2020年四季度北京房地产市场报告

1、北京房地产市场报告二零二零年第四季度写字楼和商务园市场去化表现明显好转投资市场全年获历史第二高成交额社零总额固定资产投资1.2%(2020年全年，同比变化)-8.9%(2020年全年，同比变化)2.2%(2020年全年，同比变化)数据来源: 世邦魏理仕研究部, 北京统计局, 2021年1月季度回顾写字楼环比同比租金-0.6-1.7空置率+0.3百分点+4.1百分点零售环比同比租金-0.1-2.8空置率+0.5百分点+4.0百分点物流环比同比租金1.32.7空置率-0.6百分点-0.9百分点商务园环比同比租金-0.4-2.3空置率-2.3百分点+8.3百分点投资环比同比总额-17.5-17.6外

2、资-72.7-93.0注：写字楼租金为报价，按建筑面积计 算，不含物管费含税，加权平均；零售 物业租金为购物中心首层固定报价，按 使用面积计算，不含物管费含税，简单 平均；物流设施租金为报价，按建筑面 积计算，含物管费不含税，加权平均； 商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含 所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅 及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度写字楼市场本季度丽泽有两个新项目入市。尽管有部分项目延期，全年 万平方米新增供应仍位于历史较高水平。在科技新媒体行业的头部企业强劲需求的带动下，净吸纳量环比

3、增长 。业主针对高品质租户所采取的积极租赁策略已赢得显著成效，东部商务区和丽泽去化表现有明显好转，下半年租金降幅较上半年缩窄。零售物业市场本季度大兴有一个新项目入市，而核心商圈王府井有两个项目闭店 改造，全年停业项目体量首次超过新开业项目。新租需求缓慢回升，而全市空置率仍小幅抬升，不同区位和运营商的项目之间的租金表 现进一步分化。物流设施市场市场空置率回落到 的低位，可租面积持续减少使得本季度净吸纳量亦有所回落，业主对租金增长的预期进一步增强，租金环比加速上涨，推动租户进一步向环京区域布局。商务园区市场石景山和大兴子市场各有一个项目入市，全年优质商务园新增供应量创历史新高，且平均分布于各子市场

4、。市场净吸纳量破单季净吸纳量历史纪录，行业需求更为多元化，其中海淀和朝阳主要子市场吸纳表现最突出。物业投资市场本季度交易总额达 亿元，全年总成交额仅次于 年，达历史成交额的第二高水平。年底开发商为回笼资金，向市场出售多项优质资产，促使国内企业自用买家和机构买家发力完成多笔成交。办公类题材投资独占鳌头，且遍布核心和新兴区域，核心机会型、增值型和机会型等多种投资策略类型资产。写字楼市场净吸纳量142,100平方米空置率+0.3百分点 q-o-q平均租金-0.6% q-o-q2020年第四季度，丽泽商务区两个新项目入市，总计面积21.1 万平方米。全年新增供应录得 69.3万平方米，新项目在下半年集

5、中放量，从 而促进了租户在本区或区域间的搬迁需求。市场去化表现明显好转，扩租和搬迁需求凸显本季度，新租需求中扩租和搬迁需求凸显：大面积的扩租需求集中在科技新媒体行业的头部企业；而搬迁需求中，保险、证券和基金等传图表1: 写字楼供求指标50 40万平方米3020100Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20(10) 24201612840统金融机构较为活跃，同区或跨区搬迁交易有所增加。此外，医药及能源行业，特别是以新能源和环保科技为主的企业也开始在北京市场设立新办公室。本季度，全市净吸纳量继续保持回升态势，达到14.2万平方米

6、，比过去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累计净吸纳量较2019年同期有近50%的增长。从区域市场来看，望京表现最突出，在科技企业强劲需求的带动下，贡献当季全市近一半的净吸纳量；丽泽因高品质项新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表2 :写字楼市场租金指数200指数 (Q1 2003 = 100)190180170Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20160目的陆续入市和相比其他商务区更低的租金， 租金指数甲级租金指数吸引了来自周边区域和核心区租户入驻；此外，CBD、燕莎、东二环和王

7、府井等核心商务区去化表现亦有明显好转。整体空置率环比上升0.3个百分点至17.9%。全市写字楼平均租金报价同样本比环比下降0.6%至每月每平方米411.5元。与此同时，业主针对高品质租户所采取的积极租赁策略已赢得显著成效。未来六个月，北京写字楼市场新增供应预计将近 万平方米。数字经济、服务业开放等政策落地将为写字楼需求持续注入新动能。另一方面，传统核心商务区可租面积仍然充裕，新兴区域新项目的逐步交付给租户提供更多的区域选择。供需两旺之下，北京写字楼市场租赁活跃度将进一步提升。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表3 : 主要写字楼子市场空置率和租金子市场空置率（环比变化）平均租金报

8、价（环比变化）CBD17.7（-0.4百分点）461.7元/平方米/月（-0.6 ）金融街7.4（+2.0百分点）681.4元/平方米/月（0.0 ）中关村3.2（+0.4百分点）385.5元/平方米/月（0.0 ）望京7.8（-6.3百分点）299.2元/平方米/月（-0.5 ）丽泽77.4（+4.5百分点）260.2元/平方米/月（-1.4 ）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度.零售物业市场净吸纳量-23,000平方米空置率+0.5百分点 q-o-q平均租金-0.1% q-o-q2020年第四季度，大悦城控股推出的最新产品线 “大悦春风里”首个项目在大兴开业，为区域带来又一个优

9、质零售物业。同时，位于王府井商业街的新燕莎金街和东安市场闭店全面升级改造。主题活动助客流复苏，品牌首店成热点购物中心纷纷推出年终特色陈列或主题展示， 结合潮流IP提振消费，为消费者打造更具体验 感的消费场景，客流持续复苏。例如国贸商城 推出“为爱而生”主题活动，侨福芳草地推出 “未来之森”, 北京APM联合泡泡玛特打造开 箱展览。新租需求缓慢回升，其中新能源汽车、连锁餐饮、以互联网为依托的新零售开店较为 活跃。在“首店经济”政策的鼓励下，全年录得31个国际品牌首店入驻，其中餐饮类占32%。季内VOGUE CAF亚洲首店在国贸商城开业，英学馆亚太首店在侨福芳草地开业，另外日本连锁室内运动场品牌R

10、OUND1中国首店在大兴爱琴海购物公园开业。全市空置率环比上升0.5个百分点至10.6%，其中核心商圈空置率保持低位。体验感更强、消费群更年轻的购物中心租金更有韧性，购物中心首层平均租金同样本比环比下降0.5% 报每天每平方米35.9元，跌幅较上季有所收窄。未来六个月，北京零售物业市场将有逾15万平方米新增供应入市，以商务区内的配套商业为主。有丰富互动体验感的主题活动、日益多元化和细分化的品牌首店，成为零售物业吸引和竞争线下流量的热点。而即将开幕的北京环球影城和第24届冬奥会，不但为周边区域的实体商业吸引客流，也为各大业主、商家的品牌活动提供多样的题材。随着品牌商户尤其是国际品牌的拓展活动逐步

11、回归正轨，2021年零售物业的租赁需求将在先行复苏的人气带动下进一步回暖。图表4：零售物业市场租金指数220指数 (Q1 2003 = 100)215210205200Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20195购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表5：主要品牌开业情况项目名称子市场租户业态国贸商城CBDVogue Cafe餐饮侨福芳草地CBD高合汽车新能源汽车东方新天地王府井天际汽车新能源汽车大悦城西单西单Shake Shack餐饮王府中环王府井海马体服务数据来源：世邦魏理仕研究部，202

12、0年第四季度物流设施市场净吸纳量15,000平方米空置率-0.6百分点 q-o-q平均租金+1.3% q-o-q2020年第四季度无新增项目交付，连续第三个季度无新项目入市，全年新增供应量仅录得8万平方米。可租面积再紧俏，租户进一步向环京区域布局图表6：物流设施供求指标1581065402(5) 020 10万平方米由于第三季度以来市场租赁活跃，可租面积持续减少使得本季度净吸纳量有所回落，录得1.5万平方米。租赁需求主要来自第三方物流和电商，这两大板块全年亦成为需求的主力引擎。和往年相比，疫情后对医药、冷链类仓储物流设施需求更Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 1

13、8Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20新增供应净吸纳量空置率（右轴）为旺盛。北京仓储物流市场整体空置率环比下降0.6个百分点至3.4%，同比下降0.9个百分点。业主对租金增长的预期也进一步增强，租金加速上涨，季内环比上涨1.3%至每月每平方米51.0元，下半年租金涨幅亦达到去年同期水平。可租面积有限和租赁成本增加，推动租户进一步向环京区域布局。其中，天津仓储物流市场本季度净吸纳量达20.8万平方米，多家电商、消费品制造和第三方物流企业录得大面积租赁成交。未来六个月，北京仓储物流市场预计有6.6万平方 米新增供应入市，仍难以填补供需缺口。京津廊 三地仓储物流市场发展的协同性和层次感将更趋 成

14、熟：北京市场业主积极在供给侧进行改造提升，以迎合需求升级；天津市场日益巩固的规模和成 熟运营体系优势使其成为当前租户和投资者在环 京布局物流的首选；廊坊凭借优越的区位和路网 优势，近年吸引众多投资者和开发商的布局，大 量项目集中于2021年交付，短期内将为租户提供 大量选择空间。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表7: 物流设施市场租金指数指数 Q1 20009 = 100190 180 170 160 150 140 130 Q4 15Q4 16Q4 17Q4 18Q4 19Q4 20120 租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度商务园区市场净吸纳量283,60

15、0平方米空置率-2.3百分点 q-o-q平均租金-0.4% q-o-q2020年第四季度，北京商务园区市场录得两个新项目交付使用，分别位于石景山和大兴子市场，共计体量11.9万平方米。全年优质商务园新增供应量达103.6万平方米，创历史新高。其中，朝阳电子城、海淀北清路、亦庄经济技术开发区、石景山银行保险产业园、顺义空港等子市场新增供应均超过10万平方米。下半年租赁强势反弹，行业需求更为多元化图表8: 商务园区供求指标60 50万平方米403020100Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20(10) 28242016128

16、40从需求端看，本季度需求更为多元化，除了来 自科技相关的主力需求，金融科技、工业品制 造、能源以及专业服务类都有活跃的租赁表现。季内全市商务园区市场录得净吸纳量28.4万平 方米，破单季净吸纳量历史纪录。其中海淀和 朝阳主要子市场吸纳表现最突出：来自互联网 以及金融科技头部企业的大面积租赁需求持续 释放，在中关村软件园和上地等子市场完成多 宗大面积成交，这些细分产业在海淀的集聚效 应更趋明显；得益于互联网、文体娱乐以及专 业服务业的活跃需求，朝阳电子城净吸纳量于新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表9 :商务园区市场租金指数175指数 (Q1 200

17、9 = 100)170165160Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20155本季由负转正。下半年租赁活动的强势反弹推 租金指数升全年净吸纳量至35.5万平方米。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度本季度整体市场空置率环比下降2.3个百分点至 23.1%。一些新增供应密集的新兴子市场，业主依旧有较大的去化压力，继续下调租金使整体市场平均租金持续下行，全市平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米157.5元；而中关村软件园、上地和东升科技园等子市场租金表现稳健。近年北京商务园区与传统商务区之间的关联日 益

18、紧密，北京办公区域版图不断向外拓展。未 来随着优质商办体量规模、商务配套、基础设 施和产业资源导入的日趋成熟，海淀、朝阳、 石景山、丰台、大兴等区的外围办公区域将承 接外溢需求，推动北京办公多中心格局的发展。图表10 : 主要商务园区子市场空置率和租金子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）中关村软件园5.1（-2.4百分点）198.8元/平方米/月（+0.5 ）上地6.1（-3.3百分点）184.0元/平方米/月（+0.8 ）电子城13.8（-4.0百分点）210.9元/平方米/月（-0.9 ）经济技术开发区32.0（-2.2百分点）110.8元/平方米/月（-0.7 ）丰台科技园1

19、5.4（-1.6百分点）168.5元/平方米/月（-0.8 ）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度物业投资市场成交总额-17.5% q-o-q成交笔数13 笔2020年第四季度，北京共达成十三笔大宗交易，交易总额达148.4亿元，全年总成交额638亿元，仅次于2019年，达历史成交额的第二高水平。全年成交历史第二高，自用和机构买家年底发力年底开发商为回笼资金，向市场出售多项优质资产。国内企业自用买家和国内险资为主的机构买家获得了大量购入机会，二者在季内成交额中分别贡献38%和34%。全年企业自用买家和外资表现活跃，各占全年总交易额的34%和24%，成为两大需求引擎。办公类题材投资本季度独