某地产集团岗位素质考核题库_secret

1、第 PAGE 153 页 共 NUMPAGES 153 页*地产集团岗位素质考核题库（讨论稿）*地产研究院编辑2011年4月13日目 录序凡例1 题库内容2 适用范围第一部分 文化理念类1.1 填空 43题1.2 问答题49题第二部分 经营管理类2.1 填空题45题2.2 问答题39题第三部分 销售类 3.1 填空题97题 3.2 问答题72题第四部分 产品类 4.1基本概念篇4.2建筑知识 4.3房地产测绘知识4.4城市和城市规划知识4.5环境知识4.6房地产市场和投资知识4.7房地产价格和评估知识第五部分 策划类5.1 填空题30题 5.2 问答题47题励学敦行（代序）随着房地产市场的不断

2、发展，代理事业的竞争越来越激烈，*在各个市场不断和全国排名第一第二的策划代理公司展开竞争；同时，由于购房者更加成熟，开发商对营销策划和销售代理服务的要求也越来越高。*地产欲要在激烈房地产市场的竞争中赢得合作，站稳脚跟，发展壮大，就必须不断提高*人的专业营销策划和销售代理水平。而励学敦行则是提高这一水平的唯一道路。*自成立之日起，就一贯倡导建立学习型的企业组织。为此，我们不断完善了我们的培训资料和培训体系，致力于提高*员工的素质修养、专业知识、执行能力、管理水平。*人必读的三十本书和*商学院是*培训资料的集大成者。然而，我们遗憾的发现，也许是由于员工重视程度不够，或许是由于工作忙碌无暇学习罢，*

3、人的专业知识及执行能力提高缓慢，距离市场对我们的要求尚有不少差距。为此，集团决定开展全员学习活动，同时对各级岗位的任职资格进行考核，将考核成绩与岗位晋升、薪资待遇挂钩。相信这一决定一定能够加强*员工专业素质，提高*核心竞争力。现在，我们从浩瀚的*培训资料中摘录出重点知识，分为企业文化类 、经营管理类 、销售类 、产品类 、策划类五大类别，所有题目均以“填空、说明及问答”的形式出现，形成*地产集团岗位素质考核题库 ，供*员工快速学习和岗位考核之用。我们深知，知识只有和实践结合才能创造财富，开拓事业。因此，*各级员工，要带着问题学习，同时用学到的知识去指导日常工作。不但要提高自己的文化理念水平、房

4、地产专业知识、经营管理能力、销售技巧、策划知识，更要在工作中大胆实践，学以致用，励学敦行。如此，我们就一定能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，我们的事业一定会不断发展壮大，我们的愿景就一定能够实现！岗位素质考核办法1、题库说明1.1 本题库是集团为考核*管理和营销、策划人员全员素质，推广素质教育系统化管理而编辑、整理。共分为企业文化类经营管理类销售类产品类策划类五大类别。所有题目均以“填空、说明及问答”的形式出现。并有部分参考例题。供专业素质考核使用。2、考核办法2.1 本题库适用于*地产集团在职员工。2.2 题库内容发送各公司总部，各公司行政总监（办公室主任）负责督促检查各部门学习。2.3 综合

5、素质考核包括职务素质考核、专业素质考核和业绩考核，本题库仅涉及专业素质考核内容。2.4 副经理（策划师、设计师等）以下由各公司安排培训及书面考核；经理级别由各公司集训并进行书面考核，地产研究院培训部协助；总监以上级别由集团安排分批集（轮）训并进行素质和专业考核。2.5 经理级别考核合格由各公司总经理签发*地产集团岗位资格证书；总监以上级别由集团领导签发岗位资格证书。2.6 岗位门类分为：房地产销售、房地产策划、房地产市场研究、房地产创意设计、房地产规划设计、人力资源及行政管理、房地产财务管理等。岗位等级分为：初级（副经理及以下含策划师、设计师）；中级（经理、高级策划师、高级设计师、高级调研员等

6、）；高级（总监、副总经理等）。2.7 *地产集团岗位资格证书，是*地产集团员工的岗位素质证书，是岗位任职的必备条件，在集团内部适用。第一部分 企业文化类1.1、填空题 做人要（诚），做事要（信）。与人为（善），不欺瞒，不诈骗，重（承诺），守（信用），言必行，行必果。任何时候及任何情况下均应遵守 （社会公德）及政府的法律、法规。 *坚信：天道酬（勤），人道酬（诚）！ *地产集团及集团员工在任何时候均应以（诚信）为本； 用(积极)的心态处理问题； 满怀(热忱)和(使命)般的激情； (执行)是一切成败的关键； 我们成功的秘诀：(信心)、(决心) 和 (毅力)； 注重(合作)，勇于(创新)，追求(卓越

7、)，永不(满足)； 只有(做人)成功，才能(做事)成功；*人追求自我(管理)、自我(领导)、自我(超越)、自我(学习)；*人认同(目标)管理、(绩效)管理、(区分)管理、(七化)管理；我们提供一流的（产品和服务），努力为客户(创造价值)，为员工(提供机 会)，为股东(创造利润)，为社会(营造和谐)，为环境（提供保护）；同时关注绿色环保低碳节能，致力于追求客户、员工、股东、(社会)、(环境)的全面协调可持续发展！13、 *人应当拥有这样的情怀：立足（当地），放眼（全国），胸怀（天下）， 四海（为家），共创（伟业）！真正的*人，一定是不甘（平庸），渴望（成功），勇于挑战（自我）的人！一定是视困难为

8、（挑战），视挑战为（机遇）的人！*人的社会修养要求是：（诚信）、（仁义）、（守法）、（宽厚）、（感恩）*人的团队修养要求是：（忠诚）、（团结）、（公正）、（廉洁）、（奉献）17、 *人的专业修养要求是：（专注）、（求实）、（敬业）、（进取）、（坚毅）18、 *人的自我修养要求是：（热忱）、（谦让）、（好学）、（勤俭）、（乐观）19、 *员工要有敬业精神，领导要有牺牲精神、奉献精神、(责任感)、(使命感)。20、 （积极）的心态是人生、事业成功的关键。21、 凡事预则（立），不预则（废）22、 孙子兵法中讲述的为将之道是：（智）、（信）、（仁）、（勇）、（严）。23、 （*文化）是*事业的基石；

9、24、 温室里生长不成（参天树），小地方培养不出（大人才），小格局成就不了（大事业）；25、 *地产集团最早成立于（1999）年，第一个代理项目是（常州丽景花园）26、 以下这段话出自世界上最伟大的推销员请填空；沮丧时，我（引吭高歌）；悲伤时，我（开怀大笑）；病痛时，我（加倍工作）；恐惧时，我（勇往直前）；自卑时，我（换上新装）；不安时，我（提高嗓音）；穷困潦倒时，我想象未来的（富有）；力不从心时，我回想过去的（成功）；自轻自贱时，我想想自己的（目标）；自高自大时，我要追寻（失败）的记忆；纵情享受时，我要记得（挨饿）的日子；洋洋得意时，我要想想（竞争）的对手；沾沾自喜时，不要忘了那（忍辱）的时

10、刻；自以为是时，看看自己能否让风（驻步）；腰缠万贯时，想想那些（食不果腹）的人；骄傲自满时，要想到自己（怯懦）的时候；不可一世时，让我抬头，仰望（群星）； 不到最后关头，决不轻言（牺牲）！不到最后关头，决不轻言（放弃）！ 羊皮卷是推销学中的圣经，是培养(积极)心态的宝典； （个人）的力量是有限的，而团队的力量是无穷的！ 我们在鼓励员工提高个人能力的同时，倡导并坚持团队（协作）精神，鼓励（无私奉献）行为。在名利面前，提倡（以让）为先，我为人人，人人为我。 创新）是企业进步的灵魂。我们面对的是一个飞速变化的世界，科技进步、产品换代、观念更新日新月异。要想跟上时代的步伐，要想在市场 竞争中不被淘汰，

11、就必须不断进行（观念）创新、（产品）创新、（服务）创新、（管理）创新、（营销）创新！ 做任何事情，要么不做，要么就做到最好。只做（第一），不做（第二）。 以人为本，(尊重)并(相信)每一位员工； (问题)就是机会； 视(困难)为挑战，视(挑战)为机遇； 崇尚(简单)，以(无边界)的方式沟通； 员工是公司的(最大财富)，公司管理(以人为本)，用人(德才兼备)。 干部队伍(能上能下)，永远让更强者(统率)强者 公司管理努力做到(公平)、(公正)、(公开) *认为领导即是（服务），领导力源于（牺牲）、（奉献）。 *人是*文化的（创造者、实践者、传播者）（*人）是*的最宝贵的财富，（开拓进取精神）是*

12、人最宝贵的财富。*文化要与时俱进，代表（先进文化）的发展方向。代表（先进生产力）的发展水平，代表（广大*人）的利益1.2、问答题1、*地产集团的愿景是什么？创建国内一流的房地产开发集团，成为中国顶级地产综合服务商。2019年，*成立20周年的时候，*开发事业部年的开发面积超过100万，年度销售额超50亿；*代理事业部在全国拥有20家公司，年度代理销售额200亿。*地产集团将培养50个以上的核心股东，年收入百万级的高管达到100个以上，拥有300个年收入50万以上的房地产行业优秀的职业经理人团队！2、*地产集团文化是什么？诚信、协作、卓越、创新；3、*的核心价值观（经营理念）是什么？请展开加以说

13、明。敬天爱人，共生共赢。即指*在经营活动中，要敬畏天道，关爱众人， 和客户、员工、股东、社会、环境共同发展，共享成功；“敬天”就是“敬道”。敬天首先是敬畏客户之道。客户是我们的衣食父母，我们只有敬畏客户，努力提供一流的产品和服务，全心全意为客户创造价值，*才能赢得客户的信赖与合作；“敬天”其次是敬畏市场之道，*的发展必须遵循行业、区域、市场、事物发展的客观规律，如公平交易、童叟无欺、货真价实、奖勤罚懒、优胜劣汰等，这样才能发展壮大； “敬天”再次是要敬畏社会之道，即*的发展必须遵守国家的有关政策、法律，遵守社会约定成俗的行为准则和道德规范，这样才能成为一个好的企业公民；“敬天”还是要敬畏企业之

14、道，*文化、*价值观和*管理制度就是*的企业之道，这是*战斗力、凝聚力的源泉。“爱人”就是要关爱众人。第一要关爱客户，为客户创造价值是*存在的基石，*事业的发展壮大要以客户为中心；第二要关爱员工，员工是*最大的财富，尊重、发展*员工的需求是*持续成长的动力源泉；第三要关爱合作伙伴，平等相待，互助互惠，不做损人利己的事；第四要关爱社会，在力所能及的范围内扶危济穷，解困助弱；第五要关爱环境，注重环境保护和低碳节能以实现人、社会和环境的全面、协调、可持续发展；最后更要关爱自己，经常检讨*企业发展中的得失，不做害羞的事，追求卓越，精益求精！ “共生共赢”就是要努力实现客户、员工、股东、社会、环境的和谐

15、共生，科学发展，共享成功，不过分强调一方而损害另一方的利益。企业竞争不是零和游戏，既可合理竞，亦可顺势合；员工利益和股东利益也是相辅相成，为客户提供超值服务合作才能长久，社会稳定企业才能稳定，保护好环境企业才能可持续发展。4、*的使命是什么？推动居住进步，建设美好生活；*营销制胜的四大法宝是什么？切脉式营销、专业化培训、多团队作战、军事化管理；什么是切脉营销？一切从市场需求出发，一切以市场需求为中心，准确把握市场需求来开展房地产市场营销活动。什么是执行为王？通过营销策略的全面实施、销售现场的严格管理、置业顾问销售技能的培训来达成销售目标的实现。自我超越四个步骤是什么？第一步：厘清愿景、第二步：

16、分析现状、第三步：制定计划、第四步：采取行动；9、什么是自我学习？如何才能进行有效的自我学习呢？自我学习是指一个人进行自发、自动地学习的过程。首先，学习要有正确的态度和动机。其次，学习要有明确的目标。 再次，学习要有正确的方法。最后，自我学习还要求员工进行独立的、 系统化的思考，重点培养独立工作的能力和对事物全局的把握能力10、请具体阐述*没有的31种借口中的15种。不讲诚信没有任何借口；不讲团队合作没有任何借口；不追求卓越没有任何借口；不求创新，安于现状没有任何借口；不敬业、不爱岗没有任何借口；完不成任务没有任何借口；做经理不懂房地产策划没有任何借口；专业化不如别人没有任何借口；卖不出房子没

17、有任何借口；没有熟读*员工手册没有任何借口；每月不读两本书没有任何借口；不遵守公司各项规章制度没有任何借口；不珍惜公司声誉和形象没有任何借口；不爱惜公司财物没有任何借口；不服从公司工作安排没有任何借口；做事拖沓，不重视执行没有任何借口；不注意仪容仪表、社交礼仪没有任何借口；心态不积极没有任何借口；面对上级的批评没有任何借口；遇到问题推卸责任没有任何借口；没有时间或时间不够没有任何借口；没有经验、没受过培训没有任何借口；不尊重别人没有任何借口；不是自己的问题便不关心没有任何借口；做任何事不全力以赴没有任何借口；发牢骚、爱埋怨、情绪化、不感恩没有任何借口；不讲求自我管理、自我领导、自我超越没有任何

18、借口；以权威、上级压制他人没有任何借口；不像总经理那样思考没有任何借口；做不到最好没有任何借口；寻找借口没有任何借口。11、*经理人的十种角色定位是哪些？请加以论述。*经理人的十种角色定位是指文化人、销售人、管理人、策划人、教练人、开发人、经济人、公关人、领导人，政治人；经理人是文化人。*文化是*的核心竞争力，*经理人是*文化的主要宣传者、实践者。只有用*文化武装自己的头脑，自觉理解并执行*的价值观，才能培养、凝聚出优秀的团队，实现我们的宏伟目标！经理人是销售人。经理人是团队的带头人，肩负发现、创造客户需求并满足客户需求，实现团队目标的重任，因此必须精通和服务对象打交道之道，以便更好地将我们的

19、服务推销出去。尤其是营销经理要带领本部门员工完成公司下达的销售任务，这就要求经理人必须具备高明而娴熟的销售技巧和专业的房地产知识，具备高昂的激情和坚韧不拔的毅力。在置业顾问不能说服客户购买的情况下，经理能够说服客户，并能够一针见血地指出置业顾问存在的不足或缺陷。具有即使在所有员工都是新手的情况下，仅凭自身一人也能完成整个部门销售目标的强烈的自信。经理人是管理人。作为一个项目、一个部门的负责人，经理人要管理手下的员工，要与开发商、广告商、工商、税务、客户等各方面的人打交道，要用“七有”来提高执行力。因此必须懂得管理学的基本原理，精通与开发商、公司各部门、以及部门内部员工进行沟通、协调的技巧，懂得

20、如何用人，激励员工一起实现组织的目标，了解成本控制与项目财务核算。而要做到这些，经理人必须是一位优秀的管理人员。经理人是策划人。人生处处皆策划，经理人必须具备全局性的眼光和系统化思考的能力。譬如，*代理事业部实行项目负责制，营销经理对项目负全责，而如何把一个项目做好，不仅仅是有高明的销售技巧就可以了，营销经理还必须懂得项目策划，不断挖掘项目的卖点，提升项目概念，这就要求营销经理熟悉市场调研、市场定位、目标市场选择，了解客户心理、规划设计、广告宣传策略及营业推广活动的组织实施，具备全面操控房地产营销推广活动的能力。经理人是教练人。一个人的能力、精力都是有限的，要完成团队的目标，必须依靠团队的力量

21、。经理人必须把自己的知识传授给部门员工，让他们都成为专家里手，只有这样，才能带领他们更出色地完成公司下达的任务指标。同时，经理人如欲想更进一步，必须培养出自己目前岗位的接班人。经理人是开拓人。经理人不是铁饭碗，没有终身制。随着项目的结束岗位也会消失，只有永远有项目才会永远有经理。因此经理人在做好本项目的同时必须要肩负起项目所在地市场开发的重任。市场开发不单单是市场开发部门的事，公司倡导“人人开发”的理念，每一个经理人都应该在力所能及的情况下开拓业务。譬如，营销经理在项目开发方面有着别人所不具备的优势。一方面，营销部门优秀的业绩是公司最有力的广告宣传，开发商在合作前经常会去营销中心考察，现场管理

22、状况及人员素质直接关系到开发商对公司的信心；另一方面，营销经理由于深入当地市场，最能了解当地市场的动态，能够掌握最详尽的资料，做出最准确的市场分析，这样开发项目的成本较低而且效果很好。不断开发市场是企业存续的关键，经理人必须是优秀的“开发人”，才能够为企业不断造血，使企业具有长久的生命力。经理人是经济人。企业必须赢利才能求得生存和发展，才能为员工提供发展的平台。项目赢利是企业赢利的基础。因此，每个经理人必须具有经济头脑，时刻牢记企业经营必须以赢利为目的。对营销经理人来说，考核的经济指标是目标完成率、均衡销售率、销售回款率、佣金结算率。一方面，营销经理要控制项目成本，压缩费用支出；另一方面，营销

23、经理要确保目标完成，提高佣金水平，顺利结回佣金。经理人是公关人。经理人必须具备优秀的沟通、协调能力，能够处理各种突发事件！由于行业的特点，我们大量的项目分散在不同的地方，远离总部，经理人具备公关能力非常重要。譬如，营销经理在业务开展过程中需要协调解决与开发商、银行、工商等相关部门的各种关系，处理好客户的投诉、纠纷，化解可能存在的各种风险，防患于未然。开发公司的经理要和大多数政府部门打交道，更要面对各种突发事件。经理人是政治人。经理必须政治合格。经理人政治合格的要求是必须做到“讲政治、讲理念、讲学习”。“讲政治”要求经理人在路线上和公司保持高度一致，拥护和支持公司的各项路线、方针和政策，服从公司

24、的工作安排；“讲理念”要求经理人始终坚持公司文化和经营理念，按照*价值观的原则办事；“讲学习”要求经理人不断学习，提高自己，与时俱进，唯有如此，经理人才能不断完善，不断进步，成为公司员工学习的榜样和*事业的模范带头人。经理人是领导人。经理人要培训员工，激励团队，开发市场，协调关系，完成团队目标，对项目全过程负总责，而过程是动态的、变化的，因此，营销经理人不但要正确地执行公司的各项政策，更要在面对大量新的问题时果断决策、正确做事，实际上承担的是领导人的角色。因此经理人必须满怀使命般的激情，讲求诚信，以身作则，善于激励，倡导协作，勇于创新，敢于承担责任，并能够带领团队实现组织的美好愿景。在*经理人

25、的十个角色定位中，政治是工作的统帅，文化是工作的灵魂，管理是工作的基础，经济是工作的目标，销售是工作的核心，策划是工作的助力，教练是团队的保证，公关是成功的保障，开发是发展的源泉，领导是修炼的目标。这十个角色定位，相辅相成，缺一不可，是成为*杰出经理人必备的素质。12、*的企业宗旨是什么？我们让生活更美好。具体说是为客户创造价值，为员工提供机会，为股东创造利润，为社会营造和谐，为环境提供保护；13、*代理事业部的核心产品价值主张是什么？切脉营销、执行为王14、*代理事业部的客户价值主张是什么？开盘即终盘。15、*开发事业部的核心产品价值主张是什么？精品建筑，低碳节能16、*开发事业部的客户价值

26、主张是什么？让更多的人，花更少的钱，住更好的房子。17、*营销的六大优势是什么？ 1、优秀的企业文化。 2、灵活的营销策略。 3、成熟的操盘模式 4、专业的销售团队。 5、丰富的经验和教训。 6、综合的服务优势。18、*营销目标是什么？开盘即终盘；19、*的人才观是什么？尊重人，相信人，发展人。20、*的领导观是什么？领导就是服务，领导就是奉献，领导就是牺牲！21、*营销制胜的四大法宝是什么？切脉式营销、专业化培训、多团队作战、军事化管理。22、*文化是一个体系，由哪些部分组成？*宗旨、*使命、*愿景、*价值观以及*各项管理制度。23、*的使命是什么？推动居住进步，建设美好生活；24、*的管理

27、理念是什么？区分管理、目标管理、绩效管理、七化管理。25、什么是领导力？领导者应该具备什么样的素质？领导力是指带领团队迎接挑战，走向卓越，实现目标的能力。领导者应该具备的素质有：恪守诚信、胸怀美好愿景、具有使命般的激情、系统化思考、以身作则、知人善任、善于决策、敢于承担责任、激励而非批判、倡导协作、勇于变革、不怕牺牲、甘于奉献等。26、*的核心经营理念是什么？有什么含义？*集团的核心经营理念是“敬天爱人，共生共赢。”其基本含义是，在*企业经营活动中，要敬畏天道，关爱众人，和客户、员工、股东、社会、环境共同发展，共享成功。具体讲：敬天就是敬畏天道，天道是事物发展的规律。*敬畏的天道分为四部分：首

28、先是敬畏客户之道，客户是我们的衣食父母，我们要敬畏客户，为客户创造价值；其次是敬畏市场之道，包括货真价实、公平交易、童叟无欺、奖勤罚懒、优胜劣汰等；再次是敬畏社会之道，包括社会的法律法规、社会公德、风俗习惯等；最后还要敬畏企业之道，包括企业的规章制度、文化理念、价值观等。“爱人”就是要关爱众人。第一要关爱客户，第二要关爱员工，第三要关爱合作伙伴，第四要关爱社会，第五要关爱环境。“共生”就是要努力实现*与客户、员工、股东、社会、环境的和谐共生，科学发展。不过分强调一方而损害另一方的利益。“共赢”就是要追求*与客户、员工、股东、社会、环境的科学发展、和谐共生、共同成功。企业竞争不是零和游戏，既可合

29、理竞，亦可顺势合。27、*企业作风是什么？1、要么不做，要做就做最好。2、视困难为挑战，视挑战为机遇。3.、团结拼搏，开拓进取。 28、*的企业警语是什么？ 1、不超越自己，自己就被超越！2、选择合作伙伴的第一要素是关注对方怎样做人。相信我们的合作伙伴也同样关注我们。3、*离倒闭永远只有六个月！29、*的企业宣言是什么？我们提供一流的产品和服务，努力为客户创造价值，为员工提供机会，为股东创造利润，为社会营造和谐，为环境提供保护，致力于追求企业、员工、股东、社会、环境和合作伙伴的科学发展、和谐共生、共同成功！30、*的客户观念是什么？客户第一。31、*人应该具备怎样的情怀？立足本地，放眼全国，胸

30、怀天下，四海为家，共创伟业！32、*的服务观念是什么？提供超值服务。领导即服务。33、*的分配观念是什么？1、贡献与回报对等。2、我为人人，人人为我。34、*的用人观念是什么？1、以人为本，尊重人、相信人、发展人。2、德才兼备，以德为先。35、*的行为准则是什么？敬业爱岗，文明守信。36、*的团队观念是什么？个人的力量是有限的，团队的力量是无穷的。37、*释义 1、*取自“好啊！”的谐音，喻意我们的目标是要做最好的公司。 2、“浩”者，大也；“华”者，华丽、华贵、中华、华人之喻也。“*”可寓意为*在浩荡中华，为中华民族之腾飞而奋斗！38、成功的方程式是什么？成功=能力*努力*态度子曰：“吾日三

31、省吾身”指每日自省哪三个方面？为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？40、“三人行，必有我师焉”下半句是什么？择其善者而从之，其不善者而改之。41、世界上最伟大的推销员中的羊皮卷是销售的圣经。羊皮卷十篇文章的标题是什么？1、今天，我开始新的生活 ；2、我要用全身心的爱迎接今天；3、坚持不懈，直到成功； 4、我是自然界最伟大的奇迹；5、假如今天是我生命中的最后一天。6、今天我要学会控制情绪。7、我要笑遍世界8、今天我要加倍重视自己的价值。9、我现在就付诸行动。10、祈祷42、“*之歌”的歌词是什么？*旗帜，迎风飘扬，胜利歌声，多么嘹亮。歌唱我们*地产，业绩辉煌，队伍雄壮。我们勤劳，我们自信

32、，我们是房地产的精英力量。踏遍河山，服务四方，满怀着*人的梦想。我们勇敢，我们坚强，我们努力拼搏，走向希望！*旗帜，迎风飘扬，胜利歌声，多么嘹亮。歌唱我们*精神，各个城市大放光芒。诚信协作，卓越创新，团结就是我们的力量。坚持不懈，直到成功，奔向我们的最高理想。亲爱的伙伴，快快行动，迎接我们的将是明天的辉煌！*旗帜，迎风飘扬，胜利歌声，多么嘹亮。歌唱我们亲爱的*，从此走向繁荣富强！歌唱我们亲爱的*，从此走向繁荣富强！43、*人必读的三十本书，共分为几类？有哪30本？管理类：*员工手册、*管理集锦、细节决定成败、真正的执行力 第五项修炼、营销管理、向解放军学习 励志类：问题就是机会、最伟大的推销员

33、、没有任何借口、自驱力、 谁动了我的奶酪、从优越到卓越、超级成功学、思考与致富、责任荣誉国家； 修身类：世界上最伟大的一堂课、人性的弱点、菜根谭、论语、曾国 藩成就大事的36字诀； 专业类：置业顾问实战手册、营销经理操盘手册、*培训文集、房地 产策划、房地产经济相关知识、房地产经济概论、房地产经济实务、房地产基本制度与政策、销售论；44、*是一家什么样的公司？ *是国内知名的地产开发集团和中国地产顶级综合服务商。*业务分为代理事业部、开发事业部和地产研究院。*地产集团代理事业部目前下辖青岛、广州、南京、西安、太原、天津、合肥、杭州等9家公司，东北、济南、海珠3个分公司，郑州、桂林2个办事处。现

34、有员工1000余人，均为房地产业内资深专业人士。代理事业部专业从事于房地产投资顾问、营销策划及销售代理，擅长精确掌握、分析市场信息，准确进行市场定位，把握市场脉搏，为开发商提供专业的房地产投资顾问指导，进行切实可行的房地产全程策划和强有力的销售推广。*代理业务遍及北京、天津、山东、山西、江苏、安徽、广东、广西、河南、河北、陕西、辽宁、吉林、黑龙江、内蒙、四川、浙江、湖南等18个省市区的100多座城市。在房地产市场竞争日趋激烈的情况下，创造了一个又一个的骄人业绩。2010年度，*地产集团策划、代理各类房地产项目实现销售面积180万平方米，实现销售额68亿余元，“切脉营销，执行为王”的营销策划特色

35、赢得了开发商及业内同仁的广泛好评。*地产集团开发事业部专业从事房地产行业的投资及开发。2004起先后在广州、西安、桂林、东营、惠州、河源、菏泽投资开发了16个项目；2008年来又加大投资力度连续开发了青岛翡翠城、青岛银华广场、清远丽都花城、天津翡翠半岛、东营枫林绿洲、恩平凯旋花园等项目，投资开发面积逾200万平方米。2010年投资开发项目完成销售额21亿元。 *地产研究院是*地产的研发、培训和资讯机构。研究总结*十年房地产营销策划、销售代理和投资开发的经验和教训，整理吸收业内最新优秀成果，培养提高*服务的专业水平和实战能力，宣传推广*文化和理念。*人杂志、*地产网站已经成为业内外人士欢迎的*“

36、名片”。45、如何理解孔子所言“君子坦荡荡，小人常戚戚”？君子义士做事光明磊落，奸诈小人做事见不得人。孔子认为，作为君子，应当有宽广的胸怀，可以容忍别人，容纳各种事件，不计个人利害得失。心胸狭窄，与人为难、与己为难，时常忧愁，局促不安，就不可能成为君子。46、世界上最伟大的推销员的作者是谁？是哪国人？美国人 ，奥格曼狄诺；*人的修养20条，分为哪几类，它的内容是什么？ 分为社会修养、团队修养、专业修养和自我修养四类。 社会修养：诚信、仁义、守法、宽厚、感恩 团队修养：忠诚、团结、公正、廉洁、舍得 专业修养：专注、求实、敬业、进取、坚毅 自我修养：热忱、谦让、好学、勤俭、乐观48、请列举*员工1

37、0个信条1、坚持不懈，直到成功！2、没有正确的理念，就没有正确的行动！3、只有做人成功,才能做事成功！4、我们每个人都代表*企业形象！5、*是我家，人人关心她！6、我们以做*人而自豪！7、今天我以*为荣，明天*以我为荣！8、爱别人才能让别人爱我们！9、没有危机感就没有安全感！10、人是需要有一点精神的！11、惟有不断学习才不至于落后!12、容忍失误，但绝不容忍平庸！13、我们成功的秘诀：信心、决心和毅力！14、*成功，我们成功！15、领导即服务！16、我是*一块砖，那里需要那里搬！17、没有任何借口！18、认真第一，聪明第二！19、生命若不是现在，那是何时！20、名利当头，以让为先！21、吃亏

38、是福！22、我为人人、人人为我！23、细节决定成败！24、立足当地，放眼全国，胸怀天下，四海为家，共创伟业！25、员工要有敬业精神，领导要有牺牲精神、奉献精神、责任感、使命感。49、请列举*价值观10条敬天爱人，共生共赢在任何情况下讲求诚信。 用积极的心态处理问题。 满怀热忱和使命般的激情。 执行是一切成败的关键。 学习、学习、再学习。 我们成功的秘诀：信心、决心和毅力。 以人为本，尊重并相信每一位员工。 注重合作，勇于创新，追求卓越，永不满足。 没有任何借口。 视困难为挑战，视挑战为机遇。 共同发展，共享成功！ 只有做人成功，才有做事成功！我为人人，人人为我！大舍大得，小舍小得，不舍不得。崇

39、尚简单，以无边界的方式沟通。 追求自我学习、自我管理、自我领导、自我超越。 认同目标管理、绩效管理、区分管理、七化管理。 第二部分 经营管理类2.1、填空题1、一个置业顾问的成长需要经历至少（300）个客户，一个经理的成长需要经历至少（3）个项目。同样，一个总监的成长需要经历至少（3）个城市、一个总经理的成长需要经历至少（3）家公司，这是人才成长的铁律，任谁也不能例外！2、在房地产项目营销策略确定之后，（执行能力）的高低直接关系着项目成功的大小甚至成败。3、区分管理要求我们把员工分为（甲、乙、丙）三类；其中乙类绩效最差的（10%）的员工要不断从我们的队伍中（区分）出去。4、我们倡导绩效管理，要

40、求每一位*人，在工作的过程中，首先要问自己，该项工作是否有利于企业、部门和个人目标的实现以及（效益）的提高。5、 目标责任化是目标实现的前提和（保证）；6、七化管理是指：（管理制度化），（心态积极化），（学习组织化），（目标责任化），（人才区分化），（技能专业化），（生活亲情化）。7、用“七有”来提高执行力。“七有”是指（有计划）、（有落实）、（有承诺）、（有检查）、（有改进）、（有结果）、（有奖惩）。8、凡是预则（立），不预则（废）；9、检查执行力水平的唯一标准是（结果）；10、检查结果的标准是质量、数量、（时间）。11、我们对*人的要求是一贯的，就是要培养我们一流的（职业经理人）和（策划大

41、师）。12、每个*经理人都应努力加强（道德修养），提高专业素质水平，培养（顽强作风），严格管理并以身作则，切实领悟*文化、理念并（身体力行）。13、*员工手册中我们提出的（领导即服务）的观点；14、*经理人是*文化的主要（宣传）者、（实践）者。15、经理人是团队的带头人，肩负发现、创造客户需求并（满足）客户需求， 实现团队（目标）的重任；16、企业必须（赢利）才能求得生存和发展，才能为员工提供（发展的平台）、 （项目赢利）是企业赢利的基础。每个经理人必须具有（经济头脑），时刻牢记企业、经营必须以赢利为目的营销经理要控制（项目成本），压缩费用支出；另一方面，营销经理要确 保（目标完成），提高佣金

42、水平，顺利结回佣金。 经理人必须具备优秀的（沟通）、（协调）能力，能够处理各种突发事件19、讲理念要求经理人始终坚持（公司文化）和（经营理念），按照*价值观的原则办事；20、 讲学习要求经理人不断（学习），提高自己，与时俱进；21、 经理人要培训员工，（激励）团队，（开发）市场，协调关系，完成团队目标，对项目全过程（负总责）；22、经理人必须满怀（使命般）的激情，讲求诚信，以身作则，善于（激 励），倡导协作，勇于创新，敢于（承担责任），并能够（带领团队）实现组织的美好愿景。23、在*经理人的十个角色定位中，政治是工作的统帅，文化是工作的 （灵魂），管理是工作的基础，经济是工作的（目标），销售是

43、工作的核心，策划是工作的（助力），教练是团队的保证，公关是成功的保障，开发是发展的(源泉)，领导是修炼的目标。24、经理人必须具备全局化的眼光和（系统化思考）的能力。25、营销经理还必须懂得项目策划，不断挖掘项目的（卖点），提升项目概念这就要求营销经理熟悉市场（调研）、市场（定位）、目标市场选择，了解客户心理、规划设计、广告宣传策略及营业推广活动的组织实施，具备全面操控房地产营销推广活动的能力。26、经理人不是铁饭碗，没有(终身制)。27、经理人在做好本项目的同时必须要肩负起项目所在地（市场开拓）的重任。28、经理人必须是优秀的（开发人），才能够为企业不断造血，使企业具有长久的生命力。29、执

44、行就是指不折不扣（拿到成果）。30、*的成功，首先是（*人）的成功，尤其是（*经理人）的成功！31、*经理人是*员工的（先进代表），是机构发展的中流砥柱！他们传承着*优秀的文化和理念，肩负着（推动）*发展的重任！32、面对问题，有的人选择（回避），有的人选择抱怨，有的人选择（积极面对）。不同的选择注定了完全不同的结果。33、对于消极的人，问题是难题，是失败的（借口）；对于主动的人，问题中则蕴藏着无限的（发展机会）；34、公司的问题，就是你（晋升）的机会；客户的问题，就是你（销售）的机会；自己的问题，就是你成长的机会；同事的问题，就是你建（人脉）的机会；老板的问题，就是你赢得信任的机会；竞争对手

45、的问题，就是你（变强）的机会！35、职场输赢的关键在于（对待问题的）态度，薪酬倍增的秘诀在于（解决问题）的能力！36、做一流领导，（培养一流员工），是每一个*领导者义不容辞的责任！37、只有（*人）成功，*才能成功！38、（销售力）是销售代理公司的生命力；39、如果说营销策划是战略，那销售就是（战术）；40、因违反职业道德，给机构造成经济损失者，机构将依法追索（经济赔偿）情节严重，机构怀疑其涉嫌犯罪的，将提请司法机关追究其刑事责任；41、 员工未经批准，不准将机构的资金、车辆、设备、房产、原材料、产品等擅自（赠与）、（转让）、出租、出借、（抵押）给其它机构、单位或者个人；“系统思考”也需要有(

46、“建立共同愿景”)、(“改善心智模式”)、(“团 体学习”)与(“自我超越”)四项修炼来发挥它的潜力。 有执行能力的人，是那些对自己有责任感的人，他们有三个特质：（信守 承诺）、（成果导向）、（永不言败)、（没有任何借口）；一个有执行力的团队，是强调(认真第一，聪明第二)的团队；我们成功的秘诀：(信心)、(决心)、(毅力)！员工任何职业行为均应以集团（利益）为前提，并体现良好的职业道德；2.2、问答题1、 立足当地要求*人怎样做？在项目所在地工作时，要脚踏实地、爱岗敬业、认真负责，做好本职工作。2、放眼全国要求*人怎样做？把全国作为自己事业的舞台，寻找机会，开拓事业！3、 胸怀天下要求*人怎样

47、做？要有大目标、大魄力、大胸怀，以推动居住进步，建设美好生活为使命，成就一番轰轰烈烈的事业！4、 四海为家要求*人怎样做？不受一城一地的局限，祖国处处有亲人，事业在哪家在哪！5、 共创伟业要求*人怎样做？创字当头，抱团打天下。不甘平庸，渴望成功，挑战自我，共创事业！*倡导员工的自我管理。我们对员工自我管理的要求有哪些？1、具备良好的道德品质修养2、树立远大目标3、认同公司理念和文化4、培养积极的心态5、遵守公司的各项规章制度6、善于学习如何加强自我领导能力。恪守诚信、胸怀美好愿景、具有使命般的激情、以身作则、敢于承担责任、激励而非批判、倡导协作、勇于变革、不怕牺牲、甘于奉献。7、 什么是七化管

48、理？含义是什么？ 七化管理是指：管理制度化，心态积极化，学习组织化，目标责任化，人才区分化，技能专业化，生活亲情化； 管理制度化是指各项管理工作要形成制度；心态积极化是指经理在管理过程中，要注意调整员工的心态，倡导积极、乐观、向上的工作作风；学习组织化指经理要经常组织员工团队学习；目标责任化是指目标必须落实到责任人；人才区分化是指经理人要重点提拔和培养认同公司文化和理念的员工，坚决将不认同*理念和文化的员工以及业绩最差的员工区分出*团队；技能专业化是指每个*人都要努力提高自己的专业技能，成为本行业、本岗位的行家里手，以便更好地为客户服务；生活亲情化是指经理在员工的工作上、理念上要严格要求，生活

49、上要人性化管理，要让员工安居乐业，感受到*大家庭的温暖，从而将精力集中到学习、工作、事业上来！8、什么是1P4E的能力？即使命般的激情(passion感染力)，旺盛的精力(energy生命力)，激励别人实现共同目标(energize领导力)的能力，能够对是非问题做出坚决的回答和处理的决断力(edge决断力)，以及能坚持不懈地实施(execute执行力)并实现他们的承诺（目标）的能力。9、什么是绩效管理？包含哪些内容？ 就是指对工作的成果、效率和效益进行的管理。包含确定目标、制定计划、考核评估、沟通反馈、进行奖惩等；10、开发管理有哪些注意事项？ 一、开发公司经营管理体制：1、公司实行董事会领导

50、下的总经理负责制，总经理全面负责公司的行政、人事、工程、销售工作，是项目的第一责任人，对整个项目的成功承担主要责任。同时对经营管理工作中出现的所有重大失误付主要责任，并承担其经济损失。2、负责建立各项管理制度并监督检查。3、重大事项，如规划、配套、户型、价格等，须召集董事会讨论通过。4、董事长代表公司董事会管理公司财务。总经理（非大股东）的财务非正常开支审批权限为一千元，超过权限须董事长连签。5、公司公章由董事长或董事长委托专人负责保管，每次用章须登记备案。6、公司法人章由董事长或董事长委托专人负责保管。7、总经理原则上每季度对董事会述职一次。8、总经理离职须由专业审计公司出具离职审计报告。二

51、、财务部1、聘用专业的税务师事务所对项目的税收进行策划、统筹和检查。2、独立负责收取所有房款，不得假手销售人员。房款的收取必须24小时随叫随到。3、所有房款须进公司账号。4、客户退款必须填写退房申请表，经会审通过后由客户本人前来领取。5、原则上公司不允许客户的更名和换房，特殊情况需要更名和换房的，必须填写更名和换房审批表，在总经理同意后方可进行。6、财务部设立专门统计人员，建立详细的客户纸质台帐和电子台帐，计算当月佣金。7、各个公司独立印制收款收据。8、财务人员离职须由专业人员在离职前十天内进行离任审计。9、每年各个项目财务部进行交叉检查。10、公司转账支票及现金支票必须配备密码，同时使用支票

52、编码器。11、现金及支票由出纳保管，财务专用章及支票密码由会计保管。12、每周一和销售部全面核对房源及收款、退款情况，避免可能出现的漏洞。13、因为财务工作失误给公司造成损失的，由财务部责任人承担全部损失。14、财务部接受总经理的领导，独立对公司董事会负责。如发现公司管理中的违规事件，必须立即向董事长及最大股东汇报，否则视同财务部人员失职。15、任何个人不得从公司借款。16、机构内部公司之间资金拆解必须全体股东签字同意。17、客户付款必须通过转账进公司账户，避免现金付款。 18、财务必须参加工程合同的会签（税费的承担、发票是否合理、合法、每份合同都要有明确的标的等）。19、对无施工合同、协议及

53、工程拨付单等相关手续的，财务人员要拒付款项。对于修改、签证部分须签补充协议，并确定付款时间。20、房款收据遗失无论金额大小，必须登报声明，财务见报后方可认可收据。若本人在外地，须公证处公证后方可退款。21、负责所有已签协议或合同中待收款项的收取。22、下辖按揭部，负责客户合同的网签及按揭资料的收集及登记、备案、放款等工作。23、逾期十天客户未付款，须经法律手段追讨。三、行政部1、负责公司所有人事、行政、后勤方面的工作。2、负责办理项目各种手续。3、负责合同档案管理，建立详细客户档案。4、负责所有合同盖章前的会签事宜。5、严格禁止黄、赌、毒，一经发现必须立即辞退。6、销售部秘书由行政部直接管理。

54、7、聘请专业的律师事务所对公司合同提供法律意见书，协助处理合同纠纷、客户投诉、期款追收等事宜。8、负责接受客户的投诉及处理。9、加强员工职业道德、法律意识的教育工作，和所有员工签署职业操守承诺书。四、销售部1、选择销售代理公司要考察对方的诚信、实力。要适度控制销售队伍的数量，销售代理公司要配备完善的人员配置。销售队伍进驻前，开发公司要与销售代理公司签订合同，明确双方责任和权利，销售人员违反公司规定给开发商造成损失的，由代理公司全权负责。2、预约房申请书上面要加上客户确认及风险提示条款。3、仔细推敲销售使用的语言，严禁销售人员使用虚假承诺及欺骗言辞进行销售，在售楼部公示楼盘信息。4、严禁销售人员

55、收取客户款项，收取款项视同贪污。5、严禁销售人员倒买倒卖房源。6、严格禁止帮助客户炒卖房屋。7、客户付款必须通过转账进公司账户，尽量避免现金付款。8、不得在公司合同或预约申请书上追加新的条款。9、销售人员要统一食宿，统一管理。管理要严格，要防微杜暂，不能以包代管。10、合同或预约房申请书签署后，当天上交行政部。销售人员不得保管已签合同。11、所有销售人员要和公司签署职业操守承诺书。12、所有销售人员档案均须详细登记备案，且进行电话核查。13、保留10%的佣金到交房。14、要组建自建队伍，要控制编制，严格目标考核。15、销售部门负责人要积极参与谈客，要求职业顾问做到的，自己首先要能够做到。五、工

56、程部1、工程合同签署前聘请专业的造价师事务所对工程造价出具专业的预算报告，作为财务成本控制的依据，同时在工程决算时出具决算报告。2、规划设计须集思广益，聘请多家设计院进行招投标。设计合同须附加优化设计奖励条款，且由工程技术人员全程介入。地质勘探须找经验丰富，能提出合理化基础处理建议的队伍，且尽量选择当地经验丰富、性价比高的设计、勘探单位。设计、施工合同各项目部须交叉审查。在工程合同中注明变更部分费用未超过一定额度时在决算时支付。3、严格禁止收受施工方的红包、回扣、请客、送礼，一经发现依法追究法律责任超过300元即达到劳教标准，超过1000元即达拘留标准，20000元受贿可判刑一年。4、严格控制

57、工程签证，尽量减少签证，签证必须及时，不能拖延。所有工程签证须负责工程师、监理部、预算部、工程总监、总经理连签方有效。工程量的确认24时内签证，并拍照留档供公司检查，超过24小时不予补认。凡多签、补签的须赔偿公司损失并追究法律责任。以上事项须向施工方明示。5、工程合同签署的同时要签订廉政协议。6、工程技术人员要选择能力强，有责任心的工程技术人员。预算人员及工程管理人员须签署职业操守承诺书。7、施工单位及监理单位尽量选择有实力、信誉好、当地政府推荐的队伍。要求对方选派优秀的项目经理和监理总监。充分发挥监理单位工作作用。8、大宗工程材料必须通过招投标确定，投标单位不得少于三家，评标人员不得少于三人

58、。9、工程合同应附加质保金条款且确保金额。10、建立健全完善的工程管理制度和奖罚制度，并严格执行。11、对销售部门的户型图，须工程部门严格把关。12、为了鼓励工程管理人员对违反操作规程和偷工减料队伍进行大胆检举处罚，公司将罚款金额的10%用于奖励给举报人。13、对于工程技术人员提出优化设计方案或工程流程的合理化建议，为公司节省成本的，当期节省部分的10%作为奖金发放给有功人员。11、什么是执行力？ 是指执行人将计划、目标转变成结果的行动力；指不折不扣的拿到成果。12、*倡导用“七有”来提高执行力。什么是“七有”?“七有”是指安排工作要有计划、有落实、有承诺、有检查、有改进、有结果、有奖惩；首先

59、是“有计划”。凡事预则立，不预则废。在做事之前制定详细计划的过程，其实是统筹考虑各方面因素，评估可能的风险与收益，安排做事的先后步骤，预见计划结果的过程。其次是“有落实”。要确定任务的具体负责人、完成计划的具体日期，落实完成计划所需组织上、人员上、物质上的各项支持等。第三是“有承诺”。接受任务的员工要对保质、保量、保期完成任务进行承诺。同时员工承诺完不成任务甘愿接受什么样的处罚，公司承诺完成任务给予什么样的奖励。第四是“有检查”。在任务执行过程中，要经常检查执行是否符合进度要求、执行有无偏差、计划有无遗漏等。注意检查要由执行人之外的独立人员进行。第五是“有改进”。检查中发现问题之后，要及时进行

60、改进，必要时要重新调整计划，重新进行组织上、人员上、物质上的安排，不断进行“改进、计划、落实、检查、再改进”的循环。第六是“有结果”。检查执行力水平的唯一标准是“结果”。没有结果的执行是空洞的执行，没有结果的执行没有任何借口。检查结果的标准是质量、数量、时间。执行实现结果之后要有总结，有批评，有表扬，有奖罚。最后是“有奖惩”。即兑现承诺。公司对没有完成任务者要给予处罚，对完成任务者要给予奖励。13、集团将员工划分为A、B、C、D四种类型。请分别阐述这四种类型人员的相关特征。A类人员：是指认同公司的文化和经营理念，同时能力出众的员工。 这是公司长期依赖、重点培养的对象。B类人员：是指认同公司的文