北京旧宫绿隔项目建筑设计方案文本

1、 北京旧宫绿隔项目规划方案 Planning Design of jiugong virescence seclusion PROJECT 2012-12-31 建设单位：中冶名弘置业有限公司2012.12.31menu目录Chapter 1 项目背景Chapter 2 设计条件Chapter 3 建筑测算Chapter 4 规划方案Chapter 5 户型分析Chapter 6 造型意向01PROJECT BACKGROUND项目背景01.01本案地块位于北京市，行政隶属于大兴区旧宫镇区位01.01区位本案地块北侧据市中心约12.5公里，据南四环东路约1公里，西临德贤路（又名蒲黄榆路）。12

2、.5km1km01.02上位规划本案JGH-03R2 限高60米（西侧限高45米） 容积率2.5 绿地率30%JGH-07C2 限高45米 容积率3.0 绿地率30%01.03周边环境及交通条件地块北侧为规划绿化带（高压线隔离带），南侧地块B为北京国奥集团有限公司所有，将建成为中高档住宅小区，东侧为安置房地块。项目西侧紧邻高速路（蒲黄榆路），交通便捷。本案中高档住宅小区幼托用地高压线小学用地安置房安置房安置房01.04道路现状及规划道路旧 宫 地 区 五 号 路旧宫地区一号路旧宫地区三号路蒲黄榆路地块四周紧邻道路均未开通，目前进入基地主要由蒲黄榆路A处辅道转入。庑殿路通久路本段预计将于2014

3、年4月建成，道路穿越多个区域道路完全贯通时间未知本段道路预计将于2014年4月项目开盘前建成由已知基地四周道路信息来判断，项目前期人流将主要从南侧旧宫地区五号路方向进入。通 久 路A23101.05场地前期预判住宅主要出入口位置B南侧旧宫地区五号路上4西侧旧宫地区一号路上5西侧近100m宽绿化带售楼处位置A 利用西侧绿化临时售楼处基地西南角东南角靠近城市绿化处123 45 01.05场地前期预判D场地周边可利用的景观资源C公租房位置(4700 平方米公租房区域独立设置出入口，与住宅区完全分开)东侧靠近回迁房南侧靠近商业区基地西北角786bac东南角绿化a东北角绿化隔离带b西侧近100m宽绿化带

4、c 678 02DESIGN CONDITIONS设计条件02.01规划要求1、用地性质： 二类居住用地、商业金融用地2、用地规模：总建设用地104669 A1 地块总用地面积96274 ， 其中建设用地面积：53873 A2 地块(未出让) 建设用地面积： 50796 3、建设规模：总计容面积265202 A1 地块地上建筑控制规模138212 。 其中：住宅116993 含公共租赁用房：4700 )， 商业21219 。 A2 地块(未出让) 地上建筑控制规模126990 ，全部为住宅。4、建筑容积率：2.53 住宅为2.5，商业为3.0。5、车位数：1:1.56、绿化率：30%7、控制高

5、度： 住宅53.00 米，商业45.00 米。 其中住宅控高53.00米（海拔高度88.50 米）控制高度为含天线等构筑物、设施和设备高度的控高。8、A1、A2 地块整体规划,但建设规模应分别独立计算。9、居住区需按规定配建公共服务设施。10、方案中应安排太阳能热水装置。通 久 路旧 宫 地 区 五 号 路旧宫地区一号路旧宫地区三号路蒲黄榆路65M50M25M15M25MA2A195M282M405M30M02.02设计条件解读1、层高 住宅航空限高53m，层数与楼层高度关系如下图所示。（按无机房电梯最小冲顶高度2.4m计算，部分顶层复式） 商业限高45m，酒店式公寓层数如为15层，则层高2.

6、98m；14层，则层高3.19m；13层则层高3.43m 层高3.15m 层数15+1F 层高3.00m 层数16+1F 层高2.90m 层数17F 层高3.10m 层数16F2、部分建筑属性定位 商改住公寓展示性 会所是否对外运营舒适度量 推荐层高02.02设计条件解读3、界线 商业与住宅界线不可更改，可不退界 A1与A2界线、A2东西地块界线建筑不压线， 可不退界，指标不可总体平衡4、指标细分 总计容建筑面积265202 住宅面积243983 商业面积21219 商品房 约 229773 公租房 4700 配 套 约 9510 （按4000人计算） 商改住公寓 约 16219 底 商 约

7、2000 会 所 3000（如不对外运营，可计入住宅配套）社区卫生服务站 400文体活动站 4000（综合文体活动场地8000）商业服务 4000社区服务中心 160社区居民委员会 190物业管理用房 400配电室 360（可对外运营）（可对外运营）5、停车 机动车住宅每户1.5辆，约1870辆，按每辆35平米计算，需约65500平米 商业每1万平米100辆，需212辆，按每辆35平米计算，需约7420平米 非机动车住宅每户2辆，约2500辆，按每辆1.5平米计算，需约3750平米 商业每1万平米400辆，需848辆，按每辆1.5平米计算，需1272平米03Analyses建筑测算03.01剖

8、面分析小结：充分利用场地进深的前提下，层数越高容积率可做越高03.02多方案强排对比强排特点：完全平行基地排列户型开间进深：14.815.1主要层数：17.5F（层高2.9m）单 元 数：31+4（11F）总计容面积：246560容 积 率：2.36方案一方案二强排特点：在方案一基础上增加西侧东西向单元 （东侧东西向无法满足日照要求）户型开间进深：14.815.1主要层数：17.5F（层高2.9m）单 元 数：34+4（11F）总计容面积：263120容 积 率：2.51增加东西向03.01多方案强排对比强排特点：在方案二基础上替换户型，采用大进深小面宽户型户型开间进深：12.216.7主要层

9、数：17.5F（层高2.9m）单 元 数：38+5（11F）总计容面积：295690容 积 率：2.82主要层数：16F（层高3.1m）容 积 率：2.57主要层数：15.5F（层高3.15m）容 积 率：2.49强排特点：布置部分正南北向住宅，利用基地北侧切角户型开间进深：12.216.7主要层数：17.5F（层高2.9m）单 元 数：36+4（11F）总计容面积：265510容 积 率：2.53方案三方案四增加正南北向排布加大户型进深03.01多方案强排对比结论 需设计东西朝向的产品 合理户型进深时，层高可达到3.10米 尽量多做大进深端户型，可有效提高容积率04Master planni

10、ng 规划方案04.01Master planning 方案一大社区序列空间04.01方案一组团形式：大组团规划特点：点板结合的布局 仪式感的轴线 中心大景观出入口设置：南边主入口 西边次入口 东边人行入口商业处理：会所位于中心景观处 商业塔楼位于用地西南角 小商业位于东南角公租房处理：位于地块西边，靠近公寓北面，单独出入口管理。配套处理:靠近小区南入口，位于商业塔楼北面。2F04.01方案一空间形态传统“十”字双轴线加公建副轴南北四进空间层次04.01方案一规划结构小区入口小区车行流线通过外环车道串连整小区人行流线外环车道内均为景观绿地，只供人行组团大堂结合住宅地库坡道每组团设一大堂，汽车就

11、近入地库公租房流线酒店公寓流线独立入口04.01方案一交通分析04.01方案一商业广场入口意向04.01方案一景观主轴意向04.01方案一下沉广场意向04.01风雨廊方案一风雨廊意向04.01方案一落车岛意向220楼王公租房150-190住宅酒店公寓商业组团大堂及会所配套公建售楼处04.01方案一指标&功能 分析04.02Master planning 方案二大组团多层级空间04.02方案二本方案整体划分为住宅区与公建区两部分。住宅区运用两个大组团内套小组团的形式，形成从城市空间住区空间小区空间组团空间的分级过度；公建区结合商业地块与住宅区对外开放的配套公建共同打造。16F16F16F16F2

12、F11F12F3F14F16F16F14F12F10F8F16F15F13+1F13+1F3F2F2F公建主入口住宅主入口住宅次入口04.02方案二空间形态04.02方案二底层交通系统分析1、导入空间景观引导2、入口空间照壁及构筑物3、过渡空间景观情绪培养4、主导空间大雨篷5、主导空间泛会所大堂6、辅助空间风雨长廊7、主导空间组团入户大堂（地上地下双大堂）12345556704.02方案二底层交通系统分析1、导入空间景观引导100M240M104.02方案二底层交通系统分析2、入口空间照壁及构筑物3、过渡空间景观情绪培养2360M70M04.02方案二底层交通系统分析4、主导空间大雨篷5、主导

13、空间泛会所大堂45160M 70M04.02方案二底层交通系统分析6、辅助空间风雨长廊7、主导空间组团入户大堂（地上地下双大堂）7604.02方案二公共区域设计公租房2F商业14F酒店式公寓3F会所&配套公共区域含2F商业、14F酒店式公寓、公租房及会所和配套车库出入口建筑出入口04.02方案二公共区域设计公共入口广场50M 60M04.02方案二指标说明：1、按层高3.1m计算，总指标有富余；2、分地块指标中除A2比规划要求少3200，其他均有富余总指标项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积104669计容建筑面积265859265202容积率2.54 2.53 住宅244640商品房23

14、0430公租房4700独立出入口配套9510含3000会所商业21219A1地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积53873计容建筑面积141790138454 容积率2.63 2.57 住宅120571商品房111871公租房4700独立出入口配套4000含3000会所商业21219A2东地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积23520计容建筑面积5560658800容积率2.36 2.5住宅55606商品房54096配套1510A2西地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积27276计容建筑面积6846368190容积率2.51 2.5住宅68463商品房64463配套40

15、0004.03Master planning 方案三小组团开放空间规划形式：开放空间，小组团特 点：开放次街联系多组团出入口设置：人、车独立设置商业处理：塔楼、 小商铺位于基地南侧；主会所位于A1地块公租房处理：位于基地西南角， 独立管理配套处理：多级物管，星级泛会所注重产品主题精神的挖掘打造，规划有生命力的社区04.03方案三人行出入口次街入口安置房入口次街入口次街入口04.03方案三空间形态传统中式合院四合院是封闭式的住宅，中轴对称，四合房屋，中心为院，对外只有一个街门，具有很强的私密性和领域感，尤以北京为主的周边地区广泛采用。现代围合住宅秉承中国传统院落文化，以变化有致的围合式布局，构筑

16、新邻里关系。强调院落生活04.03方案三生活次街将基地分割成四个组团，每个组团由入户大堂进入，机动车入组团即下地库；组团内庭只设景观步行系统，提升居住品质。04.03方案三交通组织PPPP生活次街组团入户大堂 安置房独立管理，出入口两侧布置商业和酒店会所，打造温馨回家感受。 机动车流线 生活次街04.03方案三公建区域次街入口安置房入口 安置房 酒店 商业 会所林荫大道生活次街04.03方案三 生活次街高端住宅产品应提供五星级宾馆般细致周到服务 会所04.03方案三会所意向创造高品质的邻里生活交流平台 ，为营造社区活力提供场所.04.03方案三组团庭院意向 组团内庭说明：1、按层高3m计算，总

17、容积率未达到要求；2、A1地块离做足容积率尚差8300平方米，A2地块基本做足容积率。04.03方案三指标总指标项目数值单位备注总建设用地面积104669计容建筑面积255900容积率2.44 2.53住宅226000商品房221300公租房4700配套9000商业20900A1地块项目数值单位备注总建设用地面积53873计容建筑面积129900容积率2.41 2.57住宅102400商品房97700公租房4700独立出入口会所3000配套3600商业20900含14300酒店A2地块项目数值单位备注总建设用地面积50796计容建筑面积126000商品房123600配套2400容积率2.49

18、2.504.04汇总方案一方案二方案三大社区序列空间大组团多层级空间小组团开放空间05Apartment analyse户型分析产品线整体设计产品类型 面积 户型 玄关 客厅 主卧区 书房 卫生间 厨房 餐厅 保姆房 (m2)() 面宽(m)面宽(m)更衣 面宽(m) 舒适型 150-158三室两厅两卫 4.5以上4.5-4.83.6以上独立 无 2个 中 2.7-3.0无 享受型 170-178三室两厅两卫 4.7以上4.5-4.83.9以上独立 无 2个 中 3.0-3.3无 享受型 190左右四室两厅三卫 4.7以上4.8以上3.9以上独立 有 3个 中 3.3以上无 豪华型 220左右

19、四室两厅三卫 5.1以上4.8以上4.2以上独立 有 3个 中+西 3.6以上有（带卫生间） 05.01舒适型 150-158享受型 170-178享受型 190左右豪华型 220左右产品设计：长安街沿线以南，泛CBD 区域的私企老板、企业高管、私营业主等中产阶级、上层人群。目标客户：平墅官邸户型产品线分析 房型：三房两厅三卫建筑面积：155平方米 总进深：14.2米 05.02主卧套大尺度客厅，南北通透独立入口气派玄关轴线布局经典正气户型意向大尺度客厅，南北通透主卧套舒适性高独立入口气派玄关动静分区明确 房型：三房两厅两卫建筑面积：150平方米 总进深：12.7米 05.02户型意向独立入口

20、气派玄关大尺度边厅视野开阔主卧套舒适性高 房型：三房两厅两卫建筑面积：158平方米 总进深：17.4米 05.02户型意向独立入口气派玄关大尺度客厅，南北通透轴线布局经典正气豪华主卧套 房型：三房两厅三卫建筑面积：178平方米 总进深：13.9米 05.02户型意向大尺度横厅视野开阔动静分区明确独立入口气派玄关豪华主卧套 房型：三房两厅三卫建筑面积：173平方米 总进深：14.3米 05.02户型意向动静分区明确大尺度边厅视野开阔主卧套舒适性高 房型：三房两厅三卫建筑面积：170平方米 总进深：16.6米 05.02户型意向独立入口气派玄关轴线布局经典正气豪华主卧套大尺度客厅，南北通透四开间朝南 房型：四房两厅两卫建筑面积：196平方米 总进深：15.6米 05.02户型意向大尺度边厅视野开阔独立入口气派玄关豪华主卧套 房型：四房两厅三卫建筑面积：192平方米 总进深：18.9米 可改造书房05.02户型意向贵宾级次卧套房独立书房豪华雅致厨房独立入户气派玄关多回路空间设