土地相关案例汇总(超多)

1、 http:/ HYPERLINK http:/www.clr HYPERLINK /frontNEWS/chinaResource/SEARCH /frontNEWS/chinaResource/SEARCH.htm（国土报搜索网）土地出让金有无优先受偿权由一起案例引出的话题国土资源新闻网（2004年2月4日10:50）案情：某市有一宗土地，在欠交土地出让金300万元的情况下，就已颁发了国有土地使用证，后该土地使用权人以这宗土地作抵押，从银行贷款，贷款到期后未能被偿还，现该银行通过诉讼已进入执行程序。法院现要求市国土资源局协助执行，把土地权属过户到银行名下。而国土资源局认为，过户可以，但应优

2、先清偿所欠土地出让金，理由是出让金属于政府收益，应优先受偿。但银行和法院认为土地出让金属于一般债权，不能享有优先权。话题一：出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿？如果能，就会出现两个新问题：A.征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿？B.土地抵押登记时，国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实，属于权利瑕疵，国土资源行政主管部门是否承担行政赔偿责任？话题二：根据闲置土地处置办法规定，拟定闲置土地处置方案时，应与抵押权人一并协商拟定，如果抵押权人只同意过户而不参与处置方案，国土资源行政主管部门如何处理？土地出让金作为一般债权与抵押权相比并没有优先权，至多在告知抵押权人的情况下

3、拥有抗辩权对以上问题，笔者的观点如下：目前明确规定其他权利优于抵押权而享有优先受偿权的法规或司法解释，笔者只掌握一个，即最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（200216号），该批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行中，应当依照合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而合同法第286条只规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，并没有明确是否优先于抵押权。就目前而言，关于优先于抵押权的其他权利的相关规定，除了一些可以推定的规定外，就只有这样一个颇具争议的司法解释。回到本文要讨论的问题。未及时缴纳的土地出让金作为政府收

4、益是否一定有优先受偿权？笔者认为，政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权，关键在于有没有法律依据。在本案中，如果国土资源局在对抵押合同进行审批时，没有书面告知银行“这宗土地尚欠土地出让金”，那么，土地出让金没有优先受偿的权利，而只能作为一般债权对待。有人可能会主张国家利益高于其他利益。笔者则认为，这样的主张过于原则。民事诉讼法第203条规定，已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受偿的权利。而企业破产法第28条也明确规定，有担保的财产不属于破产财产。而作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除。从上述规定可知，从国家利益角度来推断本案

5、出让金优先受偿权问题，不太符合法理。那么，如果本案中，银行被书面告知拟抵押土地尚欠300万元出让金，那么，国土资源局优先受偿的观点能成立吗？笔者认为，不能成立。但国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩的抗辩权。其依据可从以下规定推断出：城市房地产抵押管理办法（建设部1997年4月27日通过）第28条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额。”依笔者的理解，如此规定，原因可能有二：其一，有些已取得使用权证的土地在作抵押时，并未缴清全部出让金。这样在行使抵押权时，必须先补偿土地出让金。当然，这种权利是不是优先受偿权

6、，笔者不能断定。这是因为对上述条款还有个解释的问题，也因为上述办法的阶别层次较低，只是个部门规章。其二，该条款规定的仅是在划拨土地上的在建工程的抵押情形。在这种情况下，实现抵押权必须先交纳土地出让金，其余财产才能作为优先受偿的财产。但于此情形下，并不涉及土地出让金与抵押权谁优先受偿的问题。另，关于征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿的问题，笔者认为，如果严格执行土地管理法关于征用土地的相关规定，这个问题不应该出现。如果出现这个问题，也应是一个国家补偿的问题。因为拥有征地权利的主体只有一个，即政府。而农民集体经济组织从法律上说，只与政府有关系，与用地者并没有直接关系。关于闲置土地的

7、问题。闲置土地处置办法第三条规定了不同的处置方式，笔者认为，在闲置土地上设有抵押权的情形下，也应遵守这些例举的处置方式所体现的原则。政府对闲置土地的处置目的在于依法处理和充分利用闲置土地，抵押权人参与处置方案的拟定是法律维护其权益的体现。在抵押权人拒不参与方案拟定的情况下，当地政府应依法处置闲置土地。综上所述，本案中，土地出让金作为一般债权与抵押权相比较并没有优先权，至多在告知抵押权人的情况下，拥有抗辩权。那么，如何防止这种会导致国家土地收益流失的现象发生？笔者认为：一是要严格遵守土地管理法第55条第1款的规定，没有缴纳完毕土地出让金等收益的，一律不得使用土地；二是完善土地发证管理办法，对分期

8、缴纳土地出让金或欠缴、不交土地出让金的土地使用人等没有缴清出让金的，一律不得颁发国有土地使用证；三是完善土地抵押管理办法，对因各种原因欠缴土地出让金的土地，不得用于抵押。笔者相信，这些工作做得扎实，就不应该再出现与抵押权人争优先受偿权的事情了。因继承房屋形成的一户两宅不违法国土资源新闻网（2005年7月15日12:56）问：近来在土地登记发证过程中遇到这样一种情况，不知如何办理。我们在为一农户办理变更登记时，发现该户已于1998年办理了宅基地审批手续，新占旱地2分修建住宅。在2000年新房建起后，办理了集体土地使用权登记。该户当时由于分户，旧房两间仍由其父母居住。老宅基地其父拥有合法权属。去年

9、，父母双方去世后，他欲将老宅基地住房权属变更给自己，准备将老宅翻修。由于家中无其他兄妹，他是唯一的合法继承人，老宅理应由他继承。但他本人已拥有一处新宅基地，如果将老宅基地为其办理过户登记，又违反了土地管理法第六十二条第一款之规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并且极有可能将翻建的老宅私下买卖或出租。故至今未为其办理。另外，如果将老宅通过集体建设用地使用权流转方式转让于他，是否可以。答：以下为个人观点，仅供参考。当事人继承房屋形成一户两宅或多宅与土地管理法第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定不矛盾。宪法第十三条规定：“国家

10、保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”根据物权原理，对普通房屋这种财产权的继承，其内涵主要是指对其具有的使用价值的继承，而当其不具有使用价值时，也就不再具有财产的性质内涵而继承了。农村村民使用的宅基地，实行的是划拨用地与房地产权利主体一致原则。所以，从保护公民私有财产的宪法原则出发，确定土地所有权和使用权的若干规定第四十九条规定：“继承房屋取得的宅基地，可确定其集体土地建设用地使用权。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定，确定农村村民宅基地的集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定批准的，可在土地登记卡

11、和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”在实际管理中，通行的做法是，对继承的房屋，一般不批准翻建，待房屋损坏(即不再具有使用价值)或拆除后，由集体经济组织依法收回宅基地。此原则同样适用因接受转让、购买房屋等方式形成的一户两宅的管理。关于将老宅基地通过集体建设用地使用权流转方式转让于当事人的做法，其实质是“有钱就可以一户两宅、一户多宅”的翻版，是万万使不得的。承包地转包可不经村委会同意来源：农民日报09-0514:49:58问：我家三年前与本村村委会签订了为期10年的土地

12、承包合同。但近两年来我一直在县城做生意，没有时间管理土地。今年春天我与邻居李某协商后，签订了土地转包协议，我将承包土地转包给李某承包经营。村委会得知后，以此事没有征得村委会同意为由，通知我转包协议无效，并说我要不承包土地，村委会就要提前收回承包土地。请问：不经村委会同意，土地转包是否有效？答：可以明确地告诉你，你与李某签订的土地转包协议是有效的。我国农村土地承包法第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条又规定：“土地承包经营权流转的主体是承包

13、方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”根据上述规定，你与邻居李某签订的是土地转包协议，不必经原发包方即村委会同意，只要报村委会备案即可。你们村村委会以你不承包土地就要提前收回承包地的说法没有法律依据。土地承包经营权可继承吗？(2004-08-2602:27:37)最近，河南省滑县人民法院审结了一起土地承包经营权继承纠纷案，原告王某请求继承其父的土地承包经营权被依法驳

14、回。王某之父生前随其弟生活。王某每月按约给付赡养费，1998年，根据国家政策对农村土地进行第二轮土地延包时，王某之父的责任田与其弟的责任田为一个合同，承包方为王某之弟，其父的15亩责任田一直由王某之弟经营管理。去年8月，其父因病去世后，王某即与其弟协商，要求耕种其父责任田的一半，其弟未同意。于是，王某就在其父的责任田里种上了小麦。王某之弟知道后便将王某播种的小麦犁掉，重新进行了播种。王某一怒之下将其弟告上了法庭，要求继承其父责任田的一半。法院审理认为：承包是合同关系，家庭承包是集体经济组织内部农户的承包，以农户为承包单位，承包过程强调公平，承包地具有强烈的社会保障功能。通过家庭承包形式取得的土

15、地承包经营权，家庭的某个成员死亡的，土地承包经营权不发生继承问题。根据农村土地承包法第31条规定：“承包人应得的收益，依照继承法的规定继承。”王某的起诉于法无据，因此，遂作出上述判决。土地承包经营权不能继承2003-10-3019:31:52家住嫩江县白云乡的林女士，丈夫7年前去逝后就与次子王松一同生活，与次子经济一体，长子王贵每月付赡养费100元。1998年第二轮土地承包时，次子王松分得包括母亲在内4口人的承包田32亩（每口人8亩）。今年4月，林女士病故。长子王贵要求弟弟王松将母亲的承包田分给他4亩，王松不从，在多次协商无果的情况下，王贵向法院提起了诉讼。法院审理后认为，中华人民共和国农村土

16、地承包法明确规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。农村土地承包是以户为单位，只是在分配土地时按照人口计算土地的数量，家庭中部分成员死亡，但作为承包方的农户依然存在，只有承包人死亡，承包经营的家庭消亡的情况下，才存在是否继承问题。据此，法院驳回了王贵要求分得母亲4亩承包田的诉讼请求。土地承包经营权能否继承？来源：淄博市农业局发布日期：2005-04-0511:01:42从我国的实际情况出发，为解决无地人口的土地问题，缓解人地矛盾，体现社会公平，对因承包人死亡，承包经营的家庭消亡的，其承包地不允许继承，应当由集体经济组织收回，并严格用于解决人地矛盾。当然，如果承包方的继承人是本集体经济

17、组织的成员，又没有分到承包地的，可以优先承包被继承人的承包地。承包地虽然不允许继承，但承包人应得的承包收益，如已收获的粮食、未收割的农作物等，作为承包人的个人财产，则应当依照继承法的规定继承。对此，农村土地承包法第三十一条第一款规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。”继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。法定继承的，继承开始后，由第一顺序继承人继承，继承人继承。继承人可以是本集体经济组织的成员，也可以不是本集体经济组织的成员。承包人应得的承包收益，自承包人死亡时开始继承，而不必等到承包经营的家庭消亡时才开始继承。前面所讲

18、继承的问题，主要指耕地和草地，关于林地能否继承的问题，农村土地承包法第三十一条第二款规定：“林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”讨论：承包经营的家庭消亡的，承包地是否可以继承。通说认为，我国的农村土地承包经营方式通常以户为单位，通过家庭形式取得的耕地或草地承包经营权，家庭的某个或者部分成员死亡的，土地承包经营权不发生继承问题；家庭成员全部死亡的，土地承包经营权消灭，由发包方收回发包地。承包人应得的承包收益，自承包人死亡时开始继承，而不必等到承包经营的家庭消亡时才开始继承。农转非后，还享有土地承包经营权吗？法律事实张某花嫁至龙岩市某村民小组，与婆婆共同承包2亩多土地。1993

19、年，张某花由农业户转为非农业户，并将户口迁出。1996年，村民张某民开始耕作张某花原承包的土地，并缴交该土地所需的定购粮及其他赋税至今。1998年9月，张某民将上述土地转租给陈某。现张某花以该土地系其借与张某民耕种为由，诉至法院，请求判令张某民停止侵害其承包经营权，并将非法占用的土地恢复原状。法院审理认为，原告在转为非农业人员后，根据法律规定，不再享有承包农村土地的权利。1996年后，即讼争土地由被告实际经营管理并承担相应义务，根据有关司法解释，应视为被告已就其经营的讼争土地与集体经济组织间成立了农业承包合同关系。原告要求于法无据，驳回其诉讼请求。法官说法原告在1993年已由农业人口转为非农业

20、人员，依当时的政策和法律规定，其不再享有承包农村土地的权利，即原告张某花农转非以后，不管是否办理了土地流转手续，该村集体经济组织都将依法收回属于张某花份额的土地，其承包经营权即告灭失。被告在原告承包经营权灭失后开始耕作讼争土地，并未超出其所应享有的权利，且自1996年经营管理讼争土地至今，有证据证明该土地所需定购粮及其他赋税均由被告缴纳据此，应视为被告已就讼争土地与集体经济组织间成立了农业承包合同关系。因此，原告对讼争土地不再享有承包经营权，其诉请无法得到法院的支持。农村土地承包经营权第二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土

21、地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。村民农转非十年后索要土地承包权胜诉（图） HYPERLINK 2010年08月23日14:45大江网-新法制报谢文群的母亲李红秀拿着土地证，对土地承包权被判无效感到困惑已农转非十年的谢图生经法院判决拿回了农村土地承包经营权，并拿到了承包地被征用的补偿款。辛苦耕种同一块土地已经十年的谢文群和谢普生，农村土地承包合同最终被法院判决无效，赣州市于都县政府颁发给他们的土地证也无效。然而，在法院判决之前，于都县岭背镇政府已

22、向谢文群和谢普生发放了征地补偿款。一地两补很蹊跷，在当地百姓看来，这被理解为想平息这起土地纠纷。农村土地承包法规定，承包方全家迁入小城镇落户的，应按其意愿保留土地经营权。而这一条款近年不断引发争议，因为农村土地属村集体所有，一个已经不属于村集体组织的人，其土地承包经营权为何还能保留？之前，曾有全国人大代表在全国“两会”上提议，对该条款进行修改。农转非后土地被重新发包谢图生原属于都县岭背镇禾溪埠村下屋村小组村民，承包了该组老、岭脚下、坝老、几子坑和外板河边五块地，1992年签订承包合同，承包土地面积为1.81亩。谢东喜（时任下屋村小组组长）说，1997年和1998年间，谢图生多次找到他以及当时的

23、村长，称不再耕种土地，不愿再交“公粮”。而表达这种意愿的背景是，谢图生全家在1997年转为非农业户口，并迁出了所在集体经济组织，落户岭背镇水头中学（后迁入于都县城贡江镇居住至今）。8月10日，谢东喜回忆道，在村小组的一块田边大树下，谢图生曾找到他说，不想耕种其名下的土地。谢东喜曾表示土地安排不下去，没有人要，而谢图生则称如果明年（1999年）还把土地安排在其名下，还让其交“公粮”，就要打他。“明年没收回土地我要打你”，这句话让谢东喜印象深刻。1998年，他按谢图生意愿收回了其名下土地。谢东喜拟将收回来的土地安排到另一村民谢普生名下时，谢普生表示耕种不了这么多，于是谢东喜又将部分土地分出来重新发

24、包给村民谢文群耕种，均签了1998年至2028年的农村土地承包合同。此后，谢图生离开了农村，举家迁至贡江镇居住。而谢文群和谢普生获得村小组发包的土地后，在尽耕种义务的同时，也交纳了当时的“三提五统”、“三粮五款”。征地补偿引土地承包权之争2008年，镇政府征地修建公路，谢文群和谢普生承包的土地就在其中，两家共得到了近4万元补偿款。在两家得到补偿款后，谢图生坚持认为，当年承包的土地并非自己自愿交回。现在他要拿回土地，要得到属于自己的征地补偿款。谢图生否认了当年不交“公粮”一说，称一直以来都是自己承担交纳义务，直至2001年。之后由于全家在县城居住，不便耕种承包地，便与谢文群及谢普生协商代耕。直到

25、2008年镇政府征地补偿时，他才发现原属于自己的承包土地莫名其妙地变成了谢文群和谢普生承包经营的土地。“组长说地是分给我们种的。”8月10日，谢文群的母亲李红秀说，她家里承包的土地是村小组发包的土地，而与原承包人谢图生并没有直接的关系。但她清楚，谢图生之前向谢东喜以及禾溪埠村时任村长要求交回土地一事，并曾多次对她说：“地现在是你们种，你们去交公粮吧。”李红秀认为是征地补偿款让谢图生改变了当年的说法。土地承包经营权判属“原主”2009年6月，谢图生将禾溪埠村下屋组及村民谢文群、谢普生分别告上法院。谢文群及谢普生认为，他们耕种的土地都是由村小组发包的，2006年还取得了县政府颁发的土地证，而政府如

26、何收回谢图生的土地与他们没有关系，谢图生不该告他们。但在村小组看来，谢图生全家在1998年就已外迁，不属于村小组村民，无权享受土地承包权。谢东喜称，收回土地重新发包给谢文群和谢普生耕种，也符合当时的政策。1998年9月，于都县委、县政府的有关文件提到，农业人口转为非农业人口后，其个人已经不再属于农村集体经济组织的成员，因此，在“小调整”中集体应收回其承包地另行发包。谢东喜认为，根据政府这个文件，就算谢图生当时不主动交出土地，村小组也有权收回他的土地。而农村土地承包法“必须由承包人提出书面申请自愿交出”的规定（第二十九条承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前

27、半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。），让谢东喜有口难言，更后悔之前没有留下任何书面的证据证明谢图生自愿交出土地。因无法证明是谢图生自愿交出土地，依据农村土地承包法第二十六条规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包方的耕地和草地”，于都县人民法院判决谢文群和谢普生与村小组所签的土地承包合同无效，县政府发的土地证无效，谢图生仍享有原土地承包经营

28、权。村民对终审判决表示无奈谢东喜叹气道，很多村民都可以作证，是谢图生农转非后主动提出不再耕种土地，那时候并不知道要提交书面申请，也未依法召开集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案。今年4月30日，赣州市中级人民法院驳回了谢文群和谢普生的上诉，维持于都县人民法院判决。另据了解，最高法2005年7月份曾公布一份关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释，第六条称，“因发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照下列情形，分别处理：（一）发包方未将承包地另行发包，承包方请求返还承包地的，应予支持；（二）发包方已将承包地另行发包给第三人，承包方以发

29、包方和第三人为共同被告，请求确认其所签订的承包合同无效、返还承包地并赔偿损失的，应予支持。但属于承包方弃耕、撂荒情形的，对其赔偿损失的诉讼请求，不予支持。”但因为谢文群、谢普生对谢图生的土地进行了及时耕种，无法证明谢图生存在弃耕、撂荒，故许多村民对于最后的判决也觉得很无奈。为平矛盾发两份土地补偿款在两级法院判决之后，谢图生拿到了近4万元的补偿款，尽管此前谢文群和谢普生已经拿到了同样的补偿款。在谢东喜以及当地村民看来，反正土地已经被征用，结果只是补偿款该给谁的问题。虽然谢文群和谢普生在这场官司中败诉，好在他们还是得到了相应的补偿款。他们认为，这是镇政府为了平息这起土地纠纷，才在发放一次补偿款后，

30、重新再给谢图生一份。岭背镇党委书记管伟平受访时称，既然法院判了谢图生拥有土地，那肯定要得补偿款。管伟平介绍，当年调整土地时，是遵循谁种就给谁的原则，而当地农转非的村民远不止谢图生一例，有很多农转非的村民，当年要求交回土地，没有谁写过书面申请，而至今也没有谁来要回土地的情况，没有利益谁会来争土地。他称，是因为政府征收了土地，有了补偿款，个别村民才冲着利益而来，要回土地。管伟平说，当时的村书记都证明，谢图生当年提出了要交出土地不再耕种。“到底是交由代耕还是向村小组交回土地，当事人心中有数。如果镇里不征收，他肯定不来要土地。”管伟平表示，政府发放土地证给谢文群和谢普生，并不存在过错。如果确实发错了，

31、收回来就是。在打官司之前，镇里曾介入调解，但没有结果，才造成现在不得不一块地出两份钱的局面。管伟平称，按道理应该收回此前发放给谢文群和谢普生的补偿款，但不是说收回就能收回的，需要做思想工作，因为谢文群和谢普生在耕种过程中，也交纳了多年的“公粮”。而对于法院判决土地证无效，管伟平称，并不是政府发错了土地证，该镇并没有将土地证发放到谢文群和谢普生手中，而是一直放在村小组，不知道他们如何拿到的土地证。谢东喜对这一说法予以否认，他称，土地证在2006年发下来后，就直接发到了村民手中，并没有上级部门人员通知扣留，相反，是根据上级要求发包土地，发放土地证到户。全国人大代表建议修改法律条款据悉，围绕农村土地

32、承包法第二十六条的规定（第二十六条承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。），近年来争议不断，在许多专家和村民看来，这一条款有些不合理，因为村民农转非后，人已经不属于村集体（村小组）组织，而农村土地又属村集体（村小组）组织所有，一个已经不属于村集体（村小组）组织的人其土地承包经营权为何还能保留？（第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。）讨论：农民农转非后，没有稳定的生活来源，

33、怎么办？全国人大代表赵林中在调研中发现了这一规定不尽合理，认为农村土地承包法颁布以来，在实际执行过程中确实显露出了一些迫切需要解决的问题。他认为，土地承包经营权作为农村的一项最基本的社会保障，在承包期内发包方可否收回，可依据承包方全家是否享受城镇社会保障，而不是依据是否迁入设区的市和是否转为非农业户口。因此，早在2006的全国“两会”上，赵林中就提议将相关规定修改为：承包期内，承包方全家迁入城镇落户，并享受城镇职工社会保障的，发包方可以收回承包的耕地和草地。（2003农村土地承包法第四十一条承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从

34、事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。）江西法报律师事务所肖文军律师认为，农村土地承包法立法的根本目的，是赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益。在我国物权法中明确规定土地承包经营权为物权中的用益物权，不仅强调物权的稳定性，也强调对土地的充分利用。因此有必要在法律中明确规定土地承包经营权为财产权，并按照相关法律来处理。在校大学生无权申请宅基地？问：近年来党的政策好，农民的生活条件有了明显提高，日子富裕了，对住房条件要求高了，有的农村居民要求以在大学生已成年需要另立门户为由申请宅基地，请问对此问题应该怎么

35、办？答：土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处符合规定面积的宅基地。很清楚，法律规定的在农村拥有宅基地的权利主体只能是农村村民。何谓农村村民？根据相关解释，是指具有农业人口户籍，参加一个农村集体经济组织，从事农业劳动生产的人。而在校大学生的身份，与此定义相差甚远，显然不是农村村民，当然也就不能在农村享有宅基地了。信中说，由于党的政策好，农民生活条件有了提高，想给已成年需要另门户的在校大学生申请一处宅基地，这种心情可以理解，也不奇怪。问题是，想法可以有，关键要看这种想法符不符合法律规定。对于从事土地管理的工作的人来就，依法办事是其工作的基本原则，不以、有群众一要求，我们就给予满足，那

36、还要法律干什么呢？所以，对不符合法律规定的额外要求，应该向群众作好解释宣传工作，对违法行为应该依法处理。当然，如果在校大学生已结婚，并且其妻（夫）为本村村民，则可参照国务院国发（1990）4号国务院批转国家土地局关于加强农村宅基地建房的规定，以在农村的妻（夫）的名义审批规定面积的宅基地。宅基地互换协议是否有效？（来源：中国国土资源报2005.7.7）案情冯某的宅基地与魏某的宅基地相邻，冯某的宅基地位于西边，魏某的宅基地位于东边。两块宅基地的宽度均为8米，长16米，面积均为128平方米。冯某与魏某也均于1996年2月12日分别取得县土地管理局颁发的用地证书。1999年5月6日，冯某与魏某经协商签

37、订了一份宅基地调换位置协议书，该协议书约定：冯某与魏某双方互换调整宅基地位置，即原来冯某位于西面的宅基地与魏某位于东面的宅基地互换位置，双方所持的土地使用证书中的土地尺寸不变，协议签订后的任何一方不得后悔，否则负全部经济责任。2001年9月18日，冯某在尚未办理宅基地使用权变更登记手续时便在换得魏某宅基地的位置上动工建楼房。2001年12月，冯某建起了一幢四层半高、建筑面积576平方米的楼房。在冯某建房的过程中，魏某知道但未提出异议。2002年4月27日，魏某以双方换地尚未办理正式过户手续，冯某侵占其宅基地为由向法院提起诉讼，要求冯某退出侵占的128平方米宅基地，恢复原状。在庭审中魏某变更诉讼

38、请求，要求冯某赔偿其该购地款15万元及其利息。冯某和魏某在庭审中均承认没有办理换地权属变更登记手续是由于当时法律意识不强。1.重庆市石柱县国土房管局：宅基地互换协议无效？冯某与魏某所签宅基地互换协议书尚未产生法律效力。根据民法通则第五十五条和合同法的相关规定，一个合同要产生法律效力必须具备三项条件：一是行为人具有相应的行为能力，二是当事人的意思表示真实，三是不违反法律或社会公共利益。本案中的协议除应具备上述一般要件外，还须具备办理登记的特别有效要件才能生效。因为根据合同法第四十二条和土地管理法第十二条，土地管理法实施条例第六条的规定，土地所有权使用权的变更，必须办理土地变更登记手续，且自变更登

39、记之日起开始生效。按照上述规定，本案中的协议只具备了合同的一般生效要件，未具备合同的特别生效要件，所以该合同是无效合同。冯某如拆除房屋，经济损失应由冯某与魏某共同负担。根据合同法第五十八条的规定，合同无效，双方应返还财产，各自承担相应责任。本案中双方均有过错，所以，冯某的经济损失应由双方分担。当然，本案如能调解解决是最好的。通过调解，双方同意补办土地变更登记手续，合法调换土地使用权，保留冯某的房屋，这样双方都可避免损失。2.湖北省郧西县国土资源局：宅基地互换协议应认定为无效认为文中冯某与魏某宅基地互换协议应认定为无效。冯某与魏某所在的县级以上人民政府土地行政主管部门应责令两人停止违法行为。我国

40、实行土地的社会主义公有制，也就是说土地分为国有和集体所有，个人只有土地使用权而没有所有权。任何单位和个人未经批准，不得侵占、买卖或以其他方式非法转让土地。文中冯某与魏未经有批准权的人民政府批准，私自签订协议交换宅基地的行为应视为以其他形式非法转让土地，违反了土地管理法第二条、土地管理法实施条例第六条规定，土地行政主管部门应根据土地管理法第七十三条规定予以行政处罚：若冯某与魏某在非法转让此宅基地过程中有非法所得，应予没收；若该幢建筑物符合土地利用总体规划，应予没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；不符合土地利用总体规划的，应限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，

41、恢复土地原状。当地法院应根据合同法第五十二条规定认定该份协议无效，予以解除。备注：土地管理法第二条：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可依法转让。）土地管理法实施条例第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变

42、更登记。）土地管理法第七十三条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。）合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会

43、公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3.对本案的处理，主要存在以下三种意见：第一种意见认为：应判决冯某与魏某签订的互换宅基地协议书无效，冯某向魏某赔偿购地款15万元及利息。理由是：冯某与魏某虽然经过协商签订协议，愿意将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处置其民事权利的民事行为，应认定“合同成立”，但是双方必须按照土地管理法的有关规定向土地行政主管部门办理宅基地权属变更登记手续，方能认定合同有效。第二种意见认为：应判决冯某与魏某签订的互换宅基地协议有效，驳回魏某的诉讼请求，并责令冯某与魏某补办宅基地使用权变更登记手续。理由是：冯某与魏某用于交换的宅基地，双方都已取得土地行政主管部门

44、颁发的用地证书；因而双方对各自的宅基地都合法拥有使用权和处置权。双方经过协商并签订协议书将各自合法拥有的宅基地互换是双方自行处置民事权利的行为，且是真实意思的表示，其签订的协议是有效协议，双方应该按照协议所约定的内容履行。协议的实际内容为互换宅基地；当初没有履行办理土地变更登记这一民事法律行为，不是双方的本意使之，而是由于没有这一法律意识，到国家土地行政主管部门办理土地权属变更登记手续。现魏某以双方互换宅基地没有办理真正过户手续而主张双方的换地无效不应得到支持。故应判决驳回魏某的诉讼请求，并判决冯某与魏某履行完办理宅基地使用权变更登记这一民事法律行为。第三种意见认为，应裁定中止本案审理，向当地

45、土地行政主管部门提出司法建议，由土地行政主管部门做出决定书，责令冯某与魏某限期补办宅基地权属变更登记之后，由魏某自行撤诉。如果魏某未在责令期限补办宅基地权属变更登记，其宅基地权利将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门所作出的决定书，判决冯某与魏某的换地协议有效，驳回魏某的诉讼请求。评析笔者同意第三种意见。现作如下简要评析：首先，从我国土地管理的规定分析，我国土地管理法第十二条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续；第八十二条规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。可见，土地所有权、使用权的转移不经变更登记，不具有法律效力，即不

46、仅不能以其权利变更对抗第三人，而且在当事人之间也不发生权利变动的后果。而作为土地监督、检查、处理土地违法案件的土地行政主管部门，发现有关权利人未依法办理土地权属变更登记，或者土地行政主管部门接到有关单位或者个人未办理土地变更登记的检举、申诉，应当查明事实。如果证据充分、事实清楚，土地行政主管部门应当做出责令限期办理变更登记的决定。当事人在接到责令限期办理的决定书后，应当在该决定书限定的期限内办理变更登记，同时还可以申请行政复议或者向有关人民法院起诉。如果当事人不按土地行政主管部门的决定办理土地权属变更登记，其原有的宅基地权利将不受法律保护。本案冯某与魏某签订协议互换宅基地后，冯某已在魏某原来的

47、宅基地上建起楼房，双方的换地事实清楚。现魏某出于某种原因反悔，以未办理变更登记为由要求冯某退出该宅基地，恢复原状，或要求冯某赔偿其购地款，于法不应得到支持，而应由当地人民政府土地行政主管部门作出决定责令其办理变更登记。其次，从我国合同法的有关规定分析，冯某与魏某所签订的互换宅基地协议已经成立，只是由于没有到土地行政主管部门办理变更登记，故尚未生效。但是，当事人自愿订立的合同，必须依照诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利、违反义务。本案涉及所互换的两块宅基地，双方均具有独立的支配处置其宅基地的权利，既然冯某与魏某已签订换地协议，并且双方已将标的物即各自的宅基地交付对方，冯某

48、也已经在魏某原有的宅基地上建上楼房，冯某没有缔约过失的责任。因此，冯某与魏某均应互相负有将该换地协议履行完毕，即到土地行政主管部门办理变更登记的义务。（本案中宅基地互换协议宜视为有效）再次，从物权变动原因分析，交换、转让合同是物权变动的原因，而登记则是确定物权变动的效力。由于宅基地是一种基本的生产、生活资料，其权属的稳定性，流转的安全性，均会对社会秩序及人们的生活产生重大影响。因此，国家才通过登记的形式把这种特殊物权的存在与流转的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人交易的安全。因继承房屋形成的一户两宅不违法国土资源新闻网（2005年7月15日1

49、2:56）问：近来在土地登记发证过程中遇到这样一种情况，不知如何办理。我们在为一农户办理变更登记时，发现该户已于1998年办理了宅基地审批手续，新占旱地2分修建住宅。在2000年新房建起后，办理了集体土地使用权登记。该户当时由于分户，旧房两间仍由其父母居住。老宅基地其父拥有合法权属。去年，父母双方去世后，他欲将老宅基地住房权属变更给自己，准备将老宅翻修。由于家中无其他兄妹，他是唯一的合法继承人，老宅理应由他继承。但他本人已拥有一处新宅基地，如果将老宅基地为其办理过户登记，又违反了土地管理法第六十二条第一款之规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准

50、，并且极有可能将翻建的老宅私下买卖或出租。故至今未为其办理。另外，如果将老宅通过集体建设用地使用权流转方式转让于他，是否可以。答：以下为个人观点，仅供参考。当事人继承房屋形成一户两宅或多宅与土地管理法第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定不矛盾。宪法第十三条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”根据物权原理，对普通房屋这种财产权的继承，其内涵主要是指对其具有的使用价值的继承，而当其不具有使用价值时，也就不再具有财产的性质内涵而继承了。农村村民使用的宅基地，实行的是划拨用地与房地产权利主体一致原则。所以，

51、从保护公民私有财产的宪法原则出发，确定土地所有权和使用权的若干规定第四十九条规定：“继承房屋取得的宅基地，可确定其集体土地建设用地使用权。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定，确定农村村民宅基地的集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定批准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”在实际管理中，通行的做法是，对继承的房屋，一般不批准翻建，待房屋损坏（即不再具有使用价值）或拆除后，由集体经济组织依法收回宅基地。此原则同样适用因

52、接受转让、购买房屋等方式形成的一户两宅的管理。关于将老宅基地通过集体建设用地使用权流转方式转让于当事人的做法，其实质是“有钱就可以一户两宅、一户多宅”的翻版，是万万使不得的。思考：非农业人口或外村、外乡人能否继承？如何处理此案？A村临路有一片沟壑地，长期不能利用，加上市区垃圾不断倾倒，严重影响环境卫生，于是A村与个体户张某协商，由张某投资治理该地块。2001年，张某填埋沟壑、平整场地，投资近100万元，建成一个汽车修理厂，经营至今。2003年，市国土资源局以张某违法占地为由，对张某下达行政处罚决定书，责令张某退出非法占用的21亩土地。张某提出退出土地可以，但要补偿我开发土地的投资。如何处理此案

53、在国土资源局内形成两种意见：第一种意见认为，因为张某是违法占地，违法占地的投资不能补偿。第二种意见认为，张某虽是违法占地，但在违法占地过程中，对美化环境，提高土地使用价值，作出了贡献，应当给予补偿。对上述两种处理意见，结合你所学知识谈谈你的看法。从A村与张某开发土地的目的来看，一是为了整理土地、治理环境。二是有效利用该块土地，出发点是正确的。但张某在整理好土地后，没有经过土地管理部门批准，就擅自占地21亩，建了汽车修理厂，形成了事实上的非法占地。从法理上讲，非法占地，无偿退出土地，是正确的。但如果一开始，张某不去投资开发该块地，也许现在那里还是垃圾成堆，既影响环境又不能利用。因此，A村与张某开

54、发土地主观上是正确的，也是国家提倡鼓励的好事，所以张某开发土地的投入应当给予补偿，但未经批准建汽车厂是违法的，依法应该受到法律的处罚，地上附着物（汽车厂等）依法应当无偿拆除并不予补偿。村民赵某的宅基地与刘某的承包地界址不清发生的争议，属集体土地使用权与集体土地经营权之间的纠纷。不管是集体土地经营权还是集体土地承包经营权，这两权的确认和行使都受国家法律的保护。因此，要先弄清楚是赵某家的宅基地使用权在前，还是刘某家的承包经营权在前。如果赵某家的宅基地使用权先于刘某家的承包地经营权确认，产生地界不清的争议，应核实赵家的宅基地土地登记确权的四至和面积是否超出批准的四至和面积，则应对刘某家的承包地界址进

55、行核实，核实内容包括：承包土地的名称、坐落、面积、四至等。如果刘某家的承包地也没有超出承包合同所载的四至和面积，根据两权行使的先后和我国民法保护公民，法人合法民事权益的原则，应重新调整刘某家承包地的四至和面积。这里的调整不是法律意义上的“承包期内，发包法不得调整承包地”，而是发包方对原承包给刘某家承包地的面积、四至的一次修正。如果赵某家的宅基地使用权后于刘某家的承包地经营权确认，在核实赵某家的宅基地没有超出原批准的四至和面积后，可以认为是所在镇村建所和国土所的失误，在放样赵某家的宅基地申请使用面积时，把已发包给刘某家的承包地边缘的土地划进了赵某家宅基地使用权范围。出现这种情形应由镇政府召集镇有

56、关部门与赵某和刘某协商。本案中赵某曾向镇政府提出过申请要求处理。镇政府在调解无效后，应上报县级以上人民政府处理。农村宅基地使用权的登记发证是县级以上人民政府的具体行政行为。由此引发的纠纷属土地管理法调整范畴。农村土地承包经营权由农村土地承包法规范调整。赵某家的宅基地使用权与刘某地的土地承包经营权涉及两部法律规范，镇人民政府在调解无效后，应上报县级以上人民处理。转让集资房是房屋买卖还是资格转让案情：1999年10月，一单位向房改办提交职工集资建房请示，后向单位公布职工集资建设住房实施办法，该办法明确了关于集资建房的各项事宜。该单位职工白明华符合集资建房条件，于2001年2月向单位交住房集资款5.

57、4万元，单位向白明华出具暂收购房款收据。房屋竣工后，单位将面积为83.9平方米的房屋交付给白明华，但并未办理产权证。同年7月25日，白明华与同事林亚兰签订住房转让协议书，约定：“白明华将集资房转让给林亚兰，林亚兰为转让后的住房房主，以后发生的一切费用由林亚兰负责，从办完转让手续，交新房门钥匙之日起生效。”双方将交易情况告知了单位，单位负责住房管理的工作人员在该协议上签注“经请示，同意办理”。之后，林亚兰向白明华交付房款6.2万元。为此，该单位将向白明华出具的暂收购房款5.4万元收据收回，并为林亚兰重新出具收其职工集资购房款5.4万元的收据。林亚兰与单位正式签订了房屋买卖合同，约定将建筑面积为8

58、3.9平方米的公有住房一套出售给林亚兰。房地产产权产籍监理所亦向林亚兰颁发了房屋所有权证。2002年10月8日，单位经审计核算发现原集资款有剩余，就决定根据住房面积及楼层退还这部分集资款。经计算，林亚兰的这套房屋将退还0.89万元。林亚兰要求单位向自己退款，而白明华也向单位提出这笔集资退款应属自己所有，因单位认为在此笔款项的归属上有所争议就将此事搁置了起来。2003年9月，林亚兰向法院起诉，要求单位履行退款手续。分歧意见：法院在审理期间，就本案是集资资格转让纠纷，还是房屋买卖纠纷发生了分歧，有两种不同的观点。第一种观点认为，林亚兰与白明华之间是房屋买卖关系，集资建房的资格仍属白明华，因该房屋的

59、退款是基于原建房集资资格的，所以该款应退给白明华。第二种观点认为，林亚兰与白明华之间是集资资格转让关系，林亚兰已经取得了集资建房资格，所以该款应退给林亚兰。评析：笔者赞同第二种观点，理由如下：我国合同法第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”城市房地产管理法第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据法律规定不难判断，房屋买卖关系的转户（过户）只能由房地产管理部

60、门依法办理，任何单位都没有权力办理“房屋买卖转户手续”。白明华与林亚兰虽然曾经到单位办理了房屋转移手续，但并不能认定为双方买卖房屋关系。从事实来看，白明华从单位取得涉及退款的这套集资房，只是一种暂时性的占有行为。因为白明华还没有与单位签订房屋买卖合同，没有就房屋的最后价款进行结算，更没有取得房屋的所有权证。所以，白明华没有权利处分该房屋，白明华与林亚兰之间的集资房转让行为不能认定为房屋买卖关系，而只能是一种购房资格的转让。从案件基本事实可以看出，该单位建房是单纯的集资建房，集资者凭个人身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是购房户因为个人身份而享受的福利款，而是房屋成本在重新计算后多收了的房屋价