番禺长隆地块(原天龙山庄)项目前期策划报告ppt课件

1、番禺长隆地块原天龙山庄工程前期谋划报告科通置业工程部2021年7月26日 经工程部充分了解公司的开发战略思想及各大开发集团在番禺的战略部署，以及本工程的开发本钱和未来的收益预期，确立本次市场调查研讨方向；重点主要锁定在区域范围内的市场供需细分情况了解；基于此，工程部将分以下各大部分开展本次市场调查和形本钱次市场调查研讨报告。本市场调查研讨谋划报告阐明：第一部分：宏观经济数据及城市规划开展分析第二部分：工程所在区域楼市环境分析第三部分：番禺区未来楼市供销分析第四部分：区域楼市环境回想与总结第一篇章：市场研讨宏观经济数据及城市规划分析Part 1区域宏观经济数据分析广州市2021年消费总值1810

2、0元，十年间增长近12000亿；番禺区2021年消费总值1608.78元，2021年较2021年增长增长15.4%，十年间增长近1010亿；2021年2021年-5年间番禺第三产业占到消费总值的65%，对经济增长的奉献率达39.3%，成为区域的主流产业；2021年全区消费零售总额不断增长，近年增长率超越11%，消费需求总体增长率呈上升趋势；广州市2021-2021年消费总值变化广州市2021-2021年建筑业变化广州-番禺城市规划开展分析广州市城市规划：2021-2020年的空间开展将实现从以“南拓、东进为主；华南新城中心大石镇中心番禺区开展定位：构成“两轴两带六组团的构造；城市空间规划开展更

3、加宽广；以万博-汉溪长隆为中心，打造华南新城商业CBD；亚洲最大的综合性交通枢纽中心-广州南站的落成；城市规划与未来开展展望宏观经济环境向好、城市规划开展更合理、基建配套设备更加完善工程所在区域市场环境分析Part 2工程所在区域楼市概略1供货主要集中在华南板块，及亚运板块，占总供应量的60%左右；市桥南板块根本趋于饱和，大多住宅工程地块推迟了开发进度；市桥板块根本没有地块可开发，近两年供货量占比2%左右；受国家宏观调控政策的影响，番禺区从近几年住宅整体供货趋于保守。番禺区2021-2021年楼市概略2021-2021番禺区各板块供应套数比例数据表分类2013年2014年2015年套数占比套数

4、占比套数占比华南板块407734%603753%587451%市桥板块366931%266123%263123%亚运板块315326%229020%279424%大学城9328%2883%2262%洛溪新城811%581%671%合计套数119121133411592番禺区2021年居住类产品供应与成交总面积对比分析2021年上半年住宅供不应求，供货量趋于保守，由于新政非住宅类产品酒店除外独立单元拥有独立洗手间及厨房功能区间不可超越建筑体量30%的新政影响，各大开发集团全面抢建公寓类产品，下半年公寓产品将出现严重的供过于求；囤积货量将在2021年集中释放，区域楼市环境竞争猛烈；而由于公寓类产品

5、的过多释放及国家的宏观干涉，区域内各开发企业推出的住宅类产品明显减少，纯住宅产品将遭到市场热捧。番禺区2021年居住类产品供应与成交情况对比分析成交量和成交价钱之间明显呈现正向分布，受国家政策的影响6-8月份开发商与购房者之间开场博弈，成交量出现明显下滑；成交最活泼是70-120平米总价在70-180万之间的产品，其次表现较为突出的是150-180平米，总价在200-300万之间的温馨型产品番禺区2021年居住类产品成交情况对比分析华南-市桥板块洋房楼市分析2华南-市桥板块楼市分析华南板块各盘供需两旺集中在90-160平米之间，160-180平米供应量稀缺，市场需求量大，目前产品创新不够大胆，

6、户型格局较普通；市桥板块主力户型90平米以下两房；目前华南板块广州客户和番禺客户的比例为1:1；华南板块客源构造转型，掀起置换潮；目前区域内有大批来自广州的刚需首置和置换型的中高端客户。华南板块客户构造与流向分析市桥板块由于工程小，供应量少，对广州市场扩展稍弱，客户主要集中在周边区域；华南板块由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。市桥板块客户构造与流向分析华南-市桥板块客户喜好分析客户喜好什么？板块好在哪里，不好在哪里？市桥南-亚运板块洋房楼市分析3市桥南-亚运板块楼市分析市桥南板块产品供应集中在140平米以上的大户型，缺乏创新，出货速度慢；亚运板块产品供应集中在70-12

7、0平米的中小户型，主打性价比；亚运板块客户主要以石楼、石碁本地客户为主；广州客户和外省人士因该板块价钱优势吸引前来置业；番禺其他客户以为该板块位置较偏，多数为当地居民在该板块置业；亚运板块由于刚刚开展起步，在客源构造方面吸引了大批初次置业的周边地缘型客。桥南板块整体客源较单一，主要以市桥、沙湾当地人流入为主；广州客户较少，只占一成多；来自华南板块的客户因该板块教育资源优势进驻。目前桥南板块目前产品多为合并户型，导致客户面临“双证问题缺乏购房资历。桥南板块客源分析亚运板块客源分析市桥南-亚运板块客户构造与流向分析客户喜好什么？板块好在哪里，不好在哪里？市桥南-亚运板块客户喜好分析番禺区别墅市场分

8、析4别墅产品以联排及双拼为主少量独立别墅，主力面积段在350-500；市桥南板块别墅的均价20000元/，华南板块别墅均价25000-35000元/，以市桥南水韵蓝湾产品性价比最高；总价跨度大，从350多万-3000万均有，但主力总价段在600-1500万。区域分布项目名称面积()均价/元/总价/万元供应量/套消化量/套市桥板块海伦堡700-900280001500-300018-水韵蓝湾200-45012000350-90062约50兰熙香岸花园240-368待定-华南板块万科红郡380-60035000-500001000-3000132 106雅居乐香樟道2号350-52028000-3

9、50001000-220011010招商金山谷335-1080340001172-120007515亚运板块莲花山碧桂园280-53520000580-60090-番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析据2021年别墅成交数据显示，万科红郡最为活泼，全年累计成交64套，平均月成交在5套左右；而年底推出的金山谷新一期别墅组团，据监测到目前为止累计成交缺乏15套，区域别墅市场情况普通番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析调控下，一线城市的住宅性质的别墅产品受影响最为明显；番禺区内在售别墅楼盘，除万科红郡双拼及独立别墅成交量价齐稳外，其他工程都较为淡；在售别墅产品面积大、总价高，但是产品根本为多

10、联排；别墅产品缺乏创新；番禺区别墅成交情况分析别墅客户流向目前番禺的别墅货量不多，主要集中在华南板块：雅居乐剑桥郡、招商金山谷、万科红郡；客户根本以广州高端层次白领任务在珠江新城或天河周边及早期的番禺原居民为主。别墅客户分析华南板块别墅客户根本以自住为主，并非普通意义的度假型别墅，各个工程为突出工程的“城央别墅概念，重点突出工程的便利交通、成熟配套等方面。番禺区别墅客户构造与流向分析工程区域商业市场分析5工程地块所在区域主要有三大商圈，分别是：市桥商圈、万博中心商圈和大石商圈。其中市桥商圈是已开展成熟的番禺旧商业中心，万博商圈那么是近几年崛起并有较高商业定位的新晋商圈，相比之下，相对落后大石商

11、圈略显为难，商业配套欠缺，档次也不高。工程所在区域大型商圈整体概略市桥商圈整体概略市桥商圈概略：目前番禺区商业最繁华区域集中在易发商业街、繁华路、大北路、大东路和光明路。市桥商圈商业体量大约为21.6万，其中百货体量4万，超市体量1万，电器体量2.3万，主题商城体量 4万，商业街体量9.7万。 消费者根本信息常住人口14万多人流动人口及外来暂住人口共约12万人职工年人均收入到达52609元农民年人均收入到达20354元本区域外来人口收入情况 消费特点备注：以上数据来源政府报告最新统计奢侈品消费者中档品牌消费者群众型消费者个体运营户或者高层管理人员；香港或广州市区高端商业中心；白领、工厂管理层人

12、员；番禺新大新、天河、海珠消费；周边居民、外来务工人员；易发商业街或普通生活超市；万博商圈概略：万博中心位于广州市区与番禺传统中心区之间，华南板块的中心，在广州新城市中轴线(广州火车东站一天河城一珠江新城)的延伸线上，是地铁三号线开展轴上的重要节点，周边聚集了广州各大知名高端楼盘。万博中心商圈辐射范围涵盖市桥、大石、钟村、南村、洛溪及沙溪等，总面积14.7平方公里。万博商圈整体概略商圈主力消费群体是周边住宅的居民年龄主要介乎2555岁，消费群体的出行方式主要以自驾车为主，公交及社区楼巴也是居民出行的主要方式之一。14条公交线路东至大学城总站(广工)、西至广州南站，北至天河客运站。地铁3号线连通

13、广州市区中心与番禺区。大石商圈整体概略商圈主力消费群体是周边住宅的居民，年龄主要介乎1565岁，消费群体的出行方式主要以公交为主。近20条公交线路衔接广州、番禺区府中心、洛溪及新南站地域。大石商圈概略：目前商圈位于大石镇以105国道大石段东西两边地带为商业中心。大石商圈东起珠江水系大石水道、西临新月明珠花园，南临锦绣香江野生动物世界、北至大石桥，包括大石城、华美城、天和百货、105新地潮流文娱主题商城等大型商业物业。周边大型社区如华碧、锦绣香江、雅居乐、祈福、南奥等拥有较为大型和成熟商业配套。主流租金约为80145元/平方米/月，少有放卖，其中部分社区商业街一致运营； 工程周边大型社区商业配套

14、分析工程所处区域华南板块由于历史缘由，早期市政配套严重匮乏，区域内的绝大部分楼盘都依托本身打造商业配套，而且来此区域买楼的客户也看重商业配套的打造。商业的打造除了思索商业出卖外，还要思索商业的长期有序运营。工程配套商业不一定是紧邻马路车流量大的街铺值钱；工程特征商业配套不仅仅可以培育小区业户消费习惯，还是工程周边居住群体首选的消费场所。例如：祈福新村的商业中心和食街不仅满足小区的业主需求，还吸引周边工程及社区居民前来消费、休闲等；区域内各商圈的局域性明显，不能作为本工程优势商业资源利用；本工程需求打造具有本身特征的综合性商业配套，不仅能满足工程业主的需求，还能吸引周边的居民前来消费；工程所处商

15、圈格局现状打造效力于社区的特征商业配套番禺区未来楼市供应量分析Part 3各板块土地贮藏及出让分析各板块土地贮藏量大，未来工程一但开发将有极大货量推向市场，将需求3-5年的时间来消化，工程面临严峻的“从立法那么 竞争环境番禺区各板块在售楼盘及待售货量未来供应量统计分析纵观目前番禺楼盘整体供应，未来将近约6000套新增货量集中在华南板块；市桥和桥南板块未来货量将明显回落，以消化现有货量为主；亚运板块货量有待消化，未来新增楼盘工程照旧是大社区为主，供应量较大。华南板块市桥板块亚运板块楼盘名称累计已售累计未售去化%楼盘名称累计已售累计未售去化%楼盘名称累计已售累计未售去化%祈福名都218019515

16、2.8金融街融惠澜湾6937390广州亚运城1111158295保利红馆34521162.1星商106752367东湖洲花园2929111372金山谷438482384.2正太广场33929753尚上名筑233325190珊瑚天峰18738095.9可逸江畔1828699盛恒家园4821297星力时代豪庭51821870.4东怡新地23915161金海岸家园136931781雅居乐剑桥郡508119296.4海伦堡流金岁月130122585倚莲半岛32338245富豪山庄151637380星晨时代豪庭48110981莲花山碧桂园412698丽水蓝天豪庭4146486信业尚誉2262689庄士映

17、蝶蓝湾205726588祈福活力花园214156112尚东嘉御12771315鑫隆世家5922895星河湾半岛127757868新金海御苑1475871尚东尚筑26051699总计17802605164482181242132972在售重点楼盘剩余货量户型及供应量统计分析区域分析楼盘名称推出时间主推产品面积（）总套数已售剩余亚运城板块广州亚运城2010年10月13#142-1911169311111582东湖洲花园2008年9月四至五单位190-283404229291113华南板块保利红馆2015年12月4、5号70-96556345211招商金山谷2008年9月MINI-TOP21-685

18、2074384823珊瑚天峰2011年10月尾盘四房1701953187380雅居乐剑桥郡2010年11月四房大户型345-50552735081192富豪山庄2005年5月上林苑93-9918891516373丽水蓝天豪庭2015年7月5栋83-12547841464祈福活力花园2期2015年10月2期洋房76-156475214261星河湾半岛2009年9月3期250-66017051127578市桥板块金融街融穗澜湾2015年8月3栋69-11276669373星尚2014年1月6栋、3栋94-12015901067523正太广场2014年3A282-117636339297东怡新地20

19、14年1月2#、6#76-1413902391512021年1-11月番禺一手新房成交达11690套，排名全市第四，其中成交量同比去年同期增长10.4%，价钱同比去年同期微涨1.4%。估计2021年上半年番禺区总供应量将超越20000套。华南板块未来货量集中在的雅居乐剑桥郡、诺德名都、祈福、时代外滩和珊瑚天峰；市桥南板块主要集中在海伦堡、雅居乐锦官城和星汇组团、及金沙湾花园；在售重点楼盘剩余货量统计分析区域楼市环境回想与总结Part 4刚需客户：整个番禺市场刚需客户成交最为活泼，其中二手成交也占据了极大的份量；改善置换型客户：目前番禺的宏大置换潮带来了大批量的置换型客户；别墅客户： 别墅市场并

20、不活泼，但仍存在一定客户；番禺区不同层次客户承接力分析目前，番禺各板块客源主要呈现出“需求主导流向的特点。番禺区整体客户流向分析部分回流工程潜在客户需求分析及本工程开发的启示本区域客户类型：大批广州刚需性初次置业客户和改善置换型的中高端客户；番禺本地的中高端客户自住及投资均有一部分；分析其客户需求及喜好，工程部以为本工程有以下一些启示可以参考工程部观念：产品启示： 本工程的产品应结合目前客户实践需求，产品需求包涵市场上热销的适用小户型、改善型客户追捧的温馨平层大户型、及部分高端客户需求的大面积产品叠加或别墅等以满足广泛的刚需型客户及置换型客户的需求。建筑风格启示： 目前番禺市场上最受客户喜欢及

21、追捧的仍为欧式异域风情形状的建筑；工程开发的启示园林及展现面启示： 打造主题式园林更能触动客户，番禺客户尤为喜欢大山大水的园林特征。配套启示：，目前华南板块的客户已构成关注社区本身配套的习惯，适当打造区域互补性配套，在添加客户自信心的同时，提升工程的商业价值。工程开发的启示第一部分：工程地块分析第二部分：工程中心优势第三部分：规划案例自创第四部分：产品规划方向第二篇章：产品谋划工程及地块分析Part 1外部条件1工程区位条件地块位于番禺西面，广州南站-番禺新城中心的边缘地带地块地块工程交通条件大交通非常便利，10分钟到南站，30分钟到达广州市区地块汉溪大道金山大道番禺大道新光快速市广路兴南大道

22、105国道从工程地块驾车经过105国道市广路和南站大道10分钟直达南站出发大厅，驾车经市广路钟村20分钟直达番禺市桥中心，30分钟到体育中心工程交通条件小交通条件普通，到番禺中心较方便，到市区需求换乘飘峰岗站会江站汉溪长隆站大石站3km4km3km飘峰公交站有近10条公交线路，衔接广州市客运总站、番禺市桥汽车客运站、广州火车南站总站等。可乘坐多条公交线路接驳地铁大石站、会江站和汉溪长隆站，步行+公车需时约15-20分钟工程商业配套地块远离区域商业中心，缺乏必要的生活配套设备大石镇中心市桥商业中心万博中心地块天和百货金石文娱城华美城工程根本生活配套如肉菜市场、大型冷鲜类超市极度缺乏，需求乘坐公交

23、车或者开车去到大石及周边中型楼盘的配套市场、超市和农贸市场购买。工程市政配套地块周边无优质的教育资源间隔本案3-4公里范围内有礼村小学、大石镇中心小学、番禺大石小学、华美小学等，周边教育资源相对薄弱。工程市政配套地块周边缺乏大型医疗构造大石镇中各类医院、诊所等有近10间，其中大中型的医院有大石长江中中医结合医院、番禺大石武警医院等。间隔工程大约10-分钟车程。地块大石长江中中医结合医院番禺武警医院工程景观资源地块附近有香江动物园、长隆主题公园等旅游景点工程周边有长隆旅游度假区四大主题公园，香江动物园、大夫山森林公园，金山湖公园等，周边旅游工程较为丰富。地块长隆主题公园香江野生动物园地块条件2地

24、块分析小结 地块位于广州南站-番禺新城中心组团的边缘地带，位置较偏；1 大小交通条件都相对较好，与市区的衔接便利；2 地块周边和本身的景观资源比较丰富，但商业配套有待完善；3 地块周边的环境较差，对工程的笼统有较大影响；4 地块内部山体较多，地形复杂，虽规划难度大，但有利于打造 优越的居住环境和高端的产品。5工程中心优势Part 2区位价值广州南拓的开展趋势；番禺新城和华南板块的开展契机；广州南站的带动辐射；景观价值附近长隆四大主题公园、香江动物园；飘峰岗及周边的天然山景；区域罕有的原始生态环境和山体景观；速度价值新生代开发商，没有大企业拖沓的报批制度；属于公司开发的首个广州工程，可调动全公司

25、一切资源为工程效力；中心优势分析区位、景观和速度构成工程的三大优势，景观价值最为中心自创案例分析Part 2案例(1)-锦绣香江1开发企业:香江集团工程位置:华南板块,迎宾路工程定位:国际化生态居住社区占地面积:约87万平方米总建面积:约122万平方米产品类型:洋房别墅公寓迎宾大道首期开发西片区坡地别墅二期开发西片区洋房产品西片区开发高尔夫球绿地大生态环境开发战略-西区:结合地块坡地特点,以高端别墅产品占位,树立高端笼统及工程品牌;1、开发战略二期打造中小户型洋房产品，在别墅的拉动下，洋房产品迎合市场需求,并顺利占据高端位置迎宾大道三期开发东片区别墅+洋房四期开发东片区小户型洋房(70/90限

26、制)五期开发东片区大面积洋房开发战略-东区:后期经过“水景+大面积绿化+别墅，内部价值晋级，实现品牌溢价2、规划规划组团式规划，别墅与洋房独立组团,地块南部规划别墅,北部规划高层洋房,营造低密度环境.洋房组团别墅组团洋房组团别墅组团3、物业配套中心会所配套商业社区商业社区商业临洋房区设置，会所临高端物业别墅在地块中心位置打造4、景观特征高绿化、多层次、立体景观，演绎“中国首席生态豪宅的产品定位案例(2)-雅居乐剑桥郡2开发企业:雅居乐地产工程位置:大学城板块占地面积:32万平米总建面积:110万平米产品类型:洋房/别墅/商业1、开发战略首期开发临海组团小高层中小面积洋房二期开发中部联排别墅三期

27、开发东区高层中大面积房开发战略:以依山面江的小高层及全方位的配套占位翻开市场,带动后期产品销售;2、规划规划中心商业区经过中心商业区规划，改善了片区商业及市政配套设备的短板；国际文化中心商业MALL主题俱乐部中小学，幼儿园组团就地块地形及优势规划产品类型，组团间产品类型各异，特征鲜明；低密度多层洋房两梯四户依山面江依坡地而建的联排别墅，赠送两层地下面积佰利山组团：以山为主题，围合式规划 2万平米私家山顶公园佰利山组团绕山面江而建高层大面积产品2万平方私家山顶公园自创之处31、规划规划-地形与物业类型坡地山地拥有优势条件地形适宜规划产品限制条件/问题拥有外部优质景观环境静谧,高度私密原生态，低密

28、度,风水佳类 别 墅别 墅等低密度高端产品容积率以山为主题围合式规划高层密度大2、规划规划-景观营造有山，但缺“水仁者乐山，智者乐水围绕“山、“水做文章3、开发规划及方式锦绣香江剑桥郡碰到主要问题热点板块，规模大，生地非热点板块，规模大，生地定位首席生态豪宅社区高端人文社区开发战略以高端产品占位以资源最正确产品占位翻开市场，建立品牌优势：1、经过高端产品迅速建立整个工程在市场中的笼统和高度； 2、借助并发扬地块优势，降低前期开发本钱投入； 3、产品素质高，抵挡市场风险才干强； 4、以少量高端产品，带动后期产品售价，实现工程整体品牌溢价；优势：前期高端产品别墅去货速度较慢，不利于资金回收；产品规划建议Part 3产品类型建议思索市场要素和地块容积率，建议以高层、小高层为主，适量情景洋房产品类型产品列举置业门槛片区市场供给别墅类独栋单价30000-35000总价4001500万供给量很少，需求客户群小联排、叠拼单价25000-30000总价280-500万供需较小，销售速度较慢情景洋房市场空缺高层、小高层单价9000-16000总价50-180万市场主流产品面积户型市场情况分析建议50-70一房、两房成交量接近新增供应量，消化率约81%总价低，投资客最多，分布在发展成熟的板块70-90两房成交量远大于新增供应量，呈供不应求状态总价