上海中介公司现状4

1、沪 上 中 介 营 销 模 式 变 脸 拓 展 非 住 宅 买 卖 业 务来源 ：2005-6-23青年报受到宏观调控政策的影响，上海房地产市场的成交量趋缓，这给以成交量为生存依托的中介公司带来了冲击。据了解，许多中介巨头的营业额都非常低，某中介负责人告诉记者：“调控前，公司每个月的前半段营业额基本上在200万元，但6月份前半个月才30万元，只有商铺写字楼还能继续成交，住宅基本上呈现胶着状。”停滞是目前中介公司最大的共同点。上海中介市场正在经历近几年来严峻的市场考验。新政正使上海中介业不得不对传统营销模式进行“变脸”。拓 展 非 住 宅 买 卖 业 务面对住宅买卖市场成交量的急速萎缩的尴尬境地

2、，中介企业纷纷改变营销策略。21世纪不动产中国区副总裁王皓认为，经过新政洗礼之后，上海的二手住宅交易很难迅速恢复到过去几年的活跃状态，而商铺和写字楼在此轮调控中受影响较小。进军商业地产的租售交易，也是大中介机构抢占新兴市场份额的一次机遇。据了解，上海中原将在一手项目代理上加大力度和投入，采取一、二手房联动的模式，准备以上海为基点，向外围拓展，将眼光放长远到整个长三角经济圈。用其总经理谭百强的话说，“两条腿肯定比一条腿走得稳”。而其他的许多中介公司纷纷发展以往都比较轻视的租赁业务，因为当前住宅租赁业务比较繁荣。尽管租赁业务佣金不可与买卖业务比较，但如果交易量放大，尤其对于店铺数量较多的中介而言，

3、也是不可小看的市场，也能在一定程度上帮助中介公司应对“难关”的考验。打 破 以 “ 房 子 为 中 心 ” 模 式“是否能够安全度过，我觉得房地产服务行业的营销管理观念改变是关键。我们应该将以房子为中心改为以客户为中心。”智恒房产副总经理许海波表示。为了保证企业有效资源的合理配置，智恒减少了现有营销门店的数量，并对部分门店进行转移，从单一的店铺经营向店铺和写字楼相结合的经营方式转变，要把做散单的模式转变为利用电子网络做后台服务的形式。新政影响下困难重重的房产中介为了生存，开始对自己传统的营销方式进行改革，要继续生存，必须各寻转型路径。中 介 店 面 开 进 写 字 楼“在下一阶段，我们将努力对

4、自己传统的营销方式进行改革，”智恒房产董事长黄健明表示，“智恒房产将开三家新店作为首批试点，但是与以往不同的是，这三家店不再是沿街店铺的方式，而是直接开进写字楼里，开展顾问式营销。”黄健明认为：中介门店开进写字楼主要有两大原因。第一是成本因素，19951996年的时候，发现租用商铺门面的成本和写字楼的成本几乎一样，所以当然选择商铺开展中介业务，但随着这些年大量的便利店、中介店对沿街商铺的哄抢，铺价已经被炒得非常高，一个几十平方米的商铺动辄月租金2万3万元，给中介公司带来了巨大的成本压力。而现在的写字楼租金和19951996年的时候还是差不多，因此把中介开进写字楼能大大降低成本，而且环境也非常好

5、。另一个重要因素是网络营销时机的基本成熟。现在的网络技术比较先进，网络市场也比较发达，许多中青年客户看房子最先都在网上，因为便捷、快速，可以节约大量时间，而中青年群体恰恰是主流的投资置业人群。为了获得更多的网络资源优势，智恒已经和搜房网展开合作，解决了中介门店开进写字楼发展网络营销的客户资源瓶颈。现在网络营销在中介公司的成交量中所占比重很小，但会获得快速发展的机遇。趁 机 布 点 热 门 区 域 2 1 世 纪 不 动 产 上 海 逆 市 扩 容来 源 ： 2 0 0 5 6 2 0 每 日 经 济 新 闻在时下不少房产中介暂时冻结扩张计划、关店减员甚至转战二线城市“越冬”之际，21世纪中国不

6、动产却高调宣布，将加快在上海扩容的步伐。“今年年内，我们将在上海投入2500万美元，再开100家分店。具体规划一段时间后会出来。”昨日，21世纪中国不动产上海区域董事总经理王皓对每日经济新闻透露。他表示，长远来看中国房地产市场很有发展潜力，“不能因市场一时惨淡而停止扩张步伐”。“目前正是我们加大扩张步伐的最佳时机。”王皓指出，与之前相比，现在介入的成本会大大降低，因为一些热点区域商铺的租金价格相对较低。王皓认为：“现在是21世纪中国不动产打品牌、树立品牌形象的最佳时机。”他指出，在市民消费变得理性、投资客减少的情况下，品牌显得尤其重要。对此一位业内人士分析，21世纪中国不动产可能会“趁机”进入

7、之前未涉足的一些热点区域。“此前，这些热点区域竞争非常激烈，即便是知名中介也难以插足，在现今一些中小中介关门时，他们可以乘机进入。”对此前有关媒体报道的“上海中介企业目前全面亏损”的消息，上述业内人士指出，从长远来看，随着市场逐渐恢复活力，自住客不再观望，同时一些中小中介和不规范的中介被挤出市场，那些熬到最后的中介所分享到的市场空间未必会比以前小。对此，中瑞市场研究有限公司一市场分析师表示认同。但上海一熟悉时下中介行情的知名公司负责人对此则表示惊讶：“不可能吧，在目前的市场行情下，中介只有关店，那还有能力来开店呢？”记者此前在上海东城采访时获知，21世纪中国不动产在该区域的东秀路分店由于入不敷

8、出，难以维持而不得不关门。王皓也承认，浦东和浦西地区的分店，最近一段时间的交易量都大幅下滑了50%左右，经营状况不理想。21世纪不动产体系于1971年在美国加州成立。据称，该公司计划在未来35年内，在中国建立60个区域分部，吸收4000家加盟店。目前公司网络已经扩张至北京、天津、南京、杭州、深圳和武汉等地。二手房市场面对品牌竞争 中介提出了弯道加速来 源 ： 2 0 0 5 6 2 1 青 年 报 上海楼市从四月以来，两个多月的胶着状态让开发商、房产中介及房产投资者都颇为难受，据了解，进入6月份二手房交易市场更加糟糕，5月份还有不少客户在赶“61”税收的末班车，促进了不少成交量。一中介巨头5月

9、份营业额在600万元左右，但6月份开始到现在营业额只有100多万元。另一家中介老总向记者透露，6月份到现在营业额才30多万元，以前一个月快过半时营业额基本上在200万元左右了。对于当前上海二手房交易量普遍下降的情况，信义房产总经理夏智亮先生认为：去年房产价格一直是高位运转，在政府一系列的“组合拳”后房价缩水是在意料中的。纵观香港、台湾等周边地区的房地产历程，政策的出台对购房自住者来说基本是没有影响的，却足以阻止部分短线炒房者的入市，同时促进了房地产市场的稳定健康发展。虽然，市场上观望情绪的弥漫，导致了各中介公司近几个月的交易量萎缩。五月信义房产35家直营店的经营业绩下滑到三百万。但以长远的眼光

10、来看，市场却并不会因不景气而变小！如果说市场本来是100%，假如原本有一百家企业在营运，当市场缩减60%的时候，说不定就有四十家业者因此退出，所以市场空间未必比从前小。他认为房产中介市场现在是在“弯道”上，大多数的跑者速度减缓，原先的落后者如能克服离心力加速冲刺，反而能一举反超，目前信义不打算关店，更不会裁员减薪，而将以更积极的方式来过这个弯道。目前针对市场租赁热火的现状，他表示，公司短期的经营重心暂时向租赁业务倾斜。在企业的内部管理上，通过加快经纪人对市场波动的认识和理解，从而提高整个企业对市场的反应速度。改 革 传 统 的 营 销 方 式 上 海 中 介 门 店 开 进 写 字 楼来 源

11、： 2 0 0 5 6 2 0 东 方 早 报“在下一阶段，我们将努力对自己传统的营销方式进行改革。”智恒房产副总经理许海波昨日向记者表示，智恒房产将开三家新店，但是与以往不同的是，这三家店不再是沿街店铺的方式，而是直接开进写字楼里。新政影响下困难重重的房产中介，为了生存开始对自己传统的营销方式进行改革。随着此轮调控政策的出台，上海的中介市场经历了近几年来最严峻的考验成交量奇少、门点面临关闭、从业人员收入骤降。“是否能够安全度过，我觉得房地产服务行业的营销管理观念改变是关键。我们应该将以房子为中心改为以客户为中心”。为了保证企业有效资源的合理配置，智恒减少了现有营销门店的数量，并对部分门店进行

12、转移，从单一的店铺经营向店铺和写字楼相结合的经营方式。许海波解释道，写字楼店面的成本低于沿街店铺，并且直接面对客户群，他们要把做散单的模式，转变为利用电子网络，做后台服务的形式。除此之外，其他中介企业也纷纷改变营销策略。上海中原公司将在一手项目代理上加大力度和投入，准备以上海为基点，向外围拓展，将眼光放长远到整个长三角经济圈。上海中原物业代理有限公司总经理谭百强告诉记者，“两条腿肯定比一条腿走得稳”，中原恪守一、二手联动的模式，目前已经代理了上海乃至长三角的好几个一手楼盘。21世纪不动产中国区副总裁王皓认为，经过新政淘沥之后，上海的二手住宅交易很难迅速恢复到过去几年的活跃状态，而商铺和写字楼在

13、此轮调控中却受影响较小。进军商业地产的租售交易，也是大中介机构抢占新兴市场份额的一次机遇。“我们还准备提高经纪人租赁交易的佣金比例，以鼓励租赁业务的发展。”许海波说，市场总有旺有淡，关键是如何去适应。“租赁业务佣金虽不可与买卖业务比较，但如果交易量放大，尤其对于店铺数量较多的中介而言，也是不可小看的市场。”传 统 营 销 模 式 温 柔 革 命 上 海 中 介 三 变 谋 生 来 源 ： 2 0 0 5 6 1 5 每 日 经 济 新 闻“我们正在筹备张杨路、中山北路共和新路和徐家汇地区的三间新店，但这三间店不再是沿街铺面，而是要开进写字楼。”昨日，智恒房产副总经理许海波告诉每日经济新闻。“我

14、们要从住宅中介向非住宅中介转型。”许海波明确表示，中介店开进写字楼，正是出于这样的考虑。在今年3月份之前，智恒房产每月的佣金收入中，大约只有1020的比例来自于非住宅中介。“将来，我们希望这个比例达到50。”许海波说。种种迹象显示，新政正迫使上海中介业界不得不对传统营销模式进行“温柔”革命。昨日，中介业界有关人士一致对记者表示，新政之后，若要继续生存，必须各寻转型路径。21世纪不动产中国区副总裁王皓认为，经过新政淘沥之后，上海的二手住宅交易很难迅速恢复到过去几年的活跃状态，而商铺和写字楼在此轮调控中受影响较小。进军商业地产的租售交易，也是大中介机构抢占新兴市场份额的一次机遇。而对于戴德梁行旗下的泛城租售网而言，转型之路则显得更为不易。“这个月，我们已经接到一些发展商放出的一手房尾盘信息，代理新楼尾盘也是我们目前正在开拓的新业务。”泛城租售网市场经理费海勇指出，由于戴德梁行旗下住宅、商铺及写字楼的中介代理由各部门各司其职，定位于住宅中介的泛城租售网，很难向非住宅方向转型。费海勇介绍，由于一手房市场的交易萎缩，不少感到资金压力的发展商急于寻求更多销售渠道。“我们有客户资源，他们有楼盘资源，对发展商而言，部分尾盘进入中介店，不失为一个直接有效的销售渠道。”销售渠道之渴，使泛城租售网仍在部署开店计划。在不少中介纷纷计划关店