房地产开发企业成本管理

1、-. z房地产开发企业的本钱管理房地产开发企业的本钱管理随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋剧烈和规化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发本钱。利润销售收入本钱费用这一简单公式，充分反映了本钱管理的重要性。房地产开发本钱是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大局部：土地本钱约占工程总本钱的30-35%左右、前期费用约占工程总本钱的2-3%左右、工程本钱约占工程总本钱的50-55%左右、营销本钱约占工程总本钱的5-8%左右、管理本钱和

2、财务本钱。从本钱的属性来看，土地本钱、管理费及财务本钱在工程初期即可大局部确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程本钱、营销本钱则会因为工程本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性可控性较强。因此，工程本钱、营销本钱是工程开发过程中进展本钱控制的重点。尤以工程本钱为重。房地产开发企业工程本钱的发生是一个过程，涉及到了前期筹划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的本钱控制，就是要在工程开发的全过程中，对上述全部本钱构成要素进展规划、控制，通过建立有效的目标本钱管理体系、责任本钱控制体系和动态本钱管理体系以实现企业利润最大化的

3、目标。1.如何建立目标本钱管理体系.根据我们对房地产行业标杆企业的本钱管理实践分析说明，是否有效进展工程目标本钱管理是表达房地产开发企业管理水平的重要标志之一。目标本钱管理就是通过制定目标本钱，将目标本钱按规的本钱构造树层层分解；再通过将预算方案落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动方案，并在执行过程中把实际结果与目标进展比照分析，找出差距，分析原因，制定改良措施。要建立一个完善的目标本钱管理体系，需要明确以下关键容：n根据基于战略的管控模式建立本钱管理体系构造，本钱管理体系架构主要应包括：集团和下属开发企业区域公司、城市公司或工程公司的本钱管理定位-职责-权责，主要明确企业总体的本钱管理

4、主体、各分项本钱管理主体和责任主体，并明确在工程本钱管理业务流程关键环节各层级各部门的权责； 集团和下属开发企业本钱信息监控手段和明确的监控制度要求，应细化落实到分项、分时的本钱信息报送、汇总和分析。n制定准确的工程目标本钱目标本钱是企业预先确定的、在一定时期和经过努力所要实现的本钱目标，是工程本钱的控制线。 要制定准确的目标本钱，需要满足以下的根底条件：n建立规化的本钱构造体系，全面反映工程各项本钱信息；n充分的本钱信息库和本钱信息数据共享机制； n规化的本钱管理流程，定义如何在工程开展阶段对估算本钱进展测算，如何在规划设计、扩初设计、施工设计各个阶段完成对目标本钱的层层细化修订，并形成最终

5、的目标本钱，指导招标、施工、采购等业务活动中的本钱费用的使用与管理。2.如何将目标本钱分解至部门及岗位建立责任本钱体系.在明确工程的目标本钱的根底上， 还需要通过建立责任本钱体系来实现落实和考核。责任本钱体系的目标是明确专业职能部门的本钱管理职责，并借助技术经济指标反响、考核评价其职责履行情况。责任本钱答复的是在本钱管理相关业务中谁来做、做什么的问题，是本钱管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 责任本钱体系包含以下要素，即责任主体、责任围、考核指标和评价部门。 n责任主体：按照房地产开发工程拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分

6、主导部门和配合部门；n责任围：建造本钱按发生程序划分责任部门，建造本钱以外按本钱工程划分责任围；n考核指标：以定量指标为主。反响指标的系列数值反映工程本钱特性，单一反响指标上下并不能如实反映本钱理性；n评价部门：及时计算并提供反响指标。在各部门发表自我评价的根底上，就各责任本钱管理结果是否经济合理，是否符合本钱管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的工程责任本钱分析报告。在实施过程中应该将责任本钱体系和企业的绩效管理体系有机的结合起来，房地产开发企业责任本钱体系的考核指标应该成为绩效考核体系财务本钱类指标的核心容。以下为一家企业的责任本钱体系表： 主导部门 配合部门 反响指标 考核部门土地获得本钱

7、 工程拓展部 营销部 每平米地价土地获得时间 财务部开发前期准备费-报批报建费 工程拓展部 报建费用节减率 财务部-设计费 技术部 工程部 每平米设计费 本钱部-三通及临时设施费 工程部 技术部主体建造本钱(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造本钱社区管网工程费、园林环境费、配套设施费:构造、安装设计 工程部技术部 每平米钢筋含量 本钱部每平米含砼量 本钱部 招标及签约 采购部 本钱部 招标比率 本钱部工程经理部 最低价定标比率 本钱部材料采购 采购部 本钱部 甲定材料占造价比率 本钱部工程经理部 统购材料购置率 设计变更 设计部 工程部 变更比率 本钱部工程签证 工程经理部 工程部 签证

8、比率 本钱部工程结算 本钱部 工程部工程部 结算错漏率 工程部开发间接费 -工程管理费 工程经理部 工程部 每平米管理费 财务部-利息 财务部 -营销支持费用 销售部 客户效劳部 每平米营销费管理费用 各部门 人均行政费用 财务部每平米管理费用 人均销售收入 销售费用 销售部 客户效劳部 每平米销售费用 财务部每平米广告费用 人均销售员面积3.工程论证阶段如何进展本钱控制.工程拓展论证阶段的本钱控制重点在于控制土地本钱。土地本钱主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其本钱即根本确定，直至工程开发完成，该本

9、钱一般也不会有较大变化。因此控制土地本钱的关键在于拿地时的本钱分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。 工程论证阶段本钱控制的重点主要在于以下几个方面：n建立在充分完善本钱信息根底上的对目标地块准确的本钱信息分析；n制定适当的土地获取投标报价策略；n建立严格完善的工程立项审批权限和流程。例如，*标杆企业对工程拓展论证阶段做出如下规定：各单位新工程立项时必须向集团总部提交立项请示和详细的可行性研究报告，并经集团立项听证会讨论通过。可行性研究报告除应具备地块根底资料、周边环境及其开展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等根底容外，还须包括以下容：

10、n本钱费用估算和控制目标及措施；n投资及效益测算、利润表达安排；n税务环境及其影响；n资金方案；n竞投方案仅限招标、拍卖工程；n投资风险评估及相应的对策；n工程综合评价意见。4.设计阶段如何进展本钱控制.设计阶段本钱控制的重点除了控制好设计费报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，更主要的是通过限额设计等手段从源头上控制好*本钱。该阶段主要从以下几方面进展控制：n设计供给商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规化的设计供给商采购控制流程，以争取最正确的性价比；n通过限额设计落实目标本钱的要求：在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的

11、容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响；n通过规化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：在工程前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致本钱增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；施工图设计合同应具备有关限额设计要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建造本钱预算；n通过规化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：如*标杆企业规定总体规划设计方案必须包括建造本钱控制总体目标，应首先上报集团领导牵头组织的规划设计方案听证会审查，获通过前方可进入下一设计阶段如单体设计、扩初设计、施工图设计。每一阶段都

12、必须要求设计单位出具设计概预算，并在与上一阶段的概预算进展认真分析、比拟的根底上，编制我方的建造本钱概预算，确定各本钱单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计；n通过施工图会审来控制设计质量和工程本钱：如标杆企业在施工图完成后组织由设计、工程、本钱人员和监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、平安性、周密性、经济性包括建成后的物业管理本钱等进展会审，提出明确的书面审查意见，并催促设计单位进展修正，防止或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。5.工程施工阶段如何进展本钱控制.工程施工阶段本钱控制的重点在于工程供给商选择管理、材料设备供给商管理、工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理和工

13、程结算管理。该阶段主要从以下几个方面进展控制：n工程供给商选择管理、材料设备供给商管理：在工程前期目标本钱已经建立的情况下，本钱管理部门应及时对本钱测算值作进一步拆分如按土建、安装、消防、弱电、铝合等，将具体化的本钱控制指标用于对工程供给商和材料设备供给商选用控制；明确工程分包、材料设备分级分类采购方式和权限，其中重点是根据所需材料及设备清单决定甲供、甲定乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明确；建立健全材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相别离的部牵制制度；在招标采购过程中，应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标围、招标容、招标条件等进展详细、具体

14、的筹划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工工程和施工管理水平等进展现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进展评估，提出书面评估意见；加强工程供给商和材料设备供给商信息库管理和评估工作，完善投标单位的资格预审、评估考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低本钱的目标。n工程进度款管理：严格按合同和流程进展工程进度款的支付：施工单位按月报送施工进度方案和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度方案，审核工程进度容和完工部位主体构造及隐蔽工程局部须提供照片、工程质量证明等资料；预算部门整

15、理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。工程进度款支付到达工程造价85%时，原则上应停顿付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。n设计变更、现场签证管理：完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的本钱评审制度，明确各相关人员的签字权限。n 工程结算管理：单项工程和工程竣工必须符合规定的条件，应经过自检、复查、验收三个环节才能移交；设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程构造验收、装修验收及总体验收等，移交证明书应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署；凡有影响使用功能和平安及不合设计要求的构造部位、安装部位、装饰部位和设备

16、、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任；工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处分措施等；采取一次性拘留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用；甲方按租售承诺先行垫付的属保修围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承当；本钱管理部门应对主体工程本钱进展跟踪分析管理，进展三算比照，找出工程本钱超、降的因素，并提出改良措施和意见。在本钱管理部门提供的结算资料根底上，财务部门应当结合预付

17、备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。6.如何进展有效的签证管理n现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。n现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。n现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日办理完毕，严禁事后补签。签证容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。n凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程工程，在施工过程中不得办理

18、任何签证。n因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。7.营销阶段如何进展本钱控制.营销本钱主要指在工程销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。控制营销本钱关键还是要提高营销筹划的水平，使有限的营销投入发挥最大的效用。在这个阶段营销本钱管理的主要措施有以下几点：n结合工程目标本钱，建立各项的广告及市场推广方案、预算的执行及监视体制。加强方案及预算编制的准确性、可操作性、有针对性；n完善营销供给商选择控制流程，完善各项广告

19、制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用本钱。n通过营销供给商本钱信息库的建立和营销供给商的评估机制，有效地降低营销本钱。8.如何进展有效的动态本钱管理.动态本钱反映的是工程实施过程中的预期本钱，通过实时反响目标本钱和动态本钱的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对本钱的控制。动态本钱的核心是实时性，动态指的是在工程整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握工程最新的本钱状态，例如，每平方单方综合造价是多少. 我们强调在工程执行过程中能对工程的全本钱进展实时测算，只有这样才能控制本钱、辅助营销决策。如果只是在工程完毕时得到相关本钱数据，

20、实际上只能完成根本本钱核算功能，对工程本钱控制却没有任何帮助，因为到了工程完毕时，木已成舟，谈控制为时已晚。 动态本钱控制主要关注以下几个方面：n以合同管理为中心：动态本钱=合同性本钱非合同性本钱待发生本钱。合同性本钱是动态本钱中变动性最大的局部，其高变动性决定了它是本钱控制的重中之重。而非合同性本钱，如政府报批报建费用等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了本钱控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为变更黑洞、款项超付等本钱失控现象频频出现。所以，我们在本钱管理中必须以合同为中心。 n抓住三条主线：三条主线：动态本钱、实际发生本钱、实付本钱。动态本钱反映任意时段工程的综合本钱及

21、构造分布；实际发生本钱指的是工程当前已审定的工程量，与动态本钱比照可反映出工程整体进度；实付本钱指的是实际已支付的款项，与实际发生本钱比照反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映工程本钱执行的全貌。 n建立本钱分析预警机制：本钱管理部门要建立本钱分析预警制度。本钱分析预警制度指的是本钱管理部门与有关部门配合，在工程开展的不同阶段根据工程开展的具体情况实时，定期调整本钱台帐，及时反响有关本钱变动情况，预测本钱变动趋势，并通过各种有效途径如本钱控制小组会议制度及时进展调整、消除造成本钱异常波动的不合理因素。另外，在工程完工后，由财务部门、本钱管理部门共同牵头，对工程开发本钱的组成、分布、变化过程进展深入分析，并做出合理的评估。n充分借助信息化手段：动态本钱的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态本钱相关数据，实现本钱核算、本钱控制的目标，我们必须借助信息化手段提高企业本钱管理水平。本钱管理系统其实是一个能够实时反映出工