建住宅成交分析表7：2007年第三季度大连市内四区住宅成交情况统计2007年7月2007年8月2007年9月成交面积68.8万89.1万28.99万环比变化（%）14.48%29.51%67.46%成交价格4791元/6591元/6491元/环比变化（%）3.37%37.57%1.5%9月份数据截至9月25日从新建住宅成交情况来看，大连市第三季度总成交面积为186.89万平方米，整体均价为5912.8

29、5元/平方米，3个月成交面积及均价呈持续上涨的态势，其中8月份成交面积及均价都有较大提高，9月份数据累计到25日，因此，除了房交会的临近造成的供应和需求均处于抑制、待发状态外，部分房源没有登记备案也是9月份的成交数据拉低的原因。但是四区整体住宅成交及均价是呈稳步上升趋势的。预计第四季度成交面积及成交价格均会继续提升。3.2 三季度主要二手住宅成交情况分析表8：2007年第三季度大连市内四区新建住宅成交情况统计2007年7月2007年8月2007年9月成交面积21.36万22.03万环比变化（%）8.9%3.1%成交价格4950元/4995元/环比变化（%）3.9%0.9%9月份数据需到10月底，政府才能公布在商品房房价快速上涨的带动下，二房房价也呈上涨趋势。除6月份二手房成交面积略有下降，整体呈上涨趋势。在7月份二手房价小幅上涨以后，本月二手房价趋于平稳，上涨幅度仅为0.9%。8月份二手房市场需求走稳，供给充足，市场走势平稳，成交面积小幅上升。目前二手房市场趋于火热，市场前景看好，成交区域仍以甘井子区为主。在政府宏观调控下，投资客大部分转为长线投资，长远看未