房地产税务稽查技巧：成本的核算

1、房地产税务稽查技巧：成本的核算一、确定成本核算对象和成本项目房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的 设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程 作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时 间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算 对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成 本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指 能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。二、成本核算项目房地产业的成本核算项目包括:-=J土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。前期工程费：开发前的规划、

2、设计、场地平整等费用。基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。-=J建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等;另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。三、房屋开发成本的核算方法-=j1.土地征用及拆迁补偿费（1）如能分清项目则直接计入开发成本借：开发成本 房屋开发成本贷：银行存款（应付账款）（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随 后在各项目之间按一定标准分配（一般

3、按建筑面积）借：开发成本 土地开发成本贷：银行存款等科目借：开发成本 房屋开发成本贷：开发成本 土地开发成本2.前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标 准分摊，然后计入开发成本。借：开发成本 房屋开发成本贷：银行存款等科目3.基础设施费4.建筑安装工程费-=JSR（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本借：开发成本 房屋开发成本贷：库存材料（应付账款等）工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行 核算借：工程施工贷：银行存款（库存材料、应付账款等）然后，根据下列顺序和方法进行分配:开工报告确定工程成本核算对象；按核算对象和成-=J本项目分配材料、人工、折旧等

4、费用；分配间接费、机械使用费等；按月计算施工实际成本；根据完工报告结算 实际成本。账务处理为：借：开发成本 房屋开发成本贷：工程施工（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议 标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采 取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。5.配套设施费（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的 不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理 为：借：开发成本 房屋开发成本贷：银行存款、库存材料等科目（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先 进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为:借：开发成本 配套设施成本贷：应付账款（库存材料

5、、预付账款等）借：开发成本 房屋开发成本贷：开发成本 配套设施成本6.开发间接费用（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的 间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为:借：开发成本 房屋开发成本贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊借：开发间接费用贷：应付职工薪酬、周转房摊销等（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销 外，其他间接费用可只接进入期间费用一管理费用。最后将 间接费用分摊入房屋开发成本。四、开发成本转入开发产品待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品:借：开发产品贷：开发成本五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）根据开发产品的销售情况结转经营成本