某房屋开发公司管理程序和制度_secret

1、PAGE PAGE 98目 录 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc226272131 一、工程施工管理制度规定 PAGEREF _Toc226272131 h 3 HYPERLINK l _Toc226272132 1 开工前准备工作规定 PAGEREF _Toc226272132 h 4 HYPERLINK l _Toc226272133 2 工 程 部 管 理 规 定 PAGEREF _Toc226272133 h 6 HYPERLINK l _Toc226272134 2.1 工程部工地检查管理程序 PAGEREF _Toc226272134 h 6 HYP

2、ERLINK l _Toc226272135 2.2 工程例会管理制度 PAGEREF _Toc226272135 h 7 HYPERLINK l _Toc226272136 3 项目施工全过程管理流程制度 PAGEREF _Toc226272136 h 9 HYPERLINK l _Toc226272137 3.1 施工组织设计审查要点 PAGEREF _Toc226272137 h 15 HYPERLINK l _Toc226272138 3.2 技 术 管 理 PAGEREF _Toc226272138 h 17 HYPERLINK l _Toc226272139 3.3 工 程 质 量

3、 管 理 办 法 PAGEREF _Toc226272139 h 22 HYPERLINK l _Toc226272140 3.4 工 程 进 度 管 理 办 法 PAGEREF _Toc226272140 h 28 HYPERLINK l _Toc226272141 3.4.1 工程进度检查管理程序 PAGEREF _Toc226272141 h 28 HYPERLINK l _Toc226272142 3.4.2 施 工 总 进 度 计 划 编 制 要 点 PAGEREF _Toc226272142 h 30 HYPERLINK l _Toc226272143 3.5 施 工 单 位 工

4、程 材 料 管 理 规 定 PAGEREF _Toc226272143 h 33 HYPERLINK l _Toc226272144 3.6 工程安全、文明施工管理办法 PAGEREF _Toc226272144 h 34 HYPERLINK l _Toc226272145 3.7工程竣工验收管理程序 PAGEREF _Toc226272145 h 45 HYPERLINK l _Toc226272146 4工程监理管理程序和制度 PAGEREF _Toc226272146 h 48 HYPERLINK l _Toc226272147 5工程文件管理程序和制度 PAGEREF _Toc2262

5、72147 h 52 HYPERLINK l _Toc226272148 二、物业管理公司规章制度 PAGEREF _Toc226272148 h 59 HYPERLINK l _Toc226272149 1物业办公管理制度 PAGEREF _Toc226272149 h 59 HYPERLINK l _Toc226272150 1.14宜安物业管理制度（附加） PAGEREF _Toc226272150 h 65 HYPERLINK l _Toc226272151 三、园林绿化公司管理规章制度 PAGEREF _Toc226272151 h 67 HYPERLINK l _Toc226272

6、152 四、市政工程管理制度 PAGEREF _Toc226272152 h 74 HYPERLINK l _Toc226272153 1质量管理制度 PAGEREF _Toc226272153 h 74 HYPERLINK l _Toc226272154 2现场工程质量实施细则 PAGEREF _Toc226272154 h 79 HYPERLINK l _Toc226272155 2.1工程质量控制的类型 PAGEREF _Toc226272155 h 79 HYPERLINK l _Toc226272156 2.2路基工程实施细则 PAGEREF _Toc226272156 h 83 H

7、YPERLINK l _Toc226272157 2.3混凝土工程管理细则 PAGEREF _Toc226272157 h 87 HYPERLINK l _Toc226272158 2.4雨水、污水工程管理细则 PAGEREF _Toc226272158 h 89 HYPERLINK l _Toc226272159 2.6人行道工程管理细则 PAGEREF _Toc226272159 h 92 HYPERLINK l _Toc226272160 2.7路灯安装的工艺质量标准 PAGEREF _Toc226272160 h 92 HYPERLINK l _Toc226272161 五、关于施工现

8、场交叉作业和多工种协调施工的规定 PAGEREF _Toc226272161 h 96一、工程施工管理制度规建 设 工 程 管 理 工 作 流 程 图1 开工前准备2 工程部管理2.2工程例会制度2.1工程部工地检查管理程序规定3.0 施工全过程管理程序和制度3.1施工组织审查3.2技术管理3.3质量管理3.4工程进度管理3.5工程材料管理3.6工程安全文明施工管理3.7工程验收管理3.2.1施工图审查管理程序3.7工程验收管理程序3.2.2施工图审查管理要点3.3.1工程质量检查管理程序3.3.2工程质量管理办法3.4.1工程进度检查管理程序3.4.2施工总进度管理要点3.6.1工程安全文明

9、施工管理程序3.6.2工程安全文明施工管理制度3.5工程材料管理制度4 监理单位管理程序和制度5 文件管理程序和制度6 工程物业移交管理1 开工前准备工作规定1. 1 编制目的用于规范工程管理人员开展项目开工前的准备工作，确保该项工作处于受控状态。1. 2 适用范围本规程适用于项目开工前准备工作各阶段的管理与控制。1. 3 职责1.3.1 工程管理部负责本规程的制定、修改、分发及解释；1.3.2 项目工程部负责本规程的具体实施。1. 4 管理过程1.4.1 资料准备1.4.1.1 项目工程部管理人员需对本项目的基本情况进行了解。取得包括建设背景、规划条件、项目位置规模、用地范围、项目策划定位、

10、项目建设计划、设计图纸等相关资料。1.4.1.2 项目工程部管理人员需向有关部门了解本地块内部及周边道路的地下管线及地下洞室、障碍物的情况并取得相应图纸。地下管线是指电力、电信、管道煤气、上下水、有线电视及军用通信线路等。当遇到地下管线影响施工的情况时，需向有关部门提出迁移申请或采取其他措施。1.4.1.3 项目工程部需将管线资料整理后提供设计及有关部门和单位，作为设计或申请工程管线接口的依据，各种管线资料要列入受控文件范围。1.4.2 红线测量定位由工程部委托测量部门对本地块道路红线或规划红线进行定位测量，定位点应做好可靠保护，防止破坏。对测量单位提供的标高引测点应做好记录。勘测定位资料需列

11、入受控文件范围。1.4.3 场地平整1.4.3.1 由项目工程部组织场地原土标高测量。1.4.3.2 组织场地平整工作。场地平整时需注意质量：1.应先清除地表植被及垃圾；2.河塘回填前应先排除塘内积水；3.严格控制回填材料质量，以防影响工程施工；4.对场内土质较差的部位应采取另外处理措施。1.4.3.3 场地平整完成后，项目工程部应组织复测，确保标高达到施工要求。1.4.4 地质勘察地质勘察是指为工程建设的规划、设计、施工、运营及综合治理等，对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试，并提供建设所需的勘察成果的活动。地质勘察可分为初步勘察和详细勘察两个阶段。初步勘察应满足初步设计的要求，详细

12、勘察应满足施工图设计的要求。1.4.4.1 由项目工程部组织参加勘察招标的单位进行现场踏勘、答疑，会同设计回答投标单位对招标文件和勘察任务书中的有关疑问。1.4.4.2 地质勘察开始前，项目工程部应会同设计人员对勘察单位提交的勘察组织设计进行审核：看勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求；勘察进度是否满足设计出图的要求；人员、机械是否达到标书的承诺，能否满足施工要求。1.4.4.3 项目工程部应做好地质勘察过程中的检查工作，必要时拍摄图像资料，对勘察过程中出现的特殊情况，如发现地下洞室、障碍物、承压水或由于土（岩）层面起伏较大导致的补孔或孔深增加情况及时通知设计单位共同解决，并签

13、发联系单予以确认。勘察过程中，应督促勘察单位对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考。1.4.4.4 当收到勘察成果后，项目工程部应及时会同工程管理部和设计单位对勘察报告的内容进行审核，如报告中缺少某些设计参数，则要求勘察单位补充完整。1.4.4.5 地质勘察报告、勘察要求及地质勘察招标文件应列入受控文件范围，做好发放记录。1.4.5 临时设施施工1.4.5.1 项目工程部应根据建筑总平面图对场内的临时道路、排水设施、施工围墙及甲方现场办公设施进行布局，报分管领导审批同意后组织施工。临时道路应满足施工时通过重型车辆的要求。1.4.5.2 项目工程部应预估施工水、电用量，配合前期管理部做好

14、施工用水、用电的申请及现场查勘、定位和设置的工作。1.4.5.3 各项临时设施完成后，项目工程部应做好验收工作。1.4.6 建筑定位、放线及灰线验收在取得建筑施工平面图后，由项目工程部负责委托测量单位对建筑物进行现场定位、放线，并取得定位资料。对定位点，项目工程部应负责做好保护。1.4.7 由项目工程部在现场设置控制性水准点和坐标点，这些点应设置稳固、分布均匀、相互通视、远离基坑和道路。水准点和坐标点应定期检查、校核，对发生位移和沉降的点应及时记录，采取相应措施。1.4.8 根据设计单位提出的试桩要求，则由项目工程部组织试桩施工和静荷载试验工作。施工前应检查桩基施工单位的机械设备证明文件和管理

15、人员及特殊专业工种人员的资格证明文件。现场管理人员应检查试桩情况并取得沉桩参数记录，应特别注意贯入度、充盈系数、拨管速度、桩底沉渣厚度、混凝土配合比、泥浆比重、极限承载力、桩端沉降等重要参数的准确性。试桩或静载试验报告应列入受控文件范围。1.4.9 施工前项目工程部应配合做好施工、监理、设备及材料招标工作。2 工 程 部 管 理 规 定2.1 工程部工地检查管理程序2.1.1 目的 保证工程质量、进度、工程安全处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解各项目的质量、安全等情况，确保工程建设顺利进行。2.1.2 职责 由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。 2.1.3 内容 2

16、.1.3.1 检查时间： 对在建项目每月例行检查一次（特殊工序、重点部位可增加检查次数）。 2.1.3.2 检查人员： 工程总监（总工程师）、工程部经理、设计部、成本部、监理单位总监、各施工单位。 2.1.3.3 检查依据： 国家、地方相关质检、安检的规范、规定，工程设计文件。 2.1.4 检查内容： 2.1.4.1 工程实体质量。 2.1.4.2 现场安全、文明施工。 2.1.4.3 上月检查整改意见落实情况。 2.1.4.4 重要工序施工计划安排。 2.1.4.5 本月隐蔽验收资料。 2.1.4.6 工程进度完成情况。 2.1.4.7 质量记录和文件资料管理情况，图纸管理和变更标识情况。

17、2.1.4.8 合同管理情况。 2.1.4.9 甲供料管理情况。 2.1.5 检查方法： 2.1.5.1 观感检查。 2.1.5.2 利用相关仪器检查。2.1.5.3 相关资料抽查。 2.1.6 结论： 2.1.6.1 对检查结果现场开会讲评。 2.1.6.2 填表汇总报总经理办公室（由工程部部长、设计部和成本部参加人员共三人填写）。2.1.6.3 对存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理施工单位落实。 2.2 工程例会管理制度2.2.1 目的 便于工程部例会程序化，提高会议效率。 2.2.2 范围 对AAAA有限公司工程部内部工作会议、项目的部门工作现场协调会议、项目的各种专题会议和项目监

18、理例会的安排作出要求。 2.2.3 责任 工程部定期组织内部工作会议、项目的部门工作现场协调会议及项目的各种专题会议，公司的有关职能部门，如成本管理部和销售部，根据项目需要参加项目协调会议。监理例会由监理公司主持，工程部参加此会，协调各方关系。 2.2.4 内容 2.2.4.1 工程内部工作 1 召开时间，定在每周一中午13：00，紧急情况工程部部长临时确定。 2 召开地点，项目开工前公司小会议室内，开工后一般安排在项目上。 3 参加人员为工程部全体成员。 4 会议由工程部部长主持，议程如下： 工程部部长通报目前公司和工程项目进程状况。 工程部各成员汇报上周工作和计划下周工作。 工程部部长对各

19、工程部成员近期工作进行评述，安排下阶段的工作，对各成员提出具体要求。 传达公司有关指示。 员工内部业务及思想交流、探讨。 5 工程部文员记录和整理会议内容。 2.2.4.2 公司的部门工作协调会议 1 召开时间，根据现实需要确定时间。 2 召开地点，公司小会议室或项目会议室。 3 参加人员：公司有关领导、公司各相关职能部门人员、工程部部长或其它工程部人员。2.2.4.3 会议主要内容： 1 简单通报前次协调会到本次协调会期间项目质量、进度、安全等情况； 2 提出前次协调会上尚未解决的问题； 3 提出需要各职能部门协调解决的问题及解决问题的具体时间。 4 由工程部部长指定与会工程部人员记录整理会

20、议情况，形成工程部协调会议纪要。本纪要是与会各方经过讨论得出的一致意见，必须遵守执行，无故缺席方视为无异议，必须无条件执行。会议纪要也可作为施工现场变更、补充预算和签证的依据。2.2.4.4 项目的各种专题会议 1 召开时间，根据实际情况确定。 2 召开地点，一般在项目会议室。 3 专题会议的分类： 4 常规性专题会议：基础验槽专题会、图纸会审等； 5 非常规性专题会议：为解决工程部无法按常规程序处理的问题而召开的协调会议。2.2.4.5 参加人员 1 常规性专题会议参加人员：工程部工程师、监理工程师、设计部和成本管理部工程师； 2 非常规性专题会议参加人员：公司有关领导、工程部工程师、监理工

21、程师、设计部和成本管理部工程师、被邀请的专家； 3 由工程部部长指定与会工程部人员记录整理会议情况，形成专题会议纪要。本纪要是与会各方经过讨论得出的一致意见，必须遵守执行。此会议纪要也可作为现场施工变更、补充预算和签证的依据。 2.2.4.6 项目的监理例会 1 一般情况下，项目的监理例会为每周一次，地点在项目会议室或监理办公室。2 参加单位：工程部部分成员、在现场施工的各施工单位和监理公司。 3 主持单位为监理公司，会议纪要由监理公司编写，经工程部审阅后发放各与会单位。4 会议主要议题为现场施工质量、进度、安全文明施工及各工种、各工序 的配合。 5 先逐条总结前次监理例会提出的问题落实情况。

22、再由监理公司主持讨论现存问题，并得出统一意见。6 对于会议纪要或其他经有关方面共同讨论形成的结论性文件，与会各施工单位在收到文件后应予以核对，如有疑惑或异议，应于收文后三个工作日内以书面形式进行返馈。 7 达成的统一意见各施工单位必须遵守执行，无故缺席方视为无异议，必须无条件执行。执行不力可采取经济性处罚。8 监理例会纪要中涉及费用变更的内容，可作为结算依据，所以，工程部在监理公司发放会议纪要前对纪要要进行审核。 3 项目施工全过程管理流程制度3.0.1 目 的 确保项目的施工过程处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，

23、完成公司的关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部完成成本控制目标。3.0.2 范 围 职 责本程序适用于本公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、材料、成本、安全及现场协调等的管理和控制。工程部部长全面负责相应项目的质量、进度、材料、成本、协调和安全文明施工以及与监理单位的配合、监控等工作。工程部专业工程师等，分别负责进度、质量、成本（协助成本部）材料及甲供材料等工作，并记录项目施工日记。 3.0.3 内 容3.0.3.1 施工准备管理 1 完成勘察、施工、监理单位的考察、招投标和合同签定。2 场地“三通一平”的实施，施工临时排水、施工路口手续的办理及各种施工许可证的报批报建

24、 工程开工之前，工程部负责监督施工单位进行现场前的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理场地临时排水及施工路口手续的工作，同时，根据项目发展计划并按照政府有关之规定及程序办理各项施工许可证的报批报建手续。协助相关部门的其他工程报建工作。3.0.3.2 施工组织设计审查。 详见施工组织设计审查要点 在施工单位中标后，工程部应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的施工组织设计， 并一式二份报工程部及监理单位审查。双方审查完成后形成施工组织设计审查意见表，将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，到最终批准。3.0.3.3

25、 开工报告的审批主体工程开工前，工程部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工： 1 施工许可证已办妥； 2 施工图已会审； 3施工组织设计已审批； 4 施工现场的准备已具备开工条件。 3.0.3.4 进度管理详见 工程进度检查管理程序项目施工进度控制计划管理 1总施工进度控制计划的编制（详见施工总进度计划编制要点）工程部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等，按照项目施工进度控制计划编制指引完成总施工进度控制计划的编制。必要时可以将总施工进度控制计划分解为年度施工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。关键线路上的关键点可另行编制详细计划以便更

26、好地组织和监控施工。 2 总施工进度控制计划的评审 施工进度控制计划编制完成后，工程部应组织公司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。评审完以后应交工程部经理批准后发公司相关部门执行。3 施工进度控制计划执行情况的检查 监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报建、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。4 样板确认计划、承

27、建商进场计划、施工图纸交付计划及甲供材料进场计划的管理 项目总施工进度控制计划审定后，工程部工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样板确认计划、乙供材限价计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划的编制工作，并分别抄送设计部、成本管理部等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门完成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。 3.0.3.5 技术管理 1 图纸管理 （1）图纸的发放：图纸的发放由工程部部统一归口管理，工程部负责监理和施工单位图纸的发放。（2） 图纸的保管：工程部应有专人负责管理图纸

28、，填写工程图纸清单以及设计变更清单，并定期进行整理。一般来说，工程部图纸至少应有2份。（3） 图纸会审：图纸会审至少应有两次，第一次为扩初设计阶段公司内部（销售部、设计部、成本管理部、工程部及设计院等）的会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由设计部主持；第二次会审为开工前的会审（设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位等），主要解决施工工艺上的问题，由业主单位主持。会审结束后，主持部门应形成图纸会审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件及有效的结算文件。详见施工图审查管理程序 2 设计变更管理 （1） 设计变更的提出：设计部及公司其它部门可以直接提出问

29、题，并归口到设计部发出AAAA设计变更通知单。工程部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。后者由工程部负责归口汇总并审核。特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，工程部应注意认真核对。工程部将上述问题汇总后，再以公司部门工作联系单或图纸会审纪要的形式督促设计部或设计院解决。在紧急情况下，也可以先电话或口头通知，再补公司部门工作联系单。 （2） 设计问题的解决：原则上，设计变更问题的解决由设计部负责归口，再交设计院解决。但在施工过程中若出现紧急情况，工程部也可以在征得设计部同意后口头指令施工单位进行变更，或者直接与

30、设计院联系，定好解决方案，要求施工单位施工，再联系设计部，由其与设计院协商后补设计变更单。任何口头指令或电话联系后都要补办公司或设计院正式发出的书面变更通知。（3）设计变更文件的传递及存档：当问题解决形成变更文件以后，由设计部发给工程部，然后由工程部发给各有关单位实施。为使工作有序及有利于结算等，工程部应每月整理设计变更文件（AAAA设计变更通知单），填写设计变更文件清单。 3 设计变更的实施： （1） 评审：对于任何设计变更文件，工程部可以从施工工艺、材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。若有不同意见可以以部门工作联系单的形式向设计部提出修改意见供其参考。（2） 交底：在工程部将设计变

31、更文件发给监理单位时，要同时作好交底工作，并随时指导施工。 （3）标识：工程部在收到设计变更文件后，应及时在有关的施工图纸上作好相应的标记，注明变更大概内容、变更时间、变更出处，并加盖工程部章。每月与监理、施工单位核对施工图纸的变更标识情况，督促监理和施工单位及时标识施工图纸变更标识。 4 施工技术管理 （1） 施工过程中的分部分项工程施工方案的评审由监理单位负责审核，工程部进行监督。对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，由于工程部监督监理单位处理，必要时请工程管理部组织外围专家召开专题会议。 3.0.3.6 成本管理 1 根据公司付款程序,负责工程进度款的初审,注意各项扣款的及时执行；

32、在工程快结束时注意规避超付的风险。根据有关规定，办理工程结算和保固金支付。 2 根据成本管理部有关规定，及时进行设计变更、现场签证的造价审核。 3 根据工程和物资合同，及时收集有效资料和证据，与工程部和成本管理部一起对施工单位和供货商或者进行理赔、反索赔和索赔的工作。4根据工程投保合同，收集足够有效证据和资料，与工程部和成本管理部一起向保险公司及时进行索赔。 5 详细条款详见集团成本管理组有关成本管理文件。 3.0.3.7 质量管理（详见工程质量检查管理程序、） 1 质量目标 :工程部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。在评审招标文件和合同条款中，注意有关质量和现场配合的条

33、文的审核，确立明确的质量目标。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。2 事前控制： （1） 根据工程特点、质量目标编制工程指导书，对容易出现投诉的质量问题，要编制有效预防措施。（2）根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查监理规划，以便监督监理质量管理行为。 （3）根据合同要求，与工程部及监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关质量保证措施进行审核。 3 过程监控 （1） 测量及定位放线的监控：工程部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定

34、位放线情况进行严格校核复验。（2） 重要材料、设备的质量监控：由于许多重要的材料、设备均为甲供和乙供，因此必须严格审核招标文件和合同条款。对于乙供材料，必须在施工合同或 限价过程中给予必要的质量要求描述。所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。发现不合格品时，予以退货，若甲供材料对进度等造成影响，与工程部一起向供应商索赔。（3）对隐蔽工程及重要和关键工序的监控：工程部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、钢筋绑扎、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场

35、进行检查。工程质量检查情况如实记录在监理单位相应的质量保证表格上，工程部工程师签字认可。当出现不合格时，工程部要求监理工程师填写整改通知单，并要求其负责施工单位整改后的验证和封闭。（4） 在需要进行中间验收的分部工程完工后，工程部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。在单位工程完工后，工程部通知工程管理部按照工程竣工验收控制程序的规定核查质量并组织验收。详见（工程验收管理程序） 4 事后控制 （1）对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后交工前要督促监理单位100检查验收。在移交给物业公司时，针对各分部分项要再次与物业、监理、施工单位联合检查。 （2）对于质量问题投诉

36、的维修要有记录和统计、分析。 （3）对于容易出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，报公司和集团设计工程部。3.0.3.8 对监理单位的管理（详见工程监理管理要点）监理是现场质量、安全、进度控制和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。对监理单位监理行为的监控必须得到有力控制。1 控制依据：监理合同、经审定的监理规划、监理细则及建设工程监理规范（建设部2000版）等有关法规和监理条例。 2 对监理工程师的资格审查：工程部应对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相一致是否具备资格、工作人员数量

37、是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、证书号码等登记在监理工作人员登记表上。3 督促监理单位向承包商移交施工场地，发布监理配合要求，向承建商明确现场管理规定和程序。参加由监理单位组织的施工组织设计评审，由监理监督承建商根据审核意见完善施工组织设计。参加由监理单位组织的施工图纸会审，配合设计部催促设计院完善设计图纸，解决设计问题。督促监理单位对建设工程使用的材料进行有见证送检，监督监理单位对现场实体质量的检查、旁站监理执行情况，监理对有关质量问题的跟踪解决措施。监督监理单位完成上墙资料：晴雨表、监理单位各种规章制度、监理架构、监理人员岗位职责，每月工

38、程进度照片、工程进度形象表、各阶段总平面布置图等。4 监理的文件管理监督： （1） 监理月报。工程部应要求监理单位每月上报监理月报，并对其中所反映的质量、进度、安全文明等情况形成反馈意见，填写监理月报审核意见表。对于其中存在的问题以及工程部平时巡视所发现的问题应要求监理敦促施工单位予以整改，并将整改结果再上报工程部核实。（2） 监理例会或其它专题会议：督促监理单位每周召开监理例会对各施工单位工序、质量、进度进行监控和协调。必要时，工程部也可以组织监理单位和施工单位召开质量专题会议。各会议应注意作好相应的记录并予以保存，所有的会议纪要必须经工程部审核通过，监督监理和施工单位落实纪要内容。 （3）

39、 监督监理的其他质量记录和质量文件管理，督促监理单位对不合格工程质量发不合格报告和整改通知等质量文件，并监督监理在施工单位整改后的验证与文件的封闭。（4） 按照国家有关基本建设程序的法律法规规定，应由建设单位参加并签署的各种中间隐蔽验收、各种质量保证表格等，工程部有责任在签署之前予以核查。（5） 监理与承建商的关系协调：在施工单位刚进场时，工程部应首先与之取得联系，并将其介绍给监理单位。由监理单位向其发放有关配合监理管理的配合要求，在施工过程之中，当承建商与监理单位发生由其自身不能解决的矛盾时，工程部有责任及时发现并给予妥善解决。 （6） 承建商之间的协调：各承建商之间的相互进度配合、成品与半

40、成品的相互保护等易发生矛盾的地方，原则上由监理单位负责解决。但当矛盾较大时，工程部也有责任根据监理单位的要求从中给予协调解决。工程部可以通过召开协调会等方式来协调各承建商之间、承建商与监理之间以及工程部与监理之间的关系。具体可参照工程部例会指引的相关规定来执行。对于每次协调的结果，应形成例会纪要并发给各相关单位。另外，工程部也可以通过书面文件的形式来协调上述单位之间或与上述单位之间的关系。 （7） 监督监理对施工单位报审的进度款、签证、变更等的审核工作。（8） 参加由监理单位组织的分部分项工程验收及工程初验。工程初验后督促监理单位提交监理档案资料，由监理检查施工单位的竣工资料，协助整个竣工资料

41、验收工作。 （9）监督监理单位在入住验收阶段配合物业进行入住验收，在保修阶段留置23人，配合物业及施工单位进行维修并对存在问题进行汇总和提交报告。3.0.3.9 安全文明施工管理（详见工程安全、文明施工检查管理程序、工程安全、文明施工检查要点）1 在施工合同中对现场硬地化、安全网、施工机械、脚手架、围墙、标牌、围护、场地清洁等安全文明施工措施作出明确的规定。对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。审定不同施工阶段的施工现场平面布置。 2 督促监理单位做好施工安全和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。

42、对于存在的严重隐患要以整改通知单的形式发监理公司，责令施工单位限期整改，并负责验证和封闭。 3 对于政府及公司检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。 3.0.3.10 文件资料管理 工程部文件按工程文件管理制度进行管理，在完工后向公司档案管理机构移交有关项目质量记录。档案管理见工程档案管理程序。3.0.3.11 工程物业移交 1 工程移交物业管理部门应具备的条件: （1）建设工程已通过竣工验收。 （2）承包商已将竣工验收中发现的质量问题全部整改完毕，建设工程已移交工程部。 （3）建设工程竣工资料齐全。 2 工程移交物业管理部门程序： （1）在竣工验收完成后，工程部以书面形式通

43、知物业管理部门准备接收已竣工的建设工程，并知会工程管理部等相关单位。（2）组织由物业管理部门、监理单位、施工单位参加的建设工程物业验收移交，逐户逐房检查，对卫生间等部位必须100进行盛水试验，必要时物业工程人员可提前检查有关准备移交的物业质量。（3）填写工程完工移交书，对检查的房间的各有关部位质量问题进行统计。 （4）通知监理单位组织承包商对验收提出的问题在规定的时间内处理完毕。 （5）监理单位督促施工单位整改完毕并检查后，通知物业单位对质量问题的整改结果进行复验，直至通过移交验收。 （6）移交竣工资料一套、住宅装修控制要点、住宅质量问题处理程序给物业单位，其中有关设备的资料必须十分齐全，竣工

44、图中的设计变更必须详实，有关户内管线的走线必须绘制竣工图。 （7）入伙后，就有关投诉的处理记录、施工单位的联系方式等必须移交物业单位。3.0.3.12 工程结算 1 工程竣工后，项目主办人员据工程竣工结算前需具备完善手续清单完成结算前的准备，之后进入结算程序。 2 结算工作另见工程预决算管理办法。 3.1 施工组织设计审查要点3.1.1 目的 充分考虑工程的特点，科学审查、修改施工组织设计，保证施工质量，节约施工工期和成本。3.1.2 职责 审查工作由工程部负责召集和主持。成本管理部、设计部、销售部、工程施工专家和全体监理人员参加。临建搭设前审核平面布置，其他在开工前审核。认真审查施工组织设计

45、；审查后如导致施工出现重大技术失误或经济损失，审查参与部门应负相关责任；施工组织设计未经审查，不得擅自签发与之有关的文件；未经审查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。 3.1.3 审查程序 3.1.3.1 施工单位根据编制依据编制施工组织设计。 3.1.3.2 审查小组熟悉施工组织设计编制依据，对施工组织设计进行审查，提出意见。3.1.3.3 与施工单位协商审查意见。 3.1.3.4 施工单位修改。 3.1.3.5 复核并审定、加盖审定印章。 3.1.3.6 审查内容 3.1.4 综合部分 3.1.4.1 施工组织设计依据应充分，包括：招标书、投标书、施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、

46、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等。 3.1.4.2 施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、施工技术措施、现场平面布置、进度总计划、施工机械状况说明及一览表、质量安全季节性保证措施。3.1.4.3 施工工组织设计应针对本工程具体特点，提出相应措施。 3.1.5 管理架构 3.1.5.1 需详细具体附表，包括项目经理、五大员、各班组长。 3.1.5.2 配备数量必须满足工程要求，相关人员的资质、经验、能力、配合等必须满足工程要求。 3.1.6 进度计划 3.1.6.1 进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安排。 3.1.6.2 进

47、度计划中应明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据（并附计算过程），并应绘制各工种劳动力分布曲线。3.1.6.3 施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及甲供的材料、设备应有详细的限价、定板、进场计划。3.1.6.4 应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、橱柜等等）。 3.1.6.5 施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工安排。 3.1.7 现场布置 3.1.7.1 现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期

48、工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要。3.1.7.2 乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放； 3.1.7.3 平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。 3.1.8 质量、安全要求 3.1.8.1 由于业主对房屋质量（特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、排水不畅通等）的要求高，方案中应有防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能。 3.1.8.2 在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全。 3.1.8.3 乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、

49、半成品的保护。3.1.9 施工方案 3.1.9.1 施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用。3.1.9.2 列出要编制的常规施工方案并应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便，并计划日期。 3.1.9.3 应明确乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、资质证书；3.1.9.4 应针对各季节的特点（如冬季、雨季等），采取不同的施工措施。 3.1.9.5 考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等。 3.1.

50、9.6 施工现场应采取措施达到文明施工标准。 3.1.9.7 关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）。 3.1.9.8 人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。 3.2 技 术 管 理3.2.1 施工图审查管理程序3.2.1.1 目的 确保结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业图纸经济、合理, 规避设计中的质量隐患，对图纸的设计质量进行有效控制。3.2.1.2 职责 结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计任务书中相关条款有工程部配合设计部提交设计院，设计部负责第一次扩初图纸会审的组织工作，工

51、程部配合监理负责第二次施工图纸会审。工程部配合设计部对专业图纸和变更的跟踪落实。3.2.1.3 内容 1 检查依据 （1） 现行的国家规范、条例及有关法规； （2）现行的行业标准、规范； （3） 现行的地区规范、标准、条例及有关规定； （4） 集团现有的工程案例经验教训。 2 检查要点 （1） 安全性，如结构体系的安全性能；避免工程质量事故。 （2）功能性，如各专业设备或系统的有关参数，对于功能的影响程度，防止功能缺陷的性能；避免设计导致的质量问题。（3）经济性，结构体系或专业设备体系的经济性能；性价比分析。 （4） 可操作性，是否有利于组织施工，保证施工质量，规避施工质量问题。 3 检查程序

52、 （1）在扩初设计阶段，设计部组织公司销售部、工程部、成本管理部及设计院等进行会审，主要解决各专业功能及成本上的问题，由设计部主持会议。 （2） 必要时工程部可召集外围专家委员会成员进行专业体系选型的评审。（3） 在开工前，监理组织设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位等，针对施工图施工工艺上的问题，进行会审，监理单位主持会议。会审结束后，主持部门应形成图纸会审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认。（4）设计部负责对图纸和变更设计工作的落实和跟踪，是图纸和变更的归口管理单位，工程部对于专业设计协助设计部进行设计跟踪。3.2.2 施 工 图 会 审 管 理 制 度3.2.2

53、.1 目的 公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。3.2.2.2内容 1 施工图纸会审及技术交底由工程部组织，设计部、成本部、工程监理单位及施工总承包单位参加。工程部从中选择23名工程专业工程师参加图纸交底及会审会议。2 工程部、设计部必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。3 各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪

54、要，并经业主、设计、施工三方签证。4 对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。5 施工图纸核查的重点：单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；住宅工程是否满足住宅设计标准；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。 6 建筑专业施工图纸核查要点 （1） 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。 （2） 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。 （3） 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布

55、局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。 （4） 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。（5） 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。 （6） 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的要求要求。 （7） 配合设

56、备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。（8） 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。 （9）如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。（10） 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。 （11） 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。 （12） 图纸必须交待的节点有无遗漏。 （13） 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。 （14） 建筑节点作法是否与施工技术操作细则中的规定有冲突。 7 结构专业施工图纸核查要点 （1） 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。 （2） 复

57、核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。 （3） 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。 （4）校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。 （5） 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。（6） 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。（7） 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。 （8） 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。 （9）

58、所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。 （10）防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。 （11） 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。 （12）凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。 （13） 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。 8 给排水专业施工图纸核查要点 （1） 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。 （2） 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。 （3） 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。 （4）

59、 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。 （5）检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。 （6） 校对所有系统图的管径尺寸和标高。 （7） 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。 （8） 排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3。（9）校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。（10）凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。 （11）屋面排水斗的设计和排水量是否符

60、合规范要求。 （12）注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。 （13）化粪池的型号和数量按排放量定。9 采暖专业施工图纸核查要点 设计说明 1） 是否有明确的设计依据。2） 是否有室内外设计参数，设计标准的说明。3)是否有采暖、空调、冷热源及其参数的说明；4) 是否有采暖、空调总冷热负荷的说明；5) 是否有采暖系统型式，住宅采暖分户热计量及分室温控、散热器及管材选择的说明。塑料类管材应有根据使用等级确定的管材及其壁厚。6) 是否有空调系统型式及控制要求的说明。7) 是否有消防防排烟设置的说明。8) 是否有人防工程平战用途以及平时采暖、通风、防排烟和战时清洁及过滤式通风设置及其运行转换的说明。1