01、概念设计管理流程

1、柏庄置业集团流程管理文件编号：版号：A/0 页码：第 PAGE 7 页 共 NUMPAGES 7 页 概念设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的 为规范项目概念设计阶段（设计前期）的操作程序，加强对项目概念设计阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。适用范围适用于项目概念设计（前期策划）阶段的设计管理，项目概念规划方案确定、建筑风格初步确定阶段，即方案设计阶段之前的阶段（一般为土地项目获取后，或者在项目拓展阶段根据要求进行项目定位及概念设计前置）。术语和定义概念设计（设计前期）：拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分

2、析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。集团产品决策委员会成员：组长-董事长；执行组长-总裁；组员-投资发展部总经理、技术管理部总经理、成本管理部总经理、营销管理部总经理、财务管理部总经理、以上各部门分管领导及指定的其他人员。项目公司产品决策委员会成员：组长-项目公司总经理；组员-营销部经理、设计部经理、成本部经理、工程部经理、财务部经理、以上部门分管副总经理及总经理指定的其他人员。职责项目公司设计部组织收集和分析项目设计基础资料；负责编制概念设计任务书，并组织评审；负责过程中与设计单位沟通交流，跟踪设计单位完成概念设计；负责组织概念设计评审。项目公司成本部负责提出概念设计成本优化建议

3、，并进行成本测算。项目公司营销部负责提供初步产品定位报告。项目公司开发部配合收集项目宗地自然、社会条件信息；参与设计任务书及设计成果评审。项目公司及集团产品委员会参与设计任务书及设计成果评审。项目公司设计分管领导审核设计任务书及设计成果。集团董事长审批设计任务书及设计成果。现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：标准项目公司芜湖公司铜陵公司宣城公司营销部策划部、销售部营销部营销策划部设计部设计部设计部总工程师办公室开发部开发部开发部前期事务部工程部工程部1、2工程部、景观部工程管理部成本部预算部预算部工程成本管理部财务部财务部财务部财务部办公室行政人力部综合部总经理办公室采购部预算

4、部采购部材料管理部工作程序计划的编制土地获取后，项目公司设计部完成设计计划编制及备案，计划编制及协调依据项目计划管理指引的要求执行。设计任务书编制及评审设计资料收集：项目公司设计部与集团总部投资发展部完成基础资料交接，移交内容包括：用地红线图、地形图、周边管线图（如有）、设计条件、控规指标、可研报告设计部分等，可参照项目设计基础资料移交清单（参考）。项目公司设计部根据需要组织设计基础资料的调查和补充，包括宗地自然条件表、宗地社会条件表（项目公司工程部、设计部、开发部共同完成）和竞争楼盘列表、竞争楼盘设计信息表（项目公司设计部、营销部共同完成）。项目公司设计部在产品策划阶段，根据产品策划建议及项

5、目公司成本部的成本测算-策划版，在项目初步定位策划报告审批确定结合拓展阶段设计草案进行概念设计任务书（可参见概念设计任务书（参考）的编制工作。在项目运营策划主要结论（主要是项目运营整体策略等、分期建议等）初步研讨后，完善修订概念设计任务书交项目设计分管领导审核后组织评审。（CP点-关键控制点）概念设计任务书的评审参与部门及人员包括：项目公司及集团产品决策委员会（各专业根据需要参与）、项目公司开发部。各专业参与概念设计任务书的评审重点：设计：基本设计资料正确性，规划设计原则，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计完成时间；成本：设定项目成本目标建议；项目公司开发部：提供并审查政

6、府相关部门对项目的设计要求；营销：提供并审查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议，以及项目商业定位及商业设计相关要求（建议由商业顾问提供）；项目公司设计部修订概念设计任务书后报集团董事长审批确定。概念设计及评审项目公司设计部以审批通过的概念设计任务书为依据之一，按照设计供方选择与管理流程的要求选定概念设计单位，由设计单位完成概念设计，项目公司设计部负责设计过程监控及设计信息沟通，填写设计交流信息记录表。概念设计图纸包含以下内容：概念设计图纸目录表（参考）分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注总图1总平面图 1:10001：20002功能分区与产品分布图1:10001：20003交通

7、分析图1:10001：20004分期开发示意图1:10001：20005组团基本单元分析图1:5001:10006配套分析图1:10001：20007景观分析图1:10001：20008视线分析图1:10001：20009日照分析图1:10001：200010坡度、坡向分析图1:10001：2000用地地形复杂时需完成11地形改造土方平衡图1:10001：2000住宅单体12住宅单体意向平面图1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果图或模型照片 注： 上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他

8、图纸。设计单位提交概念设计初稿，项目公司设计部先进行内部审核，项目公司成本部根据设计阶段成本优化作业指引对概念设计文件进行成本优化，基于概念设计的经济技术指标表对设计方案进行成本测算（成本测算的深度和内容参见目标成本测算方法作业指引），项目公司财务部按照项目成本测算指标完成对项目成本盈利预测表和项目现金流量表。（CP点-关键控制点）项目公司设计部将概念设计初稿交项目公司设计分管领导审核后组织召开评审会，评审内容也包括项目成本测算表-概设版、项目成本盈利预测表和项目现金流量表，评审参与部门及人员包括：项目公司及集团产品决策委员会（各专业根据需要参与）、项目公司开发部、物业公司，可以根据需要邀请外

9、部专家。评审后填写设计评审表形成评审决议，具体评审内容详见各阶段设计审图要点，各专业评审关注点如下：设计：检查设计成果的完整性，设计图纸内容及深度是否满足设计任务书要求，是否满足国家规范，重点审查概念方案的规划布局与交通流线、景观构架是否满足任务书要求，评价概念的可发展性；成本：审查各概念方案是否突破项目成本控制建议，并检查项目盈利指标是否达到集团盈利要求（集团成本管理部负责）；项目公司开发部：检查概念成果是否满足政府相关部门对项目的设计要求；工程：审查概念设计中分期开发的可行性；营销：审查设计成果是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议；以及总体布局是否满足项目商业定位及商业设计相

10、关要求（建议由商业顾问进行）物业公司：检查总体布局中是否存在客户投诉的隐患，从物业管理的角度对配套设施、配套服务等提出建议；集团财务管理部：审查项目现金流量安排是否对集团资金计划造成重大影响；项目公司设计部根据设计评审表，要求设计单位进行概念设计初稿调整，并经项目公司设计部内部审核调整形成的概念设计文件和项目经济技术指标表，报集团董事长审批确定。项目公司营销部根据概念设计成果进行项目产品定位报告的深化，对方案设计提供相关建议， 详见产品策划管理流程。概念设计审批后，由项目公司设计部组织方案设计，具体操作依照方案设计管理流程的要求执行。履约评价对概念设计单位的履约评价按照设计供方选择与管理流程的要求执行。支持文件项目计划管