房地产估价课程2第二章 房地产与房地产价格

1、第二章房地产与房地产价格(jig)第二章 房地产与房地产价格(jig)共四十五页一、概念(ginin)（一）定义(dngy)土地、建筑物、定着物、各种物权 2-1 房地产的概念共四十五页地面 地上一定范围(fnwi)的空间地下1、土地(td)横 竖面积大小 形状 四至第二章 房地产与房地产价格（一）定义共四十五页2、建筑物3、定着物组成(z chn)材料(cilio)构配件 设备两大类房屋构筑物第二章 房地产与房地产价格（一）定义共四十五页4、各种( zhn)物权自物权：所有权他物权：使用权、租赁(zln)权、抵押权、典权、地役权等供役地 需役地 第二章 房地产与房地产价格（一）定义共四十五页

2、（二）实物(shw)、权益、区位1、 实物(shw)实体、质量、功能2、权益权利、利益、收益3、区位距离直线、路线、时间第二章 房地产与房地产价格共四十五页 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业(zhuny)投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。 如果(rgu)欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ A

3、房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。第二章 房地产与房地产价格案例共四十五页两宗房地产：实物同，权益(quny)不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。第二章 房地产与房地产价格(jig)案例共四十五页（三）存在(cnzi)形态 1.土地(td)2. 建筑物3. 房地第二章 房地产与房地产价格共四十五页（四）估价对

4、象具体(jt)形态 1. 空地(kn d) 2. 有建筑物土地 3. 地上建筑物 4. 合成体 5. 在建工程 6. 未来状况 7. 已消失 8. 过去与现在差异 9. 包含其他资产 10. 企业整体的一部分房地产 11. 房地产的局部第二章 房地产与房地产价格共四十五页二、对土地(td)与建筑物的认识（一）土地(td)1、坐落2、面积 3、形状 4、四至 5、地势 6、周围环境和景观7、利用现状 8、产权状况 9、地质和水文状况 10、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制 第二章 房地产与房地产价格共四十五页1、坐落2、面积 3、高度和层数 4、结构 5、设备 6、装修 7、公

5、共配套设施完备程度 8、平面布置 9、外观10、建成年月 11、维修(wixi)、保养情况及完损程度 12、利用现状 13、产权状况 （二）建筑物第二章 房地产与房地产价格(jig)共四十五页2-2 房地产特性(txng) 1、不可(bk)移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9、难以变现性10、增值保值性自然增值 1通货膨胀 2需求增加 3外部经济或相互影响 4 投资改良一、房地产特性第二章 房地产与房地产价格共四十五页二、房地产市场(shchng)特性 1、供给多样 2、需求各异 3、位置固定 4、价格昂贵

6、5、资源(zyun)稀缺 6、市场复杂 第二章 房地产与房地产价格共四十五页三、土地价格特征(tzhng) 1、生产成本不同 2、折旧(zhji)现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同 第二章 房地产与房地产价格共四十五页四、房地产价格(jig)特性 1、可用价格和租金表示(biosh) 2、是关于权利利益的价格 3、在长期考虑下形成 4、随交易个别形成 第二章 房地产与房地产价格共四十五页2-3 房地产价格(jig) 一、价格(jig)概念为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示二、形成条件1、有用性2、稀缺性3、有效需求有购买能力支持的需

7、要第二章 房地产与房地产价格共四十五页三、房地产价格(jig)的分类 1、使用价值(jizh) 交换价值(jizh)：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品2、投资价值 市场价值：主观 个人：客观 非个人 3、原始价值 帐面价值 市场价值：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化第二章 房地产与房地产价格共四十五页4、成交价格 市场价格 理论(lln)价格 评估价格比准价格(jig)积算价格收益价格比较法成本法收益法5、市场调节价 政府指导价 政府定价事实价格第二章 房地产与房地产价格三、房地产价格的分类 共四十五页6、基准地价(d ji) 标定地价(d ji) 房屋重置价7、土地价格(

8、jig) 建筑物价格(jig) 房地价格(jig) 土地价格 建筑物价格8、总价格 单位价格 楼面地价 总价总建筑面积 土地总价总建筑面积 土地单价容积率第二章 房地产与房地产价格三、房地产价格的分类 共四十五页 9、所有权、使用权、其他权益 10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用 11、现房、期房 12、起价、标价、成交价、市场价 13、保留价、起拍价、应价、成交价 14、拍卖价格、招标、协议 15、实际(shj)价格 名义价格：一次性付清(f qn)：约定第二章 房地产与房地产价格三、房地产价格的分类 共四十五页16、补地价(d ji)（1）更改用途 （2）增加容积率（3）转让、出

9、租(chz)、抵押划拨土地房地产（4）续期补地价数额=增加后地价原地价4种情况第二章 房地产与房地产价格三、房地产价格的分类 共四十五页2-4 影响房地产价格(jig)因素一、影响(yngxing)因素宏观、中观、微观一般、区域、个别自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求第二章 房地产与房地产价格共四十五页（一）自身(zshn)因素1位置2肥力3地质4地形地势5土地面积和形状6日照、风向、降水量、天然(tinrn)周期性灾害7建筑外观8其他 第二章 房地产与房地产价格共四十五页（二）环境因素 1声觉2大气3水文(shuwn)4视觉5卫生 第二章 房地产与房地产价格(jig)共四十

10、五页（三）人口(rnku) 因素1数量2人口素质(rn ku s zh)3家庭人口规模 第二章 房地产与房地产价格共四十五页（四）经济(jngj)因素 1发展2物价3收入(shur)4. 利率5. 汇率 第二章 房地产与房地产价格共四十五页（五）社会(shhu)因素 1政治(zhngzh)安定状况2社会治安3房地产投机4城市化 第二章 房地产与房地产价格共四十五页（六）行政(xngzhng)因素 1房地产制度2房地产价格政策3行政隶属(lsh)4特殊政策5城市发展战略、规划6土地利用规划7税收8交通管制 第二章 房地产与房地产价格共四十五页（七）心理因素1心态2趣味3时尚(shshng)风气4

11、接近名家5吉祥号码 第二章 房地产与房地产价格(jig)共四十五页（八）国际(guj)因素 1经济2军事(jnsh)3政治4竞争 第二章 房地产与房地产价格共四十五页（九）供求(gngqi)因素与需求(xqi)正相关；与供给负相关（1）房地产总的供求状况（2）本地区房地产的供求状况（3）本类房地产的供求状况（4）本地区本类房地产的供求状况第二章 房地产与房地产价格共四十五页二、对影响因素的基本(jbn)认识 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的

12、难以用数学公式表达 第二章 房地产与房地产价格(jig)共四十五页房地产的市场价格或价值是房地产特定权利(qunl)、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： (1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中(dngzhng)；(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。 第二章 房地产与房地产价格共四十五页评估(pn )价格与成交价格 某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。 能否以此(y c)判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常

13、的？为什么？第二章 房地产与房地产价格共四十五页判断(pndun)价格水平 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。 据此能否判断(pndun)它们的价格水平高低？当知道何种条件时，能够判断？第二章 房地产与房地产价格共四十五页期房价格(jig)=现房价格-预计(yj)从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值-风险补偿 例 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。第二章 房地产与房地产价格期房价格、现房价格共四十五页 某套房屋合同(h

14、tong)总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：1、约定在成交(chng jio)日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致 2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元 实际价格小于名义价格 第二章 房地产与房地产价格实际价格、名义价格12共四十五页3、约定(yudng)在未来某个日期一次付清，如约定(yudng)一年后付清 实际(shj)价格小于名义价格 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格为80万元，与名义价格一致 第二章 房地产与房地产价格实际价格、

15、名义价格34共四十五页5、约定(yudng)部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格(jig)小于名义价格(jig) 第二章 房地产与房地产价格实际价格、名义价格5共四十五页复习(fx)思考题第二章 房地产与房地产价格(jig)1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60，楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。共四十五

16、页复习(fx)思考题第二章 房地产与房地产价格(jig)3、某宗土地总面积为1000m2，建筑覆盖率为60，该建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价900元/m2，则该宗土地单价多少？4、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。共四十五页 5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定的付款(f kun)方式可能有下列几种情况：（1）约定在成交(chng jio)日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付； 假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。第二章 房地产与房地产价格复习思考题共四十五页6、哪些因素会导致房地产价格(jig)上升？ 7、哪些因素会导致房地产价格下降？ 第二章 房地产与房地产价格(jig)复习思考题共四十五页内容摘要第二章房地产与房地产价格。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：。10、基