[专家精讲]房地产项目管理基础知识培训讲义(成本管理 施工合同管理)

1、建筑工程项目管理项目四 工程进度管理工程项目进度管理 即，采用科学的方法确定进度目标，编制经济合理的进度计划，并据以检查工程项目进度计划的执行情况，若发现实际执行情况与计划进度不一致时，及时分析原因，并采取必要的措施对原工程进度计划进行调整或修正的过程，工程项目进度管理的目的就是为了实现最优工期。进度计划控制的一个循环过程包括计划、实施、检查、调整四个过程计划指根据施工项目的具体情况，合理编制符合工期要求的最优计划实施是指进度计划的落实与执行检查是指在进度计划与执行过程中，跟踪检查实际进度，并与计划进度对比分析，确定两者之间的关系调整是指根据检查对比的结果，分析实际进度与计划进度之间的偏差对工

2、期的影响，采取切合实际的调整措施，使计划进度符合新的实际情况，在新的起点上进行下一轮控制循环 4.1施工项目进度控制原理施工项目进度控制方法施工项目进度控制方法主要是：规划、控制和协调 规划是指确定施工项目总进度控制目标和分进度控制目标，并编制其进度计划。控制是指在施工项目实施的全过程中，进行施工实际进度与施工计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整。协调是指协调与施工进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。 一、施工项目进度控制概述施工项目进度控制的概念施工项目进度控制方法、措施和主要任务影响施工项目进度的因素施工项目进度控制的措施 施工项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施合

3、同措施、经济措施和信息管理措施等 施工项目进度控制的概念定义 指在既定的工期内，编制出最优的施工进度计划，在执行该计划的施工中，经常检查施工实际进度情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析产生的原因和对工期的影响程度，找出必要的调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至工程竣工验收 总目标 确保施工项目的既定目标工期的实现，或者在保证施工质量和不因此而增加施工实际成本的条件下，适当缩短施工工期。组织措施 主要是指落实各层次的进度控制的人员，具体任务和工作员任；建立进度控制的组织系统；按着施工项目的结构、进展的阶段或合同结构等进行项目分解，确定其进度目标，建立控制目标体系；确定进度控制工

4、作制度，如检查时间、方法、协调会议时间、参加人等；对影响进度的因素分析和预测 施工项目进度控制的任务编制施工总进度计划并控制其执行，按期完成整个施工项目的任务；编制单位工程施工进度计划并控制其执行，按期完成单位工程的施工任务；编制分部分项工程施工进度计划，并控制其执行，按期完成分部分项工程的施工任务；编制季度、月、旬，作业计划，并控制其执行，完成规定的目标等。影响施工项目进度的因素 有关单位的影响施工条件的变化技术失误施工组织管理不利意外事件的出现有关单位的影响施工项目的主要施工单位对施工进度起决定性作用建设单位与业主、设计单位、银行信贷单位、材料设备供应部门、运输部门、水、电供应部门及政府的

5、有关主管部门都可能给施工某些方面造成困难而影响施工进度设计单位图纸不及时和有错误以及有关部门或业主对设计方案的变动是经常发生和影响最大的因素材料和设备不能按期供应，或质量、规格不符合要求，都将使施工停顿资金不能保证也会使施工进度中断或速度减慢等 施工条件的变化 施工中工程地质条件和水文地质条件与勘查设计的不符，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都对施工进度产生影响、造成临时停工或破坏。 技术失误施工单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等施工组织管理不利流水施工组织不合理劳动力和施工机械调配不当施工平面布

6、置不合理意外事件的出现 如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等二、施工项目进度控制原理动态控制原理系统原理信息反馈原理弹性原理封闭循环原理网络计划技术原理动态控制原理 施工项目进度控制是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程。它是从项目施工开始，实际进度献出现了运动的轨迹，也就是计划进入执行的动态。实际进度按照计划进度进行时，两者相吻合：当实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相应的措施，调整原来计划，使两者在新的起点上重合，继续按其进行施工活动，并且尽量发挥组织管理的作用，使实际工作按计划进行。但是在新的千扰因素作用下，又会产生新的偏差

7、。施工进度计划控制就是采用这种动态循环的控制方法。系统原理施工项目计划系统：编制施工项目的备种进度计划，其中有施工项目总进度计划、单位工程进度计划、分部分项工程进度计划、季度和月(旬)作业计划，这些计划组成一个施工项目进度计划系统。施工项目进度实施组织系统：施工项目实施全过程的各专业队伍都是遵照计划规定的目标去努力完成一个个任务的。施工项目进度控制组织系统：自公司经理、项目经理，一直到作业班组都设有专门职能部门或人员负责检查汇报，统计整理实际施工进度的资料，并与计划进度比较分析和进行调整。当然不同层次人员负有不同进度控制职责，分工协作，形成一个纵横连接的施工项目控制组织系统。信息反馈原理信息反

8、馈是施工项目进度控制的主要环节施工的实际进度通过信息反馈给基层施工项目进度控制的工作人员，在分工的职责范围内，经过对其加工，再将信息逐级向上反馈，直到主控制室，主控制室整理统计各方面的信息，经比较分析做出决策，调整进度计划，仍使其符合预定工期目标若不应用信息反馈原理，不断地进行信息反馈，则无法进行计划控制施工项目进度控制的过程就是信息反馈的过程。 弹性原理施工项目进度计划工期长、影响进度的原因多，其中有的已被人们掌握，根据统计经验估计出影响的程度和出现的可能性，并在确定进度目标时，进行实现目标的风险分析。在计划编制者具备了这些知识和实践经验之后，编制施工项目进度计划时就会留有余地，即是使施工进

9、度计划具有弹性。在进行施工项目进度控制时，便可以利用这些弹性，缩短有关工作的时间，或者改变它们之间的搭接关系，使检查之前拖延了工期，通过缩短剩余计划工期的方法，仍然达到预期的计划目标。封闭循环原理项目的进度计划控制的全过程是计划、实施、检查、比较分析、确定调整措施、再计划。从编制项目施工进度计划开始，经过实施过程中的跟踪检查，收集有关实际进度的信息，比较和分析实际进度与施工计划进度之间的偏差，找出产生原因和解决办法，确定调整措施，再修改原进度计划，形成一个封闭的循环系统。 网络计划技术原理在施工项目进度的控制中利用网络计划技术原理编制进度计划，根据收集的实际进度信息，比较和分析进度计划，又利用

10、网络计划的工期优化，工期与成本优化和资源优化的理论调整计划。网络计划技术原理是施工项目进度控制的完整的计划管理和分析计算理论基础。 4.2施工项目进度计划的实施与检查施工项目进度计划的贯彻检查各层次的计划，形成严密的计划保证系统:施工总进度计划、单位工程施工进度计划、分部分项工程施工进度计划，都是围绕一个总任务而编制的。在其贯彻执行时应当首先检查是否协调一致，计划目标是否层层分解，互相衔接，组成一个计划实施的保证体系，以施工任务书的方式下达施工队以保证实施。层层签订承包合同或下达施工任务书:施工项目经理、施工队和作业班组之间分别签订承包合同计划全面交底，发动群众实施计划:在计划实施前要进行计划

11、交底工作，可以根据计划的范围召开全体职工代表大会或各级生产会议进行交底落实。 施工项目进度计划的实施编制月(旬)作业计划：在月(旬)计划中要明确：本月(旬)应完成的任务，所需要的各种按源量，提高劳动生产率和节约措施。签发施工任务书：施工任务书是向班组下达任务实行责任承包、全面管理和原始记录的综合性文件。施工班组必须保证指令任务的完成。做好施工进度记录，填好施工进度统计表，记载计划中的每项工作开始日期、工作进度和完成日期。做好施工中的调度工作：调度工作是使施工进度计划实施顺利进行的重要手段。其主要任务是掌握计划实施情况，协调各方面关系。施工项目进度计划的检查 在施工项目的实施进程中，为了进行进度

12、控制，进度控制人员应经常地、定期地跟踪检查施工实际进度情况，主要是收集施工项目进度材料，进行统计整理和对比分析，确定实际进度与计划进度之间的关系。其主要工作包括：跟踪检查施工实际进度整理统计检查数据对比实际进度与计划进度施工项目进度检查结果的处理跟踪检查施工实际进度 跟踪检查施工实际进度是项目施工进度控制的关键措施。其目的是收集实际施工进度的有关数据。跟踪检查的时间和收集数据的质量，直接影响控制工作的质量和效果。一般检查的时间间隔与施工项目的类型、规模、施工条件和对进度执行要求程度有关。若在施工中遇到天气、资源供应等不利因素的严重影响，检查的时间间隔可临时缩短，次数应频繁，甚至可以每日进行检查

13、，或派人员驻现场督阵。检查和收集资料的方式一般采用进度报表方式或定期召开进度工作汇报会。为了保证汇报资料的准确性，进度控制的工作人员，要经常到现场察看施工项目的实际进度情况。 整理统计检查数据收集到的施工项目实际进度数据，要进行必要的整理、按计划控制的工作项目进行统计，形成与计划进度具有可比性的数据，相同的量纲和形象进度。一般可以按实物工程量、工作量和劳动消耗量以及累计百分比整理和统计实际检查的数据，以便与相应的计划完成量相对比。 对比实际进度与计划进度将收集的资料整理和统计成具有与计划进度可比性的数据后，用施工项目实际进度与计划进度的比较方法进行比较。通常用的比较方法有；横道图比较法、s型曲

14、线比较法和“香蕉”型曲线比较法、前锋线比较法和列表比较法等。通过比较得出实际进度与计划进度相一致、超前、拖后三种情况。 施工项目进度检查结果的处理项目概要级的进度报告是报给项目经理、企业经理或业务部门以及建设单位或业主的。它是以整个施工项目为对象说明进度计划执行情况的报告。项目管理级的进度报告是报给项目经理及企业的业务部门的。它是以单位工程或项目分区为对象说明进度计划执行情况的报告。业务管理级的进度报告是就某个重点部位或重点司题为对象编写的报告，供项目管理者及各业务部门为其采取应急措施而使用的。进度报告由计划负责人或进度管理人员与其他项目管理人员协作编写。报告时间一般与进度检查时间相协调。进度

15、控制报告的内容主要包括项目实施概况、管理概况、迸度概要；项目施工进度、形象进度及简要说明；施工图纸提供进度；材料、物资、构配件供应进度；劳务记录及预测；日历计划；对建设单位、业主和施工者的变更指令等。4.3施工项目进度比较与计划调整施工项目进度比较方法 横道图比较法s型曲线比较法香蕉型曲线比较法前锋线比较法列表比较法：横道图比较法 根据施工项目施工中各项工作的速度不一定相同，以及进度控制要求和提供的进度信息不同，可以采用以下几种方法：匀速施工横道图比较法非匀速进展横道图比较法匀速施工横道图比较法 匀速施工是指施工项目中，每项工作的施工进展速度都是匀速的，即在单位时间内完成的任务量都是相等的，累

16、计完成的任务量与时间成直线变化，如图4-1所示。图4-1 工作匀速进展时任务量与时间关系曲线 图4-1 工作匀速进展时任务量与时间关系曲线作图比较方法的步骤编制横道图进度计划；在进度计划上标出检查日期；将检查收集的实陈进度数据，按比例用涂黑的粗线标于计划进度线的下方，如图4-2所示。比较分析实际进度与计划进度1)涂黑的粗线右端与检查日期相重合，表明实际进度与施工计划进度相一致；2)涂黑的粗线右端在检查日期左侧，表明实际进度拖后。3)涂黑的粗线右端在检查日期的右侧，表明实际进度超前。必须指出：该方法只适用于工作从开始到完成的整个过程中，其施工速度是不变的，累计完成的任务量与时间成正比。若工作的施

17、工速度是变化的，则这种方法不能进行工作的实际进度与计划进度之间的比较。图4-2匀速进展横道图比较图非匀速进展横道图比较法匀速施工横道图比较法，只适用施工进展速度是匀速情况下的施工实际进度与计划进度之间的比较。当工作在不同的单位时间里的进展速度不同时，累计完成的任务量与时间的关系不是成直线变化的，按匀速施工横道图比较法绘制的实际进度涂黑粗线，不能反映实际进度与计划进度完成任务量的比较情况。这种情况的进度比较可以采用非匀速横道图比较法。非匀速横道图比较法适用于工作的进度按变速进展的情况下，工作实际进度与计划进度进行比较的一种方法。它是在表示工作实际进度的涂黑粗线同时，在表上标出某对应时刻完成任务的

18、累计百分比，将该百分比与其同时刻计划完成任务累计百分比相比较，判断工作的实际进度与计划进度之间的关系的一种方法。 方法步骤编制横道图进度计划在横道线上方标出各工作主要时间的计划完成任务累计百分比。在计划横道线的下方标出工作的相应日期实际完成的任务累计百分比。用涂黑粗线标出实际进度线，并从开工日起，同时反映出施工过程中工作的连续与间断情况。对照横道线上方计划完成累计量与同时间的下方实际完成累计量，比较出实际进度与计划进度之间的偏差，可能有三种情况：（1）当同一时刻上下两个累计百分比相等的，表明实际进度与计划进度一致（2）当同一时刻上面的累计百分比大于下面的累计百分比时，表明该时刻实际施工进度拖后

19、，拖后的量为二者之差。（3）当同一时刻上面的累计百分比小于下面累计百分比时，表明该时刻实际施工进度超前超前的量为二者之差。 例4-1某工程的土方开挖工程按施工计划安排需要8天完成，每天计划完成任务量百分比、每天工作的实际进度和检查日累计完成任务的百分比如图4-3所示，其比较方法为 解：（1）编制横道图进度计划，如图4-3中的横道线所示.（2）在横道线上方标出钢筋工程每天计划完成任务的累计百分比分别为10%、20%、30%、45%、60%、80%、90%、100%。（3）在横道线的下方标出工作1天2天3天末和检查日期的实际完成任务的百分比分别为8%、16%、25%、40%。（4）用涂黑粗线标出实

20、际进度线。从图中可以看出第一天末实际进度比计划进度落后2%，以后各天末分别落后4%、5%、和5%。 综上所述，横道图比较法具有下列优点：比较方法简单、形象直观、容易掌握、应用方便，被广泛地采用于简单的进度监测工作中。但是，由于它以横道图进度计划为基础，因此，带有其不可克服的局限性：如各工作之间的逻辑关系不明显、关键工作和关键线路无法确定、一旦某些工作进度产生偏差时，难以预测其对后续工作和整个工期的影响及确定调整方法。因此，横道图比较法主要用于工程项目中某些工作实际进度与计划进度的局部比较。s型曲线比较法 S型曲线比较法与横道图比较法不同，它不是在编制的横道图进度计划上进行实际进度与计划迸度比较

21、。它是以横坐标表示进度时间，纵坐标表示累计完成任务量，而绘制出一条按计划时司累计完成任务量的S型曲线，将施工项目的各检查时间实际完成的任务量与S型曲线进行实际进度与计划进度相比较的一种方法。从整个施工项目的施工全过程而言，一般是开始和结尾阶段，单位时间投入的资源量较少，中间阶段单位时司投入的资源量较多，与其相关，单位时间完成的任务量也是呈同样变化的，而随时间进展累计完成的任务量，则应该呈S型变化。 s型曲线绘制 确定工程迸展速度曲线在实际工程中计划进度曲线，很难找到定性分析的连续曲线，但可以根据每单位时间内完成的实物工程量或投入的劳动力与费用，计算出计划单位时间的量值，则仍为离散型的。计算规定

22、时间j计划累计完成的任务量。其计算方法等于各单位时间完成的任务量累加求和。某时间j计划累计完成的任务量；单位时司j的计划完成的任务量；某规定计划时刻。按各规定时间的Qj值，绘制S型曲线如图4-4所示 图4-4某工程S曲线图S型曲线比较 项目实际进度与计划进度比较，当实际工程进展点落在计划S型曲线左侧则表示此时实际进度比计划进度超前；若落在其右侧，则表示拖后；若刚好落在其上，则表示二者一致。项目实际进度比计划进度超前或拖后的间，Ta表示Ta时刻实际进度超前的时间；Tb表示Tb时刻实际进度拖后的时间。项目实际进度比计划进度超额或拖欠的任务量如图4-5所示，Qa表示Qa时刻，超额完成的任务量；Qb表

23、示在Tb时刻，拖欠的任务量。预测工程进度后期工程按原计划速度进行，则工期拖延预测值为T。 图4-5曲线比较图香蕉型曲线比较法 香蕉型曲线是两条S型曲线组合成的闭合曲线，从S型曲线比较法中得知，按某一时间开始的施工项目的进度计划，其计划实施过程中进行时间与累计完成任务量的关系都可以用一条S型曲线表示。对于一个施工项目的网络计划，在理论上总是分为最早和最迟两种开始与完成时间的。因此，一般情况，任何一个施工项目的网络计划，都可以绘制出两条曲线。其一是计划以各项工作的最早开始时间安排进度而绘制的S型曲线，称为ES曲线。其二是计划以各项工作的最迟开始时间安排进度，而绘制的S型曲线，称为LS曲线。两条S型

24、曲线都是从计划的开始时刻开始和完成时刻结束，因此两条曲线是闭合的。一般情况，其余时刻ES曲线上的各点均落在LS曲线相应点的左侧，形成一个形如香蕉的曲线，故此称为香蕉型曲线。如图4-6所示： 图4-6香蕉曲线控制方法示意图香蕉型曲线比较法的作用利用香蕉型曲线进行进度的合理安排；进行施工实际进度与计划进度比较；确定在检查状态下，后期工程的ES曲线和LS曲线的发展趋势。 绘制方法以施工项目的网络计划为基础，确定该施工项目的工作数目n和计划检查次数m，并计算时间参数ESi、LSi(i=1、2n)；确定各项工作在不同时间，计划完成任务量。分为两种情况：1)以施工项目的最早时标网络图为准，确定各工作在各单

25、位时间的计划完成任务量，常用qij表示，即第i项工作按最早时间开工，在第j时间完成的任务量。(i=1、2n；j=l、2，m)。 2)以施工项目的最迟时标网络图为准，确定各工作在各单位时间的计划完成任务量用qij表示，即第i项工作按最迟开始时间开工，在第j时间完成的任务量(i=1、2n；j=1、2m)。计算施工项目总任务量Q0施工项目的总任务量。计算在j时刻完成的总任务量分为两种情况。计算在j时刻完成项目总任务量百分比也分为两种情况。绘制香蕉型曲线。按(j=l、2m)描绘备点，并连接各点得ES曲线；按(j=l、2m描绘各点，并连接各点得LS曲线，由ES曲线和LS曲线组成香蕉型曲线。 前锋线比较法

26、施工项目的进度计划用时标网络计划表达时，还可以采用实际进度前锋线进行实际进度与计划进度比较。前锋线比较法是从计划检查时间的坐标点出发，用点划线依次连接各项工作的实际进度点，最后到计划检查时习的坐标点为止，形成前锋线。按前锋线与工作箭线交点的位置判定施工实际进度与计划进度偏差。简言之：前锋线法是通过施工项目实际进度前锋线，判定施工实际进度与计划进度偏差的方法。 列表比较法 当采用无时间坐标网络计划时也可以采用列表分析法。即是记录检查时正在进行的工作名称和已进行的天数，然后列表计算有关参数，根据原有总时差和尚有总时差判断实际迸度与计划进度的比较方法。 列表比较法步骤:计算检查时正在进行的工作计算工

27、作最迟完成时间。计算工作时差。填表分析工作实际进度与计划进度的偏差。可能有以下几种情况：1)若工作尚有总时与原有总时相等，则说明该工作的实际进度与计划进度一致；2)若工作尚有总时差小于原有总时差，但仍为正值，则说明该工作的实际进度比计划进度拖后，产生偏差值为二者之差，但不影响总工期； 3)若尚有总时差为负值，则说明对总工期有影响，应当调整。 施工项目进度计划的调整 分析进度偏差的影响 ：分析进度偏差的工作是否为关键工作分析进度偏差是否大于总时差分析进度偏差是否大于自由时差分析进度偏差的工作是否为关键工作 若出现偏差的工作为关键工作，则无论偏差大小，都对后续工作及总工期产生影响，必须采取相应的调

28、整措施，若出现偏差的工作不为关键工作，需要根据偏差值与总时差和自由时差的大小关系，确定对后续工作和总工期的影响程度。 分析进度偏差是否大于总时差 若工作的进度偏差大于该工作的总时差，说明此偏差必将影响后续工作和总工期，必须采取相应的调整措施f若工作的进度偏差小于或等于该工作的总时差，说明此偏差对总工期无影响，但它对后续工作的影响程度，需要根据比较偏差与自由时差的情况来确定。 分析进度偏差是否大于自由时差 若工作的进度偏差大于该工作的自由时差，说明此偏差对后续工作产生影响，应该如何调整，应根据后续工作允许影响的程度而定；若工作的进度偏差小于或等于该工作的自由时差，则说明此偏差对后续工作无影响，因

29、此，原进度计划可以不作调整。 施工项目进度计划的调整方法 改变某些工作间的逻辑关系 若检查的实际施工进度产生的偏差影响了总工期，在工作之间的逻辑关系允许改变的条件下，改变关键线路和超过计划工期的非关键线路上的有关工作之间的逻辑关系，达到缩短工期的目的。缩短某些工作的持续时间 这种方法是不改变工作之间的逻辑关系，而是缩短某些工作的持续时间，而使施工迸度加快，并保证实现计划工期的方法。这些被压缩持续时间的工作是位于由于实际施工进度的拖延而引起总工期增长的关键线路和某些非关键线路上的工作。同时，这些工作又是可压缩持续时间的工作。这种方法实际上就是网络计划优化中的工期优化方法和工期与成本优化的方法，此

30、不赘述。 本章小结本章重点涉及建筑工程项目进度管理的概述，施工项目进度计划的编制与实施及建筑工程项目进度控制的方法。要求学生熟悉建筑工程项目进度管理的程序，进度管理的原理；熟悉建筑工程项目进度计划的编制与实施，重点掌握单位工程进度计划的编制方法与步骤及建筑工程项目进度控制的几种方法。对建筑工程项目进度管理的全过程有一个正确、全面的认识，首先根据进度目标制定工程项目进度计划，在计划执行过程中不断检查工程实际进展尾部，并将实际状况与计划安排进行对比，从中得出偏离计划的信息。然后在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取组织、技术、经济措施，维持原计划，使之能正常实施，如果采取措施后仍不能维持原计划，则需对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。这样在进度计划的执行过程中进行不断的检查和调整，以保证建设工程进度得到有效的控制。思考题 A公司是一家经营纸产品的企业，近几年业务得到了成倍的发展，原来采用手工处理业务的方式已经越来越显得力不从心，因此，经过公司董事刽开究决定，在公司推行一套管理软件，用管理软件替代原有的手工作业的方式，