某公司地产项目发展计划管理工作指引_secret

1、XXXX地产项目发展计划管理工作指引二零一零年一月目 录1、目 的12、适用范围13、责 任 人14、工作职责25、工作计划的制定及审批36、工作计划的编制内容67、工作计划的调整78、工作计划的考核109、罚则11附件1项目发展进度考核节点附表2项目发展节点计划审批表附表3项目发展X期进度计划附表4项目发展规划附表5项目发展进度计划向*公司汇报内容汇总附表6项目发展标准工期附件7项目XXXX年度X期工作计划 PAGE 121、编制目的1.1 确保项目发展可以按照*公司下达的经营目标，合理有序地完成项目市场定位、规划设计、营销策划、成本控制、资金使用、施工管理、物业移交、竣工备案、入伙等开发全

2、过程的工作。1.2 便于动态掌握各项目的实际发展计划情况及发展计划中存在的问题，力保使项目发展计划安排与整体经营要求相一致。1.3 明确*公司、各行业线、项目公司管理的权限及职责，避免*公司与项目公司的计划管理出现交叉而导致的计划管理混乱。1.4 对于各项目公司项目发展计划实施中发生的各种情况进行跟踪梳理，不断地完善项目发展计划管理体系，同时不断提高发展项目的计划水平。1.5 根据项目的具体实施情况结合公司绩效考核制度对各项目公司的项目发展计划实施情况进行全程跟踪，保证*公司绩效考核制度的准确性及最终效果的客观落实。2、适用范围本制度适用于XXXX地产集团公司全额投资或控股的土地开发项目内部进

3、度管理。3、责 任 人项目公司总经理。4、工作职责4.1 项目公司负责组织编制并提报项目发展规划； 4.2项目公司项目管理部负责组织编制项目发展X期进度计划，并负责组织各部门及项目公司领导对有关计划进行评审，评审完成后与填写好的项目发展进度考核节点共同提报*公司。4.3 项目公司综合部负责重大事件文字情况说明的汇集、编写及提报工作。4.4 *公司工程管理部负责项目发展X期进度计划、项目发展规划的组织审批工作及自行审批直接管理部分，负责项目发展进度考核节点、项目年度工作计划的备案工作。4.5 *公司工程管理部负责相关进度计划反馈意见的编制和组织发放工作。5、工作计划的制定及审批：5.1 项目公司

4、在签订项目土地出让合同或土地转让协议，项目主要管理人员到位后30天内，编制并提报该项目一期的项目发展规划（详见附表4，对于模版中工作项目没有的只需注明“不涉及该项工作”即可，仅在项目开始时一期使用），并同时提报项目发展进度考核节点（详见附表1）和项目发展进度计划审批表（详见附表2）。5.2 项目公司应在规划设计方案获得政府部门审批通过后的14天内，编制并提报该项目一期的项目发展X期进度计划（详见附表3，对于模版中工作项目没有的只需注明“不涉及该项工作”即可），并同时提报项目发展进度考核节点和项目发展进度计划审批表。5.3 项目分期的原则为：5.3.1项目分期原则上最多分到三级，即“项目”、“期

5、”、“区”，例如 XX项目 XX期 XX区。分到区后不再以标段及物业类型（例如高层、小高层）进行进一步命名。期、区均使用中文数字，例如一期二区。5.3.2 在前期策划时，原则上应避免将不同的类型物业（指施工周期完全不同的物业）划为一期。如确实存在，则以区进行划分。5.3.3项目应按照分期填报项目发展X期进度计划，对于计划模板中的计划重复的项目，后期不必重复填报，但须备注说明。对于分期中的分区可分别填报，在项目发展X期进度计划、项目发展进度考核节点中分项列明即可。5.4各种物业类型的开发周期：5.4.1各项目具备项目开工条件后至竣工备案、入伙的开发周期具体计算方法见附件6（标准工期计算），根据项

6、目具体情况计算填写形成绝对工期，如项目计划与标准的绝对工期时间延后，须说明原因。5.4.2各项目第一次开盘销售的时间不得超过土地取得后10个月，如超过计划中必须专项说明原因，否则不予批准。5.5项目发展规划和项目发展X期进度计划经项目公司总经理批准后提报并经*公司总经理办公会审批同意后执行。5.6 为保证项目发展规划和项目发展X期进度计划中各时间里程碑控制目标的客观、严肃和合理性，该计划应经过项目公司各相关行业线职能部门的评审和书面确认（详见附表 2 项目发展进度计划审批表），并与项目发展规划或项目发展X期进度计划同时提报。5.7 项目发展规划和项目发展X期进度计划经项目公司总经理批准后提报*

7、公司总经理办公室。总经理办公室将交*公司工程管理部组织相关部门对计划进行审批。如无特殊原因，审批工作将在提报后的10天内完成。审批期间项目公司应继续开展相关工作。5.8 如项目发展规划或项目发展X期进度计划未获批准或有条件批准，则项目公司应根据*公司相关审批意见对原计划进行修改，并在获得审批意见后的7天内重新提报。5.9 由于政策原因导致以下情况出现时，项目公司应在取得政府的规划设计批复后的10天内，提报调整后的项目发展X期进度计划。5.9.1 政府部门审批通过的规划设计方案同前期定位中确定的方案相比出现重大调整，且该调整将导致已审批的项目发展X期进度计划发生改变。5.9.2 规划方案报建工作

8、进度严重超出原计划的报建时间。5.10调整后的项目发展X期进度计划，提报遵循5.5-5.8条的工作程序。5.11 项目年度考核节点应严格按照项目发展进度考核节点的年度阶段执行，项目年度工作计划按照项目发展X期进度计划的年度阶段进行编制，原则上考核节点时间不得调整，并于每年12月1日前提报*公司总经理办公室审批。二期（及以后分期）计划提报5.12 项目公司应根据项目发展规划的安排，在项目二期（及以后分期）设计工作开始的30天前提报该期的项目发展X期进度计划。5.13 该期的项目发展X期进度计划所包括的工作内容同4.2条，不同期的项目发展X期进度计划内容重叠部分不必重复填报，只需注明已经在“X期已

9、完成“或X期已填写”即可。该次提报及以后的报批工作程序同 5.5-5.8条中要求。5.14 该期的项目发展进度考核节点依照 4.1条的要求执行。项目发展月报提报5.15 项目发展月报的提报程序应按照项目公司月报管理实施细则执行。5.16 对于项目发展中出现的重大问题及重大事件应在项目发展月报中及时提报。注：其中项目发展规划、项目发展X期进度计划、项目发展X期年度工作计划采用PROJECT进行编制，项目全案考核节点采用Excel填报。6、工作计划的编制内容6.1项目发展考核节点项目发展考核节点为涉及项目发展各阶段的关键性节点，作为对项目公司工作计划中各年度考核依据，同时便于项目公司在保证关键节点

10、完成基础上对其余节点工作能够有整体掌控，保证项目关键目标节点的时间准确。原则确定考核节点时间后项目考核节点不再调整。工作计划的编制按照内容分为一级，二级，三级，四级。其中：6.2一级计划节点及相关提报内容：一级计划节点为项目发展总体工作模块（为项目发展总体进度计划中111大项工作），分别为立项、拆迁、内部准备、前期、规划设计、招标、售场建设、一级市政建设、施工、验收入伙、后评估。6.3 二级计划节点及相关提报内容：二级计划节点为在一级节点的组成（为项目发展X期进度计划中各项工作节点），供*公司对项目公司整体发展情况进行总体跟踪评估的重要节点，必须在规定时间内提报*公司经*公司总经理办公会审核确

11、认后实施。6.4三级计划节点：三级计划节点为在保证二级计划节点的完成时间的基础上，可供对项目公司整体发展情况进行季度跟踪评估的主要节点。主要为保证二级节点计划完成需要取得的各阶段性工作时间节点。该节点计划由各项目公司自行组织编制审核并报送相关行业线备案作为月/季度工作检查的相关依据。该计划按年度编制，在年度工作计划审批完成30天内编制完成。6.5 四级计划节点：四级计划节点为在保证三级计划节点的完成时间的基础上，可供对项目公司整体发展情况进行日常跟踪评估的其他节点。主要为保证取得三级节点计划中各阶段性工作而必须进行的各专业线日常工作的阶段性指标及相关月度资金使用计划。其具体内容可视各项目公司情

12、况自行编制，但不得影响到一、二、三级计划节点的最终完成时间。7、工作计划的调整：7.1 工作计划的调整条件：7.1.1如项目开发前期因政策变化或非可控因素产生重大变化导致项目整体发展进度延误30天以上的，项目公司应在出现异常后的 7天内向*公司总经理办公室提交书面报告，报告中应说明造成异常情况的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的影响。7.1.2土方及基础施工阶段出现异常情况，且预期工期将顺延达 30天以上时，项目公司应在出现异常后的 7天内向*公司总经理办公室提交书面报告，报告中应说明造成异常情况的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的影响。

13、7.1.3施工中出现因与施工单位、供货单位合同纠纷导致进度受影响或停工，当拖延或停工时间已经达到7天并预测延期或停工的时间还将继续时，项目公司应在该时间（即影响或停工达到7天）立即向*公司总经理办公室提交书面报告，报告中应说明导致影响或停工的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的拖延。由此造成工期将顺延达 30天以上时，方可作为工期调整的条件。7.1.4 施工中出现重大质量、安全事故而导致进度受影响或停工时，项目公司应在事故发生当日通报*公司工程管理部，并于事故发生后的 3天内向*公司总经理办公室提交书面报告，报告中应说明事故发生的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预

14、测该情况可能对工期造成的拖延（该种情况绩效考核指标不予调整）。7.1.5施工中外力干扰，如连续恶劣天气、政府大型活动、重大政策调整、突发疫情或市场变动等情况出现，且预期工期将顺延达7天或以上时，项目公司应在该时间（即影响或停工达到 7天）立即向*公司总经理办公室提交书面报告，报告中应说明发生何种情况的外力干扰并列出对此干扰情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的拖延。7.1.6 如因其他问题导致整体开发进度延误30天以上，项目公司必须在事件发生7日内向*公司总经理办公室提交书面报告，报告中应说明造成异常情况的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的影响（该种情况将

15、视情况确定是否对绩效考核进行调整）。7.2 工作计划的调整原则：7.2.1 必须按照“四三二一”的顺序对相应计划进行调整，即能在四级计划节点中调整的不应影响到三级计划节点，能在三级计划节点中调整的不应影响到二级计划节点，以此类推。7.2.2 工作计划的调整必须在关键线路的关键节点出现重大变化的基础上方可进行调整，调整后的计划如果影响到了项目发展进度考核节点的时间，必须提报*公司总经理办公室经相关审核部门调整项目发展X期进度计划，*公司审核批准期间项目公司须加紧推进项目发展进度。7.2.3 在计划执行过程中项目公司必须严格核查计划的日常执行情况，应杜绝日常问题不解决，由于非关键线路节点严重延误，

16、导致关键线路延误的情况出现。7.2.4 如因自身管理原因导致计划严重延后的情况，*公司将在了解具体情况的基础上对项目公司提出相关整改意见，并对项目公司采取相关措施，以保证计划的落实程度。7.2.5 *公司及项目公司相关行业线应起到对各自行业线的日常监督检查职能，保证行业线各项工作计划的切实落实，保证项目整体开发计划的顺利完成。8、工作计划的考核：工作计划的考核基本按照行业线日常技术检查，项目公司月度计划自检自查和*公司考核小组联合季度检查相结合的方法进行工作计划考核。其中项目发展考核节点为*公司考核小组对各项目公司进行绩效考核的主要依据，一、二、三级计划节点为项目公司及*公司各行业线进行月季度

17、检查和跟踪控制的依据，四级计划节点为项目公司依据开发进度进行日常工作安排的依据。8.1 年度经营工作计划的制定工作计划*公司按照年度进行考核，主要为在项目发展X期进度计划批准的基础上组织编制项目发展进度考核节点。各项目公司每年的12月1日前提报*公司，作为下一年度经营工作安排和考核依据。项目公司同时提报年度工作计划作为年度*公司和项目公司各行业线日常检查依据。8.1.1年度考核节点年度考核节点为项目发展考核节点中涉及该年度的考核节点时间，该时间节点在项目发展X期进度计划获得审批后不得自行调整。8.1.2年度工作计划年度工作计划（模板具体见附件6）为项目X期进度计划中涉及该年度的工作计划，并细化

18、至三级节点和项目公司各部门年度工作计划。8.2 *公司考核小组计划检查：*公司考核小组计划检查主要针对项目发展考核节点进行季/年度考评，并协助项目公司对计划执行情况进行汇集分析，提出相关建议。项目公司及*公司各行业线在保证考核节点计划能够完成的基础上，对一、二级计划节点进行季度检查及调整；项目公司各行业线应在保证前三级计划完成的基础上，根据日常工作的实际情况，对四级计划节点进行项目公司层面的日常检查和调整。8.3行业线技术检查：各行业线应根据各行业线相关管理规定定期对各项目公司的各行业线工作计划完成情况及行业线标准的执行情况进行检查，并出具行业线相关管理月/季度检查情况报告并提出行业线改进建议，作为季/年度绩效考核的参考。相关检查内