某地产广州番禺项目案例分析

1、占地面积：320万m2建筑面积：110万m2绿 化 率：35%物 业 费：4.3元/m2.月总 户 数：10646容 积 率：2车 库 比：1:1.7项目地址：*区南村 镇*村地段开 发 商：*房地产开发有限公司本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播1*郡基本信息本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播2 过去，东进战略造就了天河奇迹；如今，在南拓号角下，番禺强势崛起！按照最新的番禺总体规划发展，番禺新城将作为广州主城区的一部分来规划建设，华南板块因此跃升为广州主城区。中国楼市看广东，广东楼市看华南。详细规划的出台必将给广州番禺区房地产的发展注入一股活力。 总

2、体的供应结构是形成两轴两带六组团的结构，两轴是知识创新轴线，还有西边的生活服务轴线，这两条南北线的轴线。两带是一条从广州南站到广州大学城的商贸旅游文化发展带，一条是偏南一点的城市发展带。六大功能组团，广州南站番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团等*郡区域介绍本报告严格保密，严禁复制传播3 *郡处于广州*花园东北部，南靠南大干线，西临南沙港快速干线，北面珠江，与东北部的大学城隔海相望。该项目所处新城版图，周边聚集亚运城、广州新客站、琶洲会展中心和“汉溪长隆迎宾路”总部经济区四大航母级地标。15分钟快速连通双城CBD，直达广州核心；距离亚洲最大火车站新客站仅

3、20分钟车程，可快速换乘城市轻轨、城市快线、地铁二、三、四号线立体交通网络，并比邻地铁七号线市头站，地处国际化大都市。*郡区域介绍本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播4 本项目三面环山一面面江，中轴线将区域分为二部分，项目公共设施沿中轴线分布于两边。结合南北车行道与商业组团互相辐射，形成整个项目的街道式公共活动空间，增强场景气氛，在此带状空间上衍生出若干簇居住组团，构架清晰。其中*二期采用点式布局，建筑单体主要采用“蝶”型设计和“工”字型设计，实现户户单边位，南北通透 。*郡总体规划本报告严格保密，严禁复制传播5一线临江，极致江景视野二城相依，尽享人文气息三面环山，感受自然

4、之美七星北斗，体现设计之妙独享1公里江岸视野，拥有极致江景视野，仰山俯江，近在咫尺*郡，天赐秉赋，正对43平方公里中国最大大学城。书香浸染的土地，变身这一千亩滨江宝地的学府花园，打造出中国精英“由福而贵，富而立品”的人居精神属地。三座原生态山峦环绕*郡，如同一道绿色屏障，与“大隐隐于市”的生活浑然天成，任凭山外纷纷扰扰，我自享眼中美景以七座山峦为原型，借北斗七星之灵感，以南北轴向活水景观为线，将众多组团连为一线，如同闪亮的七星点缀在版图之上*郡总体规划本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播6伯爵组团别墅位于项目地块的西南端，总货量共计100套。产品组合上以联排别墅为主，组团容

5、积率为0.8，总建筑面积为5.1万m2，均价3万/m2滨爵组团位于项目地块的西北角，西临南沙快线北邻珠江共计21栋，楼高均为6层（约20米），一梯两户或四户设计，组团容积率0.8，总建筑面积约9.88万m2，组团总货量为360套，首批推出224套单位，均价1.6万m2 剑桥郡佰利山组团位于 项目东北部，其西段是南沙快线，与大学城隔海相望，该组团由高层、多层洋房，双联和多联别墅组成，项目占地近66.6万m2组团总货量10646套，当期900套，组团容积率为1.9元/m2，最低价格1.5万/m2*郡项目组团本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播7 6000m2 * 国际文化中心：

6、其椭园形主体中央大楼和双排流线型裙楼长廊类似一双优美的双眼皮。国际文化中心将采取全环保幕墙自动呼吸设计，功能齐全，为业主提供一个高端聚会交流的顶级配套。 独创的社区带手扶电梯式商业MALL长廊：以非常现代的流线型设计，适合大型商城、时尚连锁超市、个性店铺等多种商业形式进驻，为整个社区又增添一处充满时尚气息的人文景致。*郡项目配套本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播8 东部主入口设一座由AGC原创的航站楼式三层BUS总站，蓝白色风格的太空舱外形，建成后将引进多条公交、城际、空客快线，为业主前往火车站机场及新城发展中心提供交通选择 三个专属会所,其中泊爵组团独享4000m2私家

7、俱乐部,内设室内游泳馆、健身俱乐部SPA 、咖啡吧、阅览室、红酒雪茄吧。*郡项目配套 *郡小区实行人车分流，所有的车位都被配置在每套建筑的负一或负二层，利用立体交通规划，复合式交通，解决地面空间交通道路的占地问题，通过车行入口，直接进入架空地下室，有效的提高行车效率，通过楼、电梯以最短的距离直接进入家里，整个组团户外不受汽车废气干扰。在保证保证小区的静谧与行人的安全同时，又能保证组团内部20000m2私家山顶公园景观资源的完整性，提高居住品质，同时保证资源稀缺性的合理利用。 本报告严格保密，严禁复制传播9车库入口车库入口车库入口车库入口*郡人流、车流动线规划本报告严格保密，严禁复制传播10产品

8、分析园林分析项目绿化率为35%，由新加坡BCA贝尔高林设计公司设计，将人性化的新锐设计理念融入园林之中，多层次的组团式景观设计，将江、山、岛屿景观以不同角度引入社区。项目通过静态的植物以及其它的各种景观小品来体现休闲生活的悠然舒适，以及营土造坡，形成起伏的类自然式地状;利用坡地的高差造就空间分布的错落有致，使整个景观能令人获得愉悦的视觉效果*郡园林规划本报告严格保密，严禁复制传播11项目外立面采用现代简约风格，运用绿色和白色比较明快的颜色去打造时尚、动感、具有活力的项目形象。动感富有活力的外立面，结合项目所营造的低碳、运动、环保的生活，很好的切合了项目的主旨*郡立面风格本报告严格保密，严禁复制

9、传播12*郡共有三大产品类型，分别为别墅（联排、双拼）、多层电梯洋房、高层洋房，项目首期开发山麓别墅，二期推6层电梯洋房，三期为高层江景洋房。别墅：100套多层洋房：360套高层洋房：10186套目前三期高层洋房*二期正在接受认筹，将于9月10日公开销售*郡产品分析一期已售罄滟3滟5听2映1映2本报告严格保密，严禁复制传播13*组团*一期共有9栋34层的高层住宅，共计800套房源，目前已全部售罄目前二期在售的为滟3、滟5、映1、映2、听2五栋住宅，其中滟3、滟5为28层高层其余为34层高层，本期共有房源880套。本期特色：江景组团园林景观私家山顶公园*郡*组团本报告严格保密，严禁复制传播14户

10、型三房两厅一卫三房两厅两卫四房房两厅两卫四房两厅三卫合计面积范围96101116128139149170套数 496 24810234880套数比例56.4%28.2%11.6%3.8%100% 延续一期三房产品的热销，本期还是以三房两厅一卫的产品为主打，占比达到56%以上。三房产品中既有紧凑实用的三房两厅一卫，也有舒适性的三房两厅两卫，满足不同类型客户的需求，而四房单位更加丰富了项目的产品类型。*郡户型配比本报告严格保密，严禁复制传播15本户型位于整个项目的景观楼王位置，正对私家山顶公园，景观视野最佳，而奢华大户型的设计让该单位的景观价值得到最大的利用。两梯四户，南望中轴水脉园林，东向一线亲

11、临私家山顶公园超大入户花园，南北通透，户型方正实用双主卧套房，主卧套房配衣帽间270度转角落地窗*郡典型户型分析本报告严格保密，严禁复制传播16该户型呈对称式分布在楼栋的两边，是整栋楼里面位置最好的单元，三面采光，北望江景同时南望组团园林景观主卧270度转角落地窗，增添生活情趣两梯六户设计，高达84%的得房率双向景观资源，北望江景南望组团园林舒适三房设计，方正实用*郡主力户型分析本报告严格保密，严禁复制传播17项目定位项目定位为：高端人士的第一居所项目推广语：绚丽人生，梦想由心项目的目标阶层定位为追寻潮流的时尚新贵族，所以注重产品的内在文化精神和打造与新贵阶层相匹配的生活配套。*郡项目定位本报

12、告严格保密，严禁复制传播18核心卖点：一江、两城、三面环山、20000私家山顶公园，独占最稀缺的城央生态景观国际顶级社区配套：9000国际文化中心三大主题俱乐部3.1万社区商业MALL一级资质*物业完善的医疗、教育配套综合巴士总站、地铁7号线、平南快速路城市中心，区位得天独厚：和大学城隔江相望，拥有丰富的精神内核稀缺的景观资源广州新城城央CBD*郡项目卖点本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播19*郡竞争项目分析本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播20建筑面积:45329 m2占地面积: 10533m2建筑类型: 塔楼,高层均 价:28000元/m2容 积

13、 率: 4.3 绿 化 率: 56% 总 户 数: 360户型面积: 三居205m2 四居238-323m2入住时间:2012年12月地 址:番禺区*路*桥南岸开 发 商:竞争项目*湾本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播21开盘时间: 2011年7月2日主力客户:高端人群项目定位：高档豪宅 卖点：地段临江一线江景位置 品牌*湾在全国的品牌影响力 教育引进省级经典名校执信中学 缺点：楼巴班次少，出入不便 生活配套和商业配套还不完善 点评：稀有的一线江景资源，知名品牌的影响力 *郡项目分析本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播22建筑面积:340000 m2占

14、地面积:90000 m2建筑类型:塔楼,高层 均 价:12000元/ m2容 积 率:3.78 绿 化 率:30% 总 户 数:748户型面积:二居室61-90m2 三居室99-101m2 开盘时间: 2011年5月 物业类别:普通住宅地 址: 番禺区番禺*号开 发 商:竞争项目*中心城本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播23*郡项目配套开盘时间: 2011年5月 主力客户:刚需客户项目定位： 卖点： 配套配套设施都十分齐全，生活便捷程度高 户型户型设计紧凑实用，面积较小，总价较 低，具有较强 的差异化竞争。 缺点： 华南板块迎宾路上相对规模较小的全新楼盘。 靠近马路和高架

15、桥，噪音较大 项目没有小区，居住舒适度较低 点评：适合首次职业者，户型设计相对华南板块上普遍的大户型，具备差异化竞争力。竞争项目项目分析本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播24占地面积:63000万m2建筑面积:100000m2建筑类别:板楼 小高层均 价: 15000元/m2起绿 化 率:35%容 积 率:1.80户型面积:三居130-158 四居150-178 开盘时间：2011年6月12日入住时间：待定地 址:番禺*路* 中心对面开 发 商:竞争项目信基城本报告严格保密，严禁复制传播25开盘时间: 2011年6月 12主力客户:改善型客户项目定位： 卖点： 地段位于番

16、禺大道与南大干线交叉口西面，扼守南部交通要道，拥有核心地段优势户型80%一梯两户，南北对流，全南向望中央水景。 缺点： 整体布局紧凑，居住密度较大 点评：优越的地段，成熟的配套，适合改善型客户竞争项目项目分析本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播26*郡客户来源购买用途主要分布所占比例关注点投资型天河区、外地24%受政策的导向性看好番禺的升值空间改善型番禺区35%配套设施的完善，孩子的教育刚需型天河区41%交通设施的通达性与可达性本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播27*郡客户细分本报告严格保密，严禁复制传播28启动策略：从项目整体来看，优先推出别墅产品，提升项目形象，奠定项目的高端豪宅地位在别墅产品成功面世的基础