ch03土地管理法律制度

1、第三章 土地管理法律制度7/26/20221内容提要土地所有权与使用权土地管理基本制度建设用地的取得7/26/20222案例 某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。 试分析： （1）本案中，谁拥有这块土地的使用权？请说明理由。 （2）乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不承担责 任，请说明理由。 （3）人民法院应如何处理？7

2、/26/20223第一节 土地管理法概述一、土地的概念与特征 1、土地的概念 地理学经济学政治学法学能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和（物权法）7/26/20224第一节 土地管理法概述一、土地的概念与特征 2、土地分类(土地管理法)农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地 7/26/20225第一节 土地管理法概述一、土地的概念与特征 3、土地的特征 土地位置

3、的固定性 土地面积的有限性 土地利用的永久性 7/26/20226第一节 土地管理法概述二、土地管理法的概况 1、土地管理法的概念 土地管理法是调整人们在开发、利用、管理和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称广义和狭义7/26/20227第一节 土地管理法概述二、土地管理法的概况 2、土地管理法的立法目的 维护土地的社会主义公有制加强土地管理保护、开发土地资源，合理利用土地 切实保护耕地 促进社会经济的可持续发展 7/26/20228第一节 土地管理法概述二、土地管理法的概况 3、土地管理法的调整对象土地民事法律关系主要是指平等主体之间的就土地的开发、利用、交易所发生的财产性的

4、社会关系 土地行政法律关系是指国家土地行政管理部门依法履行土地管理监督管理职责时与个人、组织之间发生的社会关系 7/26/20229第一节 土地管理法概述二、土地管理法的概况 4、土地管理法的发展历程 中华人民共和国土地改革法（1950） 中华人民共和国土地管理法（1986）宪法（1988） 中华人民共和国城市房地产管理法（1994） 土地管理法（修订）（1998,2004） 7/26/202210第二节 土地的利用和保护 一、土地的所有权国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利特征主体的特定性 交易的禁止性 权属的稳固性 内容的可分离性 7/26/202211第二节

5、 土地的利用和保护 一、土地的所有权1、国家土地所有权国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利 7/26/202212第二节 土地的利用和保护 一、土地的所有权1、国家土地所有权范围：（1）城市市区（通说为城市建成区）的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地；（4）国家依法征收的土地； 7/26/202213第二节 土地的利用和保护 一、土地的所有权1、国家土地所有权范围（续）（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农

6、民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；（7）土地所有权有争议，不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，属于国家。 7/26/202214第二节 土地的利用和保护 一、土地的所有权2、集体土地所有权 集体土地所有权是指农民集体全体成员依法对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分的权利 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理 7/26/202215第二节 土地的利用和保护 一、土地的所有权2、集体土地所有权农民集体所有权的土地范围 （1）除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地；（2）农村村民的宅基地和自留地、自留山；

7、（3）土地改革时期分给农民并颁发了土地的所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的；（4）不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，或者虽然未满20年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的 7/26/202216第二节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 土地使用权是指土地使用人（法人、自然人、非法人组织）根据法律规定或合同的约定，依法对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、收益的权利。土地使用权是一项独立的财产权 7/26/202217第二节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 特征 派生性 独立性 土地管理法规定，国有土地和农民集体所有的土地

8、，可以依法确定给单位或者个人使用 7/26/202218第二节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 1、国有土地使用权国有土地使用权是指土地使用人依法对国有土地进行占有、使用、收益的权利 土地管理法第2条规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。” 7/26/202219第二节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 2、集体土地使用权 集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利 农地使用权 土地承包经营权 农村建设用地使用权 （非农业使用）7/26/202220第二

9、节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 3、土地承包经营权（农业生产）土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利2002年公布的农村土地承包法进一步具体规定了土地承包经营权的内容，赋予了农民长期而有保障的物权性质的土地使用权，奠定了新时期农村经济发展的法制基础 7/26/202221第二节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 3、土地承包经营权主要内容（1）农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发包的土地，任何组织和个人不得剥夺或者非法限制其承包土地的权利。国家保护承包方的土地承包经营权 （2）

10、要求县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认承包方的土地承包经营权 7/26/202222第二节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 3、土地承包经营权 （3）在承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更、解除承包合同，也不得因集体经济组织的分立、合并而变更、解除合同。国家机关及其工作人员不得利用职权变更、解除承包合同 （4）国家保护承包方依法、自愿、有偿地采取转包、出租、互换、转让、入股等方式，进行土地承包经营权流转 （5）侵害土地承包经营权的侵权行为人，应当按照法律规定的侵害物权的方式承担民事责任 另：各类土地承包期年限7/26/202

11、223第二节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 4、土地权属的确认和确定实行土地登记制度对土地权属进行确认农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理7/26/202224第二节 土地的利用和保护 二、土地的使用权 5、土地权属争议的解决协商政府处理 诉讼7/26/202225课堂练习单选题1.下列各类土地中，不属于国有土地的是（） A.被

12、依法征用后的土地 B.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂 C.城市市区的土地 D.农民宅基地7/26/202226案例分析 某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。 试分析： （1）本案中，谁拥有这块土地的使用权？请说明理由。 （2）乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不承担责 任，请说明理由。 （3）人民法院应如何处

13、理？7/26/202227参考答案 （1）丙公司应当拥有这块土地的使用权。土地管理法第12条规定：“依法更改土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”可见，土地使用权的转移，只有经过规定办理过户登记，才发生法律效力。本案中，甲公司和乙公司虽然签订了土地使用权转让合同在先，并支付了转让费，但由于未依法办理登记手续，故甲公司不能取得该块土地的使用权。乙公司与丙公司虽然签订土地使用权转让合同在后，但由于依法办理了登记手续，正式履行了土地使用权转让的法定程序，丙公司取得土地使用权是合法的，应受法律保护。7/26/202228参考答案 （2）土地管理法第2条规定：“土地使用权可以依法转让” “国家依

14、法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为，包括出售、交换、赠与。所以，乙公司转让土地使用权是受法律保护的，但是乙公司在与甲公司依法签订土地转让合同后，即负有土地使用权转让给甲公司并协助办理登记的义务。事实上，乙公司却擅自违反合同，再次将同一块土地转让给丙公司，导致甲公司的土地转让合同无效。因此，甲公司有权依合同法规定，要求乙公司承担违约责任。 （3）人民法院应当判丙公司拥有这块土地的使用权。7/26/202229第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度1、概念土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经济发展需要、国土整治和资源与环境保护要

15、求、土地使用现状及实际供给能力等各项因素，对土地的开发、利用、治理和保护所作出的时间上和空间上的总体安排和设计方案土地利用总体规划的期限一般为15年7/26/202230第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度土地利用总体规划的内容土地资源和土地利用现状分析土地供需预测 确定土地利用的目标和方针 划分土地利用区域或土地利用分区 编制规划方案 实施规划措施 7/26/202231第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的编制的总体要求 下一级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建

16、设用地和未利用地7/26/202232第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的编制的依据 国民经济和社会发展规划 国土整治和资源环境保护要求 土地供给能力 各项建设对土地的需求 上一级的土地利用总体规划 7/26/202233第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的编制的原则 严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地 提高土地利用率 统筹安排各类、各区域用地 保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用 占用耕地和开发复垦耕地相平衡7/26/202234第二节 土地的利用和保护 三、土

17、地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的编制的审批 全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准其他土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准7/2

18、6/202235第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的修改 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案7/26/202236第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划与其他相关规划的协调 与城市总体规划、村庄和集镇规划的协调建设用地规模不能超过土地利用总体规划要求与江河、湖泊综合治理与开发利用规划的协

19、调 7/26/202237第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度3、土地利用年度计划“各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。” (土地管理法第24条 )7/26/202238第二节 土地的利用和保护 三、土地利用总体规划制度3、土地利用年度计划土地利用年度计划的编制先由县级以上地方人民政府土地行政主管部门会同有关部门，按照国土资源部的统一部署和控制指标，

20、根据本行政区域土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划及土地利用的实际情况，提出本地下一年度的土地利用年度计划建议，经同级人民政府审查后，报上级人民政府土地行政主管部门。土地年度计划的监督制度（土地管理法第25条） 7/26/202239第二节 土地的利用和保护 四、耕地保护制度1、耕地与耕地保护耕地：用于种植农作物的土地“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策 7/26/202240第二节 土地的利用和保护 四、耕地保护制度2、耕地总量动态平衡制度严格控制耕地转为非耕地 （“节流”）占有耕地补偿平衡 （“占多少，垦多少”）建设占用耕地的耕作层利用 省级人民政府在耕地总量动态平衡中的

21、责任 7/26/202241第二节 土地的利用和保护 四、耕地保护制度3、基本农田保护制度基本农田：按照一定时期人口和国民经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地基本农田保护区：为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定特定保护区域 7/26/202242第二节 土地的利用和保护 四、耕地保护制度3、基本农田保护制度（1）基本农田保护区的划定 经国务院有关主管部门或者县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田蔬菜生产基地农业科研、教学试验田国务院规定应当划入基本农田

22、保护区的其他耕地。 7/26/202243第二节 土地的利用和保护 四、耕地保护制度3、基本农田保护制度（2）基本农田保护 数量保护地方各级人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内基本农田的数量不减少基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用非农业建设必须节约使用土地禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田质量保护 7/26/202244第三节 建设用地 一、建设用地的概念建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等从广义上讲，建设用地是指一切非农建设和农业建设用地根据土地管理法规定，建设用地可以分为

23、国有建设用地和农民集体所有建设用地。7/26/202245第三节 建设用地 二、国有建设用地国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业所需要使用的土地城镇居民住宅用地和公共设施用地 工矿区用地 交通用地 水利建设用地 旅游区用地 军事设施用地 其他有特殊要求的用地 7/26/202246第三节 建设用地 二、国有建设用地1、国有建设用地使用权的取得有偿使用的方式 出让、租赁、作价或者入股 划拨方式土地使用权的划拨具有行政性土地使用权划拨是一种无偿行为划拨土地使用权无使用期限的限制划拨土地使用权一般具有不可交易性7/26/202247第三节 建设用地二、国有建设用地1、国有建设用地使用

24、权的取得土地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地7/26/202248第三节 建设用地 二、国有建设用地2、国有建设用地的使用以有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权有偿使用合同的规定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变土地建设用途的，需经土地行政主管部门同意，报原批准用地的政府批准。7/26/202249 二、国有建设用地3、国有建设用地

25、的收回为公共利益需要使用土地的为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的依照前面（1）、（2）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿第三节 建设用地 7/26/202250第三节 建设用地 二、国有建设用地4、国家建设征收土地和补偿国家为了公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段征收土地的审批权限 征收下列土地的，由国务院批准基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70

26、公顷的 征收前款以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案；征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批7/26/202251第三节 建设用地 二、国有建设用地4、国家建设征收土地和补偿征收土地的实施征地公告征地补偿公告补偿登记征收与征用的区别：前者是所有权的改变，后者则是使用权的改变7/26/202252第三节建设用地 二、国有建设用地4、国家建设征收土地和补偿征收土地的补偿 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 重庆市征地补偿标准7/26/202253第三节 建设用地 二、国有建设用地5、临时用地指在建设施工过程中或者地质勘查过程中需要临时使用国有或者集体所有

27、的土地，使用完毕后，即恢复土地原状或改善土地利用状况，并归还土地所有人。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年7/26/202254第四节 法律责任 土地民事法律责任土地行政法律责任 行政处罚 行政处分土地刑事法律责任 非法转让、倒卖土地使用权罪非法占用耕地罪 非法批准征用、占用土地罪和非法低价出让国有土地使用权罪 7/26/202255课堂练习2.下列关于临时用地的表述中不正确的为（） A.临时用地必须办理报批手续 B.临时用地不得改变批准的用途 C.临时用地期限最多不超过一年 D.临时用地不得修建永久性建筑7/26/202256课堂练习多选题1. 征用耕地的补偿费用包括（） A.农民失业保险 B.土地补偿费 C.安置补助费 D.地上附着物补偿费 E.青苗补偿费7/26/202257案例分析 某市第二中学位于市中心商业繁华地段。1999年3月，该校未经土地管理部门批准，拆掉临街的一栋简易食堂，利用原食堂的地基，修建了一栋占地400平方米的两层楼商业铺面，全部用于出租经商，所获收益全部用于教师福利。 本案中，某市第二中学