2010年雨润西安农副产品全球采购中心招商政策制定报告

1、雨润西安农副产品全球采购中心招商政策制定报告目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc268089758 第一部分、招商政策制定背景 PAGEREF _Toc268089758 h 2 HYPERLINK l _Toc268089759 1.1、西安项目当前进展 PAGEREF _Toc268089759 h 2 HYPERLINK l _Toc268089760 1.2、市场客观原因 PAGEREF _Toc268089760 h 3 HYPERLINK l _Toc268089761 第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明 PAGEREF _Toc26808

2、9761 h 3 HYPERLINK l _Toc268089762 2.1、调研范围 PAGEREF _Toc268089762 h 3 HYPERLINK l _Toc268089763 2.2、调研方法 PAGEREF _Toc268089763 h 5 HYPERLINK l _Toc268089764 2.3、调研结果综合分析 PAGEREF _Toc268089764 h 5 HYPERLINK l _Toc268089765 、西安市农副产品交易市场铺位及建筑面积分析 PAGEREF _Toc268089765 h 5 HYPERLINK l _Toc268089766 、商铺租

3、金分析 PAGEREF _Toc268089766 h 15 HYPERLINK l _Toc268089767 、市场交易情况分析 PAGEREF _Toc268089767 h 18 HYPERLINK l _Toc268089768 、市场交易费用分析 PAGEREF _Toc268089768 h 20 HYPERLINK l _Toc268089769 第三部分、客户需求情况说明 PAGEREF _Toc268089769 h 29 HYPERLINK l _Toc268089770 3.1、客户登记情况 PAGEREF _Toc268089770 h 29 HYPERLINK l

4、_Toc268089771 3.2、各业态客户需求情况 PAGEREF _Toc268089771 h 31 HYPERLINK l _Toc268089772 2.3、各业态商户需求与项目规划对比 PAGEREF _Toc268089772 h 32 HYPERLINK l _Toc268089773 3.4、各业态商户需求与西安市农批市场总铺位数量对比 PAGEREF _Toc268089773 h 33 HYPERLINK l _Toc268089774 第四部分、项目定位及市场态势分析 PAGEREF _Toc268089774 h 35 HYPERLINK l _Toc2680897

5、75 4.1、项目定位 PAGEREF _Toc268089775 h 35 HYPERLINK l _Toc268089776 、战略定位 PAGEREF _Toc268089776 h 35 HYPERLINK l _Toc268089777 、主题定位 PAGEREF _Toc268089777 h 35 HYPERLINK l _Toc268089778 、项目特色 PAGEREF _Toc268089778 h 35 HYPERLINK l _Toc268089779 4.2、项目SWOT分析 PAGEREF _Toc268089779 h 36 HYPERLINK l _Toc26

6、8089780 第五部分、招商政策制定 PAGEREF _Toc268089780 h 37 HYPERLINK l _Toc268089781 5.1、竞争对手分析 PAGEREF _Toc268089781 h 37 HYPERLINK l _Toc268089782 5.2客户需求分析 PAGEREF _Toc268089782 h 37 HYPERLINK l _Toc268089783 5.3、市场价格预测 PAGEREF _Toc268089783 h 38 HYPERLINK l _Toc268089784 、正常年份价格预测 PAGEREF _Toc268089784 h 38

7、 HYPERLINK l _Toc268089785 、招商优惠政策 PAGEREF _Toc268089785 h 41 HYPERLINK l _Toc268089786 、相关名词解释 PAGEREF _Toc268089786 h 44 HYPERLINK l _Toc268089787 第六部分、2010年下半年营销推广计划 PAGEREF _Toc268089787 h 45 HYPERLINK l _Toc268089788 第七部分、2010年下半年招商策略 PAGEREF _Toc268089788 h 47 HYPERLINK l _Toc268089789 7.1、招商策

8、略分析 PAGEREF _Toc268089789 h 47 HYPERLINK l _Toc268089790 7.2、招商策略执行 PAGEREF _Toc268089790 h 47第一部分、招商政策制定背景1.1、西安项目当前进展当前，西安项目正按原计划有序推进，全部桩基已完成，现已进入全面地上施工阶段，部分建筑如水果交易区和快捷酒店地基已打好。1.2、市场客观原因当前西安北二环市场因团结水库的修建面临着今年10月份拆迁的问题，根据掌握的市场情况来看，西部欣桥市场主体建筑已基本完工，其招商政策也将在10月份推出。届时，部分商户可能会选择到新建的西部欣桥市场继续经营。但由于西部欣桥市场地

9、处昆明立交桥东南角，周边交通配套与我公司项目比还有一定的差距，故部分商户对我公司项目还是比较看好，充满期望，但我项目的招商政策并未明确，也会动摇部分商户对我们项目的信心。同时，通过近期对西安主要大型的农批市场宣传（发放宣传折页）和意向商户访谈，使多数商户更加明确的了解了我们的项目，每天来访和来电的商户络绎不绝，交谈中得知来访来电商户最关心的还是我们的招商政策。选择此时招商政策出台正是满足了市场的需求，迎合了商户的预期，同时也符合我们项目推进的时间节点。第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明2.1、调研范围根据西安市农副产品交易市场规模大小，西安市农副产品交易市场可分为一批市场、二批市场和零

10、售终端市场。西安项目组经过三个月左右的全方位的调研，共完成一批市场14家，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜副食批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、西部欣桥市场（市场正在修建，处于招商前期阶段）、国亨市场、丰庆路市场、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。西安市农副产品交易市场中没有明显的二批市场，二批市场的交易主要夹杂在一批市场中，其中朱雀市场的二批交易比较明显，各市场中本地水果基本上都是二批，水果一批都建在产地。西安市一批市场分布零售终端市场85家，分别是纺建路综合市场、鹿苑街综合

11、批发市场、纺织五厂市场、长乐坡蔬菜市场、胡家庙综合市场、四合窑副食便民市场、万寿便民市场、万寿路便民放心市场、十七街坊集贸市场、纬什街综合市场、建工路综合市场、韩森寨华林综合市场、范北村蔬菜综合市场、郭家村果蔬自由市场、曹家堡市场、金家堡市场、徐家湾市场、东关南街室内综合市场、长乐坊综合市场、安仁坊蔬菜副食便民超市、兴庆综合市场、森和市场、太乙路综合市场、家里嘉蔬菜市场、西铁南郊大市场、绿园市场、明珠巷蔬菜综合市场、西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场、西安自力蔬菜市场、西安中北综合交易市场、西安西环综合市场、冉家村菜市场、徐家庄菜市、二十所社区综合市场、劳动村丰元市场、桃园西路祥发综合市场、糜家桥新村

12、市场、西桃园市场、丰登南路蔬菜副食市场、丰登南路水果市场、金家堡市场、民新路综合市场、日化蔬菜便民点、昆明路蔬菜综合市场、大寨路蔬菜市场、二府庄农牧渔市场、兴发服装蔬菜市场、测绘西路市场、西影路红星街办市场、西安西勘西影路综合市场、朱雀路果蔬综合市场、长延堡购物中心、翠华路蔬菜干果市场、龙首蔬菜综合市场、中北综合市场、工农路果品市场、自力蔬菜市场、老百姓平价蔬菜市场、自强东路西闸口自由市场、大家润综合市场、铭湖景园菜市场、八府庄市场、药王洞市场、顺畅综合市场、大明宫农副产品购物区、曹家庙市场、南康新村市场、西安莲湖区兴旺蔬菜副食品综合市场、纬二十八（范南村）街蔬菜副食市场、枣园市场、永新路蔬菜

13、副食市场、小北门顺城蔬菜副食综合市场、众家蔬菜市场、三棵树曹家巷生鲜市场、东六路蔬菜市场、东大院社区便民点、东七路便民综合市场、放心蔬菜大肉便民点、建国门老蔬菜副食综合市场、建国门新综合市场、南油巷综合市场、梁家牌楼便民点、文艺路副食品蔬菜市场、白家村综合市场、边家村综合市场。西安市内零售终端市场分布2.2、调研方法实地调研走访，重点商户约谈。2.3、调研结果综合分析2.3.1、西安市农副产品交易市场铺位及建筑面积分析市场名称铺位数 建筑面积蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心铺位数（个）4371560建筑平米（）5400018455000西北农副产品中心批发市场铺位数（个）55

14、01560建筑平米（）1384618452200胡家庙蔬菜副食综合批发市场群铺位数（个）162123450建筑平米（）144002007329922方欣商圈铺位数（个）233260407建筑平米（）1074755358140朱雀农产品交易中心市场铺位数（个）16090150214建筑平米（）8163550757123960炭市街水产副食综合批发市场铺位数（个）180200建筑平米（）121778400国亨市场铺位数（个）612建筑平米（）15000丰庆路市场群铺位数（个）1500建筑平米（）30000长乐路市场铺位数（个）717建筑平米（）14340自强西路冷库铺位数（个）50建筑平米（）10

15、00曲江瓜子市场铺位数（个）80建筑平米（）13320海隆水产市场铺位数（个）80建筑平米（）1600黄河水产市场铺位数（个）20建筑平米（）400大家润综合市场铺位数（个）282136建筑平米（）112315540铭湖景园菜市场铺位数（个）30428建筑平米（）1804040160八府庄市场铺位数（个）2516建筑平米（）100240劳动村丰元市场铺位数（个）151212建筑平米（）45132120药王洞市场铺位数（个）20454建筑平米（）100207560糜家桥新村市场铺位数（个）821建筑平米（）802412西桃园市场铺位数（个）5138建筑平米（）50103080丰登南路蔬菜副食市场

16、铺位数（个）244318建筑平米（）481230180丰登南路水果市场铺位数（个）2020820建筑平米（）80400160400民新路综合市场铺位数（个）636建筑平米（）241224日化蔬菜便民点铺位数（个）748建筑平米（）214080昆明路蔬菜综合市场铺位数（个）市场将要拆迁建筑平米（）大寨路蔬菜市场铺位数（个）8354建筑平米（）24122940纺建路综合市场铺位数（个）17083276建筑平米（）612160384912鹿苑街综合批发市场铺位数（个）60341743建筑平米（织五厂市场铺位数（个）585322建筑平米（）145207.588长乐坡蔬菜市场铺

17、位数（个）7425建筑平米（）2160230明珠巷蔬菜综合市场铺位数（个）7212449建筑平米（）1803024238西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场铺位数（个）10115768建筑平米（）3005421324西安自力蔬菜市场铺位数（个）19622建筑平米（）473080西安中北综合交易市场铺位数（个）464558建筑平米（）92825263西安西环综合市场铺位数（个）31614113建筑平米（）621270565冉家村菜市场铺位数（个）12924建筑平米（）39361020文艺路副食品蔬菜市场铺位数（个）1951016建筑平米（）9075150240测绘西路市场铺位数（个）5358建筑平米（）5

18、0305080西影路红星街办市场铺位数（个）155240建筑平米（）361250865西安西勘西影路综合市场铺位数（个）2471279建筑平米（）84243001795胡家庙综合市场铺位数（个）30217100建筑平米（）1208340940顺畅综合市场铺位数（个）1511081建筑平米（）25520200150大明宫农副产品购物区铺位数（个）1211627建筑平米（家庙市场铺位数（个）50723建筑平米（）3504917南康新村市场铺位数（个）30514建筑平米（）21035140二府庄农牧渔市场铺位数（个）20313建筑平米（）6030130兴发服装蔬菜市场铺位数

19、（个）3252建筑平米（）64520桃园西路祥发综合市场铺位数（个）3017建筑平米（）120170兴旺蔬菜副食品综合市铺位数（个）621029建筑平米（）212100242纬二十八（范南村）街蔬菜副食市场铺位数（个）401918建筑平米（）400190180枣园市场铺位数（个）281554建筑平米（）56150540永新路蔬菜副食市铺位数（个）4518建筑平米（）850180小北门顺城蔬菜副食综合市场铺位数（个）252916建筑平米（）902076150众家蔬菜市场铺位数（个）171133建筑平米（）90110330四合窑副食便民市场铺位数（个）13410建筑平米（）19.540100万寿便

20、民市场铺位数（个）29104434建筑平米（）87724040315万寿路便民放心市场铺位数（个）411321329建筑平米（）1235330130300十七街坊集贸市场铺位数（个）91114建筑平米（）111010140纬什街综合市场铺位数（个）103617建筑平米（）1003060170建工路综合市场铺位数（个）58288452建筑平米（）2901901040520韩森寨华林综合市场铺位数（个）81226建筑平米（）801020260范北村蔬菜综合市场铺位数（个）9417建筑平米（）14615105郭家村果蔬自由市场铺位数（个）1247建筑平米（）1204070曹家堡市场铺位数（个）479

21、48建筑平米（）9490480金家堡市场铺位数（个）4861167建筑平米（）10018165670徐家湾市场铺位数（个）30467建筑平米（）6012670东关南街室内综合市场铺位数（个）20222建筑平米（）6020220长乐坊综合市场铺位数（个）361646建筑平米（）108160460安仁坊蔬菜副食便民超市铺位数（个）7810建筑平米（）2180100兴庆综合市场铺位数（个）37104341建筑平米（）80304030410森和市场铺位数（个）22418建筑平米（）6016180长延堡购物中心铺位数（个）321053建筑平米（）96100530翠华路蔬菜干果市场铺位数（个）124415

22、建筑平米（）361240150三棵树曹家巷生鲜市场铺位数（个）18109建筑平米（）5410090东六路蔬菜市场铺位数（个）2826建筑平米（）842060东大院社区便民点铺位数（个）321建筑平米（）302010东七路便民综合市场铺位数（个）市场即将关闭建筑平米（）放心蔬菜大肉便民点铺位数（个）1172建筑平米（）553510建国门老蔬菜副食综合市场铺位数（个）269建筑平米（）206090建国门新综合市场铺位数（个）1101820建筑平米（）365180200南油巷综合市场铺位数（个）53181821建筑平米（）16054144170梁家牌楼便民点铺位数（个）434建筑平米（）403040

23、白家村综合市场铺位数（个）3421520建筑平米（）6820110160朱雀路果蔬综合市场铺位数（个）市场即将关闭建筑平米（）徐家庄菜市铺位数（个）38131518建筑平米（）93130150180二十所社区综合市场铺位数（个）2513822建筑平米（）7512040200边家村综合市场铺位数（个）14313建筑平米（）4210130龙首蔬菜综合市场铺位数（个）13813建筑平米（）4080130中北综合市场铺位数（个）3152449建筑平米（）9340192342工农路果品市场铺位数（个）7208建筑平米（）3616064自力蔬菜市场铺位数（个）142811建筑平米（）35166488老百姓

24、平价蔬菜市场铺位数（个）424建筑平米（）321632联志路蔬果自由市场铺位数（个）8135建筑平米（）136176885自强东路西闸口自由市场铺位数（个）81225建筑平米（）801202050太乙路综合市场铺位数（个）47612938建筑平米（）105910290380家里嘉蔬菜市场铺位数（个）7127建筑平米（）5691656西铁南郊大市场铺位数（个）59162921建筑平米（）300160245159绿园市场铺位数（个）856建筑平米（）244318合计铺位数（个）301598731516226454建筑平米（）85096.5218271200258833.5150895通过对西安农副

25、产品交易市场综合调研分析，一批和二批市场交易主要集中在13个市场，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、国亨市场、丰庆路市场群、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。零售终端85个市场中有3个市场即将面临拆迁和关闭，分别是朱雀路果蔬综合市场、昆明路蔬菜综合市场、东七路便民综合市场。蔬菜、副食和水产肉食交易每个市场都有，冻品交易主要集中在10个市场，分别是太乙路综合市场、自力蔬菜市场、中北综合市场、兴庆综合市场、糜家桥新村市场、范北村蔬菜综合市场、韩森寨华

26、林综合市场、万寿便民市场、十七街坊集贸市场、建工路综合市场。2.3.2、商铺租金分析各市场铺位租金（元天）蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心0.91.81.8西北农副产品中心批发市场2.11.31.3胡家庙蔬菜副食批发市场3.11.51.4方欣商圈322.3朱雀农产品交易市场2.73.14.53.3炭市街水产副食综合批发市场1.11.1西部欣桥市场正在修建无相关费用国亨市场1.6丰庆路市场10长乐路市场2.6自强西路冷库曲江瓜子市场1.50.2海隆水产市场免费黄河水产市场目前在招商和市场培育阶段，免费经营大家润综合市场7.61.61.6铭湖景园菜市场51.61.6八府庄市场3.

27、32劳动村丰元市场6.33.3药王洞市场3.33.3糜家桥新村市场44.24.2西桃园市场1.31.31.31.3丰登南路蔬菜副食市场8.38.355丰登南路水果市场2.81.61.61.6民新路综合市场8.38.38.3日化蔬菜便民点1.61.41.4昆明路蔬菜综合市场市场即将关闭，无租金大寨路蔬菜市场11112.62.6纺建路综合市场1.40.810.8鹿苑街综合批发市场2233纺织五厂市场1.65.31.64长乐坡蔬菜市场3.32.12.1明珠巷蔬菜综合市场3.23.22.22.2西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场3333西安自力蔬菜市场455西安中北综合交易市场3.33.344西安西环综合市场

28、10105.35.3冉家村菜市场3.53.544文艺路副食品蔬菜市场3222测绘西路市场4444西影路红星街办市场6.46.41.31.3西安西勘西影路综合市场2.82.81.11.1胡家庙综合市场553.33.3顺畅综合市场63.33.33.3大明宫农副产品购物区3.33.33.33.3曹家庙市场3333南康新村市场3333二府庄农牧渔市场3.34.44.4兴发服装蔬菜市场4.42桃园西路祥发综合市场1.61.6兴旺蔬菜副食品综合市4.41.21.2纬二十八街蔬菜副食市场11.61.6枣园市场6.62.32.3永新路蔬菜副食市2.622小北门顺城蔬菜副食综合市场6.6333众家蔬菜市场2.3

29、2.42.4四合窑副食便民市场116.36.3万寿便民市场2.22222万寿路便民放心市场2.72.52.32.32.3十七街坊集贸市场5.51.31.31.3纬什街综合市场0.80.80.80.8建工路综合市场1.81.51.11.11.1韩森寨华林综合市场2222范北村蔬菜综合市场4.44.42.22.2郭家村果蔬自由市场222曹家堡市场2.51.61.6金家堡市场5.55.52.32.3徐家湾市场332.3东关南街室内综合市场551.8长乐坊综合市场533安仁坊蔬菜副食便民超市31.81.8兴庆综合市场3.83.82.62.62.6森和市场553长延堡购物中心4.42.62.6翠华路蔬菜

30、干果市场3322三棵树曹家巷生鲜市场4.43.33.3东六路蔬菜市场5.533东大院社区便民点1.61.61.6东七路便民综合市场市场即将拆迁，无租金放心蔬菜大肉便民点4.24.24.2建国门老蔬菜副食综合市场3.33.33.3建国门新综合市场6.633南油巷综合市场4.44.444梁家牌楼便民点1.61.61.6白家村综合市场54.64.64.6朱雀路果蔬综合市场市场即将关闭，无租金徐家庄菜市3.8104.34.3二十所社区综合市场33333边家村综合市场552.1龙首蔬菜综合市场1.61.61.6中北综合市场2.72.72.72.7工农路果品市场333自力蔬菜市场3.33.33.33.3老

31、百姓平价蔬菜市场3.33.33.3联志路蔬果自由市场0.30.30.30.3自强东路西闸口自由市场0.60.61.61.6太乙路综合市场6.66.62.52.52.5家里嘉蔬菜市场2222西铁南郊大市场22.13.33.3绿园市场3.85.63.8在一批和二批市场中，蔬菜类朱雀市场每平方日租金最高，2.7元天，北二环蔬菜副食交易中心最低，0.9天；果品类两个市场铺位均价相差1元天；冻品类朱雀农产品交易市场最高，4.5元天，炭市街水产副食综合批发市场最低1.1元天；副食调料类朱雀农产品交易市场最高，3.3元天，炭市街水产副食综合批发市场最低，1.1元天。由于零售终端市场大都在市内社区附近的黄金地

32、段，故租金相对较高，在36元天之间，有4个市场日租金在1元之内，分别是纬二十八街蔬菜副食市场、纬什街综合市场、联志路蔬果自由市场、自强东路西闸口自由市场。蔬菜类市场日租金比其它业态平均高出12元天.2.3.3、市场交易情况分析各市场交易量（吨天）蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心2000565西北农副产品中心批发市场1500115胡家庙蔬菜副食批发市场800120300方欣商圈65050400朱雀农产品交易市场800300300200炭市街水产副食综合批发市场5050海隆水产市场22黄河水产市场5国亨市场50丰庆路市场600长乐路市场50一批各市场中蔬菜类每天交易量北二环蔬菜交

33、易中心最大，2000吨天，占有西安市场50%以上的份额；果品类每天的交易西北农副产品中心批发市场最大，1500吨天，占有西安市场绝对的份额；只有方欣商圈有冻品，每天交易量650吨天；肉食水产类朱雀农产品交易市场每天的交易量最大，300吨天，胡家庙市场次之，120吨天，其他市场都在100吨天以下；副食调料类每天交易量丰庆路市场最大，600吨天，方欣商圈、胡家庙市场、朱雀市场基本相当，北二环市场、西北农副产品中心市场、国亨市场及长乐路市场都在100吨天以下。由于零售终端市场货物进出较为零散，故没有统计其日交易量。各市场交易量（车天）蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心240西北农副产

34、品中心批发市场100胡家庙蔬菜副食批发市场70方欣商圈朱雀农产品交易市场7020炭市街水产副食综合批发市场海隆水产市场黄河水产市场国亨市场丰庆路市场长乐路市场一批市场中，只有蔬菜和果品可以用车来衡量每天的交易情况，经营蔬菜和果品的市场有北二环蔬菜副食交易中、西北农副产品中心市场、胡家庙蔬菜副食批发市场和朱雀农产品交易市场。蔬菜类北二环蔬菜副食交易中心240车天，蔬菜类胡家庙蔬菜副食批发市场和朱雀农产品交易市场都是70车天。果品类西北农副产品中心批发市场100车天，朱雀农产品交易市场20车天。北二环蔬菜副食交易中心的蔬菜类和西北农副产品中心批发市场以车为单位的交易量较大。且北二环市场在蔬菜交易中

35、占的绝对的市场份额。2.3.4、市场交易费用分析各市场综合收费进场费（元吨）水费（元吨）电费（元度）卫生费（元/月）磅秤租赁费（元天）装卸费（元吨）场内短驳运输费（元车）交易佣金冷库（元/吨/天）仓库（元/天）北二环蔬菜副食交易中心404.20.951510西北农副产品中心批发市场504.91.22胡家庙蔬菜副食批发市场20-404.51.5方欣商圈2030.26朱雀农产品交易市场404.81.3305炭市街水产副食综合批发市场51.45西部欣桥市场正在修建，无收费情况。国亨市场41.63315丰庆路市场市价收取市价收取长乐路市场4.51.2自强西路冷库曲江瓜子市场1海隆水产市场当前市场为挽留

36、商户不收费黄河水产市场大家润综合市场4.51.3铭湖景园菜市场八府庄市场51劳动村丰元市场3.5药王洞市场41.2糜家桥新村市场51.3西桃园市场丰登南路蔬菜副食市场4.51.24丰登南路水果市场41.3民新路综合市场41.5日化蔬菜便民点51昆明路蔬菜综合市场大寨路蔬菜市场1纺建路综合市场41.6鹿苑街综合批发市场1.21.5纺织五厂市场41.2长乐坡蔬菜市场1.5明珠巷蔬菜综合市场1.2西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场4.51.2西安自力蔬菜市场1.2西安中北综合交易市场4.51.2西安西环综合市场41.2冉家村菜市场0.8文艺路副食品蔬菜市场4.51.4测绘西路市场41西影路红星街办市场5.5

37、1.2西安西勘西影路综合市场51.2胡家庙综合市场41.3顺畅综合市场51.1大明宫农副产品购物区51.460曹家庙市场10南康新村市场二府庄农牧渔市场51.1兴发服装蔬菜市场61.2桃园西路祥发综合市场41.1兴旺蔬菜副食品综合市51.5纬二十八（范南村）街蔬菜副食市场51.1枣园市场6.51.1永新路蔬菜副食市51.2小北门顺城蔬菜副食综合市场51.7众家蔬菜市场51.35四合窑副食便民市场81.5万寿便民市场51.4万寿路便民放心市场51.210十七街坊集贸市场61.410纬什街综合市场41.4建工路综合市场4.51.5韩森寨华林综合市场51范北村蔬菜综合市场4.81郭家村果蔬自由市场2

38、0.57曹家堡市场51.2金家堡市场51.2徐家湾市场41东关南街室内综合市场51.4长乐坊综合市场51.45安仁坊蔬菜副食便民超市41.1兴庆综合市场41.3森和市场1.25长延堡购物中心41.360翠华路蔬菜干果市场51.530三棵树曹家巷生鲜市场51.310东六路蔬菜市场20元/月1东大院社区便民点5130东七路便民综合市场放心蔬菜大肉便民点30-50元/月1.25建国门老蔬菜副食综合市场51.510建国门新综合市场51.15南油巷综合市场3.51.5梁家牌楼便民点41.5白家村综合市场21.2朱雀路果蔬综合市场徐家庄菜市21.3二十所社区综合市场51.210边家村综合市场130元/月龙

39、首蔬菜综合市场41.2516中北综合市场4.81.450工农路果品市场1.3自力蔬菜市场1.220老百姓平价蔬菜市场2.31.6联志路蔬果自由市场12自强东路西闸口自由市场40.57太乙路综合市场4.51.2730家里嘉蔬菜市场51.4西铁南郊大市场51.2515绿园市场4.51.3一批市场综合收费主要有有十类：进场费、水费、电费、卫生费、磅秤租赁费、装卸费、场内短驳运输费、交易佣金、冷库和仓库费。西北农副产品中心批发市场的进场费最高，50元吨，其他市场都在40元吨左右。水费和电费基本上都是市场统一价格，相差不多，其中水费4.5元吨左右，电费1.2元度。卫生费市场价格在2030元月。磅秤租赁费

40、市场在25元天。装卸费市场为15元吨，场内短驳运输费市场为10元车。零售终端市场中交易经营费用主要有三种，分别是水、电费和卫生费。水费在4元吨左右，电费2元度左右，基本和市价格相当，同时有16个市场收取卫生费，在1060元/月之间。第三部分、客户需求情况说明3.1、客户登记情况当前，随着招商工作的不断推进，客户畜水渐渐增多，截至7月22日，已登记来访来电客户及招商人员下市场收集的意向商户累计3529人，其中副食735户、干货477户、调料265户、土特产53户、粮油51户、熟食32户、小食品163户、烟酒茶饮糖361户、炒货24户、蔬菜228户、冻品279户、水产147户、果品162户、花卉3

41、5户、肉品188户、百货42户、餐饮17户、配套商铺22户、食品添加剂17户、经纪人101人、终端终端市场130户。（副食大类合计为2220户）。各业态登记数量表：业态副食干货调料土特产粮油熟食小食品烟酒茶饮糖炒货百货食品添加剂蔬菜冻品水产果品花卉肉品餐饮配套商铺经纪人终端市场总数人数73547726553513216336124421722832210416235188172210113035293.2、各业态客户需求情况根据我项目的产品特色，在此客户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共305人。只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、肉类及果品做说明，此六业态共计3224人。业态

42、登记人数铺位个数（间）铺位面积（）冷库需求吨位（吨）仓库需求面积（）冷库需求吨位人均仓库需求面积人均副食大类2220267011214015897172 蔬菜22822812768冻品3224241780830210108 水产1041075350458031 肉类1881889400果品16216290724200（常温库）26 合计322437791671863479082 15897172 副食大类登记意向商户2220名，需求铺位 2670个，需求铺位面积112140，其中对仓库需求面积为158971。蔬菜类登记意向客户228名，需求铺位228个，需求铺位面积12768。冻品登记意向客户

43、322名，需求铺位424个，需求铺位面积17808，需求冷库30210吨。水产登记意向客户104名，需求铺位107个，需求铺位面积5350，需求冷库4580吨。肉类登记意向客户188名，需求铺位个数188个，需求铺位面积9400。果品登记意向客户162名，需求铺位162个，需求铺位面积8100，需求常温库4200吨。通过客户对铺位的需求情况调研，商户习惯于小铺面大仓储的模式，多数客户要求铺位面积不要太大，在2040之间。冻品、水产类商户对冻库的需求相对较多，两个业态对冷库需求平均每户82吨。副食大类对仓库的需求较大，每户平均72。2.3、各业态商户需求与项目规划对比根据我项目的产品特色，在此客

44、户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共305人。只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、肉类及果品做说明，此六业态共计3224人。业态铺位需求个数项目规划铺位个数占比铺位需求面积项目规划铺位面积占比冷库需求吨位项目规划冷库吨位占比仓库需求面积项目规划仓库面积占比副食大类26702249119%11214094473119%15897117990888%蔬菜228107821%127686516220%冻品42459671%178082504971%3021013300026%水产10714574%5350723074%4580肉类18894001446165%果品16295017%9

45、0725704516%4200（常温库）37000常温库11%合计3779501875%16718626342063%3479013300026%15897117990888%副食大类商户铺位个数和面积需求均已超过项目规划数量，达到规划的119%；由于原因是副食类经营者入行门槛低，投入小，小客户较多，因此在我们收集的客户中存在数量较多的小客户。蔬菜类商户铺位个数需求是项目规划的21%，面积需求是项目规划的20%。冻品类商户铺位个数和面积需求均达到规划的71%，超过规划数量的一半。水产类商户铺位个数和面积需求均达到规划的74%，也超过了项目规划的一半。肉食类商户铺位面积需求达到项目规划的65%，

46、超过一半。果品等客户由于登记较少，客户的需求明显与项目规划的体量相差较多，只有项目规划数量的19%。商户对常温库的需求也只有规划的11%。总体来看，铺位个数需求占规划个数75%，铺位面积需求占规划面积63%，冻品和水产两业态对冷库吨位的需求占规划26%，果品类对常温库需求占规划的11%，副食类对仓库需求面积占规划88%。3.4、各业态商户需求与西安市农批市场总铺位数量对比根据我项目的产品特色，在此客户需求说明不包括餐饮、配套商铺、花卉、经纪人、终端市场共305人。只对副食大类、蔬菜、冻品、水产、肉类及果品做说明，此六业态共计3224人。业态铺位需求个数市场总数占比铺位需求面积市场总数占比冷库需

47、求吨位市场总数占比仓库需求面积市场总数占比副食大类2670645441%11214015089574%158971100000159%蔬菜22875930%127687656317%冻品424283150%1780811747152%302103050099%水产10725342%53501475636%4580500092%肉类18859032%94003443127%果品16264025%90721935347%4200（常温库）9000（常温库）47%合计3779897942%16718630774554%347903550098%158971100000159%当前，副食大类登记意向客

48、户较多，所需求铺位数2670个，占到西安市场从事副食经营的商户的41%，所需求的铺位面积占到西安副食市场的74%。副食大类商户对仓库的需求面积较大，达到西安副食市场的159%，通过以上数据分析可见，当前西安副食类大户有约70%已经前来登记，并且西安目前的副食仓库的容量不能满足客户的需求。蔬菜类登记意向客户较少，商户对铺位个数和面积需求分别是西安蔬菜市场的30%和17%。这主要是由于北二环市场特殊的股东结构模式造成的。冻品类商户的需求较为明显，铺位个数和面积需求都已超过了当前西安冻品市场的数量，分别达到150%和152%。其对冻库的需求量很大，占到市场的99%，反映出当前西安市场从事冻品类生意的

49、客户较多且出现交易场所不足的现状。水产类商户铺位个数和面积需求分别达到西安水产市场的42%和36%，和冻品一样，水产类商户对冻库的需求量较大，达到92%。再一次证明了西安市场冷库供不应求。肉食类商户铺位个数和面积需求分别达到西安肉类市场的32%和27%，还未达到西安肉类市场总数的一半。果品类商户铺位个数和面积需求分别达到西安果品市场的25%和47%，商户对常温库的需求也只有市场的47%。均不到果品市场的一半。总体来看，由于当前西安市场中缺乏较大规模的农副产品交易场所，特别是商户经过多年的发展后面临着发展受限的局面。通过分析商户对冷库和仓库的需求明显，已登记的副食大类商户对仓库的需求已超过当前西

50、安副食类仓库总容量，仓库需求量是西安副食市场总库容的159%。冻品和水产类对冷库的需求也分别达到当前市场总容量的99%和92%。果品类对常温库的需求达到市场总容量的47%。另外，当前水产、肉类和水果类市场一户两铺（即一个商户同时在两个市场都拥有铺位）的现象比较明显，此类商户约占市场的30%。故市场中水产、肉类和水果类的总铺位数预计应为177、413、448个。第四部分、项目定位及市场态势分析4.1、项目定位4.1.1、战略定位西安是国家物流业调整与振兴规划确定的21个全国性物流节点城市之一，同时也是西北物流区域的中心之一。雨润西安农副产品全球采购中心顺应国家物流的发展趋势，将建设西北最大、全国

51、一流、辐射全球的农副产品全球采购中心。该中心将成为有重大影响和带动作用的农副产品物流产业发展示范区，西北地区农副产品供应商商品展示交易的窗口和拓展国内外市场的平台，并为国内外跨国公司在我国寻求合格的农副产品供应商和优质产品提供服务。4.1.2、主题定位项目建成后将是一座现代化，立体式、多业态、配套齐的农副产品综合性展示交易平台。将农副产品商贸与现代商业完美结合，拥有成熟的现代农副物流产业的配套设施。4.1.3、项目特色20万吨冷库满足低温冷藏延长农产品上市周期，创造更大经济效益；39万平方米仓储大规模、高标准的仓储设施；20万平方米加工配送中心成熟的加工技术、一站式的物流配送服务；5000平方

52、米的产品展示中心打造陕西“一村一品”特色农产品展示窗口，推介西北名、特、优、新农副产品； 12万平方米的星级酒店为商家和采购商提供周到的商务服务，免除奔波劳累；28万平方米的配套商业商务配套、住宅配套、餐饮娱乐、综合服务等一应俱全；四层内部高架立体、互通式的交通体系，进货、出货快速便捷；超大停车场可容纳11000辆车，方便市场经营交易和货物流通；自备加油站、修车厂提供各式车辆的加油、清洗、维修、保养等贴心服务。4.2、项目SWOT分析运用态势分析方法，分为S优势、W劣势）、O机遇、T威胁四种态势对项目在西安农批市场中所处的大环境进行分析。S（优势） W（劣势）我们的项目多业态大而全 我们项目所

53、处的位置在当前还是相对较偏的区域雨润的品牌优势给客户以信心保障O（机遇） T（威胁）目前西安市农批市场面临升级改造 目前西部欣桥市场正在施工，预计年底将投入运营，这将分流我们部分客户市内的农批市场几年之内都要搬迁 我们的宣传迟迟没有展开，项目施工进度未能达到客户的预期，客户对我们开始持观望态度通过SWOT分析，我们的项目优势、劣势明显，机遇和威胁并存。西咸一体进程加速，西安市新政府即将北迁，同时亚洲最大的客运站西安火车北站也即将投入使用，这一切将有力的使我们项目的劣势转化为优势。但这种转化还有一定的过程。同时，我们面对的威胁却是一步步逼近我们而来。面对我们当前所处的劣势、面对西部欣桥市场年底将

54、投入运营、面对商户的观望态度，我们项目自身只有加强必要的宣传即通过尽快建立营销中心、户外广告大牌及完善项目现场包装来有效的宣传项目，从而转化劣势和回避威胁。同时，我们应抓住西安市内农批市场搬迁的机遇，更要加快施工进度，在别人工程还没完工前抢夺优势客户资源，为项目后期运营创制良好的条件。第五部分、招商政策制定5.1、竞争对手分析当前，西安农批市场铺位租金及收费情况不平衡，也没有规律可言，有高也有低。竞争对手价格的高低由两个原因构成。竞争对手内部管理不到位，价格形成机制混乱，转租及二房东现象比较普遍。当前市场的价格是由市场所处的地理位置及多年经营后所形成的。故部分市场价格比较高。鉴于此，我们项目价

55、格的制定是对竞争对手价格的基础上，再考虑各方面的因素对每个市场的一个价格均值。再者，我们是批发市场，零售终端市场的价格与我们项目的可比性不强，故不做对比。5.2客户需求分析通过三个月左右的时间对西安市整体市场进行摸排式调研，我们对西安市农批交易市场的调研基本完成。通过市场调研及对客户需求的分析，目前招商工作中的客户需求存在以下特点：副食大类客户积累较多，共2220名，占总需求客户的63%，需求铺位数2670个。同时目前副食大类客户铺位个数和面积需求已超过项目规划数量，均达到119%，仓库需求也达到项目规划的88%。这主要是由于副食类客户本身在市场中的总量就较多，且该业态进入门槛较低，市场中总的

56、经营户就多，另外先期项目组对副食大类业态的人力投入较大，导致副食大类客户积累较多。蔬菜类客户积累客户228户，铺位需求个数占整个西安蔬菜市场总量的30%，对应项目规划铺位的21%。其形成的主要原因是西安蔬菜交易以北二环蔬菜批发市场为主（占西安蔬菜交易总额的70%左右），该市场主要以股份制（商户参股）形式经营，市场的建设资金来源于商户的集资，这在很大程度上对商户进驻我们市场产生了阻力。冻品类登记商户数322人，铺位个数需求424个，已占到西安市农批市场冻品经营客户数量的150%，冷库需求30210，达到西安市场冷库的99%。但由于我们项目冻品体量较大，客户铺位个数和面积需求均只有项目规划的71%

57、，冷库需求不到项目规划的30%。虽然西安农批市场已满足不了商户的需求，但仍然达不到我项目规划的数量。水产类登记商户104人，商户对铺位个数和面积的需求达到项目规划数量的74%，但只有西安水产市场的42%和36%。另外水产商户对冷库的需求还不到项目规划的30%，但却是西安水产市场的92%。可见当前西安市场严重缺乏冷库。根据调研，西安农批市场的肉类经营区主要是以屠宰厂直接进场批发为主要经营模式，我们登记的188个客户主要为零售和二批客户，虽然他们在铺位面积的需求上对应项目规划铺位面积的65%，但由于经营规模的现实情况，我们将在下步加大对西安市及周边屠宰厂的客户积累。水果客户登记铺位数量分别为162

58、户，虽然这水果业态经营者总量不小，但大部分是从事终端零售，市场中从事一批和二批的客户相对较少，通过我们与客户的访谈，这两种业态中的批发户一户两铺甚至多铺的现象普遍存在，占据了市场总量的30%，其市场总容量只有448户左右，对应西安项目的体量，水果类客户已完成项目规划铺位数量的17%。通过以上分析，西安项目组将在下步工作中参考客户的蓄积情况及西安市场客户容量，后期将主要针对副食大类和水产类商户进行深度挖掘，进一步完善畜水工作；对于冻品类商户在进一步挖掘现有市场未登记商户的前提下，走出西安吸引西安市周边及外地商户前来经营；对于肉类商户根据其经营的特殊性，加大对屠宰厂的调研与客户积累的工作，加大客户

59、蓄水力度；对于蔬菜和水果市场目前西安市场的现状，要在进一步投入人员加大客户积累的前提下，加大外地产地市场客户的调研与客户积累工作5.3、市场价格预测招商政策的制定将依据我们项目在西安市场竞争中的大环境、项目的定位、经营特色及竞争对手市场的相关收费情况为主要依据，同时考虑当前各业态意向客户登记畜水情况来制定相关招商政策及具体的费用收取标准。现对我们项目价格预测如下：、正常年份价格预测各市场综合收费进场费（元吨）停车费（元/次）水费（元/吨）电费（元/度）租金（元天/）卫生费（元/月/铺）磅秤租赁费（元天/台）装卸费（元吨）场内短驳运输费（元车次）交易佣金冷库（元/吨/天）仓库（元/天）装费卸费副

60、食大类53.4512302108100.5蔬菜53.4511.6302108104%冻品53.4512.8302108102.5水产53.4511.5302108102%2.5肉类大肉7元/头53.451230210810牛羊肉5元/头53.451230210810果品53.4511.6302108104%2香蕉房53.4510.530210810进场费：考虑到北二环市场及其它市场的此项收费为40元吨，当前蔬菜客户积累不多，西部欣桥建成后将是我们最直接的竞争对手，所以为吸引更多的商户，我们市场收取交易佣金后不再收取进场费。其中肉类将主要参考朱雀市场肉类的经营收费情况，现在肉类客户积累较少，同时