第三章 可行性研究

1、第三章 房地产开发项目可行性研究第一节 房地产开发项目可行性研究第二节 房地产开发项目的费用测算第三节 房地产开发项目的财务评价第四节 房地产开发项目的风险分析目前指导房地产开发项目可行性研究的主要规章及文献如下：联合国工业发展组织（简称UNIDO)在1987年、1980年分别编写的工业可行性研究手册和工业项目评价手册1983年2月，国家计委发布的关于的通知1993年4月国家计委和建设部联合发布的关于建设项目经济评价工作的若干规定和建设项目经济评价方法与参数2000年9月建设部发布了关于发布的通知，并自发布之日起试行房地产开发项目经济评价方法投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）第一

2、节 房地产开发项目可行性研究什么是可行性研究必要性市场必要性社会必要性可能性合理性资源可能性技术、社会、资源合理性技术可能性房地产项目可行性研究（一）概念 可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个领域，充实完善，形成系统。涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。（二）房地产开发项目可行性研究的作用（1）为投资决策提供依据（2）

3、作为资金筹措的依据（3）作为编制设计的依据（4）作为有关部门签订协议、合同的依据（5）作为申请建设执照的依据（三）投资项目周期 投资项目周期是指项目从投资意向开始到投资终结的全过程。一般包括三方面的内容：一是投资全过程客观上包括的工作内容、工作次序和工作类型；二是投资全过程中性质不同的各阶段划分；三是各阶段、各项工作间的联系。投资项目周期是指项目从投资意向开始到投资终结的全过程。周期阶段建设项目决策阶段建设项目设计阶段建设项目施工阶段投资项目总结评价阶段建设项目工作类型与工作程序投资意向市场研究与投资机会研究项目建议书初步可行性研究可行性研究决策立项初步设计建设准备技术设计施工图设计施工组织设

4、计施工准备施工过程生产准备竣工验收投产使用与投资回收项目后评价（四）投资项目周期的工作类型1.建设项目决策阶段（通常也称为项目建设前期工作阶段）(1)投资意向产生投资意向的主体：政府部门企业事业单位家庭（个人）产生投资意向的原因：可能基础上的投资意向：产生意向的主体有闲置的资金，需要寻找投资机会需要基础上的投资意向：社会上有较好的投资机会，被某一主体发现（2）市场研究与投资机会研究这个阶段的重点要放在一个“找”字上，必须能够找出符合条件的主要投资机会。市场研究与投资机会研究投资机会与投资主体自身的条件是否相适应具体投资机会如何落实（3）项目建议书 用书面的形式把投资机会分析的结果表达出来呈报给

5、投资人。（4）初步可行性研究 初步可行性研究是对项目建议书所提出的投资构想进行初步的论证分析，并将项目投资方案进一步具体化。初步可行性研究必须对若干不同项目进行比较与选择，其目的是从若干项目中选择一个或几个优化的项目。建设项目初步可行性研究的目的： 分析机会研究的结论，并在较详细资料的基础上作出是否需要进行下一步的可行性研究，确定的哪些关键问题需要进行辅助性的专题研究等。着重研究：市场研究和对产品的需求研究原材料及所需资源的供应及价格变动趋势研究工艺技术的中间试验情况分析厂址方案选择企业规模的研究生产设备的选型等（5）可行性研究阶段 又称详细可行性研究，对一个初步可行性研究提出的一个或几个 项

6、目若干种可能的方案分析论证，实质上是一个投资方案的具体确立和构造，是决定一个项目投资与否的最重要的一个环节，是项目决策的直接依据。（6）决策立项决策立项评估最终选择一般由公正性、权威性强的咨询机构来完成这是项目决策阶段的最后工作，应有决策者亲自进行对可行性研究的精确性、可靠性、全面性进行评估，为建设项目的最后决策提供依据根据投资主体的目标、战略和内外条件做出最终选择项目评估的涵义: 项目评估是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目（企业）、国民经济和社会的角度出发，由有关部门（包括银行、中介咨询机构等）对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产条件、产

7、品市场需求、工程技术、财务效益、经济效益和社会效益等进行全面分析论证，并就该项目是否可行提出相应职业判断的一项工作。可行性研究与项目评估的关系： 可行性研究和项目评估都是以分析和论证项目可行与否为己任的工作，两者关系密切，有许多共同之处。相同点：均处于项目发展周期的建设前期基础理论基本相同工作的内容基本相同最终工作目标及要求相同不同点：行为主体不同立足点不同所起的作用不同所处的阶段不同（六）可行性研究的阶段划分：每个阶段的内容由浅到深。机会研究：其目的在于通过对各种建设项目和投资机会作出鉴定，为建设项目的投资方向提出建议，并确定有无必要做进一步研究。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的

8、投资机会研究。前者又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。后者是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30，研究费用一般占总投资的0208。 投资机会分析看上去很简单，甚至在实际工作中常常被忽视，但实质上这却是十分关键的环节。这一阶段主要解决三个方面的问题：一是认识问题；二是组织机制问题；三是程序和

9、内容问题。初步可行性研究：又叫“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题有：在较详细数据资料的基础上论证投资是否确有机会，是否能获得最大的利益；是否有进行详细可行性研究的必要性有哪些关键问题需要进行辅助性专题研究在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查： 市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20，所需费用约占总投资的02515。所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独

10、研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。详细可行性研究： 简称可行性研究，是投资前期对工程项目进行全面研究的最后阶段，其主要任务是对市场、选址、建设方案等进行深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性和财务上的营利性论证之后，对工程项目作出投资决策。 这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资1.0%-3.0%,大型复杂的工程约占0.2%-1.0%。项目评价 在可行性研究的基础上进行，其主要任务是对可行性研究报告进行审查。（七）可行性研究报告的内容结构项目可行性研究报告，一般应按照以下结构内容编写：（1）总论项目提出的背景与概况可行性研究

11、报告编制的依据项目建设条件问题与建议（2）市场与预测市场现状调查产品供需预测价格预测竞争与营销策略市场风险分析（3）资源条件评价资源可利用量资源品质情况资源赋存条件资源开发价值（4）建设规模与产品方案建设规模与产品方案构成建设规模与产品方案的比选推荐的建设规模与产品方案技术改造项目推荐方案与原企业设施利用的合理性（5）场（厂）址选择场（厂）址现状及建设条件描述场（厂）址方案比选推荐的场（厂）址方案技术改造项目场（厂）址与原企业的依托关系（6）技术设备工程方案技术方案选择主要设备方案选择工程方案选择技术改造项目技术设备方案与改造前比较（7）原材料燃料供应主要原材料供应方案选择燃料供应方案选择（8

12、）总图运输与公用辅助工程总图布置方案场内外运输方案公用工程与辅助工程方案（9）环境影响评价环境影响评价基本要求环境条件调查影响环境因素分析环境保护措施（10）劳动安全卫生与消防劳动安全卫生消防设施（11）组织机构与人力资源配置组织机构设置及其适应性分析人力资源配置员工培训（12）项目实施进度建设工期实施进度安排（13）投资估算建设投资估算内容建设投资估算方法流动资金估算项目投入总资金及分年投入计划（14）融资方案融资组织形式选择资金来源选择资本金筹措债务资金筹措融资方案分析（15）财务评价财务评价内容与步骤财务评价基础数据与参数选取销售收入与成本费用估算新设项目法人项目财务评价既有项目法人项目

13、财务评价不确定性分析非营利性项目财务评价（16）国民经济评价国民经济评价范围和内容国民经济效益与费用识别影子价格的选取与计算国民经济评价指标计算国民经济评价参数（17）社会评价社会评价作用与范围社会评价主要内容社会评价步骤与方法（18）风险分析风险因素识别风险评估方法风险防范对策（19）研究结论与建议推荐方案总体描述主要比选方案描述结论与建议（八）编制可行性研究报告1.可行性研究报告深度要求报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果，内容齐全，结论明确，数据准确。论据充分，满足决策者定方案定项目要求。报告选用主要设备的规格、参数应能满足预定货的要求。引进技术设备资料应能满足合同谈判的要求。报告中

14、的重大技术、经济方案，应有两个以上的方案的比选。报告中确定的主要工程技术数据，应能满足项目初步设计的要求。报告构造的融资方案，应能满足银行等金融 部门信贷决策的需要。报告中应反映在可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，以供委托单位与投资者权衡利弊进行决策。报告应附有评估、决策（审批）所必需的合同、协议、意向书、政府批件等。2.报告编制单位及人员资质要求报告编制单位应具有国家有关部门审批登记的资质等级证明。编制单位应具有承担编制可行性研究报告的能力和经验。可行性研究人员应具有所从事专业的中级以上的专业职称，并具有相关的知识、技能和工作经历。报告编制单位及人员应坚持独立、公正、

15、科学、可靠的原则，实事求是，对提供的可行性研究报告编制质量负全面责任。3.报告文本格式（一）报告文本排序封面。项目名称、研究阶段、编制单位、出版年月、并加盖编制单位印章。封一。编制单位资格证书。如工程咨询资质证书、工程设计证书。封二。编制单位的项目负责人、技术管理负责人、法人代表名单。封三。编制人、校核人、审核人、审定人名单。目录正文附图、附表、附件。（二） 报告文本的外形尺寸统一为A4（九）投资项目可行性研究的工作程序项目筹划市场调查与分析优化和选择开发方案方案评价编制可行性研究报告（十）投资项目可行性研究的目的避免错误的项目投资决策减少项目的风险避免项目方案多变保障项目不超支、不延误对项目

16、因素变化心中有数达到投资的经济效果第二节 房地产开发项目的费用测算（一）开发项目费用测算的种类1.投资估算在项目初步设计前的技术经济研究中，投资计算一般采用估算法。它主要根据估算指标、概算指标，或类似工程预（决）算等资料编制。2.设计概算基本建设程序的设计阶段有二阶段设计或三阶段设计。在初步设计或技术设计阶段对项目的造价测算称为设计概算。设计概算主要根据初步设计图纸、概算定额、概算指标、各项费用定额、开发建设地区的社会、自然和技术经济条件以及设备预算价格等资料编制。3.施工图预算在施工图设计阶段，对项目的造价测算称施工图预算。4.工程结算指工程施工承包单位将已完成的工程按规定向开发企业（业主）

17、办理结算工程价款，取得收入，用以补偿施工过程中的资金损耗，确定施工盈亏而编制的技术经济文件。5.竣工决算在开发工程竣工验收阶段，对项目从筹建到竣工施工的全部投资费用的技术经济文件。竣工决算是开发项目竣工验收、交付使用的重要依据，其中，“交付使用财产总表”和“交付使用财产明细表”作为财产交接的依据。（二）房地产开发项目总投资构成2-1房地产开发项目土地费用估算表序号项目金额估算说明1土地出让金2征地费3拆迁安置补偿费4土地转让费5土地租用费6土地投资折价合计2-2房地产开发前期工程费估算表序号项目金额估算说明1规划、设计、可研费2水文、地质勘察费3道路费4供水费5供电费6土地平整费合计2-3房地

18、产开发基础设施建设费估算表序号项目建设费用接口费用合计1供电工程2供水工程3供气工程4排污工程5小区道路工程6路灯工程7小区绿化工程8环卫设施2-4房地产开发建筑安装工程费用估算表项目建设费用建安工程费装饰工程费金额合计单价合价单价合价单项工程1单项工程2合计2-5房地产开发公共配套设施建设费估算表序号项目建设费用估算说明1居委会2派出所3托儿所4幼儿园5公共厕所6停车场合计2-6 开发企业的经营管理费2-7其他代收费：供电增容费、供水增容费、供暖开办费、煤气安装赞助费、抗震设防费、人防工程易地建设费、污水处理厂建设费；2-8 建设期贷款利息;2-9固定资产投资方向调节税；投资方向调节税的税额

19、按计税依据乘以税率求得。计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额，其中更新改造项目为建筑工程实际完成的投资额。（三）房地产开发项目的投资估算方法1.投资估算依据开发项目的建设规模、占地面积、地价；设计方案、图纸；主要设备、材料及其预算价格表；同类型项目的投资资料资料来源、贷款利率；有关政策和规定；2.估算方法1.面积法:这是估算工程造价的常用方法。2.单元法:根据建筑物能容纳的人数或设施单元数以及每个单元的造价等资料来估算建筑工程的总造价。3.概算指标法4.分项造价估算法5.分项造价比较法第三节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价是从项目的财务角度，以市场价格和行业收益率来评价

20、项目的经济效果，判明项目的经济可行性。经济评价是可行性研究的核心，贯穿于可行性研究的全过程。可行性研究中的开发项目经济评价有两种：选择优化方案中的评价，用以比较和筛选方案，以寻求最佳或满意方案；确定推荐方案后，对开发项目进行的最终的全面预测评价。经济评价的步骤项目财务数据测算投资来源与支出测算销售收入与税金测算产品成本测算利润测算财务分析、经济效益评价现金流量表静态分析动态分析不确定性分析国民经济分析评价结果项目经济评价的步骤1.房地产开发项目的财务评价指标静态指标：投资利润率、投资回收期、借款偿还期；动态指标：净现值、内部收益率、动态投资回收期； 静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计

21、算的盈利指标。 1）投资利润率 投资利润率，是指房地产投资项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。其计算公式为：式中：总投资额=投资+贷款利息 2）静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法： （1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时： 投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。求该项目的静态投资回收期

22、。 根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）（2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时： 投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量） 其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。 该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。 3）借款偿还期 在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。 借款偿还期可由“借款还本付息估算表”

23、、“损益表”及“资金来源与运用表”计算。其详细计算公式为： 借款偿还期 = 借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额） 或 = 偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的期数-开始借款的期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额） 实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力的。否则，认为项目没有清偿能力，是不可行的。 4）财务净现值（NPV) 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。（1）净现值的含义 现值是指未来

24、预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。式中：NPV：净现值； CIt：第t年的现金流入量； COt：第t年的现金流出量； ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率； t：项目计算期（t=1,2,3n）。净现值可以通过财务现金流量表计算求得。（3）净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。 当NPV0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）； 当NPV

25、0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平； 当NPV0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。 因此，只有NPV0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。5）财务内部收益率（1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图所示：净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2净现值与折现率的关系 房地产投资项目的财务内部收益率是

26、指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为： 式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量； FIRR：财务内部收益率； 其他同前。 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。（2）财务内部收益率的计算 其公式为：式中：FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。其计算步骤是： 先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净

27、现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。（二）财务评价基本报表1.现金流量表(1)现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。现金流量表分为全部投资和自由资金现金流量表。序号项 目合 计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收

28、固定资产余值回收经营资金2现金流出 全部投资财务现金流量表表2-1 单位：万元21222324252627开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标： 1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）： 全部投资财务现金流量表续表2-1 单位：万元 2）自有资金（资本金）现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金

29、的盈利能力。 其表格形式见表2-2。序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出自有资金（ 资本金）现金流量表表2-2 单位：万元212223242526272829资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %） 自有资金（ 资本金）现金流量表续表2-2 单位：万元（2）损益表 1损益表的含义 损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 其表格形式如表2-3。序号 项 目合 计 1 23 N 1经营收入111213销售收入出租收入自营收入2经营成本2122商品房经营成本出租房经营成本 3运营费用 4修理费用损益表表2-3 单位：万元 5经营税金及附加 6土地增值税 7利润总额 8所得税 9税后利润91929