株洲某房地产项目产品定位与营销策划

1、 株洲XX房地产项目 产品定位与营销策划行之行营销2011.7.101本案坐标2本项目四至本项目处于中心商圈和XX商圈边缘，其交通较为便利；配套较为完善33本案是连接XX段、XXX、XX城、株洲县XX与株洲市区的必经之路西至XXX桥，连接天元区、1815线、建设路的株洲交通枢纽。XX商圈东至XX商圈，东南地区服装、百货批发大市场3中心商圈项目所在板块并非热点区域传统价值评价的标准：热点板块XX商圈（株洲的商业中心）1518沿线区域（新政府区域）天元区版块资源优越，正向着城市高档住宅区域发展。1815沿线区域天元区板块本案本项目区域环境XX商圈用传统眼光看，本项目不在株洲的传统城市商业版块内，也

2、不代表城市高档住宅发展的方向。4周边有一定的生活配套，但规模和档次不高本项目周边环境项目对面的配套型商业较为残破，对项目的形象树立有一定负面影响。项目对面较新的住宅小区，其底商有一定的档次提升，但仍较为零散。项目所在地株洲XX公司旁，是90年代城市规划的城郊结合区域，着眼于项目本身较难找到传统价值体系里的优势。566为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，2010年内分别6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，2010年于10月、12月两月加息9月27日，

3、国土部住建部重拳调控楼市，企业闲置土地超一年禁拿地，两部委要求贯彻“国10号文”的工作任务，加强房地产用地和建设的管理调控。央行、银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 国务院召开会议出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，第二套房首付六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 2011年1、2、3月三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率2010.11.292010.12.262010.9.272011.1.262011.

4、2.92011. 3.25“新国八条” 出台，宏观政策再次趋严市发改委、物价局、房产局联合召开株洲市商品房明码标价销售工作动员大会。除明确今后销售商品房、车库、车位必须按建筑面积进行一套一标明码标价外，还要求标价一经明确便不得擅自更改。 2011.4.29中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 宏观市场61-5月成交量：来自我市房地产交易系统显示，1-5月，新建商品房市场供销同比持续下降，供销量达近5年最低点。其中，市本级商品房上市（批准预售）58.44万，较去年同期减少47.83万，市本级商品房成交64.09万，较去年同期减少

5、32.44万，同比下降33.60%。数据表明，今年株洲市本级的商品房供应、成交量均为近5年来同期的最低值。即使在金融危机蔓延的2008年，株洲市本级1-5月商品房成交量亦高出今年14.47万。1-5月成交均价：1-5月市本级商品住房成交均价4071元/ m2（包括了别墅、高档公寓、宾馆房、商务房等特殊用途的商品住房），环比下跌3.6%。5月均价3778元/ m2,环比下跌15.12%。若剔除别墅等特殊用途住房后，5月均价为3597元/平方米。 2011年1-5月株洲市成交量达近5年最低点，商品住房均价环比下跌3.6%数据来源：株洲房地产信息网市场验证71-5月全市商品房成交64.09万平方米，

6、同比下降33.60&；其中商品住房60.14万平方米，同比下降33.01%。1-5月全市商品房供应58.44万平方米，同比下降45.01%；其中商品住房54.85万平方米，同比下降39.64%。1-5月份株洲楼市较为萎靡，后期市场的走势不容乐观数据来源：株洲房地产信息网市场验证8XXX园 6月5日开盘开盘成交均价：4800元平米； 目前均价：4900元平米二期5、6号栋，共170套；当天销售率为35%130平米的三房为主 XX御景东方6月10日开盘开盘成交均价：4500元平米左右； 目前均价：4700元平米三期16号栋；当天销售率为40%左右120平的三房为主；XX华庭6月18日开盘开盘成交均

7、价：4400元平米； 目前均价：4500元平米1、3号栋开盘，共170多套房源；当天销售率90%90-140平米的两房、三房开盘优惠：1万抵2万XXXX6期XX园6月21日开盘开盘成交均价：4400元平米； 目前均价：4500元平米共333套房源；当天销售率65%125-138平米的三房为主XX御园6月26日开盘 开盘成交均价：5800元平米； 目前均价6000元平米两栋，共450套房源；当天销售率40%46-100平米小户型公寓开盘优惠：VIP客户单价优惠300元，再0.95折XX国际6月26日开盘 开盘成交均价：4300元平米； 目前均价4500元平米共218套房源；当天销售率60%88-

8、134平米的两房、三房为主 严政下，株洲各楼盘开盘销售率参差不齐，涨幅越小的项目开盘当天销售率越高市场验证9XX区项目概况项目名称占地面积总建面积容积率建筑类型绿化率开发商XX国际205亩22万平方米1.6高层64%XX江山59448平米26.23万平米3.7高层48.2%XXX城28893平米102726平米3高层45%XXX苑33347平米103014平米2.97小高层、多层32%XXXX23744平米40240平米2.12小高层、高层35%XXXX花园61165.51平米267929.99平米3.79小高层、高层36%XX名城24800平米39893平米1.5多层31.67%XX区在售住

9、宅项目以中等容积率的中小型规模为主，产品多为小高层、高层。规模：30万平米以下，中小型规模项目居多产品：市场在售产品多以高层、小高层为市场主流开发品牌：市场并不缺乏有实力和开发经验的株洲品牌开发商10市场户型分析户型的主力面积区间为130140平米，总价多数集中在4555万范围之内。主力户型区间单套价格区间1XX江山5XX皇城2XX名城6XX国际3XXX苑7XX花园4XXXX8XXXX11预计推售时间272套180套132套260套XXX城XX国际XXX花园XX花园四季度一季度二季度三季度XX江南136套区域内入市产品较大，项目首批房源面临较大压力。区域内同类型产品下半年集中出货，项目面临较大

10、压力。市场分析12竞争对手锁定竞争项目选择原则：1、地理位置：位于项目周边，对项目目标客户群具有分流作用的在售项目2、入市时间：处于竞争区域内，入市时间与项目入市时间重叠的项目3、产品重叠：与项目在售产品面积相等，总价相当的同类型物业项目131414中心商圈红旗板块 XX板块 天元板块 石峰板块 株洲竞争楼盘分布本案嘉盛华府尚格名城XXX城XX国际XX江山南方印象XX名城项目主要竞争对手分布在以XX国际为核心的1815线沿线区域，其他各区域的高档项目为本案的间接竞争对手XXXX直接竞争对手间接竞争对手14项目规模占地面积205亩，建筑面积22万平米，容积率1.6，绿化率64%配套设施株洲市一中

11、、XXX小学、饮食店、XXX医院、五星级会所、双语幼儿园、游泳池、篮球场、室外健身中心等价格走势去年整体均价为6200元/，今年剩余尾货均价为7000元/；今年10月份，推出最后一栋精装公寓，预计均价为7500元/项目现状项目1、2期已经交付使用，江景、园林、社区都相当成熟，剩余尾货全为顶层复式，现房发售项目特点项目已经成为XX区内标杆项目，园林景观，江景资源独特，成熟的社区，样板房都给客户带来丰富的体验感，足以支撑价格的攀升营销特点通过前期的市场预热阶段，项目早已成为区域标杆项目，借助小区环境，江景资源以及品牌实力，价格逐步走高，目前剩余顶层复式均价为7000左右，预计2011年10月左右，

12、推出最后一栋江景精装公寓，价格直接攀升至7500以上。XX国际区域内标杆项目，江景+成熟社区+成熟园林展示，价格支撑大借助江景、成熟的社区、园林展示，价格已经成为区域内标杆，最后一栋精装公寓价格攀升至7500元以上竞争楼盘15XXX城成熟的品质大盘，园林展示+江景+成熟社区，价格支撑力较大项目规模占地面积5万平米，建筑面积17万平米，容积率3.0，绿化率45%配套设施2000平米西班牙皇家会所、400平米露天游泳池、超市、400平米私藏酒窖、国际幼儿教育价格走势去年整体均价为4406元/，今年剩余尾货均价为4880元/；今年7月1日，推出最后两栋江景楼王，整体均价为5500元左右项目现状项目1

13、期已经交付使用，江景、园林、社区、样板房展示都相对成熟，剩余尾货都是顶层复式楼项目已经成为XX区内品质大盘，园林景观，江景资源，成熟的社区及配套设施，样板房都增加客户的满意度，足以支撑价格的攀升项目特点项目依半山而建，西临湘江，内拥近40000平米原生态山顶公园，南面枫溪生态新城近2000亩原生山林营销特点通过前期的市场预热阶段，项目已经在区域内形成良好的口碑，树立了良好的品牌形象，借助小区环境，江景资源以及品牌实力，价格逐步走高，目前剩余顶层复式均价为4880元左右，2011年7月1日，推出最后两栋江景楼王，将价格攀升至5500元左右。通过前期品牌的树立，实现价格逐步走高，最后两栋江景楼王价

14、格直接攀升至5500元左右竞争楼盘16XX花园二期半成熟社区，价格有一定的支撑项目规模占地面积8.5万平米，建筑面积17万平米，容积率2.2，绿化率35%配套设施幼儿园、会所、游泳池、山顶公园、网球场价格走势今年1月份推出产品，整体均价为4400元，目前剩余尾货均价为4800元；今年7月份，加推，均价为4700元左右项目现状项目在区域内，已有一定的品牌知名度，项目1期已经交付使用，已有部分园林展示，属于半成熟社区，可给客户带来一定的体验感项目特点项目依山而建，独享6.5万平米坡地园林，坐拥2000亩枫溪生态城，零距离百亩原生态山林营销特点项目已经在区域内形成良好的口碑，树立了良好的品牌形象，项

15、目一期已经交付使用，剩余尾货多为高楼层；项目层差约50元/平米，楼层越高越贵，因此项目的高楼层房源较为滞销，预计7月份加推，均价为4700元左右，最低价为4200元/，最高价为5600元/。项目高楼层较为滞销，价格幅度较大，整体实收均价4700元/，最低价为4200元/。竞争楼盘17XX江南成熟社区，园林展示，小区环境等较差，价格支撑力度较小项目规模占地面积9万平米，建筑面积5万平米，容积率4.99，绿化率25.35%配套设施临畔株洲最繁华的XX商圈，惬意步行5分钟，商圈资源皆触手可及价格走势今年7月底，推出三期住宅，均价为4100左右项目现状项目在区域内，已有一定的品牌知名度，项目1、2期已

16、经交付使用，属于成熟社区，现在3期在建项目特点项目临畔株洲最繁华的XX商圈，惬意步行5分钟，商圈资源皆触手可及。成熟的生活社区可满足你幸福生活的基本需求，XX江南5分钟生活圈内包含中南摩托车大市场、南大门小商品市场、电脑大商场、大型超市等商业配套设施，营销特点项目已经在区域内形成一定的口碑及品牌形象，项目项目1、2期已经交付使用，3期享有1、2期的成熟社区已经成熟配套设施，以低宣传力度入市，以价格优势吸引市场，均价为4100元左右。项目楼已经拥有较为成熟的社区以及配套设施，以较低的宣传力度入市，价格支撑力度较小。竞争楼盘18株洲各区居民购买力由强到弱依次按XX区 天元区 荷塘区 石峰区排列株洲

17、居民购买能力分析XX区 人口构成（传统的商业区，购买能力最强）1、XX商圈经营户，是株洲的财富阶层，具有很强的购买能力2、株洲市政府搬迁到XX区1815线以南后，公务员成为另一“实力派”人群3、XX区原居民4、南方公司等厂矿企业改制后形成高收入白领阶层 天元区人口构成（逐渐形成高档居住氛围的株洲新区，购买能力较强） 1、其他三区搬迁过来的有一定经济实力的居民为主 2、本区原有居民 石峰区人口构成 株洲最老的工业区，区域内以原工矿企业职工为主，购买能力相对最差。 荷塘区 荷塘区是原株洲老的居住区，人口构成相对复杂，但原工矿企业职工仍占该区域人口的主要比例。 购买能力相对较弱 19株洲的市场供应及

18、购房需求以2房、3房为主，用途以自住为主。通过实地走访调查，从购房面积需求表格可以直观反映，在现有市场条件下，株洲购房群体还是以自住型的刚需、改善型客户为主。购房的面积需求集中在2房和3房.市场供应量也相对集中，产品同质化严重市场供应及客户需求20购买客户对项目的价格、环境、地段、交通、户型、要求较高；对景观、物业、配套及品牌要求较次。此次实地走访中，我们发现客户对价格、地段、交通的、环境要求相对较高，对户型、景观、物业管理的要求其次，对于周边配套、升值潜力、开发商品牌要求最次。株洲客户购房特征21株洲居民消费习惯分析购物消费场所选择在市场研究中，我们对株洲各区居民进行了购物及消费场所选择问题

19、的随机抽样调查从株洲的城市特征分析，株洲的主要购物场所集中分布在建设路（七一路至四桥）路段。因此，株洲人民的消费习惯区域是以建设路路段为主。株洲居民购物习惯集中在XX区以中心广场为核心的建设路路段。22高端客户构成以南区XX商圈私营老板、公务员、企业白领为购买主力军福鑫大厦成交客户分析案例借鉴XX商圈的经营业主与公务员群体是株洲市场购房的主力军福鑫大厦是株洲市中心2009年9月开始销售，并获取热销的一栋历时15年的烂尾楼。其滞后的设计使产品在使用性与合理性两方面存在较大的缺陷。如没有停车场配置、大量暗房、大面积空间浪费、房中有横梁穿过等。因此，可证明株洲的购房群体对于产品的了解还处于萌芽阶段。

20、23关于株洲房地产市场不得不说的话 从中央商业广场、汉华国际商业城、到本项目，有限的接触和沟通下来，我们已强烈感受到株洲在房地产市场上有一个新周期的起点，所以我们必须要有前瞻性眼光。 基于株洲15年的房地产市场积累、现有开发规模和经济实力，我们完全有理由相信并足可预见：未来株洲的80和90后的消费群必将崛起！ 看看其他地产大佬以新青年定位的作品：新鸿基地产香港YOHO TOWN，智远地产长沙的他城，新青年公寓以及株洲福鑫大厦，还有我们正在服务的以舍得投入打造钻石品质的卡萨国际他们的品牌各有特点，在市场各领风骚。 这些成功的市场营销运营，都是从“精准的定位、真实地让人信服”开始。 我们大家同样都

21、清醒地认识到，并非“高大全”的项目产品定位就能赢得市场，定位最重要的使命是找到差异化特质的市场内核：我是谁，我可以是谁，我应该是谁！ 24 那么XX是谁，可以是谁，应该是谁？ 不妨让我们一起粗略回顾株洲这15年：经济实力毋庸置疑，品牌企业、大盘项目、高端项目、经济型项目均有 与株洲其他开发商简单定位“品质、和谐、美满家”的中庸之路，我们是否可以： 深耕房地产市场10年，洞察中国城市人居发展特质和市场精分趋势，我们摒弃简单成本堆砌的品质发展之路，坚持专注高性价比产品研发和城市各阶层生活模式探索，致力于务实为各消费群创造最大化价值。 所以XX6年 专注产品力，给爱一个家！关于株洲房地产市场不得不说

22、的话252012年株洲新精品XX时代上演激扬的青春全株洲首个XX时代综合项目这是XX开创品牌的一个好机会找到最适合的项目定位和解决方案让项目卖得更贵些、更快些、更漂亮些26提案纲要 目标客群，精准打击 产品构想，差异突围 整合推广，形象鲜明 营销突破，名利双收27目标客群首先搞清楚，我们做什么人的生意28让我们心跳的项目 YOHO TOWN，激动了整个香港。逾七成是两房单位，面积47-75平方米。 新鸿基地产不仅因此赚足了银两，还赚足了吆喝。29让我们心跳的项目后现代城，北京东部最受瞩目的项目之一面积47-110平方米成为北京东部地标性楼盘之一30让我们心跳的项目31 抓住青年置业的特质需求，

23、这些项目不但个性十足，而且市场表现优良，口碑甚好，成为房地产市场典型 名利双收的宠儿 株洲原医药大厦的福鑫大厦2009年单价已突破5000元，目前二手房单价近7000元，单身公寓租金在1500元/月以上。32青年置业需求特征青年置业的六大需求这是青年群体置业的核心衡量标准实现生活区与工作区域的快速转换亚健康成为时代的话题自身健康愈来愈被重视完善的医疗健康体系为项目增色文化教育体系符合成长的特性幼儿园、小学等教育设施体系是青年群体置业的关键衡量指标 便利、轻松的社区商业服务周边能提供完善的民生商业服务各种运动、休闲活动年轻群体生活的重要特征设置类专业的运动设施或场所以紧凑型户型为基底公共空间与私

24、人空间形成有效互补住宅经济性和居住模式多样化有机结合公共交通枢 纽医疗卫生体 系文化教育体 系民生需求体 系健康休闲体 系环境空间体 系株洲东南进出交通枢纽XX路、建设路、枫溪大道王府井、平和堂、家乐福、株百、XX商圈、步行街近在咫尺项目本身3000米商业（其中生鲜超市800平）附近有羽毛球馆、游泳馆、咖啡馆、KTV、台球室等3万平方米商品房面积如何有效利用是关键我们拥有的基础 株洲市四医院、友谊医院、市区妇幼保健院、锦民烧伤医院逸夫小学、一中、七中除此之外，本项目还有更大的可塑性，瞄准青年置业，我们可以吗？33我们所处的市场环境项目名称户型面积（m2）市场存量（套）在售均价（元/m2）XXX

25、X花园34912610000中央商业广场5885159500汉华国际城4895156起价13000金域半岛369315015000XXX城3794979500环洲国际60（挑高5.2m）250未售裕龙景苑30873869200XXXX7192265未售合计1345套，约9万平方米，约占株洲城内住宅存量8%当前片区内主要在售及待售（建好）中小户型存量（90m2以下） 片区内未来住宅供应量以09年之后已出让的土地为主、高地价及地块资源（土地集中在三三一、1815线、建宁乡等片区）等决定片区内大户依然面临惨烈的竞争； 小户型的供应量或有增加，但量较小，未来片区内小户型依然稀缺。34 青年置业，市场到

26、底有多大？片区大户型扎堆，竞争惨烈小户型仍是稀缺产品我们位于城市核心区域快速交通枢纽站衍生建筑没有车位配套和突出资源优势应做小户型瞄准市场空白打造让青年人疯狂的小户型！35株洲青年群体数量 要实现高价值，还要精准到其中的精英， 做他们的生意株洲新青年！株洲20-35岁的年轻人保守估计超过55万人20032008年株洲审核就业的毕业生超过10万人，在校大学生超过12万人2005、2006年结婚对数1.5万、1.7万，2007、2008年均超过2万对2007年6月份，株洲房地产联合网调查报告结果显示， 个样本的已购房者中，株洲“后”一族仅有买了房，未买房的人数占八成以上。36界定株洲新青年自有一定

27、积蓄，一个或者两个家庭经济实力为后盾25-35岁的社会新锐是我们的目标客群高学历，大专学历以上，有远见，买房除了居住外，还看重保值增值功能工作在城内，租房为主，多数属于白领中的精英，目前收入较高，但发展潜力较大心气高，思想前卫，不愿将就，留恋城内，崇尚圈子生活、便捷的生活重视地段和房屋品质重视经济性，但不会屈从经济性对生活品质要求较高能够承担相对较高的价格37按照家庭生命周期，新青年可分为准婚姻状态或结婚暂不准备有小孩新青年分类单身、备婚族准备有小孩或准父母低总价，具备投资价值的单身公寓或一房一厅低总价，有公共空间，具备一定接待能力的一房一厅精致的两房，为三口之家的家庭生活做准备38我就是要据

28、守城内、做主人不需要大房子，但一定要有品质，有个性还要有符合自己的圈子和生活新青年需求面面观39不用买车，自有“私家车”去哪里都方便乘车至：株洲汽车站6分钟火 车 站3分钟红旗 广场10分钟步 行 街2分钟机 场50分钟高铁西客站10分钟新青年需求面面观40举步之间，生活配套丰富麦当劳、肯德基、必胜客是标配生鲜超市、购物商场、休闲会所一个也不能少新青年需求面面观41房子小点好，降低总价预算但功能要全，最好十八般武艺样样精通跑圈子、美食DIY、招待好友开party统统都可以在家里实现新青年需求面面观42新青年需求面面观左右邻居都是品味相投的人遛宠物、打篮球、斗地主、谈人生生活总是丰富多彩43新青

29、年需求面面观如果是精装修，那就更好了省了时间，不用和水泥打交道就能拎包开始新生活44首付10万左右付得起，不用当房奴轻松做“主人”新青年需求面面观45这就是我们想要的！新青年需求面面观 在哪呢？46株洲XX时代全能小户/新青年特区 新青年生于繁荣，生活充满想象，开放、自由、创意、积极向上，正在成为社会的中坚。以青年人可以承受的小户型为原点，创建株洲首个满足青年人特质需求的全功能社区。（XX：Let Our lives be Magic and Open）XX6年，专注产品力，给爱一个家，推出株洲首个精英青年社区47产品构想打造符合并且超出株洲新青年需求的专属产品48 围绕目标客群的产品规划结构

30、，塑造青年群体独特的圈子生活鲜明特质 突破常规小户，围绕青年群体的生活行为特征，将传统居家功能科学分工分离，接待、厨房、家政、娱乐等功能外移，由社区四大会所专业承担，充分提高小户空间的最大效用，实现其大户机能产品构想要义XX时代：全能小户 新青年特区硬件系列：规划，建筑、园林、公共空间、户型软件系列：精装修、特质配套（会所）、特色物业服务、网络生活49土地面积()：7031.46总建筑面积()：32405 居住： 27787 商业： 1500 架空层：281.05 容积率： 小于4.3 建筑密度： 不大于30%绿地率： 不小于30%户型大小： 无限制条件 计容积率面积：29569不计容积率面积

31、：2836原控规总平参考图硬件系列之规划立地条件50总32405建筑面积体量小，居住仅27787 ，产品需致力于专属性塑造，增强居住归属感，以弥补小社区的不足；建筑形态基本为2层裙房为配套和商业，上部塔楼住宅，裙房占地大不利社区的公共空间的塑造，住宅交通系统组织有难度，力求突破；地块南北界面景观和朝向存在优劣差异，户型分布层次应有序结合；用地红线南北84.7米、东西93米，建筑控制线南北60米、东西70米，南北栋距约27米，地块异性，不利于规划设计；地块西南侧的公共绿地应巧于利用，成为别致后花园。立地综合分析51硬件系列之规划商业成为住宅的第二配套，强大住宅的市场竞争力住宅为商业提供可靠的消费

32、群体，互为支撑，和谐共生住宅、商业二者和谐共生52XX活力商业城 民生需求与特质商业相结合，契合阶层生活特质，让生活更便捷、丰富 契合阶层生活特质的商业，让产品价值诉求更加饱满。业态有青年主题购 物、健身美容、DIY作坊、台球城、棋牌、咖啡屋、书吧、水吧、艺术 品、宠物店、主题餐厅等，可引进如步步高超市等商家设立分店。 民生商业，服务半径辐射周边社区的中型超市、便利店、干洗、药店、银行 等商业配套，满足社区基本生活需求；硬件系列之规划商业53硬件系列之规划建议绿化一层临街裙房为配套商业，一层层高5米，二三层层高4.25米，单层面积1056平米，临街公寓楼4-14层层高2.86米，单层面积119

33、2平米的小户公寓，地块南面一层架空5米，二三层层高4.25米，单层面积967平米，4-14层层高2.86米的小户公寓，单层面积1085平米；主出入口沿南侧设置，并通过入口大堂将人流引入小区中庭，形成系统的人流交通组织；景观架空层为物管和会所，局部架空绿化。15F15F（本方案较为突破，具体需与设计单位沟通细化）商业1F用地面积7031.46总建筑面积30149容积率4.287基地面积2019建筑密度28.7%临街商业面积3168临街公寓面积13112内栋公寓面积1386954临街标准层平面示意 面积约1192约75约60约102约70约102约128约60硬件系列之规划建议一小户住宅布局55地

34、块南面标准层示意，面积约1085硬件系列之规划建议二小户住宅布局约126.8约126.8约145约14556硬件系列之建筑立面集约有序的现代简约主义风格具备一定的城市公共建筑的特征，形态节奏有序 项目区位与部分公建配套功能决定其建筑的形态设计必须上升到城市形象设计的高度，不能脱离城市环境因素而独立存在，它必须具备一定的城市公共建筑的特征，并引领年轻阶层的审美情趣。57硬件系列之园林兼备功能性、艺术性的现代园林环境景观强调功能性主体，融合强烈的视觉艺术，并注重交流空间的塑造 屏弃“风格”园林（如中式园林、欧洲园林等），打造契合客群前卫审美情趣兼具功能性 和艺术性的现代园林环境景观。 考虑屋顶中庭

35、与传统园林塑造的差异性，建议设计追求园林细节，融合视觉艺术的表 现手法，营造舒适、休闲、功能性强的空间氛围。 裙房屋面庭院结合局部架空处理，考虑屋面植栽的局限性，以灌木和硬质地面造景为 主，局部穿插动态浅水，点缀精致小品硬、游憩座椅和木制廊架，营造多层次的环境 空间，强化社区的归属感。58艺术景观形象示意硬件系列之园林59架空层公共空间形象示意硬件系列之公共空间60社区入口大堂分栋入口大堂硬件系列之公共空间61公共内廊会所业主DIY秀场硬件系列之公共空间社区会所盥洗室、卫生间62 严格控制公摊系数，提高得房率，户内布局简洁，交通面积少，提高 实用率； 主导空间（客厅、卧室）尺度宜居，注重辅助空

36、间的附加值细节设 计，如大面积凸窗、挑空露台、飘板、出挑花池等； 储藏空间设计是关键，结合精装修和家具布置一体设计，延续空间的 高效利用； 模式化精准设计，分类少而精，序列性产品阶梯升级。硬件系列之户型理念高效空间，宜居尺度63硬件系列之户型比例户型面积（）套数比例个性案名精致一房506020%XX时代独立宣言精细二房9011840%XX时代非常男女创新三房13040%XX时代爱巢合计58016平方米三种户型，瞄准目标客群（方案产品建议）约65约50约92约60约92约118约51方案二：临街及北面公寓标准层示意方案二：南面两栋公寓标准层示意约111.8约111.8约130约13064硬件系列

37、之户型细节不计建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值。大面积凸窗65空中花池、飘板改凉衣台硬件系列之户型细节66层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型。挑空露台硬件系列之户型细节67储藏、储纳地板式收纳 非承重墙嵌壁收纳 窗台嵌入式收纳 墙壁格收纳 壁挂厨具收纳 家具结合隐藏收纳 硬件系列之户型细节68专用空间的功能复合书柜式折叠床，把工作间、书房和客房复合工作区客厅结合,适用不失时尚格调 硬件系列之户型细节69多用推拉门，节省空间置于内部的开敞式厨房节省本来可怜的采光面硬件系

38、列之户型细节70卫生间、厨房、管线是重点，一步到位，做到品牌品质恰当留白，留下个性装饰广阔空间结合家居布置一体设计，延续空间高效利用充分用于营销中，成为营销利器精装理念：轻装修、重装饰软件系列之精装修建议装修标准：1500元/m271真正的精装修不只是用精致的材料，更是进行精心的安排合理布局，最大限度利用空间软件系列之精装修72客厅的气质干净、规整 墙上的手绘花朵，在家中递进延展，令空间有了叙事性软件系列之精装修主卧里的陈设相对简单，但是床头的手绘图案和吊灯，引人注目独具特色的吊灯是突出的装饰，收纳也考虑了整体环境的协调简约艺术装修形象示意73“节奏主义”由娱乐休闲产生出的音乐主义者所构成 ，

39、No Music No Life：流行于ipod一代的信念。这是一个音乐无所不在的空间。“几何学主义”由空间构成产生出的几何主义者，用多色马赛克小陶片装饰的卫生间极具抽象几何的设计韵味。风格主义装修形象示意软件系列之精装修74软件系列之特质配套社区厨房（自助厨房）社区家政（自助洗衣房、钟点保姆等）社区会客厅（接待）青年俱乐部（书吧、棋牌室、台球室、格子铺等）四大独立会所（XX新青年专享）75软件系列之特质配套自助厨房，欢迎来烹饪社区会客厅，欢迎来到XX时代格子铺社区家政-洗衣房76 租务中心（商务中心）； 提供钟点工、维修服务； Party筹备、社区厨房筹备、特色餐饮； 保安、保洁员以物业经理

40、、物业助理的形象出现洗衣，彩扩，保洁，订餐 .全智个性物业管理24小时酒店式物业管理服务软件系列之物业管理77软件系列之网络生活无线网络：社区各个角落均可无线上网虚拟社区：构建XX青年的网络生活圈，跳蚤市场、生活指南、网上交友、淘宝店无线社区、虚拟社区充分满足青年人网络生活需求78概念表现通过多元立体渠道，产品与客群直观沟通树立新锐、专业、高价值形象和市场影响力79部分VI示意80818283株洲XX时代寻找株洲新青年每个时代总有一批进步的新青年。曾经，新青年催生中国的民主、科学，新青年成为最早下海的市场弄潮儿，新青年是第一批满载先进技术和管理经验的海归新时代需要新青年，谁是株洲新青年？株洲X

41、X时代，集思广益的创造力集结，首创全能小户/新青年特区，寻找热爱自由、追求进步、懂生活的时代新青年，和株洲一起向上。系列报广悬念篇8485时代变了要刻苦不要艰苦要奋斗也要享受所以有了株洲XX时代 有人说，现在的年轻人是及时行乐的一代；对于这种“误解”我们可以理解。生逢繁荣时代，新青年励志有了新内涵：人生每一个阶段都不可能重来，要学会在奋斗中享受生活。株洲XX时代，首创株洲新青年特区，功能科学分工，让小空间发挥最大功效，会客厅、厨房、家政等统一外移，4大会所专业承担，更有8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业。全能精装小户，完美机能、大户水准，让奋斗中的新青年现在就拥有梦想的家

42、。 XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属产品，30-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 观念篇 18687为理想买现实还要有个性 所以有了株洲XX时代 有人说，让理想归理想，现实归现实；我们却坚持摸着现实的石头过理想的河。在琳琅满目的楼市，总是面临两难选择：高贵奢华，无奈相距甚远；触手可及，

43、却又不合口味。株洲XX时代，首创株洲新青年特区，功能科学分工，让小空间发挥最大功效，会客厅、厨房、家政等统一外移，4大会所专业承担，更有8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业。全能精装小户，完美机能、大户水准，让新青年的梦想在现实里安家落户。XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属产品，30-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻

44、莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 观念篇 28889花明天较少的钱买今天更好的生活 所以有了株洲XX时代 “好生活”总是诱人，多数人在花明天钱圆今天梦；我们在奋斗中享受，但包袱不能太沉重。新青年要安家，总价就是大问题：城内大户高总价，令人望而却步；迁居城外，生活质量就要打折扣。株洲XX时代，首创株洲新青年特区，功能科学分工，让小空间发挥最大功效，会客厅、厨房、家政等统一外移，4大会所专业承担，更有8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业。全能精装小户，完美机能、大户水准，珍罕低总价，让奋斗中的新青年轻松做“主人”。XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属

45、产品，30-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 观念篇 3909130m2130m2独立宣言不可思议的单身公寓 有些事情难以置信，却是真的。有智慧、肯用心，我们为你创造了可能；株洲XX时代，专为新青年打造生活特区，功能科学分工，让小空间发挥最大功效，会客厅、厨房、家政等统一外移，4大会所专业承担。让你

46、从容拥抱功能超强的接待力，自然成为朋友圈里的大红人。30m2完全私密空间，完美机能、大户水准。“独立宣言”魔幻上市，首付只要7.8万！ XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属产品，30-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 产品篇 1929348m2148m2非常男女不可思议的一房一厅 有些事情

47、难以置信，却是真的。有智慧、肯用心，我们为你创造了可能；株洲XX时代，专为新青年打造生活特区，功能科学分工，让小空间发挥最大功效，会客厅、厨房、家政等统一外移，4大会所专业承担。私密空间再次伸展，让你准备好迎接另一半，创意个性的订婚仪式就地可以解决了。48m2完全私密空间，完美机能、大户水准。“独立宣言”10天完销，“非常男女”升级上市，首付只要10.8万！ XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属产品，30-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、100

48、00m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 产品篇 2949570m2130m2爱巢不可思议的二房二厅 有些事情难以置信，却是真的。有智慧、肯用心，我们为你创造了可能；株洲XX时代，专为新青年打造生活特区，功能科学分工，让小空间发挥最大功效，会客厅、厨房、家政等统一外移，4大会所专业承担。通透两房尽览龙泉山公园，让你的70m2毫不逊色130m2，敞开拥抱更饱满的爱的生活。完美机能，大户水准。“爱巢”压轴上市，首付只要万16.8万！ XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属产品，3

49、0-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 产品篇 39697小房子大排场，离谱吗？ 有些事情难以置信，却是真的。有智慧、肯用心，我们为你创造了可能；XX时代，专为新青年打造生活特区，功能科学分工，让小空间发挥最大功效，会客厅、厨房、家政等统一外移，4大会所专业承担。功能强大、排场讲究，让你好好生活，天天

50、向上。完美机能，大户水准。 XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属产品，30-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 配套篇9899很快很方便，才是王道！有些事情难以置信，却是真的。XX时代，专为新青年打造生活特区，创造了交通的奇迹。东环快速道、轻轨站、高铁站，城市新干线从此成了你的绿色通道，90

51、分钟到广州，20分钟就能大逛长沙和湘潭，80分钟到武汉，40分钟到岳阳楼自由穿梭城市中央区生活，你说痛快不！ XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属产品，30-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 地段篇100101方便个性多省钱，还够上档次！有些事情难以置信，却是真的。有智慧、肯用心，我们为你

52、创造了可能；阵容豪华的设计专家团队和家居品牌供应商，全方位一条龙解决精装的难度和精度，让你省事省心还省钱。好房子、好装修、好家居，通通搬回家！ XX时代重点报告 新锐规划：为年轻人打造的专属产品，30-75m2全能精装小户，功能分工，让你不可思议多出100平米的会客厅、厨房、洗衣房 四大会所：社区会客厅、社区厨房、社区家政、新青年俱乐部 奢华配套：8000m2运动中庭园林、10000m2时尚休闲主题商业、艺术门厅、24小时酒店式物业管理、无线社区 岛内核心：BRT东方山庄站，紧邻莲版、瑞景两大商圈，20分钟自由穿梭岛内中央区生活 精装篇 102103全株洲最有希望的新青年在这里！给他们活力，赚

53、他们的钱吧！XX活力城活力商铺招商销售同步进行中XX活力城，10000m2时尚休闲主题商业，囊括民生、文化、娱乐、运动等所有潮流和功能元素，创意营造新青年消费中的交流和娱乐。XX时代900席全能小户已全部名花有主，全株洲最有希望的新青年已聚集这里，加上BRT枢纽的强大人流。XX活力城，新青年生活馆人潮鼎沸，钱潮滚滚。 商业篇 104系列平面方案2见附件105营销突破鲜明的产品，不走寻常路106营销思想开盘即强销，强销即清盘 一个填补市场空白的新锐产品，一个以年轻精英刚性需求为基础、集结我们团队的产品力、形象鲜明价值号召强大的专业化产品 ，有足够的文章做足前戏，实现开盘即强销，强销即清盘的营销目

54、标！107高潮一：XX时代独立宣言 魔幻上市，全城热销高潮二：XX时代非常男女 升级上市，全面提升高潮三：XX时代爱巢 压轴上市，名利双收三次开盘，三次高潮推广节奏108前期造势：前期即以活动发力，建立市场强势地位，多手段、多渠道、全方位聚拢客户，造成全城瞩目，火热预约，蓄客就是实战的开始！营销高潮：以产品线为推广脉络，三大产品系列依次冲击市场，通过产品逐次提升和销售盛景，掀起一波又一波高潮，直接实现“开盘即清盘”。核心策略开盘即完销，前戏最关键109XX时代惊艳亮相建立产品形象，直接打醒市场，营销重中之重前戏110三大根据地建设网站销售中心样板房寻找株洲新青年XX生活定制调查株洲XX文化摄影

55、大赛360度媒体运作全方位轰炸活动发力户外、报纸、网络、电视台、直邮新闻、软文、硬广、专栏 前戏1111、开通项目网站 以青年喜闻乐见的FLASH动漫形式、游戏形式虚拟业主，揉合产品特质及卖点，将未来生活场景提前显现。 项目网站不但是产品的展示平台，更是有效的宣传阵地，未来营销活动和新闻传播都可以利用这个平台。三大根据地建设前戏三大根据地建设112实景街区成长型游戏项目网站建设前戏三大根据地建设113户型实景体验型游戏项目网站建设前戏三大根据地建设1142、建设特色销售中心 前戏三大根据地建设建设南路项目主入口处临交通主干道，有利于项目形象展示，可实现程度较高，形象面好，不影响项目施工1151

56、161171181191203、样板房 与销售中心结合建设样板房，直观展示产品和生活理念。特色要素： 三大系列产品样板房 重装修轻装饰的理念展现 预留空间，未来可进行营销活动策划，如可与品牌家居供应商联合进行装饰 DIY大赛前戏三大根据地建设1211、寻找株洲新青年 房开冠名，与官方和主流媒体合办“株洲十大新青年”评选活动，在报纸、网络发布消息，并设定与项目精神相关联的条件，寻找株洲新青年，吸引目标客群目光，引发社会的关注和讨论。 三大活动发力2、株洲XX文化摄影大赛 房开主导发起，吸引全社会广泛参与，通过专业评选，优胜作品可制成文化墙，于销售中心、样板房及未来会所展示，体现项目文化精神。3、

57、XX生活定制调查 以“致株洲新青年的一封信”的形式，附XX生活定制调查表，定向直邮调查（比如高校、外企、写字楼等），调查内容与项目产品、会所等特质配套结合，诱导客户对未来生活形态和生活方式的想象、追求，精准导入XX概念。 项目进入实质蓄客阶段！前戏活动营销122360度媒体运作，全方位轰炸1、株洲日报硬新闻强势炒作建立项目新锐、专业、高价值形象强化株洲精分市场、专注产品力的品牌特质株洲电视台、湖南电视台、潇湘晨报结合运用2、株洲晚报软专题圈层营销建立并固化项目精神特质禹洲品牌特质再传导3、网络围攻红网、株洲论坛、湖大BBS等开辟专题版块同步启动、跟踪报道项目营销活动营造强势舆论氛围、固化项目精

58、神特质4、企业媒介整合行之行网站、项目网站、长株潭网开辟专栏，启动、跟踪报道项目营销活动链接其他网络媒体，实现房开品牌再传播前戏媒体运作因项目规模较小，广告预算按住宅销售额的1计算，约为660万元123中心思想：创新产品概念，项目掌门人接受专访解惑 项目对株洲青年群体居住和生活方式的关注和探索，解析XX时代这一青年专属产品的特殊性、专业性和优越性； 巧妙带出株洲精分市场道路、专注产品力、为客户创造更高附加值的专业务实品牌特质； 强调我们对该项目的产品决心，增强客户和市场信心。入市篇株洲日报人物面对面专访首创株洲青年社区 精分市场再迈新锐一步林龙安：XX时代不是概念前戏媒体运作124中心思想 紧扣入市报广，开启并营造评选活动的主流、向上、火爆气氛；作为联合主办方，强调株洲举办此活动的初衷和意义，对青年群体的关注和前瞻性支持；巧妙结合项目精神特质，导入营销信息和房开品牌特质活动篇株洲日报都市新闻版开辟专栏 “株洲XX时代/2012株洲十大新青年评选”火热启动寻找株洲新力量后续新闻持续追踪报道，株洲电视台、湖南电视台结合运用前戏媒体运作125中心思想 针对致株洲新青年的一封信，巧妙整合组织若干青年精英案