商业地产运营核心资料

1、WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理商业项目(xingm)成功要素项目选址市场调研项目定位工程要素招商运营推进分项共三十四页WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理商业项目成功(chnggng)要素二八原则80%先决条件20%经营理念人气旺，商场就旺人流中心辐射面广，消费吸纳力强地理中心政府重视发展空间大发展中心消费力高销售量就大消费中心交通畅客源广车流中心先决条件共三十四页WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理项目(xingm)选址市场条件初步分析项目选址区域分析内容构成规模状况价格状况经营状况位置分布

2、发展趋势功能规划近期规划远期规划商业规划市政规划投资者消费商圈目标地块竞争商家城市规划投资购买力 投资心理强项和优势强项和劣势机会和机遇威胁与竞争政治人文业态构成经济发展辐射能力范围消费人口消费群体消费模式购买力消费偏好共三十四页WAID COMPANY 地产(dchn)服务 投资管理 资产及商业管理项目(xingm)选址确定项目地块时间最短原则区位易达原则聚集原则接近购买力原则共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理(gunl) 资产及商业管理项目(xingm)选址选址分析要素购物人口分析交通易达性分析区位分析用地选择用地经济状况评估共三十四页WAID COMPANY 地产服务

3、(fw) 投资管理 资产及商业管理市场调研调研(dio yn)分析方向外部市场调研分析内部影响因素分析共三十四页WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理市场调研外部市场(shchng)环境调研 外部市场环境调研生活结构城市结构零售业结构消费者竞争对手共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产(zchn)及商业管理市场调研生活结构(jigu)调查人口结构：目前人口数，过去人口聚集、膨胀速度，未来人口变迁预测，人口结构行业、职业、年龄、教育程度等家庭户数构成：家庭户数变动情况，家庭人数、人员状况，未来人员变化趋势，人员构成比例收入水平：消费者生活状况，

4、高中低收入者收入状况以及比例情况，与其他城市对比并与同城其他区域对比消费水平：个人消费及家庭消费情况，按消费类别进行划分，不同类别支出比例购买行为：消费者消费活动范围，对各类商场喜好程度共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理(gunl) 资产及商业管理市场调研城市结构(jigu)调查地势结构各项机制调查地段调查交通情况调查城市规划调查共三十四页WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理市场调研零售业结构(jigu)调查城市商圈调查零售业态调查零售业种调查共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理(gunl) 资产及商业管理市场调研消费者结构

5、(jigu)调查购买习惯调查购买能力调查购买量调查共三十四页WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理市场调研竞争对手调查(dio ch)竞争对手商品构成调查竞争对手流量调查竞争场所调查共三十四页WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理市场调研饱和度分析(fnx)选址定点商圈的竞争程度是可以量化的，饱和指数就是表明一个商圈所能支持的城市综合体不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。 IRS = C RE / RF IRS 城市综合体圈的零售饱和指数； C 城市综合体圈内的潜在顾客数目； RE 商圈内消费者人均零售支出； RF 商圈内商

6、店的营业面积。共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产(zchn)及商业管理市场调研商圈分析(fnx)因素人口数量及特点：包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等 建设情况：包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等关系到百货商店营销的方便程度的配套设施情况 社会因素：分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展 发展潜力：城市综合体发展潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对城市综合体发展潜力进行分析时，

7、应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区 共三十四页WAID COMPANY 地产(dchn)服务 投资管理 资产及商业管理市场调研内部影响因素(yn s)分析 项目内部关键因素分析项目规划设计项目开发人员配置项目开发融资项目经营管理四大方面共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理(gunl) 资产及商业管理市场调研内部(nib)影响因素分析项目内部因素分析（IFE矩阵）可以按五个步骤来建立： 第一步：列出在项目内部分析过程中确定的关键因素。采用1020个内部因素，包括优势和劣势两方面； 第

8、二步：给每个因素以权重，其数值范围0.0（不重要）到1.0（非常重要）； 第三步：为每个因素进行评分。1分代表重要劣势；2分代表次要劣势；3分代表次要优势；4分代表重要优势； 第四步：用每个因素的权重乘以它的评分，得到每个因素的加权分数； 第五步：将所有因素的加权分数相加，得到因素总加权分数。 总加权分数的范围都是从最低的1.0到最高的4.0，平均分为2.5。总加权分数大大低于2.5的项目内部状况处于劣势，而分数大大高于2.5的项目内部状况则处于优势。共三十四页WAID COMPANY 地产(dchn)服务 投资管理 资产及商业管理项目(xingm)定位项目定位分类市场定位目标客群定位经营定位

9、经营主题特色定位铺位、动线规划租金定位共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资(tu z)管理 资产及商业管理项目(xingm)定位项目市场定位 确定项目目标市场定位项目规模确定项目特定位置市场潜力商圈分析所在地区平均零售额测算项目零售额测算客流量测算前期市场调研分析模型建立阶段性目标市场定位目标市场定位流程市场定位影响项目的持续经营共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理(gunl) 资产及商业管理项目(xingm)定位目标客群定位投资小业主经营商户消费群体共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产(zchn)及商业管理项目(xingm)定位项目经营

10、定位经营业态定位功能定位经营特色定位经营方式定位差异性经营项目定位的差异性与主题的创新相辅相成，如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路；项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关 共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资(tu z)管理 资产及商业管理项目(xingm)定位铺位、动线规划共三十四页WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理项目(xingm)定位项目租金定位销售返租回报率方式：实际销售金额回报客户金额+商铺租金不可预见费=纯销售额销售均价*面积销售均价*面积*回报率*租期

11、+月租金*面积*12*租期销售均价*面积*3%=已知均价*面积销售均价和月租金为未知数，其他为已知数，计算后可得出销售均价与月租金的平衡关系，以便确定总体租金水平共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资(tu z)管理 资产及商业管理项目(xingm)定位项目租金定位铺位租金=平均租金*楼层系数*铺位系数*业态系数*区位系数楼层系数：底层向高层逐次递减铺位系数：考虑铺位开间、进深、障碍物、格局方正业态系数：考虑规划业态的承租能力。餐饮百货生活服务类专业市场娱乐休闲区位系数：考虑水平动线、垂直动线、门庭距离、卫生间距离共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资(tu z)管理

12、资产及商业管理工程(gngchng)要素部分业态交房条件业态电力功率负荷密度W/暖通空调燃气燃气报警排风厨房排烟补风餐饮隔油池化粪池层高载重给水冬季夏季总指标照明系统温度相对湿度%新风量m/（h.p）温度相对湿度%新风量m/（h.p）综合超市13016050601830202570204.510KN/250300吨/天电影院80100405020302025702010大堂卫生间4KN/，空调机房7KN/，其他34KN/KTV10012050602030302570304.54KN/20吨/天电玩12013050601830302570304.55KN/健身10012035401825704.

13、55KN/50L/人/次西式快餐250300304018302525702560150m/小时根据燃气公司提供用量和设计布置1m*0.5m排风管道和80mm*600mm新风口4.5厨房5KN/，用餐区4KN/25吨/天/店其他餐饮200250304018302525702560150m/小时根据燃气公司提供用量和设计布置1m*0.5m排风管道和80mm*600mm新风口4.5厨房5KN/，用餐区4KN/25吨/天/店银行网点10030501830202570204KN/配套10050601830202570204.54KN/7L/天/游泳池、洗浴801004050277025708根据大小计算

14、根据大小计算蔬菜市场2040W/1830202570204.510KN/250300吨/天共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产(zchn)及商业管理工程(gngchng)要素整体工程要点1、土建、停车场、车流动线、层高、载重2、电力总负荷、电井位置、空调电力、电缆、三单向3、给水水压、供水量，给排水管径、材质，管道线路，隔油池，化粪池，管道保温层4、暖通空调，冬夏季温度、湿度，新风、排风，风机机组管道布局，冷凝水，空调管道保温层机房位置5、燃气管道，用量，机房位置，燃气排风，燃气报警，燃气自动关闭阀6、排烟风机、管道、功率，油烟净化器7、弱电系统，监控，报警，广播，网络

15、电话光纤，机房位置8、防火分区，防火卷帘，烟感，温感，消防喷淋，灭火器，消防栓，应急照明，安全出口，地贴，防火门，防火墙，疏散通道，报警系统，机房位置9、扶梯、客梯、观光电梯、货梯控制，机房位置10、基装天地墙材料，水平，标高，防水，沉降缝，照明亮度，能耗共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资(tu z)管理 资产及商业管理招商(zho shn)运营招商运营1、报告：周报、月报、招商率、洽谈表2、合同：商铺合同、多经点位合同、协议3、知识：法规、工程技术、CAD、4、管理：进场、装修管理、退场、验收、资料备案5、二招：商户储备、业态调整6、分析：销售额、坪效、提袋率、客单价、进店率

16、、7、策划：软广硬广、广告、VI、导视、活动方案执行8、文案：营运手册、装修手册9、安保物业员工：公司规划组织结构岗位薪资岗位职责到岗时间佣金：招商佣金费用预估共三十四页WAID COMPANY 地产(dchn)服务 投资管理 资产及商业管理前期(qinq)筹备的招商管理招商前期招商中期招商后期1.参与项目解读与论证2.商圈调查，形成报告3.完成项目定位，业态规划；4.制定招商工作计划；5.招商费预算审批；6.确定房产技术条件；7.参与步行街优化设计1.制定步行街招商政策和租金方案；2.制定招商工作计划书并完成审批；3.完成招商资料准备；4.招商正式启动；5.完成业态规划细案；6.完成签约仪式

17、和招商发布会；7.异地招商启动；8.办理广告位相关手续9.招商签约完成；10.装修准备；11.餐饮类进场装修。1.非餐饮类毛坯商铺进场装修；2.非餐饮类精装铺进场装修；3.完成二次招商；4.完成装修/广告招商与上刊；5.开业准备；6.外场美陈布置招商运营共三十四页WAID COMPANY 地产服务(fw) 投资管理 资产及商业管理前期筹备的招商管理(gunl)团队组建1项目开业前14个月，项目招商、营运人员编制及到岗时间确定，并编制招商、营运人员岗位职责，开展人员招聘和团队组建。2、项目开业前12个月，招商、营运（除总服务台）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商

18、工作。3招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。4招商阶段的划分： A:招商前期（开业前14个月到开业前12个月）； B:招商中期（开业前12个月到开业前3个月）； C:招商后期（开业前3个月到开业当天）；在三个阶段中，招商工作重点不同，管控要点和难点也不相同。 招商运营共三十四页WAID COMPANY 地产(dchn)服务 投资管理 资产及商业管理招商前期(qinq)开业前14个月到开业前12个月A.招商前期管控重点：项目市调报告的形成；招商运营副总的到位与招商团队的组建；外铺销售方案及定价；意向商户的摸底调查，调整品牌落位，完成租金分解，确定各楼层、各位置的目标品牌（至少三个品牌预落位

19、）和租金条件；招商手册的完成；主力店、次主力店、重点餐饮品牌的合作意向确定（位置、面积、合作年限、租金或扣点水平）。招商运营共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资(tu z)管理 资产及商业管理招商中期(zhngq)开业前12个月到开业前3个月B.招商中期管控重点：根据商家储备情况，将品牌落位的再次调整确认，原则上不再做大的变动；各业态重点品牌的洽谈和突破；招商大会与项目推荐会的实施；确认主力店、次主力店、餐饮店的工程条件和进场时间；招商工作的全力冲刺，此阶段完成所有招商任务的80。招商运营共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产(zchn)及商业管理招商后期开

20、业(ki y)前3个月到开业当天C.招商后期管控重点：全力冲刺完成剩余商铺的招商；全力敦促商户进场装修；商户装修形象、进度、质量的把控；商户及其装修施工队、项目公司、商管公司的工程对接会议，建立工程问题台帐，并逐日消项；开业庆典的商户邀请。招商运营共三十四页WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产(zchn)及商业管理招商道具时间(shjin)节点在招商启动前3个月完成商业业态规划、招商政策及租金方案，制定的招商计划书及招商工作进度计划。在招商启动前2个月完成招商统一说辞和答客问。在招商工作启动前1个月，确定租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等。在招商启动前1个月完成招商