土地增值税讲解

1、房地产土地增值税主 讲 人：吴榕1讲座提纲 第一讲概述 第二讲税制要素第三讲征收管理第四讲减免税政策解读第五讲清算管理 2第一讲 土地增值税概述3第一讲土地增值税概述 内容:概念、历史沿革、出台背景、立法原则、特点等； 一、概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。 4二、历史沿革 (一)1927年4月南京国民政府成立, 为缓解用地矛盾,增加财政收入开征地价税。(二) 1993年国家实行房改后， 大量商品房进入市场。当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例。1995年，财政部

2、出台中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。5(三)1996年以后，中国宏观经济增速减慢。为有效启动房地产市场，1999年，财政部、国税总局下发通知，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知，将已经于1998年底到期的相关房地产转让中免除土地增值税的优惠政策，延长至2000年底。(四)2001、2002年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作，并批驳了土地增值税要停征的说法，各地要进一步完善土地增值税的预征办

3、法。6三、出台背景 目的:国家运用税收杠杆，引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展开征土地增值税。同时适应我国土地制度改革的需要，也是国家对房地产市场进行宏观调控的需要，建立健全我国房地产税收制度的需要。7四、立法原则 (一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和市场发展的行为。 (二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。8(三)保护从事

4、正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。五 、特点 (一)土地增值税在房地产转让环节按次征收,也就是说,每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税。从征收环节看,类似营业税。9 (二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据 。在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收。从税款征收方式看,类似所得税。 (三)在征收管理中

5、，引入了评税法。土地增值税的计税依据是增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。这一点类似财产税。10 (四) 土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种,是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节。也就是说,土地增值税不以收入为目的,是作为宏观调节的手段作用于房地产市场,因此土地增值税又是一个特定目的税。 11第二讲 税制要素12第二讲税制要素内容：征税范

6、围和纳税人转让收入的确定扣除项目的确定计算方法注意事项13第一节征税范围 一、相关概念房地产:房产和地产的统称。房产又称建筑物，包括房屋和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆地，包括土地表面、地表的地上空间和地下空间。实物形态上房产和地产是连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称为房地产。产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、使用、和处分的权利。.土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。 14建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、有窗，供人们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟囱、水池和窑、窖等建筑物。附着物：是指附着

7、在土地之上不能移动，一经移动即遭损坏的物品。如附着于土地之上的花、草、树木等。F.土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。G.土地使用权转让：是指土地使用权拥有者将土地使用权再转移的行为。 15二、征税范围的一般规定土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权。包括： A.国有土地使用权, B.建筑物， C.及地上附着物。 (一)土地增值税只对转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物征税,转让集体土地行为不征税。既对转让国有土地使用权征税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。 16

8、(二)土地增值税对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的转让行为征税。A.转让,B. 产权发生转移 (三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，也就是说是对有偿转让行为征税。对以继承等方式无偿转让的房地产,则不予征税。 只有房地产的转让行为同时具备上述三个条件时，才属于土地增值税的征税范围。17三、征税范围的若干具体规定以房地产进行投资、联营 根据财税字199548号第一条及财税200621号第五条对于以房地产进行投资、联营,如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征收土地增值税;但是,上述房产再转让的，按规定征收土地增值税。例:甲

9、以一宗20万平方米的土地与乙出资2亿元人民币合作成立一非房地产企业,搞机械加工。甲将土地使用权转让到新成立的企业，对甲是否征收土地增值税？上述企业将厂房再转让时是否征税？如果甲、乙成立房地产开发公司怎样征税。182. 合作建房 对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如果建成后转让的,按规定征收土地增值税(引文:财税字199548号)。3. 企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的, 暂免征土地增值税（引文:财税字199548号); 4. 房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定

10、是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围。195交换房地产 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围。 个人交换原有住房的免征土地增值税。同时符合两个条件： A.个人 B.住房 6.房地产出租 房地产出租,出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。207.房地产评估增值 房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得

11、了收入,但按照土地增值税暂行条例的有关规定,可免征土地增值税。219. 以继承、赠与方式转让房地产的，不属于征税范围。具体讲,包括以下情况。 A.房地产继承。是指继承者依照法律规定，继承产权人房地产。 以法律判决或相关证明为依据确认继承的真伪。 B.赠与。以下两种赠与行为不属于征税范围： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人。22（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾委员

12、会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。四、土地增值税纳税义务人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。23土地增值税的的纳税人有以下特点：A.不论法人和自然人B.不论经济性质或注册类型C.不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人24第二节房地产转让收入的确定 土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取

13、得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额。 计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。25 一、转让收入的确定 （一）依据国税函2010220号第一条土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。转让收入包括全部价款和有关的经济利益。

14、具体有三类：货币收入。包括现金、银行存款 、支票 、汇票 、国库券 、金融债券 、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等 。 需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。26其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权 、商誉权 、著作权 、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。（二）以评估价格为房地产转让收入 根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地

15、产的收入，按下列顺序确定：27（1）有评估价格的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 （2）没有评估价格的按下列顺序确定： A.按本幢建筑物平均销售价格确定； B.按本企业当期的销售平均价格确定； C.按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。28 第二节 扣除项目的确定 一、扣除项目的确认原则 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目（引文：国税发2006187号）。 具体有以下六项原则： 1、相关性原则。各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生

16、的或应当分摊的。 2、准确性原则。即应当在“开发土地和新建房及配套设施的成本”、“开发土地和新建房及配套设施的费用”中分别归集，不得混淆。293、真实性原则。即扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。4、合法性原则。即扣除项目中因支付款项而取得的凭证必须是合法有效凭证。5、实际支付原则。除另有规定外，合法有效凭证金额与实际支付金额不一致的情况下，扣除项目以实际支付金额为准。6、配比原则。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。30 二、基本扣除项目 （一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款

17、和和在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。具体为： （1）按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，以招、拍、挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权的所支付的土地出让金； （2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金； （3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。31（二）房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费。（3）建筑安装费。（4）基础设施费。（5）公共配套设施费。（6）开发间接费用。附:土地增值税扣除项目有关凭证参考表（三）房地产开发费用开发土地和新建房及

18、配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。一般称“三项费用” 32依据国税函2010220号第三条房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支

19、出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 33（四）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。A.营业税。转让土地使用权和销售不动产，税率5%B. 城建税及附加。城建税税率（7%、5%、1%）C.印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花

20、（特指:其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在转让时缴纳的印花税）。D.契税。按购买土地使用权实际缴纳税额扣除。（注意:根据琼财税20061123号第三条纳税人受让土地使用权,未进行任何开发再转让的,其在受让土地使用权时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除.）34（六）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%扣除。三、房地产开发企业的扣除项目 按转让类型具体分以下几种扣除方式：直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发既转让的，其扣除项目

21、为：35（1）取得土地使用权所支付的金额;（2）按国家统一规定交纳的有关费用;（3）在转让土地环节缴纳的税金。不能加计20%的扣除。B.取得房地产产权后直接转让的扣除项目（1）取得房地产所支付的价款;（2）按国家统一规定交纳的有关费用;（3）在转让房地产环节缴纳的税金。也不能加计20%的扣除。C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目取得土地使用权后,仅进行土地开发(进行 “三通一平”或“七通一平”)，不进行房地产开发的，扣除项目为：36（1）取得土地使用权所支付的金额;（2）按国家统一规定交纳的有关费用;（3）开发土地的成本、费用；（4）在转让土地环节缴纳的税金。 （5）取得土地使用权所支付

22、的价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。D.进行房地产开发的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额;（2）按国家统一规定交纳的有关费用;（3）开发土地和新建房及配套设施成本、费用；（4）与转让房地产有关的税金； （5）取得土地使用权所支付的价款和开发土地和新建房及配套设施成本之和加计20%的扣除。37E.成片受让、分批开发转让的扣除项目1.基本规定： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按已转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按已转让面积占总可售建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 “总面积”是指可转让土地使用权的

23、土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地）（引文：国税函1999112号）2.分摊方法：38（1）转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊；（2）按转让的建筑面积占可售总建筑面积的比例计算分摊；（3）税务机关确认的其他方式计算分摊。 需要说明的是（1）、（2）两种分摊方法计算的结果是有差别的【例】 某房地产开发公司以1000万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：写字楼占地面积4000平方米，建筑面积15000平方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面积10000平方米。住宅楼已

24、销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：39A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为: 1000万元100006000=600万元B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为: 1000万元（15000+10000）10000=400万元 可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。 根据琼地税发2004122号第四条第4款纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为

25、主的，按建筑面积比例分摊计算。 40 四、代收费用扣除的有关规定县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，可按下列规定办理：房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作为加计20%的基数。如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允许扣除。41 五、适用税率。土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以计税依据的相对率为累进依据，

26、按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为个级次：即增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分；增值额超过扣除项目金额200%的部分，并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。 土地增值税级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。42 第三节计算方法一、土地增值税的计算方法（一）收入额的确定（二）扣除

27、项目金额的确定1、支付的地价款2、房地产开发成本3、房地产开发费用（1）能认定利息的：利息（12）5以内（2）不能认定利息的：（12）10以内434、税金（1）营业税：销售收入5（2）城建税：营业税（7、5、1）（3）教育费附加：营业税3（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5）：销售收入0.55、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形）加扣费用（12）20扣除项目金额合计1544（三）增值额增值额收入总额扣除项目金额（四）增值率增值率增值额扣除项目金额100（五）计算应纳土地增值税应纳土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额扣除率45第四节 涉税注意事项 一、确定征税范围和

28、纳税人的注意事项 （一） 在确定征税范围，要把握三要素： A.对转让行为征税。 B.对国有土地使用权征税。 C.对增值额征税。 征税范围必须同时符合上述三个条件。 与此对应可以排除下列情况不属于征税范围: A.出让、抵押、出租行为。(BC) B.转让集体房地产行为。(AC) C.未取得增值额。(AB)如继承、赠与(直系亲属或直接赡养义务人或教育民政社会福利公益事业)行为。46例1：某房地产开发公司开发住宅楼，向村民和市区居民销售，但由于土地属集体所有不能办理房屋产权证，对该房地产公司是否征收土地增值税？（AC）例2：甲企业登记注册类型集体企业，企业改制由甲集体企业改制为乙有限责任公司，甲企业土

29、地使用权和房屋产权做相应变更，甲企业是否应缴纳土地增值税？（BC） 47 (二)对代购买方缴纳的税款,不得列入成本。例1：某房地产开发公司为促销，推出购买房屋代缴契税的优惠活动，对代购买方代缴的契税可否在扣除项目中视为“与转让房地产有关的税金”予以扣除？48 二、计算扣除项目金额的注意事项 (一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒买炒卖”地皮的行为。 (二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地

30、价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。49 （三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。50 （四）房地产开发费用扣除标准问题。A.房地产开发费用与三项费用的关系 房地产开发费用（扣除项目中的）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，即

31、三项费用。两者有如下关系： 扣除项目中的房地产开发费用是企业销售费用、管理费用和财务费用，即三项费用中的一部分，从形式上看，三项费用包含开发费用，从数量上看，企业列支的三项费用金额大于开发费用金额。两者不是等量关系。B.房地产开发费用与房地产开发成本。房地产开发费用指有关的三项费用，房地产开发成本指六项费用。51 C. 房地产开发费用扣除标准：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除

32、的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%52三、 房地产评估的计税事项 在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估： （一）出售旧房及建筑物的； （二）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （三）提供扣除项目金额不实的； （四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳税人交纳的

33、评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。 53四、对购买土地使用权支付的地价款在计算扣除时不得采用评估价格,应据实扣除。具体为： A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金； C.经转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 54五、确定房地产转让收入的注意事项 (一) 直接销售应税房地产收入确定。 纳税人直接转让房地产所取得的收入,是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。 对取得的实物收入,

34、要按收入时的市场价格折算成货币收入; 对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收入。 对取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。55（二）购房合同签定的面积与房产局采信的实测面积差异大于3%时，其收入应确定为：合同约定面积（1+3%）合同约定单价56 (三) 非直接销售应税房地产收入确定。 房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入a.开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励; b.开发产品用于对外投资、分配给股东或

35、投资人; c.开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产; d.开发产品用于赞助、广告等。57 上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A.按本幢建筑物平均销售价格确定； B.按本企业当期的销售平均价格确定； C.按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 D.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。但房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。58六.房地产开发企业利息支出核算和扣除问题 在土地增值税清算时

36、，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按房地产开发费用的规定计算扣除。 对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其他机构、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，不得扣除。 总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息不能凭银行开给总部的利息凭据计算扣除。 房地产开发企业向银行借款，因过期还款，银行收取的滞纳金或罚款不得计入房地产开发费用计算扣除。59七.关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，

37、计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入销售收入。（二）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入开发成本。60八. 例题1.某开发项目或同一栋楼中包括普通住宅和其他商品房的，在计算土地增值税时如何征收土地增值税？ 根据琼地税函2008305号第一、将普通住宅和其他商品房分别进行核算的，适用“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税”的规定。第二、不分开进行财务核算的，不适用“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税”的优惠规定，其土地

38、增值额，可根据平均成本分摊法分别对普通住宅和其他商品进行核算。普通住宅与其他商品房混合建设的，在土地增值税清算中是分开清算还是合并清算，由纳税人自行决定。（此条已废止）612.在实务操作中如何掌握拆迁补偿费扣除的合法凭据？ 根据琼地税函2007356号第七条纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围，因此，对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补偿协议、收付款凭据等相关资料确定 623.土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金? 房地产开发项目日常按照转让房地产取得的收入，预征土

39、地增值税，项目竣工后，按照主管税务机关的规定进行清算，多退少补。对纳税人在清算时补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。63第三讲 征收管理64内容：纳税期限纳税地点和征收机关纳税手续纳税申报房地产开发企业税款预征65一、纳税期限一般规定纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。主管税务机关核定的纳税期限，应在纳税人转让房地产合同签订后，办理房地产权属变更手续前。二、纳税地点和征收机关（一）纳税地点。纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让

40、房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。66（二）征收机关。土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。67三、纳税程序一般规定（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务

41、机关提交房 屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发行房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定期限缴纳土地增值税。68四、纳税申报从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审核批准后30日内到项目所在地主管地方税务机关进行登记，填报土地增值税项目登记表，同时提供以下资料（复印件）：土地使用权受让合同或批准文件；立项报告；项目规划建设技术指标；项目的预、概算。主管地方税务机关要求提供的其他资料。69从事房地产开发的纳税

42、人，应于每个月份终了后10日内进行土地增值税纳税申报。对房地产转让次数少且金额较小的纳税人，也可按季申报，在每个季度终了后10日内进行土地增值税纳税申报。纳税人按季或按月进行申报，由县（市、区）地方税务机关确定。纳税人因特殊情况，不能按期办理纳税申报的，应在规定的申报期内，向主管地方税务机关申请延期申报。经批准延期申报的，纳税人应当在纳税期限内按照上期实际缴纳的税款或者地方税务机关核定的税款预缴土地增值税。70五、房地产开发企业税款预征 （一）细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、

43、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）我省规定，对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售房收入），按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后10日内，缴纳土地增值税。71（三）预征率。土地增值税预征率幅度为0.3%至3%。各地可具实际情况确定具体预征率： 海南地区的预征率根据琼地税发2004122号第二条第一款:海口、三亚的预征率为1%-2%，具体由海口和三亚地税局在该幅度内确定，其他市县的预征率为1%。海口地税发2004242号第一条:海口市土地

44、增值税的预征率为2%.（四）有关规定纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税。纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。723.对未按预征规定期限预缴税款的，根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。73第四讲 减免税政策74内容：综合规定具体规定有关文件解读注意事项75一、综合规定（条例、细则） 按照条例和细则的规定，土地增值税减免税共有三条： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增值税。但增值额超过扣

45、除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。 （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，；国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土得应该的。76 （三）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。根据城市规划，污染、扰民企业（主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣

46、和噪音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置、搬迁资金不足等；而且大都是一些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。77 （四）普通标准住宅认定根据琼地税函2006346号第一、二条规定：1.2005年5月31日前，根据琼地税发2004122号第四条的规定执行： 关于普通标准住宅的确认标准问题 除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米单位面积售价：海口、三亚地区，不超过4000

47、元，其他市县，不超过2000元的，为普通标准住宅。 2.2005年5月31日后，根据琼地税发200577号对普通标准住房界定：A.住宅小区建筑容积率在1.0以上；B.单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；C.实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.44倍以下。 其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。（琼府（2008）74号废止此条）78 （五）与普通标准住宅有关税收政策 根据琼地税函2007356号 第六条普通住宅的确认对单体建筑中已符合普通住宅前两个条件的住宅，判断其是否符合普通住宅第三个条件时，其“实际成交价” 以单体建筑中同一年度销售的该类型住宅平均售价为

48、准。“同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍”是指住宅销售年度当地房产管理部门公布的同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。若当地房产管理部门一直未公布同级别土地上住房平均交易价格的，各市县地税局原则上可视同该类型住宅符合普通住宅第三个条件规定，属普通住宅。但对价格偏高的如别墅、高级公寓等，由各市县地税局根据当地具体情况确定是否属普通住宅。 79若当地房产管理部门未及时公布某年度的普通住宅交易价格的，由各市县地税局根据已公布的前年度普通住宅交易价格和该年度的新房销售均价确定房价的增长（下降）比例，确定该年度的普通住宅交易价格。即该年度的普通住宅交易价格前年度普通住宅交易价格1增长（下降）比

49、例。各市县地税局应及时确定公布房价的增长（下降）比例，并报省局备案。80二、具体规定（一）个人转让住房的减免税规定 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经主管税务机关核实，免征土地增值税。 对于居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。81（二）1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税（引文：财法字19957号）。（三）1994年1月1日以

50、前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后 5年内首次转让房地产的（延长至2000年底），免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准（引文：财税字1999293号）。 对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。 在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。适用范围：房地产开发企业转让新建房适用此规定；房地产开发企业转让

51、旧房地产和非房地产开发企业转让房地产（不论新房或旧房）不适用此规定。82（四）企业兼并转让房地产的免税规定 在企业兼并过程中，对被兼并企业转让到兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税。适用范围：仅适用企业间的兼并行为，对合并、买卖、拍卖等不适用此项政策。 兼并概念是指两个规模大致相当的企业结合起来将其资源整合成一个实体。兼并前企业的股东或所有者在兼并企业中拥有股份，同时原来企业的高级管理人员继续在兼并后的企业中担任高级管理职位。相反，收购是指一个企业取得另一个企业的所有权和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。 企业兼并是指:A企业对B企业进行并购,结果会出现被并购B企业法人主体资

52、格消失.B企业继续存在。 企业合并是指:A、B两家企业进行重组,结果会出现A、B企业主体资格同时消失,重新出现C企业。83（五）以房地产进行投资、联营的征免税规定非房地产企业。对以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产（含股权）再转让的，应征收土地增值税。房地产企业。对下列两种情况应按规定征收土地增值税： a.以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资的企业从事房地产开发的； b.房地产企业以其建造的商品房进行投资或联营的，将房地产转让到所投资、联营的

53、企业中时。84（六）关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（七）继承、赠与的征免税问题继承、赠与方式无偿转让房地产的，不属于土地增值税的征收范围，不征收土地增值税。继承、赠与界定：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。） 85第四讲 清算管理86内容：基本规定具体规定有关文件解读注意事项87 第一节 基本规定一、清算对象、单位和原则 土地增值税的清算单位，为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，分别清算。88 二、清算条件A. 符合下列情况之一的