青岛太子港项目整体定位及规划评价

1、鲁能安嘉青岛太子港项目整体定位及规划评价本期世联所做的工作工作内容地块考察客户沟通收集基础资料典型项目调研专业人士访谈客户访谈4.17-4.204.21-5.12 5.25第一阶段 市场调研第二阶段报告撰写第三阶段终稿汇报确定研究思路撰写报告建议修改工作内容工作内容汇报沟通我们的思维导图项目背景核心问题界定客户目标功能定位规划方案评价价值实现体系构建项目位于崂山区石老人旅游度假区的核心地带，紧邻香港东路、东海路等城市干道石老人旅游度假区为国家一级旅游度假区；香港（东）路为青岛东西向城市干道，东海路为海滨大道；地块距离海岸线约300m。香港东路海尔路东海路石老人浴场石老人旅游度假区占地面积：77

2、79容 积 率：约6.0用地性质：旅游用地，产权50年基本概况本次客户提出3个规划方案，要求世联从市场角度给予论证开发背景2005年6月世联介入，并完成“定位与物业发展建议”的研究。本次客户提出3个设计概念方案，希望就此进行市场论证，确定可行的方案和发展方向。方案1：150m高点楼方案2：100m高点楼，与建行大楼对称方案3：双塔楼，与建行大楼成品字形建行大楼建行大楼建行大楼150m点楼100m点楼2座塔楼2座塔楼3个方案的共同点在于都是与北侧规划中的建行大楼共用底部基座设施客户目标：形象第一，兼顾经济效益客户目标高形象，树立品牌保证收回投资，其他（包括裙楼）可以持有我们的思维导图项目背景核心

3、问题界定客户目标项目功能定位规划方案评价价值实现体系构建核心问题界定：以何种规划方案、物业组合打造项目形象，实现价值最大化我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。核心问题以什么样的物业打造项目形象问题1以什么样的产品组合，打造竞争优势，实现价值问题 2我们的思维导图项目背景核心问题界定客户目标项目功能定位规划方案评价价值实现体系构建市场方向标功能定位项目功能定位市场方向标功能定位青岛（中）高端房地产市场竞争状况、未来发展趋势市场高端物业卖点梳理区域市场物业供应后市展望市场方向标：我们需要关注青岛中高端市场尤其是高端市场的发展市场环境客户分析城市（中）高端客户的来源、构成与特征城市（

4、中）高端客户的价值取向和置业核心驱动因素城市高端客户的置业需求市区南部板块：青岛城市高档住宅区包括市南区和市北区依托城市核心资源和海景资源产品以高层住宅为主客户包括青岛和外地高端客户单价区间在9000-13000元/市区北部板块：青岛城市普通住宅包括李沧区和四方区依托城市资源和当地产业产品以多层住宅为主客户为中低收入者单价区间4000-6000元/西海岸板块：相对独立的住宅市场青岛经济技术开发区和胶南市 依托海景资源和本地产业产品以多层为主；城市住宅客户为本地人口，海景住宅有青岛和外地客户黄岛单价区间：4000-6000元/胶南单价区间：2500-3500元/东海岸板块：崂山和即墨崂山区和即墨

5、市依托自然资源和城市资源产品包括高层、多层以及低密度类崂山一线海景客户为当地和外地高端客户；即墨客户群体多样化崂山一线海景单价：10000-20000元/ ，非一线在8000-9000元/左右，即墨单价3000-5000元/崂山：高档景观住宅市场即墨：中高档低密度与普通城市住宅并存市场青岛北部板块：相对独立的城市住宅市莱西市和平度市 依托本地城市资源产品以多层住宅为主，少量低密度以本地客户为主单价区间：1200-1400元/胶州湾北部板块：相对独立的城市住宅市场城阳区和胶州市依托当地城市资源和青岛核心城市资源产品包括高层、多层以及部分低密度物业城阳以青岛和本地客户为主；胶州以本地客户为主城阳单

6、价：3500-5000元/ ，胶州：1500-3000元/城阳：受到青岛核心城市一定辐射影响的城市住宅市场大青岛房地产市场由六大板块组成，不同的板块资源决定了各个板块内部主要的住宅产品类型不同市场环境青岛中高端住宅市场依据分布板块和所依托资源的不同整体上可以分为两类分布板块特征代表楼盘城市核心住宅市区南部板块东海岸板块崂山区浮山后地区以高层和多层为主价格在7000-9000之间市区南部规模较小，浮山后地区规模大，产品品质较高主要依托城市资源尚城、东城国际、鲁信长春花园、湖光山色海景住宅市区南部板块城市海景住宅以高层公寓为主，少量洋房和叠拼价格在11000以上规模小、产品品质较高依托海景资源和城

7、市资源百通还那尊坻、颐合国际 、燕岛国际公寓 、碧海花园、玺景园、金光都市名家东海岸板块崂山城市海景住宅产品较为丰富，包括公寓、连排、别墅和洋房 价格在9000-22000之间 规模不大、产品品质较高主要依托海景资源领世华府、文园 、山海天别墅 、丽都国际、弄海园三期、恒基新天地黄岛城市海景住宅一线海景以投资和度假为主，二线海景以居住为主；一线海景价格在4200-5500，二线海景3600左右产品品质较高依托海景资源千禧龙花园、星杰座、唐岛蓝湾、风和日丽、天泰阳光海岸、旺海山庄、东方家园、怡海世家胶南城市海景住宅产品单一，以多层为主价格在2700-3200之间规模不大、产品品质差主要依托海景资

8、源碧海云都、瑞海花园、左岸大街、滨海新村市场环境中高端城市住宅市场出现细分，海景是绝对优势资源市场充分细分，板块竞争格局鲜明市场充分细分：根据自住、度假两大功能，针对不同支付能力的客户形成具有价格梯度的细分市场；板块竞争格局鲜明：以自住功能为主的项目分别形成了城市中心海景住宅板块、城市中心板块以及浮山后板块三个资源不同、产品特色不同、客户群体不同的三个板块。而以度假为主的项目则根据其所在区域的区域认知形成了价格不同，针对不同承受能力客户的崂山、胶南、黄岛三大板块；产品素质整体较高，不同类型的代表型项目均有分布：根据其所在板块不同、资源不同，形成了不同类型的代表型项目，如海景豪宅琴海星、大规模中

9、等密度项目海信慧园、海景公寓燕岛国际公寓等。海景成为住宅开发压倒一切的绝对资源市南区内，具备海景资源的项目的售价高于城市核心地段的项目；同一项目内部，一线海景房的销售速度远快于非海景房；外地客户以拥有海景作为购买度假居所的关键驱动因素；本地客户购买海景住宅的目的包括彰显财富身份和休闲度假。外地客户的有力支撑以度假功能为主的海景项目中，外地客户的比例甚至能够达到50%；非海景项目中，外地客户的比例非常低。整体上看青岛中高端城市住宅市场发展水平较高，属于充分竞争市场市场环境目前，沿海及项目片区内高端住宅物业供应有限，消化平稳海信燕岛国际公寓是市场目前唯一在供应的海景高层物业，可售面积约10万，05

10、年初以来销售40%，1.1-3万元/，均价1.6万，3月份消化较快，共24套，本地人占70%，以住为主，其中，小户型（70）中投资较多。香港东路的恒基新天地，主力户型300以上，去年以均价3万元/开盘，销售不畅；经重新包装后，4月再次开盘，小高层（海景资源弱）1.58万元/起，去除装修成本，均价约1.4万/，近期开始走量。弄海园琴岛星销售均价超过2万元/，目前剩余1套。3月份，崂山区住宅销售均价达1.3万元/，继续引领高端住宅消费市场。高端住宅物业供应有限，强势海景资源单位销售看好市场环境除海景资源外，市场高端物业专注于豪华装修配套，以此彰显尊贵除海景资源外，高端物业专注于豪华装修配套市场高端

11、卖点代表项目高档公寓地段、建材、中央空调等海信燕岛国际、金光都市名家 豪宅精质建材、设备装修琴岛星、恒基新天地近郊别墅生活品质，低价100福国际山庄 恒基新天地景观设计2000万，智能化设备1900多万元；建材豪华，厨具50万、浴缸10万，号称装修8000元/；户型从212-1500，总价最低500万元，除别墅外，最高总价1600多万元，号称山东第一豪宅。弄海园琴岛星的建筑外观采用北京紫禁城御用汉白玉，意大利进口价值10万元“装甲保全门”，三面钢板，一面防弹玻璃，会所SPA游泳池全部用汉白玉砌成。青岛市场高端物业基本配置带装修住宅一般会有几项或全部是进口名牌建材和装饰材料车库（位）比例1：1以

12、上恒基新天地内部装修琴岛星市场环境未来2年，片区内高档住宅类物业供应较少，商住办公物业供应量大，竞争激烈商务3区商务2区商务1区崂山区会展中心数码科技中心2004年，崂山区政府计划5-10内打造海尔路商务区市次级商务中心。已通过规划审批的商务1区和商务2区共有31个项目，总建面102万，其中80%为办公物业。青岛数码科技中心为商务区第一个抢先入市的项目，建筑面积8万，销售均价9000元/，而17个项目预计将在07-08年集中入市。市政府所在的香港中路片区是青岛目前名副其实的中央商务区，预计未来2年，该区域的写字楼投放量超过100万。青岛办公物业的客户以中小企业为主，商住是市场主流产品，即使在成

13、熟的香港中路，纯办公物业也较少，与国内其他城市形成较大区别。数码科技中心以soho为主打概念，客户多在周边，也有部分市区来的。受客户需求影响，商住是办公市场主流海尔路商务区与香港中路CBD商务区办公物业2年内将大量上市市场环境新政后，由于供应日益稀缺，高端物业价格将会继续上涨高端物业一般以大户型为主要特点，由于土地供应中要求70%的建筑面积，必须开发小型住宅，未来豪宅大面积的土地供应将会很少，供需状况不足导致价格上涨，沿海一线规划获得批准项目的高端属性将进一步加强。由于别墅用地被限制，未来公寓类高端物业将受市场更多关注。市场环境“国六条”和“6.1新政”重点针对住宅市场，意欲遏制过于活跃的投资

14、活动。高端物业尤其是大户型产品成为稀缺产品，公寓类高端物业将受更多关注在青岛，高端物业一般以自住为主，投资比例很低，全额付款也较正常，受新政的负面影响不会太大。高端物业所受负面影响较小中低档次商业竞争激烈，高档商品消费潜力较大，有一定的市场发展空间海信广场和阳光百货是青岛市场目前档次最高的两家百货企业，经营总面积超过4万，经营商品以Boss、LV等一线顶级品牌为主；海信广场经营最好，单位面积营业额约2万/；在对岛城高档商业市场发展充满信心的基础上，海信计划建设“二店”，选址于东泰佳世客对面，其南面即建设中的国际帆船中心，占地3万，地价1.62万/，拟建面5万，总投资约8亿，2007年投入使用，

15、预计年营业额7-10亿，定位为“绝对高端”青岛地区最好。 高档网点开业时间营业面积业态海信广场97年7月1日5层，2万多金银饰品、化妆品、精品男女装、鞋帽箱包等，多为一线品牌阳光百货03年9月29日3层，2万青岛市市场高档网点市场环境后市展望：多数项目借势08年奥运利好，竞争激烈200620074月6月9月2008万邦大厦（湛山宾馆地块），2栋，240m写字楼/110m公寓凯悦大厦，2栋，170m，办公、公寓 东海路9号，2栋，198m，公寓海天3期（在规划），1栋，250m，公寓青岛市场高端项目建设进度、销售预期海天浪潮项目，1栋，180m，酒店、办公、商住 乾豪国际广场（家乐福西），2栋，

16、200m，写字楼、商住公寓2009现有市场项目大部分将赶在2008年奥运会前入市，其中帆船比赛现场周边的争夺尤为激烈；万邦大厦、凯悦大厦、东海路9号、乾豪国际广场等公寓等均在借势奥运，其中东海路9号资源最佳，预计售价超过2万元/，而目前片区为1.3万元/（颐和国际）。市场环境青岛（中）高端房地产市场竞争状况、未来发展趋势市场高端物业卖点梳理区域市场物业供应后市展望市场方向标：我们需要关注青岛中高端市场尤其是高端市场的发展市场环境客户分析城市（中）高端客户的来源、构成与特征城市（中）高端客户的价值取向和置业核心驱动因素城市高端客户的置业需求民营经济的快速发展，为整体经济提供了强大后盾，同时使得城

17、市人口结构发生变化，私企业主的快速增加，城市财富阶层形成2004年，青岛市个体私营企业达29.8万户，注册资本789亿元，分别增长18.3%和35.6%。个体私营经济实现增加值635亿元，增长18%。全市年营业收入过亿元的民营企业148家，过10亿元的13家，有12家企业进入全省百强民营企业行列。 2005年上半年，个体私营实现增加值348亿元，同比增长17%；注册资本金875亿元，同比增长33.4%；实现税收收入16.8亿元，同比增长30.7%； 6月末全市个体私营企业31.9万户，同比增长15.1%；民营经济开局良好，二产发展迅猛，三产保持稳步增长。预计上半年，青岛市民营经济第一、二、三产

18、业完成增加值同比分别增长0.1%、25.5%和14%；上半年各区市民营企业实际利用外资步伐较快，开发区、即墨市突破2000万美元，胶南、市南突破1500万美元。上半年，全市共引进民营企业投资项目698个，投资额108亿元，同比增长34.4%。青岛民营经济快速发展，促进了城市财富阶层的形成，带来大量的高端物业客户客户分析外地客户外地中等收入客户，支付能力有限，但是对大海情有独钟，多在西海岸的黄岛和胶南购买总价较低的海景住宅，总价30-60万，如千禧龙花园等拥有青岛核心地段的一线海景住宅作为身份象征，总价在100万以上，部分承受500万以上，如金光都市名家、海信燕岛国际公寓等60-70万100万5

19、00万本地中产本地财富阶层外地高端客户，很强的支付能力，对于青岛最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者东海岸板块的崂山一线海景处购买住宅，总价120万以上，如碧海花园、金光都市名家、燕岛国际公寓等追求住房舒适度，对于城市核心资源绝对依赖，在不离开城市生活便利设施的前提下改善居住环境和舒适度；在城市核心地段或者城市新兴中高端住宅区购买物业，总价70-150万之间如尚城、海信慧园根据来源、支付能力、置业目的和目标的不同，青岛住宅市场的中高端客户可分为四类客户分析高端客户以本地自住为主，海景资源是置业首要驱动因素，关注先进实用的配套调查显示，高端住宅物业客户是以本地自住为主，或进行保值性投资。主要楼

20、盘本地客户比例：海信燕岛国际公寓占70%，金光都市名家占80%，100福国际山庄占到 80%。本地私营企业主占到总购买者的80%以上，其他有外地的富有人士、文体明星及部分外籍人士。 高端客户海信燕岛国际公寓本地客户占70%金光都市名家占80%100福国际山庄占80%本地私营企业主约占80%，承受总价一般在500万元左右，部分能够承受更高外地客户甚至外籍华人承受能力较高，但比例较小韩国人接受总价100-150万元海景资源是高端客户置业的首要驱动因素访谈显示：高端客户对于片面的豪华装修并不认同，而关注于先进的配套设施，如送风系统、地暖、中央空调等，但市场可供选择的很少。客户分析项目功能定位市场方向

21、标功能定位功能定位的KPI体系规划条件区域属性市场判断功能定位由于裙楼为既定的商业网点设施，我们解决的是裙楼以上的物业类型和排布，从规划条件、区域属性和市场判断三个方面进行研究。受旅游性质用地的限制，项目地块无法做纯住宅物业，办公方向也较为尴尬项目地块为旅游性质，50年产权项目无法做纯住宅，办公、酒店式公寓为项目的可能发展方向。如果发展办公物业，在与区域内其他项目尤其是商住办公项目的竞争中将处于相对不利境地。旅游性质利于本项目规避新政的影响，尤其是随着高端物业的稀缺趋势，为项目发展创造客观机会。功能定位从项目青岛富人区、海尔路CBD边缘以及旅游区的属性看，公寓和酒店为发展方向城市层面：项目所在

22、的片区为青岛的富人聚集区，居住价值较大；区域层面：项目位于正在建设中的海尔路商务区的边缘，根据商务区发展的“核-框”理论，适于发展居住类物业，为商务区做配套服务。地块层面：而项目处于旅游区内，酒店类物业是本项目必选。功能定位崂山区海尔路商务区本案E区公共管理及办公机构区F区居家、住宅区C区商务办公区D区餐饮娱乐及临时居住区B区零售区河流或海湾道路混合区功能延续区商务区发展的核-框分析石老人旅游区根据市场进一步判断，居住性质的酒店式公寓为项目发展方向 海尔商务区办公物业目前销售均价为9000元/，今后两年区域内由于市场供应量大，办公类物业难于实现价值。受规划限制，青岛一线海景居住物业匮乏，未来两

23、年内区域内供应更少。本项目以居住性质的公寓入市，可保证投入回收，在此基础上，持有部分物业，获取稳定的经营性收益。方向预期均价可售性投入回收性判断纯办公1万/区域内办公物业大量上市，销售压力大难于保证回收不发展公寓-商住1.6万/受办公物业大量入市影响，预计消化较慢回收慢以酒店式公寓入市，一部分物业作为酒店持有经营，其他销售公寓-居住1.6万/市场缺乏同类物业，预计年消化3万保证快速回现酒店持有经营，或引入酒店管理公司，收益稳定功能定位办公价值难于实现，酒店式公寓为发展方向纯办公均价以数码科技大厦为参考依据，并有溢价。我们的思维导图项目背景核心问题界定客户目标项目功能定位规划方案评价价值实现体系

24、构建方案解析规划评价规划方案评价方案解析规划评价金地公寓16层世纪大厦30层建行90m建行大楼接近完工的永盛蔚蓝世纪大厦高度接近100m，烂尾楼金地公寓也超过50m，对最佳面海景资源遮挡严重；150m点楼能够从周围高层建筑的包围中脱颖而出，扩大海景资源面，城市空间更加宽畅。金地公寓150m点楼：标准层42m33.8m4233.8方案解析金地公寓16层世纪大厦30层建行90m在150m方案基础上，为了最大可能利用容积率，100m方案需要加大主结构，与周边项目高度相当。100m点楼：标准层43.8m27.2m建行大楼100m点楼方案解析43.827.2金地公寓16层世纪大厦30层建行90m本方案布

25、局局促，部分单元存在对视，城市空间被严重压缩，采景单位较少。双塔楼：标准层35m25m3525建行大楼2座塔楼2座塔楼3525方案解析三个方案指标汇总方案建筑面积地上建筑高度标准层面积容积率150m746236306038层（150m）1419.68.1100m523384077526层（100m）1191.365.2双塔651875362426层（100m）875+8756.9方案解析金地公寓16层世纪大厦30层建行90m地块87.888.6容积率定为6，150m和双塔方案已突破。虽然地块处于海岸线近距离内，但由于既有建筑物的遮挡，实际处境较为局促，只有采用昭示性强的规划方案和品质塑造才能使

26、项目脱颖而出。因目前尚无三个方案的具体规划，只能根据常规的设计要求假定各指标规划方案评价方案解析规划评价我们在客户目标下建立规划的三级评价体系形象昭示投入回收一级体系外部资源利用内部布局设计二级体系多功能协调三级体系运营成本在规划评价的三级架构中，一级体系是核心考虑点。规划评价来源：世联模型高度不是形象的核心支撑因素，以品质塑造形象应成为项目发展方向临近的招银大厦规划高度达170m，盲目比拼高度无法竖立地标形象。青岛市场进入楼宇高度只在某阶段构成优势，如青岛国际金融中心主体199m，在建的万邦大厦等也正超过该高度。品质、区域环境是打造形象的关键因素高度只在某阶段形成优势，不能单纯比拼高度项目开

27、发区国贸中心 万邦大厦东海路9号海天3期乾豪国际广场高度200m240m198m250m200m鞍山一路88号的黄金岁月商住公寓高150m，为烂尾楼改造，虽然为四方区第一高楼，但品质没有提升，且周边环境欠佳，并没有因地标塑造形象。上海金茂大厦、深圳地王大厦、青岛国际金融中心的地标地位还在于日趋成熟的区域，本项目形象提升还有待区域规划的进一步落实。高度、建筑造型是展示形象的第一要素，在此基础上首推方案150m点楼、次优为双塔方案，而项目形象需要结合品质等综合因素实现。形象昭示投入回收一级体系规划评价初步测算表明，三个方案都能实现一定的收益，其中150m方案收益较好静态测算，预期价格参考市场项目并

28、考虑溢价，充分考虑建安、财务、税收等因素，假定塔楼全部销售，商业网点和地下部分持有。形象昭示投入回收一级体系规划评价项目150m点楼100m点楼双塔楼备注开发成本5.0亿2.43亿3.23亿前期投入平均建安成本555741554087可售面积496862740140250塔楼部分16层以下受遮挡部分面积136281143718900均价1.0万/0.9万/0.9万/16层以上无海景面面积1305547979625均价1.3万/1.2万/1.1万/有海景面积230031116711725均价1.8万/1.7万/1.6万/销售收入7.2亿3.5亿4.64亿税后利润1.02亿4711万6185万去所

29、得税成本利润率20.58%19.38%19.18%本测算基于3个方案假设的各项指标，并参考鲁能提供的成本依据注：详见Excel测算表从外部资源和内部布局设计看，150m方案比另外两个更能实现项目价值外部资源内部布局二级体系规划评价项目外部资源内部布局150m点楼地标形象利于打造能从外部资源限制中突破50%面积有海景与建行大楼间距适中，对视基本不存在标准层面积控制适中，有利于内部空间布局，体现海景最大价值不存在内部对视问题100m点楼与建行大楼相互呼应，形成塔楼对称60%面积无法看海与建行间距小，对视情况明显不利于天际线的突破标准层对于酒店式公寓与酒店内部户型排布组织不利内部排布没有最大化利用地

30、块价值点市场销售上，不易形成竞争力，体现项目价值的价格标杆较难实现双塔楼70%面积看不到海景与周边建筑间距小，造成大面积对视，空间压力大，并相互遮挡海景面户型排布对视严重造成出现东西向房户型三个方案外部资源和内部布局设计的比较从三级多功能协调和运营成本的角度看，150m点楼运营成本较高多功能协调运营成本三级体系规划评价150m方案面临的运营成本最高。项目多功能协调运营成本150m点楼在规划中可以实现最高100m点楼可以在规划中较好实现不高，利于操作双塔楼有利于实现功能的协调运营成本低，利于操作综合各方因素，150m点楼为建议方案规划方案形象昭示投入回收150m点楼最好，最大占有海景资源利润最大

31、，预计收益19.28%100m点楼难于从周边建筑中脱颖而出利润最小，预计收益17.56%双塔楼建筑密度太大，对视严重，不利于展示预计收益19.26%，但销售难度大150m点楼和双塔楼为可能方案，为拔高形象，建议方案为150m点楼，并依靠品质实现项目价值最大化规划评价3个规划方案的比较在均可以实现预期收益的前提下，能最大体现项目形象的方案将是最佳的选择我们的思维导图项目背景核心问题界定客户目标项目功能定位规划方案评价价值实现体系构建在受一定限制的一线海景资源前提下，产品发力是本项目打造高形象的突破之路高端物业KPI指标核心地段优质产品便利指标人文指标商务指标自然指标规划设计材料设备配套指标稀缺资

32、源来源：世联模型核心商务区城市资源极大丰富认知高尚、历史悠久的人文积淀区域稀缺的山体、海景、湖泊、公园等自然资源发展商品牌实力雄厚、一线品牌规划气势，建筑形象与品质高档齐全的配套名牌、先进的设备设施知名的旅游度假区内公认富人区和未来城市副商务区边缘稀有的海景资源本项目对位?需要我们做的外部条件自身素质周边既有建筑物的存在，制约本项目的海景利用，无法单纯以资源胜出；本项目具有发展高端物业的一定条件：地段和资源，产品发力是考虑重点。高端物业KPI价值体系 从客户感知的角度看，打造“明星”产品是保证项目在青岛高端市场致胜的关键客户感知价值身份标签投资保值市场明星产品居住舒适性指标占有核心地段或稀缺资

33、源配套指标优质资产升值保值潜力居住功能安全与私密指标致胜因素加分因素必要因素高端物业客户对价格敏感度低，从一定意义上讲，高价不是问题，关键是通过什么来支撑高价？成为市场的明星产品是本项目在青岛高端市场致胜的关键本项目对位城市高端物业客户感知价值体系 ？外部居住环境良好较为优良、稀缺？一定的升值潜力？牢牢抓住高端客户彰显身份的精神需求，并通过产品表现出来是项目成功的关键居住功能户型层面房间数一般在三房及以上尺度舒适（房均面积：四、五房45-50，三房55左右）方正、通透；功能分区明确配套层面高档、便利的生活配套身份标签户型极致亮点（如挑空主卧、超大观景阳台、超大卫生间、通透主卧套间等）保证居住功

34、能的所有指标必须达标，而在身份感的表现上往往是多元的，不求面面俱到，只需在两三个点上做到极致，成为市场上的NO.1。奢侈配套（如大规模超豪华会所、奢侈大堂、贵族学校、五星级酒店、高尔夫等）精英团队（如一流设计师、顶级物业管理公司等）规划、园林（如宏伟的规划气势、超大规模水景、移植珍稀树种等）保证安全性和私密性的安防设备设施（如高科技系统、顶级品牌材料等）其他（如豪华售楼处）本项目产品发力点：以高科智能为亮点，打造青岛滨海顶级高端物业奢侈配套案例：东莞世纪城1.5万豪华会所风险：研发成本高、需规模化、存在试错风险风险：成本高标杆产品案例：万科系宽景HOUSE、情景洋房风险：成本高、后续运营难度大

35、风险：成本高、投机性强高科智能案例：北京锋尚国际、深圳红树西岸奢侈构造案例：深圳红树西岸超大体量无梁板式结构高端物业产品发力模式超高层建筑本身就需要最大限度运用现代科技，本项目拟构建智能建筑体系，使高科智能成为引领市场的核心亮点。高科智能将与区域资源、形象立势、产品细节等多个因素一起构成项目取胜的共同支撑，这也是高端案例成功的惯用方式：如琴岛星、海信燕岛国际公寓、上海盛大金磐、深圳中信红树湾等。以高科智能树立青岛高端物业的标杆项目，确立项目形象青岛市场高端物业除了以海景资源为支撑点外，一般把豪华装修、进口设备为主要卖点，奢华但缺乏新意。以高科智能为发力点，“与时俱进”，提升青岛高端物业的发展水

36、平。通过高科智能体系，保证环保，使服务更具人性化，形成人与环境的“和谐”相处，即与青岛城市形象相吻合，也体现2008年奥运会“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的主题，从而形成青岛乃至国内的顶级标杆项目。通过高科智能体系的运用，形成公司的产品研发优势，并可利用强大的全国网络，推广普及，带来新的利润增长点。以高科智能满足潜在客户需求，细分高端物业消费市场高科智能体系是对市场的高度前瞻，客户外延也在拓宽，除了现有市场高端客户群外，更针对2类客户。针对客户群1国内高端客户特征：在对京、沪、深最新高科智能物业有一定的了解或体验，愿意为新技术买单，青岛本地大量知识型、技术型的企业是产生此类人士的重要土壤针对

37、客户群2在国外生活经历的人特征：包括海归创业人员、港澳台籍、外籍华人，在青工作的外国高管，如用友、朗讯等企业的高管在对青岛高端物业的调查中，存在一定数量的此类客户，同时对比沿海其他城市，项目能够挖掘到的客户数量相当可观。价值实现体系构建打造青岛滨海顶级高端物业设计空间顶级服务标杆价值配套设施布局建议：景观资源最大化，保证外部空间阔畅设计空间金地公寓16层世纪大厦30层建行90m核心筒充分挖掘海景面；规避周边项目的影响。布局原则海景面 N“梭”形平面布局，主景面正向海岸线。主景面考虑户型的朝向。建议方案150m高度是成本投入、使用率比较合适的方案，建议不需要超过设计空间150m是消防规范、电梯数

38、量存在节点要求的高度，因此会产生成本、使用率上的节点突破；从香港、新加坡超高层住宅的建设实例出发，一般会控制在46-50层、150层以下，因为各方面指标是均好的；成本而言，高度越高，成本增加趋势是肯定的。结构师意见超高层和高层比较，最关键在于消防要求的不同，表现在消防审批要经政府特殊的部门，难度较大；每隔14层要求设避难层，设备转换层可以和避难层结合设置；由于避难层的分担，较普通高层减少使用率约6%，同时由于电梯、结构的增加导致使用率减少约2%。但如果开发商不考虑对避难层进行分摊，使用率不会因为避难层而降低。从建筑角度上看，150-200m高度并没有特殊的差异性。建筑师意见注：以上来自对柏涛、

39、Atkins等建筑设计师的访谈相关指标及功能划分示意：对150m方案进行细化用地面积7779 ，占地面积4458；面积划分：地下11563，地上66974，其中裙房13374（相连接的建行裙楼面积为6344），塔楼53600，总建筑面积78537；建筑密度57.3%，容积率8.6。 0150m建筑指标地下2层，地上43层，主体高度约150m，顶端附属物30m，共约180m；1-3层为裙楼，4-16层拟做酒店，17-40层做公寓，42、43自用；4-43层之间设2处避难层、1处设备层，避难层初步拟位于16层、31层，设备层拟位于41层。功能划分设计空间类别层高分布层数高度地下4.5-2、-12-

40、9.0裙楼4.51-3313.5酒店3.64-151243.2避难2.916、3125.8设备4.54114.5公寓3.317-3032-402375.9自用3.642、4327.2合计43150自用层设备层避难层公寓层酒店层裙楼层地下层共45层，各层分布示意我们针对150m方案做细化1-3层平面示意：商业网点1层A地块建行部分A地块建行部分2-3层塔楼的电梯间塔楼的电梯间设计空间 0150m自用层设备层避难层公寓层酒店层裙楼层地下层五星级酒店标准层平面示意102081512158151215核心筒ABCDE4-16层五星级酒店标准层面积1340，使用率60%；4-15层每平面切割为18间，共

41、198间。楼层标准层AB、DC、E建筑面积1340334200300套内面积2001201804-15层五星级酒店一分为二套房一分为四标准间一分为四豪华间16层以上酒店式公寓4房3房4房标准层户型统计采景面采景面设计空间N公寓标准层平面示意102081512158151215核心筒ABCDE17-40层酒店式公寓标准层面积1340，使用率60%；17-30、32-40层每平面切割为5套，共有115套；其中，C、E可以考虑分割成小户型。楼层标准层AB、DC、E建筑面积1340334200300套内面积20012018016层以下五星级酒店一分为二套房一分为四标准间一分为四豪华间16层以上酒店式公

42、寓4房3房4房标准层户型统计N采景面采景面设计空间新政的实施有助于奠定大户型在稀缺市场中的竞争优势。户型设计：增加高端物业相匹配的户型亮点采景面采景面设计示意1：海景向设置观景连体阳台，最大化利用景观价值。北京珠江绿洲主要部位对海景资源的充分占有；体贴入微的人性化考虑，如每个卧室设置卫生间、衣帽间等。设计原则设计示意2：主卧是豪宅户型的设计重点，建议采用弧形或八角形，增加主卧空间和观景。注：户型的设计需考虑平面层布局，在最大利用空间的基础上，有利于形成特点鲜明的外部造型。设计空间海信燕岛国际公寓N车库、酒店配套、避难层、设备层的布置车库：利用地下室，具体面积需要根据设计结果而定；酒店配套：一般

43、五星级酒店的配套面积占全部的40-50%，本项目拟设的酒店属于中等规模，考虑到裙楼的配套商业，另需要4000左右，大部分（接待大堂等）可以置于裙楼的3层，一些配套如洗衣、储藏可利用16层避难层和地下部分。避难层、设备层可结合到其他配套设施的布置。设计空间立面造型：三角弧或“鱼型”，充分占有海景，并形成视觉冲击效果在建的东海路9号设计空间价值实现体系构建打造青岛滨海顶级高端物业设计空间顶级服务标杆价值配套设施标杆1：超前且实用的建筑科技标杆价值国内最领先的建筑科技为“恒温恒湿系统”，在无空调、暖气的情况下，能够使室内保持温度20-26、相对湿度40-60%、声音35-45分贝、空气含量为氮气78

44、%、氧气21%；目前国内最先进的恒温恒湿系统系统为北京锋尚国际采用的“高舒适度低能耗优化设计系统”，由外窗子系统、屋面和地下子系统、混凝土采暖制冷子系统、健康新风子系统、防噪音子系统、垃圾处理子系统和水处理子系统8大部分组成。该技术由世界权威的瑞士联邦高等工科大学建筑物理研究所研究设计，在北京锋尚国际项目中首次应用；建筑成本增加不到1800元/，开盘后7个月内完成销售，平均每月50套，价格高出区域均价35%（约3000元），成为市场名副其实的“明星项目”，在南京入市的锋尚国际公寓均价1.26万元/。建议：引入锋尚国际的领先技术，争取国际相关机构援助。锋尚国际采用的“高舒适度低能耗优化设计系统”

45、标杆价值1.混凝土采暖制冷子系统夏季送20摄氏度、冬季送28摄氏度循环水2.健康新风子系统经处理后的室外空气，通过风道送入室内，24小时不间断地更新室内污浊空气，在不开窗的情况下也可保持室内空气新鲜3.外墙子系统100mm厚高密度聚苯保温隔热板，流通空气层，具有遮阳功能的砖幕墙4.外窗子系统世界顶级德国SCHCO断桥铝合金窗框，冬季能把阳光能量留在室内的低辐射玻璃，德国名牌ALULUX铝合金夏季遮阳卷帘，窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术锋尚国际采用的“高舒适度低能耗优化设计系统”标杆价值6.防噪音子系统420mm厚外墙系统和SCHCO窗、ALULUX卷帘，防止室外噪音传入；楼板垫层下加隔音垫，

46、防止楼上传入室内的噪音；同层后排水系统消除洁具排水噪声和异味7.垃圾处理子系统由中央吸尘、食物垃圾处理器和可回收分类垃圾周转箱三部分构成，彻底根除室内外垃圾二次搬运所导致的污染 8.水处理子系统限于规模，本项目可不采用5.屋顶和地下子系统屋顶为200mm厚高密度聚苯保温隔热板，外墙保温隔热板延伸到地下1.5m遮阳卷帘：柔和温馨的采光效果由于超高层对结构的要求较高，可采用部分技术，成本增加不超过2000元/标杆2智能化技术领先岛城高端市场以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。 深圳红树西岸是国内智能住宅市场

47、的样板工程，由韩国LG电子、美国霍尼韦尔公司、日讯共同提供技术支持；建筑成本增加约1000元/，销售均价2.6万/，比相对的高档楼盘中信红树湾高出约1万/，总销售额超过10亿。室内光影控制系统轻松操作各种设备标杆价值建议：与LG和霍尼韦尔合作，或者引入海尔、海信等企业参与研发，产生焦点效应。智能家电控制系统在大量运用高科智能技术的基础上，适当采用名牌产品精装修，迎合现有市场需求适当采用进口名牌产品精装修，高档、人性化而非渲染奢华，如门窗、厨卫、电梯等，以满足市场高端物业的基本需要平均增加成本约2000-3000元/。标杆价值高科智能增加成本约3000元/，装修约2000元/(部分装修含于高科智

48、能体系中)，总共约5000元/，可以根据最后方案进行选择调整。高科智能价格体系：通过星级装修提升项目品质与档次感标杆价值价值实现体系构建打造青岛滨海顶级高端物业设计空间顶级服务标杆价值配套设施配套设施由裙楼商业和项目配套组成配套设施本项目的配套由3层的裙楼商业和项目配套组成。裙楼商业配套设施项目配套裙楼顶级商业：立足于东部富人区和未来的海尔路商务区，辐射整个青岛配套设施功能：提升项目高档形象业态：高档消费品展示销售，向海信广场、阳光百货看齐；早期设高科智能展示厅，作为销售中心使用消费客户：富有阶层、高层次人士、追求高档生活前来感受的市民营业面积：1万（海信广场为2万），包括1层、2层和3层的一

49、部分顶级品牌展销2005年，海信广场单位面积年营业额为2万/；如以1万/的正常营业水平保守计算，本项目裙楼商业每年产生1亿元的营业额。项目配套：星级酒店和公寓部分共用结合裙楼商业，配套主含两大方面生活类：满足居住需要的基本配套；特色类：适合富人圈层的特色配套，打造高端人群活动圈，成为公认的高档活动场所，昭显项目档次。客户需要的不仅仅是房子，而是上升至精神层面的财富体验，对高品位生活的追求，因此，应考虑为入住客户提供高档生活体验场所。特色类配套以俱乐部会员制对外经营，业主享有权益。配套设施基本生活类配套：位于裙楼三层，与酒店共用内容标准规模（）大堂（咖啡厅）满足咨询接待功能、与咖啡厅结合布置20

50、0健身房器械和练操房为主，可结合布置400麻将室、棋牌室高档家具、自动麻将桌200沙壶球、桌球室100小型超市、便利店基本配置，面积不宜过大，如7-11店150药店基本配置，面积不宜过大50美容美发基本配置30干洗店基本配置30面积小计约1200配套设施星级高端俱乐部打造富人圈层的高档社交活动场所俱乐部的首要作用是确立项目的高端形象，在前期不追求盈利；俱乐部形成的高端会员群体会为别墅项目在高端人群中进行口碑传诵，并带来客户，而业主也会因为商务需求而为俱乐部带来营业收入。俱乐部作用提供青岛流行的富人专属活动；有一定的文化品位，能兼顾私营业主和知富阶层的；面积需求适中，后期经营压力不大。俱乐部服务

51、原则 配套设施高端俱乐部服务内容建议西餐厅提供顶级西餐服务SPA空间专为女士提供香蕈理疗等特色水疗池服务红酒坊专用地下酒窖，提供名品红酒的珍藏、品鉴服务，可举办红酒讲座与品鉴会雪茄吧打造第一个高级雪茄俱乐部，为会员设立私人的雪茄储藏室，提供上等雪茄享受服务壁球馆时尚运动私人贵宾厅为业主和会员提供私人会客、家庭Party的场所，配备专人接待服务配套设施高端俱乐部设于裙楼三层，建议规模1600咖啡时间在柔和的灯光，流淌的音乐，充满慵懒意味的座椅中品尝世界级咖啡的香醇，享受志得意满的人生况味。红酒品位顶级的红酒如颠峰的人生，沉静中深蕴激情，醇正而回味悠长！玉立在的恒温恒湿藏酒窖里红酒，是可以与主人从

52、容对话的尊者。雪茄坊雪茄是一种精神富有，当一切都以完胜作为结局的时候，手中的雪茄成为对胜利的最高犒赏，点燃一支生命的火种，在慢慢品吸中享受那傲视一切的心情。高端俱乐部采取会员制，入住用户享受权益。内容规模（）高级西餐厅400雪茄坊200红酒坊200香蕈spa女士300壁球馆200艺术品展示厅300私人贵宾厅面积小计约1600配套设施价值实现体系构建打造青岛滨海顶级高端物业设计空间顶级服务标杆价值配套设施聘请名牌物管公司或顾问，建议引入国际“金钥匙”服务，打造岛城第一物管品牌顶级服务结合拟设的星级酒店，推出金钥匙服务，形成与目前市场高端物管的差异化，增强项目核心竞争力；原则：“金钥匙就应无所不能，在合法的基础上，客人的任何要求都能满足。”金钥匙认证资格较难，利于提升项目的国际形象；中国饭店金钥匙服务项目内容行李及通讯服务：运送行李、电报、传真、电子邮件及跑腿问询服务：指路等快递服务：国际托运、国际邮政托运、空运、紧急包裹、国内包裹托运