2020年片区综合开发分析报告暨2021年投资展望

1、目录010203市场格局解读发展趋势展望2热点政策聚焦01市场格局解读3片区综合开发是一项复杂性系统性的投资建设活动片区综合开发是指根据社会经济发展的需要，以实现城乡规划为目标，从土地一级开发切入，通过实施整 个区域的征地、拆迁、配建市政基础设施和公共服务配套等实现土地熟化，并引入有实力的企业负责区域土地的 产业导入、二级建设、销售、物业运营的行为。战略土地整理市政设施公服设施住宅物业商业物业办公物业产业项目二 级一 级城市规划工程设计拆迁 安置工程 建设土地 营销项目 投资项目 运营资本 投入土地 入市城市规划投融资规划城市营销城市发展战略动力价值价值功能信用价值认知价值项目落地可持续经济价

2、值价值过程城市 运营城市规划 产业规划区域研究战略规划开发时序 经营计划迁征地拆七通一平运营城市合管理综招商引资产业培育基础设施公服配套工程建设使用价值职住平衡 产城融合4片区综合开发在当前的环境下具有强大的吸引力城市建设发展升级的载体平台化项目的投资机会片区综合开发在当前的环境下 具有强大的吸引力借助企业的资本力量、专业能力与产业资源实现城市区 域的跨越式发展；研究解决城市的系统性开发问题；满足城市配套需求和产业发展需求，实现“人-城-产” 和谐发展；从城市规划落地到城市高质量运营实现全过程的升级。为企业参与城市建设开发提供了一个中长期的平台；获得从规划设计-工程建设-城市运营-产业导入-二

3、级开发全 链条的业务机会；提供多样化的收益来源，增强抗风险能力；有助于企业整体能力的升级和拉动各主业板块的同步发展。5片区综合开发在2020年呈现出四大特征表现核心城市 群成为热 点区域市场整体回暖明显运作方式 愈发多元央企成为 投资主力片区综合开发项目在2020年表现出了旺盛的市场需求和成交活跃度，相较过去5年达 到了一个新的高度，单个规模上百亿的项 目明显增加。市场探索与创新尝试更加多元化，但创新的业务逻辑内核整体趋同，以政府授权、 联合开发、特许经营等为代表的类PPP方 式占据了市场主导地位。大型建筑类央企均将片区综合开发视为从 传统基础设施建设向城市综合运营转型升 级的战略抓手。作为其

4、面向未来城镇化发 展新阶段的战略性投资领域在市场占有率 上有明显的提升。紧跟新型城镇化发展规划热点，片区综合 开发项目在向核心城市群集中。6持续旺盛的需求下，激发出多元化的创新尝试单 位：个2015-2020年PPP项目与类PPP项目片区综合开发的投资规模与数量2015年2016年2017年2018年2019年2020年PPP项目规模（亿元）140242859362537925361643PPP项目数量（个）391412351576749类PPP项目规模（亿元）40441448562914698696类PPP项目数量（个）7141291267从发展趋势看， 2018 年财金 10号文以后，狭义

5、的PPP模式 与片区综合开发项目的匹配性 产生了偏差，各地方开始寻求 新的开发路径，到2020年，广 义的类PPP项目合作从规模上 超过了PPP项目，体现出了旺 盛的市场需求。类PPP探索填补了传统PPP模 式的市场缺口，本质原因是片 区综合开发迎合了市场的真实 需求，契合地方政府的发展诉 求和企业的经营需要。数说片区综合开发250200150100500单 位：亿元1500010000500002020年2015-2020年PPP项目与类PPP项目城镇综合开发的投资规模与数量2015年2016年2017年2018年PPP项目规模类PPP项目规模PPP项目数量2019年类PPP项目数量数据来源

6、于PPP有例7数说片区综合开发核心城市群展现出了旺盛的城镇化需求根据项目规模统计，累计规模 排名前三的城市群分别为：第一：成渝城市群 第二：京津冀城市群 第三：长三角城市群三大城市群累计项目规模超过 5000亿元，占2020年项目总规 模的50%以上，片区综合开发 项目在核心城市群的集中趋势 十分明显。数据来源于PPP有例8数说片区综合开发项目分布区域广泛，但数量规模差异明显2020年片区综合开发项目按省份统计前十榜单省份投资规模投资数量四川省214114山东省101615浙江省8627湖南省8499河北省8326云南省7066江西省5317江苏省4634广东省4614安徽省435602641

7、08050010001500单2020年片区综合开发项目按省份统计前十榜单单 位 位：250016：亿个元14200012四川省山东省浙江省湖南省河北省云南省江西省江苏省广东省安徽省投资规模投资数量数据来源于PPP有例9单 位：个央企群体正成为片区综合开发项目的“最大玩家”2015-2020年央企、地方国企、民营企业片区综合开发类项目投资数量（单位：个）企业类型2015年2016年2017年2018年2019年2020年央企115975463563地方国企82965401825民营企业27701078026282015-2017年，民营企业是 片区综合开发项目最主要的 投资人，占据主导位置。2

8、018-2020年，民企投资规 模大幅收缩，央企逆势增长， 超过民企。地方国企受地域局限性影响， 整体趋势变化不大。数说片区综合开发12010080604020020152016201920202015-2020年央企、地方国企、民营企业片区综合开发类项目投资数量20172018央企地方国企民营企业数据来源于PPP有例10单 位：亿 元2015-2020年央企、地方国企、民营企业片区综合开发类项目投资规模（单位：亿元）企业类型2015年2016年2017年2018年2019年2020年央企49915103068234727297472地方国企6946214169045201232民营企业123

9、72728536227577561635央企在投资规模上已实现遥遥领先2020年，央企在投资规模上 无论是过去5年自身的横向 比较，还是与其他投资企业 群体的纵向比较，都达到了 一个新的高峰。数说片区综合开发12000100008000600040002000020152016201920202015-2020年央企、地方国企、民营企业片区综合开发类项目投资规模20172018央企地方国企民营企业数据来源于PPP有例11运作方式上更加多元化，但业务逻辑内核高度趋同数说片区综合开发虽然运作方式的名称各有不同，但业务逻辑内核高度趋同，普遍是以 项目封闭运作、自求平衡、滚动开发、市场化经营作为原则。

10、在运作模式上，包括基于授权与社会资本合作、政府直 接与社会资本联合开发和特许经营，从合规性上讲，这 三种方式在政策规范性上都有其解释空间。29%46%25%2020片区综合开发类PPP模式分类联合开发授权开发特许经营政府项目公司城市运营商土地整理运营维护公服设施基础设施合作协议监管金融机构实施机构产业发展规划设计融资授权数据来源于PPP有例12年度榜单十大投资人2020年，全国片区综合开发项目按照 项目投资规模，投资人排名前三的是：第一：中国铁建投资集团有限公司第二：中国铁建昆仑投资集团有限公司第三：中交城市投资控股有限公司从主体类型来看，前十名以建筑类央企 为主。各建筑类央企先后成立专门的投

11、 资平台，深耕片区综合开发项目，目前 收效明显，有力推动投资业务升级。数说片区综合开发02004006008001000120014001600中国铁建投资集团有限公司中国铁建昆仑投资集团有限公司 中交城市投资控股有限公司 东方今典集团有限公司中交第四航务工程局有限公司 中交第二航务工程局有限公司 中铁建东南投资建设有限公司广东省联泰集团有限公司中铁电气化局集团有限公司 安徽省中安振兴投资有限公司2020年片区综合开发企业排名前十榜单（包括PPP和类PPP）单 位：亿 元注：若投资人为联合体的，以牵头方作为统计对象13数据来源于PPP有例主要央企竞争格局（2019-2020）数据来源于PPP有

12、例1402热点政策聚焦15序号政策领域重点内容1重点区域发展规划都市圈空间格局，合理分工功能互补。 绿水青山就是金山银山。城市户籍管理制度放宽。土地管理制度改革，权限下放。 绿色智慧节能低碳城市。中西部就近城市化。2城建投融资投融资方面，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，出“三条红线”限制开发商融资;同时按程序政策发放贴息贷 款，提前下达地方政府专项债券。3新型城镇化建设城乡建设方面，建立健全有利于城乡要素合理配置的体制机制，促进特色小镇规范健康发展，建立集体经营性建设用 地入市制度，稳慎改革农村宅基地制度。4农业农村与乡村振兴农业农村方面，保护耕地、稳定粮食生产，防止“非农化”、“非粮化

13、”；积极支持小微企业和“三农”主体融资增 信,帮助企业复工复产;调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴。5土地管理调整完善土地出让收入使用范围。土地征收 “成片开发”标准。年度政策综述2020年政策导向与2018、2019年基本一致，但政策发布频次低于往年。16序号政策文件重点内容1北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划空间布局:一核、双城、三轴、四区、多节点非首都功能疏解2黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要统筹推进山水林田湖草沙综合治理、系统治理、源头治理，改善黄河流域生态环境，优化水资源配置，促进全 流域高质量发展3长江三角洲区域一体化发展规划纲要完善超大型城市户籍

14、管理，全面放开型大城市、中小城市及建制镇的落户限制提升乡村发展品质建立城乡统一的土地市场，集体经营性建设用地入市统一规划管理4长江经济带发展规划纲要空间布局:一轴、两翼、三极、多点5成渝地区双城经济圈建设规划纲要强化重庆和成都的中心城市带动作用，中西部地区人口就近城市化6关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导 意见布局建设本科、高职院校鼓励重庆、成都、西安加快建设国际门户枢纽城市探索集体荒漠土地市场化路径，设定土地用途、鼓励个人申领使用权。7粤港澳大湾区发展规划纲要绿色智慧节能低碳的生产生活方式和城市建设运营模式优化提升中心城市，建设重要节点城市，发展特色城镇，促进城乡融合发展8海南自由贸易

15、港建设总体方案耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整审批权限下放至海南省农垦土地资产化农村土地制度改革重点区域发展规划政策汇总优化城镇化空间格局，加快发展重点城市群17优化城镇化空间格局，加快发展重点城市群序号政策文件重点内容1关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见促进粤港澳大湾区跨境贸易和投融资便利化、扩大金融业对外开放、促进金融市场和金融基础设施互联 互通、提升粤港澳大湾区金融服务创新水平、切实防范跨境金融风险。2西部大开发重点项目前期工作专项中央预 算内投资管理办法适用领域：基础设施、产业发展、社会民生、生态环境； 补助标准：原则上不超过项目前期工作总费用的 60%。3长江经济带绿色发展

16、专项中央预算内投资 管理暂行办法使用范围：生态环境突出问题整改项目、长江生态环境污染治理“4+1”工程项目、绿色发展示范工程、沿江黑臭水体整治项目、绿色交通项目。4国务院关于上海市浦东新区开展“一业一 证”改革试点大幅降低行业准入成本总体 方案的批复优化行业准入业务流程，简化审批手续，更大激发市场主体发展活力。5中西部和东北重点地区承接产业转移平台建设中央预算内投资专项管理暂行办法范围：中西部、东北地区国家级新区的重点园区。中部、西部和东北地区，中央预算内投资补助比例不超过项目总投资的30%、45%、45%。重点区域发展规划政策汇总18序号政策文件重点内容1国家发展改革委办公厅关于印发县城新型

17、城镇化建 设专项企业债券发行指引的通知明确支持县城产业平台公共配套设施、县城新型基础设施、县城其他基础设施等领域。2关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知证监会与发改委将加强合作，按照市场化、法治化原则，充分依托资本市场，积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点。3关于进一步做好地方政府债券发行工作的意见允许地方结合实际情况，采取到期还本、提前还本、分年还本等不同还本方式。地方财政部门应当均衡一般债 券期限结构。4国家发展改革委关于规范中央预算内投资、资金安 排方式及项目管理的通知对支持地方、由地方安排到项目的资金，其资金

18、安排方式由我委在投资专项中提出要求，明确每一种资金安排 方式的适用范围和安排条件。5国务院办公厅关于印发国有金融资本出资人职责暂 行规定的通知财政部门应当合理界定职责边界，以市场化、法治化方式履行国有金融资本出资人职责，加强与金融管理部门 的沟通协调和信息共享，按照市场监管与出资人职责相分离的原则，理顺国有金融机构管理体制。地方政府、 各级财政部门不得干预金融监管部门依法实施监管。6中华人民共和国外商投资法实施条例实施条例经过充分酝酿，其内容积极稳妥、实事求是，有利于我们按照十九届四中全会的精神，“建设更高水 平开放型经济新体制，实施更大范围、更宽领域、更深层次的全面开放。7国务院关于加强固定

19、资产投资项目资本金管理的通知对多渠道筹措项目资本金作出规定。鼓励项目法人和项目投资方通过发行权益型、股权类金融工具，多渠道规 范筹措投资项目资本金，并明确上述资本金的认定标准。同时，要求各级政府及有关部门要统筹使用各类财政 资金筹集项目资本金，并按有关规定将专项债券作为符合条件的重大项目资本金。8房地产企业座谈会明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则“三条红线”当前三道红线已经形成了约束，房企对后续负债和现金流等内容会比较重视。房企都会采取积极申请预售许可证、主动降价让利、加快资金回笼等做法，以缓解企业资金压力，其客观上也会使得相关城市的房价涨幅趋稳。9关于印发政府和社会资本合作（PPP）

20、项目绩效 管理操作指引的通知逐步建立以绩效目标实现为导向，以绩效评价为手段，以结果应用为保障，的预算绩效管理体系。城建投投资政策汇总规范投融资创新，加大地方政府专项债券支持19序号政策文件重点内容1国家发展改革委关于印发2020年新型城镇化 建设和城乡融合发展重点任务的通知1、提高农业转移人口市民化质量；2、优化城镇空间产业布局；3、提升城市综合承载能力；4、加快推进城乡融合发展。2国家标准化管理委员会关于下达农业农村及新型 城镇化领域标准化试点示范项目的通知确定了农业农村及新型城镇化领域标准化试点示范项目共 128 项，其中，第十批国家农业标准化 示范区项目107 项， 第四批全国农村综合改

21、革标准化试点项目12项，第四批新型城镇化标准化试 点项目9项 。3国家发展改革委关于促进特色小镇规范健康发展 意见的通知特色小镇是城乡融合发展的新支点。城乡融合发展是个大趋势。预计未来很长一段时期，城市要素 下乡发展、城市人口下乡消费会越来越多的出现，关键是乡村要有接住这些要素和消费的能力。建 成的特色小镇拥有较好的基础设施、公共服务和生态环境，有望成为城乡要素跨界配置、城乡产业 协同发展、城市人口下乡消费的新支点。4国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工 作的指导意见推动社会力量参与。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构 等社会力量，投资参与各类需改造设施

22、的设计、改造、运营。5中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体 制机制和政策体系的意见建立集体经营性建设用地入市制度，按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取 得的前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；允许村集体在农 民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设 用地入市。新型城镇化建设政策汇总促进城乡融合发展，推动城乡要素合理配置20稳定粮食安全，加大信贷力度，支持乡村振兴序号政策文件重点内容1关于充分发挥政府性融资担保作用 为 小微企业和“三农”主体融资增信的 通知政府控股的融资担保、再担保机构要积极为

23、小微企业和“三农”主体融资增信，努力扩大业务规模，提升服 务效率，及时履行代偿责任，依法核销代偿损失，协调金融机构尽快放贷，不抽贷、不压贷、不断贷，着力 缓解小微企业融资难、融资贵2国务院办公厅关于防止耕地“非粮 化”稳定粮食生产的意见修订农村土地经营权流转管理办法，规范工商企业等社会资本租赁农地行为，加强对土地经营权流转的规范 管理，防止浪费农地资源、损害农民土地权益，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益 者。督促各地抓紧依法建立健全工商资本流转土地资格审查和项目审核制度，为引导农村土地规范有序流转 提供必要的制度支撑。4国务院办公厅关于坚决制止耕地“非 农化”行为的通知严禁违

24、规占用耕地从事非农建设。不得违反规划搞非农建设、乱占耕地建房等。 严禁违法违规批地用地。不 得通过擅自调整县乡国土空间规划规避占用永久基本农田审批。5中共中央 国务院关于抓好“三农”领 域重点工作确保如期实现全面小康的 意见坚守耕地和永久基本农田保护红线。完善乡村产业发展用地政策体系，明确用地类型和供地方式，实行分类 管理。在符合国土空间规划前提下，通过村庄整治、土地整理等方式节余的农村集体建设用地优先用于发展 乡村产业项目。6农业农村部关于印发全国乡村产业 发展规划（2020-2025年）的通知优化乡村休闲旅游业。聚焦重点区域，注重品质提升，突出特色化、差异化和多样化发展，打造精品工程， 建

25、设休闲农业重点县、美丽休闲乡村和休闲农业园区，推介乡村旅游精品景点线路，提升服务水平。7自然资源部办公厅关于进一步做好村 庄规划工作的意见集聚提升类等建设需求量大的村庄加快编制，城郊融合类的村庄可纳入城镇控制性详细规划统筹编制，搬迁 撤并类的村庄原则上不单独编制；统筹县域城镇和村庄规划建设，优化功能布局；加强村庄规划实施监督和评估。农业农村与乡村振兴政策汇总21土地管理政策汇总推动土地开发的创新实践，完善土地收入的使用方向序号政策文件重点内容1关于调整完善土地出让收入使用范围优 先支持乡村振兴的意见提高土地出让收入用于农业农村比例，到“十四五期末”全省（自治区、直辖市）总体上要实现 土地出让收

26、益用于农业农村比例逐步达到50%以上的目标要求。2土地征收 “成片开发”标准（试行）（征求意见稿）保护耕地、维护农民合法权益、节约集约用地，尊重农民意愿，规定了占用永久基本农田；存在大量闲置土地的；土地不节约集约利用的；未按计划完成的几种不得批准的情形。22优化城镇化空间格局加快发展重点城市群编制成渝地区双城经济圈建设规划纲要大力推进都市圈同城化建设提升中心城市 能级和核心竞争力推进以县城为重要载体的新型城镇化建设规范发展特色小镇和特色小城镇推进边境地区新型城镇化建设推进大型搬迁安置区新型城镇化建设优化行政区划设置提升城市综合承载能力补齐城市公共卫生短板改善城市公用设施实施新型智慧城市行动加快

27、推进城市更新改革建设用地计划管理方式改革城市投融资机制改进城市治理方式加快推进城乡融合发展加快推进国家城乡融合发展试验区改革探索全面推开农村集体经营性建设用地直接入市加快引导工商资本入乡发展促进城乡公共设施联动发展提高农业转移人口市民化质量以深化改革户籍制度和基本公共 服务提供机制为路径，打破阻碍 劳动力自由流动的不合理壁垒， 促进人力资源优化配置。 鼓励盘活低效存量建设用地，部 分地区进去增存并重时代。城市更新改造方式多样化，老旧 小区、厂区、街区、城中村，探 索不同方式改造，注重人文需求、 历史挖掘。开展城市更新改造试点，提升城 市品质和人居环境质量。全面推开农村集体经营性建设用 地直接入

28、市。热点聚焦2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务23按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占 比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地 出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8% 计提；按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占 比逐步达到10%以上计提”；到“十四五期末”全省（自治区、直辖市）总 体上要实现土地出让收益用于农业农村比例逐 步达到50%以上的目标要求。热点聚焦提高土地出让收入用于农业农村比例影响关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见进一步降低城市建设对土地财政的依赖；支持乡村振兴的相关开发项目会明显增加， 实质影响社会资本的投资方向；对片区综合开发项目

29、的投入产出态势产生影响，导致资源要素向农业农村领域倾斜。24保护耕地维护农民合法权益节约集约用地促进经济社会发展尊重农民意愿三分之二以上成员三分之二以上村民代表；由于增加了省政府批准、 征求政协委员、专家意见、 三分之二以上村民代表同 意，未来项目落地难度可 能加大，项目周期可能会 更长。可能造成征地成本的增加。占用永久基本农田存在大量闲置土地的土地不节约集约利用的未按计划完成的土地征收“成片开发”标准（试行）热点聚焦原则操作不得批准影响25进一步拓展新型城镇化建设的丰富内涵热点聚焦空间定义：微型产业集聚区建设15分钟便捷生活圈鼓励有条件有经验的大中型 企业独立或牵头发展特色小 镇实行清单管理

30、单个特色小镇规划面积原则 上控制在15平方公里国家发展改革委关于促进特色 小镇规范健康发展意见的通知工作目标。到“十四五”期 末，基本完成2000年底前建 成的需改造城镇老旧小区改 造任务城镇老旧小区改造内容可分 为基础类、完善类、提升类3 类建立改造资金政府与居民、 社会力量合理共担机制国务院办公厅关于全面推进城 镇老旧小区改造工作的指导意见中共中央 国务院关于建立健全城乡 融合发展体制机制和政策体系的意见目标：到2022年，城乡融合发展体制机 制初步建立；到2035年，城乡融合发展 体制机制更加完善；到本世纪中叶，城 乡融合发展体制机制成熟定型建立健全有利于城乡要素合理配置的体 制机制、建

31、立健全有利于城乡基本公共 服务普惠共享的体制机制；建立健全有 利于城乡基础设施一体化发展的体制机 制；建立健全有利于乡村经济多元化发 展的体制机制；建立健全有利于农民收 入持续增长的体制机制26国家发展改革委办公厅关于 印发县城新型城镇化建设专项 企业债券发行指引的通知加大债券发行规模，鼓励投融资渠道创新热点聚焦明确支持县城产业平台公共配 套设施、县城新型基础设施、 县城其他基础设施等领域。关于进一步做好地方政府 债券发行工作的意见允许地方结合实际情况，采 取到期还本、提前还本、分 年还本等不同还本方式。地 方财政部门应当均衡一般债 券期限结构。关于推进基础设施领域不动 产投资信托基金（REI

32、Ts）试 点相关工作的通知证监会与发改委将加强合作， 按照市场化、法治化原则，充 分依托资本市场，积极支持符 合国家政策导向的重点区域、 重点行业的优质基础设施项目 开展REITs试点。27成都东部新区的片区综合开发是按照“政府 主导、企业主体、市场化运作、商业逻辑、 滚动发展、综合平衡”的思路，遵循“人、 城、产”的营城逻辑，以片区作为城市开发 的空间载体，以基础设施及公共服务设施先 导、重大项目带动、人才安居配套、核心产 业项目导入为手段，实现投融资、规划、建 设、运营的一体化。关注地方性政策创新与实践创新的重大价值热点聚焦市级做地主体包括郑州地产集团有限公司、郑 州发展投资集团有限公司、

33、郑州地铁集团有限 公司等投资主体。鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式， 确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人 均70。多余安置房由做地主体拟定处置方案，经市政 府批准后处置。可采取纳入政府保障房、配置 异地安置房源和公开销售等 方式处置、所得 收益全部上缴市财政。郑州土地储备政策创新成都东部新区的实践创新2803发展趋势展望291.0模式（大盘模式）2.0模式（一级开发模式）3.0模式（产业开发模式）4.0模式（全面合作模式）企业主导 政府陪跑政府主导 企业参与政府监管 企业主导政府企业全方位合作房地产企业主持开发区域内的房地产 项目，获得大部分收益；政府获得少 量收益，负担基础设施和

34、公共服务职 责政府直接投资或引入资本提供基础设 施建设运营服务，通过控制土地出让 环节回收土地收益；房地产企业通过 公开市场获得开发权政府引入城市运营商负责区域基础设 施建设运营和产业发展，政府角色从 直接参与变为监督指导及社会服务城市运营商与政府发挥各自优势，进 一步深化合作范围，从基础设施和产 业招商延伸至社会管理和社会服务领 域政府权力责任错配，造成了社会功能 缺失的纯居住区政府投入和收益相匹配，但仅限于商 住用地，造成区域发展的不可持续该模式实现了“产城融合”的城镇化 理念，打造了可持续的区域发展该模式的实现需要城市运营商整合资 源，提升服务能力片区综合开发正处于3.0模式时代房地产房

35、地产房地产房地产基础设施基础设施基础设施产业发展产业发展社会服务301.新经济形势下业态的变化带来用地性质融合性的增强发展趋势数字经济发展趋势下，大工厂大生产模式已经逐渐让位于个性化、 定制化生产，长尾效应下市场规模效益不断显现。在城市用地方面 体现在规划地块平均面积减小，多种用地性质在单一地块的融合性 增强。新基建新产业在片区综合开发项目中的比重越来越高，个性化项目 需求越来越多，传统基建投资商要加强与新基建新产业投资商的联合，投资模式融合创新已经成为实践重点。312. 土地市场出现区域性分化土地市场整体趋于稳定，但传统一二三线城 市出现区域性分化，其中：一线城市虽然土地价格较高，但可供应的

36、 土地规模有限，未来土地的稀缺效应会愈 发明显；二线城市的成交数据呈现价量均衡的态势， 这也符合目前片区综合开发项目普遍分布 于一线城市周边或二线城市的规律；广大的三线城市由于受制于土地市场价格 普遍偏低，致使片区综合开发项目实现自 求平衡的难度相对较大。发展趋势城市类别2016年2017年2018年2019年2020年一线城市成交面积（一线）20272979275432923827土地收入（一线）42386293551760758527二线城市成交面积（二线）3442034556372304039044919土地收入（二线）1740120838205202650428594三线城市成交面积（

37、三线）4943857502655086288673125土地收入（三线）740813492157361771622707单 位： 亿 元050001000015000200002500030000350000100003000020000400005000060000700008000020162017201820192020成交面积（一线） 土地收入（一线）成交面积（二线） 土地收入（二线）成交面积（三线） 土地收入（三线）单 位： 万 平 方 米32数据来源于中指数据2016-2020中国300城市土地市场交易情报根据数据统计，以北上广深一 线城市为代表的大城市，其商 业办公与产业空间的空置率在 近年来不断攀升。很大原因在于传统产业空间结 构随着互联网时代新基建和新 产业的发展面临调整与升级。 产业发展日新月异，新的业态 层出不穷，传统产业空间需要 迎合和满足新业态的发展需求。3. 产业空间结构面临重大转换升级发展趋势30.00%20.00%10.00%0.00%20152