某县级市土地定级估价报告_secret

1、编制者： 学号： 指导老师：*老师 制作时间：2008年12月目 录第一章 土地定级的依据和原则第二章 土地定级技术报告第三章 土地定级因素确定及权重测算第四章 土地定级因素资料整理及分值计算一、商服繁华度资料整理及分值计算二、道路通达度资料整理及分值计算三、对外交通便利度资料整理及分值计算四、基础设施资料整理及分值计算五、.环境质量资料整理及分值计算六、人口状况资料整理及分值计算七、规划条件资料整理及分值计算第五章 单元因素分值求取及土地级别的划分第六章 商业用地基准地价评估宗地地价评估 土地定级的依据和原则 一、 土地定级的依据（一）理论依据马克思的地租理论。区位理论。（二）技术理论. 国

2、家土地管理局颁布的城镇土地定级规划及有关文件是展开土地定级的主要定级依据。严格按照执行规程的规定，并在规程允许范围内根据具体情况做了些灵活的处理。二、土地顶级的原则 （一）综合分析原则 (二) 主导因素原则 （三）地域分异原则 (四) 定量与定性相结合的原则 （五）实用性原则第二章 土地定级技术报告一、土地定级技术路线本土地定级以国家土地管理局制定的城镇土地定级规程为依据，参考外地中小城镇土地定级的做法和经验，结合本县的特点和具体情况，采用多因素分值加权和法来评定土地级别，具体技术路线是：（一）、以专家会议认证的方式确定土地定级因素、因子体系。（二）、采用得尔菲法确定定级因素、因子、子因子权重

3、。（三）、采用动态网格法划分土地定级单元。（四）、依据各土地定级因素、因子、子因子对土地影响的特点，分别按下面公式计算其影响分值：面状因素：fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)fi为土地指标值的作用分；Xmin、Xmax、Xi分别为指标的最小值、最大值、及土地因素指标值。直线递减因素： fi=Fi(1-di/R)或fi=Mi(1-di/R)Fi为因素的功能作用分，Mi为i因素或设施的综合规模指数；di为i因素到i点的距离；R为i因素的最大影响半径。指数递减因素： fi=（五）、各面状因素，点线因素分别采用面积加权法和几何中心点与特征点平均值法求取土地定级单元因素分值。（六）、

4、采用加权和法，按下式计算土地定级单元总分。P=P为土地定级单元总分；n为土地定级因素个数；Wi为i因素的权重值；Fi为i因素的单元分值。（七）、采用总分频率曲线统计判断法，划分土地级别。（八）、利用求积仪量算各级别土地面积。二、土地定级工作程序土地定级整个工作分为四个阶段：准备工作阶段，资料收集调查与分析整理阶段，单元分值计算与划分级别阶段，定级成果整理、检查验收、鉴定阶段。土地定级因素确定及权重测算土地定级因素选择的原则显著性原则差异性原则普遍性原则可行性原则 土地定级因素权重测算（一）因素、因子评估（第一轮）参加土地定级因素权重测定的各位专家，根据城镇土地定级因素体系的信息，凭各自的经验和

5、知识，对每个定级因素、银子和子因子影响土地质量的程度作出评价，然后对各位专家的评分结果进行统计分析，计算均值E和方差S，计算公式如下：E=ai/nS=(ai-E)*(ai-E)/(n-1)式中：n为专家人数；ai为第I位专家的评分 （二）信息反馈与再征询（第二轮）信息反馈与再征询是在前次专家评分的基础上，各位专家以前次的统计结果作为参考来修正自己的评估意见，确定本次的因素、因子和子因子的权重评分。在吸收专家第二轮权重征询表后，同样进行和前次相同的统计分析，结果如下表土地定级因素、因子和子因子权重是指其在土地定级中的相对重要性程度，即因素影响土地质量优劣的重要性量度指标，权重值愈大，表示对土地质

6、量的影响越大，即对土地定级的贡献越大。本报告采用特尔菲法来确定个因素的权重，并规定各因素重要性的平分区间为0-100，各因素权重评分之和为100。各因素、因子的评估，见下表表1 商业用地定级因素权重测算表因素名称商服繁华度基础设施条件交通条件人口状况环境条件规划条件合计权重值30.210.325.610.45.917.6100方差5.86.312.23.62.31.9因子名称商服繁华度供水设施排水设施供电设施电讯设施道路通达度对外交通便利度人口状况自然环境条件规划条件合计权重值30.21.52.15.61.115.61010.45.917.6100方差5.81.71.22.52.26.65.4

7、3.62.31.9因子名称距一级商服中心距距二级商服中心距供水设施排水设施供电设施电讯设施道路宽度机动车流非机动车流人流量对外交通便利度常住人口密度流动人口流量工程地质条件及地形坡度洪涝灾害影响及水文地质条件规划条件合计权重值1812.21.52.15.61.13.62.754.3105.452.33.617.6100方差3.22.41.71.22.52.22.51.60.83.7 5.41016211.9第四章 土地定级因素资料整理及分值计算一、商服繁华度资料整理及分值计算 (一)、本土地定级报告的商服中心划分.本土地定级报告的商服中心划分为两级，一级为汽车站与金融大厦；二级为日新百货、中国

8、银行及百货大楼。（二）、商服中心级别的确定。在咨询专家的意见以后，我们对单位面积营业额、单位面积资金、商服职能种类、高级商服职能比例的作用系数分别定为0.3、0.15、0.4、0.15。（三）各级中心功能分的确定 商服中心的商服职能是由与其自身级别相应的和低于其级别的商服职能共同组成，故在计算上浮繁华影响分值时，需对各级商服中心的功能分进行分割，计算公式为： Fi=Mi-MjFmin=Mmin式中：Fi为I 级商服中心作用功能分； Mi为I级商服中心的规模指数 Mj为次I级商服中心的规模指数 Fmin、Mmin分别为最低级中心作用功能分和中心规模指数。表2 商服繁华功能作用分表权重0.30.1

9、50.40.15商服中心名称单位面积营业额单位面积租金商服职能种类高级职能商比例综合规模指数营业额标准值租金标准值种数标准值比例%标准值汽车站320010050010010010050100100百货大楼186058.125851.85050408054.6日新百货151647.4320644040204045.8农贸市场270084.130060100100306083.3邮电局132441.82705430305010047.5表3 功能作用分的标准化表名称综合规模指数实际值标准值一级（100+83.3）/2-(54.6+45.8+47.5)/3=49.355二级(54.6+45.8+47

10、.5)/3=42.345（四）、商服繁华度影响分值计算公式：fi= r=di/d （式中： fi为I点的影响分值；F为中心的功能作用分；r为相对距离，di为I点至中心的实际距离）根据图纸上量得一级商服中心、二级商服中心的影响半径分别为1100、700.表商业用地商服繁华度影响分值表绝对距离一级中心二级中心相对距离(r)作用分值(fi)相对距离(r)作用分值(fi)00550451000.09138.193520.14326.109772000.18426.31092 0.28615.149343000.27318.418050.4298.7899084000.36412.790.5176.28

11、78425000.4558.8817320.7142.9704266000.5456.1924860.8571.7234927000.6364.3002331.18000.7272.9862019000.8182.073710000.9091.440035110011二、道路通达度资料整理及分值计算、根据以下表内数据得到商业用地道路类型的确定主干道：次干道：*、支路：表道路状况及交通量调查表道路名称道路长度（m）道路宽度（m）机动车流量（辆/小时）非机动车流量（辆/时）人流量（人/时）1670301205021900161233690500161501202307006882256167016

12、500200168110089864869702414512075150012231255419001253152841700242401105416302414020021018402430000900123514512016002420020311350161002003560016858436100016781225470024451541008002412014036013503234020023019002413015056970164536123970242003223117702414265150176062213021417202413712038、道路功能分的确定（由表可得）

13、表道路类型及其功能作用分表道路类型功能作用分（商业）实际值标准值主干道83.5100次干道50.160支路25.0530、道路通达度影响分值计算（道路通达度影响分值详见图纸。）公式：fi=F(1-r) r=di/dFi为道路对i点的作用分，di为道路至i点的距离，d为道路的最大影响半径，F为道路的功能作用分，r为道路的相对距离。主干道、次干道、支路的半径分别为1000、420、300。由计算得下表数据表商业用地道路通达度影响分值表主干道次干道支路绝对距离相对距离作用分绝对距离相对距离作用分绝对距离相对距离作用分00100006000301000.190700.166667501000.3333

14、33202000.2801400.333333402000.666667103000.3702100.530300104000.4602800.666667205000.5503500.833333106000.640420107000.7308000.8209000.910100010三、对外交通便利度资料整理及分值计算（一）、对外交通便利度功能分的确定次区域对外交通有公路运输和铁路运输两种，主要的、固定的对外交通设施有汽车站和火车站两个，具体的情况见表13 表 对外交通因素影响调查表权重0.40.40.3综合规模指数标准化值项目设施客运量（万人/年）货运量（万吨/年）营业额（万元/年）实际

15、值标准化值实际值标准化值实际值标准化值汽车站6010059280600100100火车站4880740100600100100确定汽车站的功能作用分为100，火车站的功能作用分为100，影响半径分别为3600米和4000米，按直线递减规律计算其影响分值，并在此基础上编绘对外交通便利度影响分值图（二）、对外交通便利度度影响分值计算（对外交通便利度影响分值图详见图纸）公式：fi=F(1-r) r=di/d （ Fi为交通对i点的作用分，di为距离，d为交通的最大影响半径，F为功能作用分，r为相对距离。）表10 商业用地对外交通便利度影响分值表作用分火车站汽车站绝对距离相对距离作用分绝对距离相对距离

16、作用分00100001002000.05951800.05954000.1903600.1906000.15855400.15858000.2807200.28010000.25759000.257512000.37010800.37014000.356512600.356516000.46014400.46018000.455516200.455520000.55018000.55022000.554519800.554524000.64021600.64026000.653523400.653528000.73025200.73030000.752527000.752532000.8202

17、8800.82034000.851530600.851536000.91032400.91038000.95534200.955400010360010四、基础设施资料整理及分值计算（一）、生活设施（根据实际情况，主要考虑供水、排水、供电、电讯四类生活设施对土地质量的影响。）供水设施供水的具体情况见供水设施情况调查表表11 供水设施情况调查表区域名称普及率设施使用保证率平均管径管道类型经验型级别经验型评分北城区95%90%150mm钢管高级90新城区100%100%300mm铸铁管高级100文化区90%95%150mm 铸钢管较高级80东城区90%78%150mm 钢管较高级70主城区100%

18、100%150mm 钢管高级100根据以上供水设施的情况，依据此表赋于各区域功能作用分，详见图纸供水设施影响分支图排水设施排水的具体情况见排水设施情况调查表 表12 排水设施情况调查表区域名称普及率%设施使用保证率%平均管径设备先进性经验型级别经验型评分北城区85%90%1200mm 较先进高级90新城区100%100%1000mm 先进高级100文化区98%80%900mm 普通较高级80东城区80%98%600mm 普通一般60主城区100%100%1000mm 较先进较高级90按排水设施情况和排水质量将整个区域分为以上五个区域，依据此表赋于各区域功能作用分，详细情况见排水设施影响分值图。

19、供电供电的具体情况见供电设施情况调查表 表13 供电设施情况调查表区域名称普及率%设施使用保证率%配电容量设备先进性经验型级别经验型评分北城区100%96%12万伏一般较高级70新城区100%100%15万伏先进高级100文化区100%95%13万伏先进较高级90东城区98%98%6万伏落后一般60主城区100%100%15万伏一般高级100按供电设施情况和供电质量将整个区域分为以上五个区域，依据此表赋于各区域功能作用分，详细情况参照供电设施影响分值图。电讯设施电讯的具体情况见供电讯施情况调查表 表14 电讯设施情况调查表区域名称普及率设施使用保证率服务质量设备先进性经验型级别经验型评分北城区

20、100%98%较好一般高级85新城区100%100%好先进高级100文化区98%90%一般一般较高级70东城区100%90%较好较先进较高级90主城区100%90%一般先进高级80按电讯设施情况和电讯质量将整个区域分为以上五个区域，依据此表赋于各区域功能作用分，详细情况参照电讯设施影响分值图。五、.环境质量资料整理及分值计算1）. .环境质量功能分的确定自然环境条件主要有工程地质条件及地形坡度、水文地质条件及洪涝灾害两个因素，经咨询专家，确定他们的影响权重分别为0.4、0.6。其基本情况和综合规模指数如表下表15 自然环境影响分值计算表权重值0.40.6综合规模指数区域名称工程地质条件及地形地

21、形坡度评分水文地质条件洪涝灾害评分北城区709082新城区100100100文化区808080东城区907078主城区1006076六、人口状况资料整理及分值计算1）. 人口功能分的确定权重值0.520.48综合影响规模分值区域名称常住人口（人/ K）流动人口（人/ K）北城区50001000308046新城区65003500506076文化区60001000360054东城区70002000460069主城区1000030006640100按常住人口密度和流动人口密度将整个区域分为以上五个区域，依据此表赋于各区域功能作用分，详细情况参照人口状况影响分值图。七、规划条件资料整理及分值计算规划条

22、件是城市规划对某一区域的土地使用限制。主要考虑土地开发程度、土地用途限制、政策性倾斜、开发前景，并经专家评分，确定各区域的作用分值见下表： 表16 规划条件情况调查表区域名称土地开发程度土地用途限制政策性倾斜开发前景经验性评分北城区一般一般一般一般60新城区高高高高100文化区一般较高较高较高80东城区高低高较高70主城区高高较高高95第五章 单元因素分值求取及土地级别的划分第一节 单元因素分值求取单元因素分值是指单元受定级各因素、因子的大小指标值，它与土地质量成正比。单元因素分值求取是在因素、因子的影响分值计算的基础上，利用单元图，叠加在因素、因子影响分值图上，依据因素、因子的类型，采用几何

23、中心点与特征点平均值法，求取点线因素的单元分值；最后，采用面积加权法，求取面状因素的单元分值。具体公式如下：（一）.点线影响因素、因子f=ai/n式中：为单元因素、因子分值，为单元格第个特征点的因素影响分值，为单元特征点和几何中心点的总数。（二）、面状影响因素 f=KiBi式中：为单元因素、因子分值，为单元格第个影响分值所占面积比例，为单元内分布的第个影响分值。第二节 单元因素总分计算单元因素总分是单元土地质量的综合指数，单元因素总分与土地质量成正比，即单元总分越高，该单元土地质量的越高，土地定级单元因素总分计算采用多因素加权分值和法进行，具体公式为：P=P为土地定级单元总分；n为土地定级因素

24、个数；Wi为i因素的权重值；Fi为i因素的单元分值。第三节 土地级别的划分（一）、土地级别的划分土地级别的划分是依据单元总分大小及总体变化规律，采用定级单元总分频率统计判断法进行的。本报告商业土地定级分值区间为级地 P70级地 60P70级地 50P60级地 P50（二）、土地级别面积量算土地级别面积的量算采用求积仪法，然后经统计汇总，结果如下表：表17 土地级别面积表土地级别面积（K）所占比例（%）0.97212.311.70121.543.240.512.02525.64合计7.898100第六章 商业用地基准地价评估第一节、样点地价测算 商服业用地样点地价主要采用房屋租金剥离法推算，我国

25、房地产经济工作者普遍认为：房租的构成共有8个因素，即地租、折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、利息、利润。当剔除后7个因素后，可求取地租，用公式为： 地租=房租-（折旧费+维修费+管理费+税金+利息+利润）然后根据马克思的地价理论推算出土地价格。计算公式为：地价=地租/土地还原利率我们对收集到的房屋交易登记资料，依据前述公式进行地价测算，在针对交易登记加偏低情况，先对交易登记价格进行修正，修正为正常价格，再据此价格测算样点地价，结果见下表：表18 商业用地调查样点地价测算结果表序号调查点位土地级别单元号单元总分测算地价（元/）1C1F1580.5637782C2E1676.1234803C5

26、G975.2134504C10G1573.7826905C21I1472.0325706C32H1571.824807C44H1671.0516808C56G870.0416109C63I1668.47253110C71E1467.16149211C82F1166.94136212C93I1366.68160013C100G1266.03145014C110F1965.37141415C120D1664.75145716C130G1163.63144417C140H1263.41149218F150F559.24138819F160J1059.19141820F170J1758.8212392

27、1TP232E1358.76126822TP220C1858.04103023TP230F2057.47112524TP210D25594425TP25B1554.8897726TP20C454.13100227TP207D1150.499828TP28A1446.9783429TP29G145.7174530TP51C844.6378931 FC1J544.3165132 FC2I140.61582第二节、基准地价的确定1.依样点地价用简单算术平均法测算基准地价，结果如下表：表19 商业用地基准地价表土地级别 项目样点平均分73.865.856.644.4调查样点数89105样点平均地价27

28、17.51582.41139720级别单元平均分72.2358.6743.0331.68基准地价（元/平米）2434.917071134.56602.用样点地价和单元总分的回归模型测算基准地价，根据房屋出租、房屋交易、征地与拆迁开发等方面资料，分别采用剥离法、契价法、成本法等不同估价方法测算样点宗地地价。样点宗地地价异常值剔除采用均值方差检验法，剔除样点宗地地价大于X+2S和小于 X-2S的样点资料。用样点地价和单元总分的回归模型测算基准地价。利用所有剔除后的样点地价资料和各样点所在单位的总分建立回归模型、回归方程为： y=91.923*e0.0444*x （r=0.95）式中：y表示单元地价

29、；x表示定级单元总分，r表示相关系数。 如下表所示：表20 商业用地基准地价表土地级别 项目单元个数24427850级别单元平均分74.364.354.745.7基准地价（元/平米）2435170711346603.综合以上方法，依据适合与协调原则，结合具体实际情况，最终确定商业用地各级别的基准地价，如下表所示表21 商业用地基准地价表土地级别项目基准地价（元/）248216561093683宗地地价评估第一节 宗地地价区域影响因素修正系数表的编制 本报告土地采用分类定级的方法，区域影响因素的选择及权重同前表。商业修正幅度值的计算修正幅度值的计算以土地级别为单位，以某类用地该级别土地的最低地价

30、不低于次级土地基准地价为原则，在充分分析各级别土地的最高最低地价的基础上，计算如下：上调幅度的计算公式: F1=(lnb-lib)/lib*100%下调幅度的计算公式:F2=(lib-lnl)/lib*100%式中：F1为基准地价上调最大幅度，F2为基准地价下调最大幅度，lib为级别基准地价，lnb为级别中样本或单元地价的最高值，lnl为级别中样本或单元地价的最低值.影响地价各因素修正幅度的计算及修正系数表的编制。不同用地类型各因素优劣的修正幅度，用两个方向上的修正限值，乘以各因素的权重值求得，公式表示为：F1i=F1*1Vi F2i=F2*IVi式中：F1i为某一因素的上调幅度，F2i为某一

31、因素的下调幅度，F1为基准地价上调的最大幅度，F2为基准地价下调最大幅度，IVi为某一因素对宗地地价的影响权重。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，一般为F1/2，在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，一般为F2/2，并编制宗地地价修正系数表（见附表一）宗地地价修正幅度值表（%）用地性质土地级别优较优一般较劣劣商业用地801041230153632654501230201036213024831242011022210241214.51011362303宗地地价个别因素修正系数表的编制商业用地的个别因素修正主要有临街宽、深度因素修正；临路状况修正；楼层数修正。临街宽、深度因素修正表34 商业用地临街宽、深度因素修正系数表临街深度临街宽度6789101112124.6米1.080.980.880.780.720.680.640.64.6米1.141.0810.970.940.910.880.85临路状况修正 表35 商业用地临路状况修正系数表道路类型交叉形式商业街混合型主干道交通型主干道支路一般沿路1.121.091.031丁字路1.271.181.111.04十字路1.351.241.161.06楼层数修正表36 商业用地楼层数修正系数表层数一二三四四修正系数11.21.31.361.4 宗地地价他项因素修正