大湾区房地产行业月报（3月刊）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 本月看点 2 HYPERLINK l _bookmark1 全国视角 HYPERLINK l _bookmark1 3 HYPERLINK l _bookmark2 大湾区楼市 HYPERLINK l _bookmark2 4 HYPERLINK l _bookmark3 2、土地动态 HYPERLINK l _bookmark3 8 HYPERLINK l _bookmark4 城市表现 HYPERLINK l _bookmark4 9 HYPERLINK l _bookmark5 土拍排行 HYPERLINK l _bookmark5 1

2、0 HYPERLINK l _bookmark6 3、后市研判 HYPERLINK l _bookmark6 13本月看点核心城市广深高热引调控，临广临深城市承接外溢需求热度提升春节后，各大房企为迎接“小阳春”积极备货，部分热点城市购房需求释放，市场交投氛围攀升触发调控；湾区楼市热度不减，核心城市高热下调控升级，周边城市承接外溢需求热度提升：特征一，深圳市场“小阳春”特征明显，广州热度攀升引发调控。深圳成交同环比涨幅均超 50%，广州节后热度攀升，热度传导至近郊，引发 4 月初调控再加码；特征二，临广临深板块市场升温。佛山临广板块承接广州外溢需求，热度较年前明显回升；中山、珠海临深板块深圳客户

3、量增加、价格上涨，市场热度提升；东莞供应不足叠加调控升级下成交锐减，创近 1 年新低（除春节）；特征三，内生城市需求平稳，部分城市延续以价换量。惠州、江门供求表现平稳；肇庆低位运行，四会、大旺以价换量，效果不明显。土地市场逐步恢复，惠州成交量领跑大湾区大湾区一季度土地市场成交量季节性回落，显著好于往年同期水平。3 月土地供应逐步恢复，成交小幅上升，总成交 338 万，惠州、佛山楼面价记录被刷新。其中，惠州土拍市场热度上升，成交 92 万，领跑湾区 9 城，东莞、肇庆分列二三位，东莞热度不减，多宗地块达到最高限价进入竞配建阶段。全国视角3 月成交量显著提升，“小阳春”显现，为近三年同期最高位。一

4、季度重点 40 城商品住宅成交面积 8421 万，同比增长 93%，较 2019 年一季度增长 27%，市场整体景气度较高，成交规模显著高于近三年同期水平，其中华东、华南成交增量明显，核心城市带动区域热度维持，西部次之。3 月重点 40 城商品住宅成交面积 3370 万，环比增长 74%，同比增长 66%，“小阳春”热度初现，为近 3 年同期最高水平。在全国整体供应提高下，市场延续 2020 年下半年热度，成交规模接近去年 3季度月均水平。图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。数据来源：保利投顾研究院监测整理各区域成交同环比普涨，

5、其中华东、华南热度延续，都市圈二三梯队城市热度较高；华中热度提升，核心城市武汉预期改善；西部核心城市热度延续，核心城市成都、西安表现亮眼；海西表现平稳；东北、华北市场表现平稳，石家庄、长春等回归去年月均水平。大湾区楼市大湾区成交湾区市场热度延续，政策高压下外溢板块热度提升一季度大湾区 9 城商品住宅成交面积 1810.7 万，较 2019 年同期上涨 43%，成交均较近两年呈现上涨态势，创近三年同期最高位。其中核心城市广深同比涨幅最为明显，较 2019 年同期分别增长 87%和 130%。3 月大湾区 9 城商品住宅成交面积 649.8 万，受春节基数低影响，环比上涨 78%，同比上涨 62%

6、，较 2019 年同期基本持平。受核心城市政策升级影响，周边城市外溢板块热度有所提升。图： 9 城月度商品住宅成交情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理大湾区 9 城表现深圳呈现“小阳春”，广州热度传导至近郊，佛中珠成交向好 深圳市场热度延续，项目开盘去化表现较好；广州热度攀升引发政策加码；佛中珠外溢板块热度提升带动成交向好。图：大湾区 9 城 3 月商品住宅供求情况备注：去年受疫情影响基数小，同比 2019 年同期。数据来源：保利投顾研究院监测整理深圳“小阳春”特征明显，成交量同环比涨幅均超 50%；二手市场在政策重压下低位运行。广州市场热度攀升，政策收紧预期下客户抓紧窗口期入市，成

7、交同比 2019 年提高 38%。中心区域断供下，热度传导至近郊的黄埔及番禺，近郊区番禺万博项目涨价，外围增城部分项目涨价，表现一般。佛山受广州外溢影响，市场热度提升，成交量较年前明显回升，超过 2020 年下半年均值水平，迎来“小阳春”。珠海、中山市场向好，成交量分别较 2019 年同期上涨 14%和 21%，深圳强调控下临深外溢板块热度高企，深圳客户量增多，价格小幅上涨。东莞限价趋严下，供应不足导致成交锐减，较 2019 年同期下降 38%，客户交易趋于理性。惠州整体供求平稳，其中，仲恺区成交增幅较为明显。江门市场表现平稳，供应缩量下成交维持节前水平。肇庆供求低位运行，大旺持续以价换量，效

8、果一般。表：大湾区 9 城 3 月市场表现特征广州市场维持高位运行，需求强劲，成交同比较 2019 年上升 38%，环比受春节基数较小影响增幅明显，供应较年初基本持平。分区域来看，政策收紧预期下，近郊区番禺部分项目涨价、热度高企，房企为加快资金回笼要求刚需户型一次性付款等；外围增城多项目涨价加推，去化一般。中心区在新房供应紧缺下，二手补位，量价齐升。3 月广州市场热度攀升引发 4 月初楼市调控加码，目前影响仍待显现。未来政策将维持收紧预期，从土拍端加强管控，部分区域设置“限房价、竞地价”土拍机制；加强指导价管理；金融强监管政策延续，购房资格收紧，引导市场预期回归理性。佛山市场热度提升，供求均超

9、年前水平。房企推货维持年初水平，成交表现较年前明显回升，超过 2020 年下半年均值水平，迎来“小阳春”。区域分化延续，临广区域金沙洲、三山新城等板块受广州热度传导及政策收紧预期影响，市场交投氛围明显提升，多盘价格上涨、去化亮眼；禅城高性价比项目平稳走量；外围高明、三水高佣渠道下降价走量。肇庆市场表现平淡，供求低位运行。供应同比 2019 年下降 66%，成交表现不及节前。城区鼎湖热度平稳，大旺多项目持续折扣促销、以价换量，效果不明显。深圳市场“小阳春”特征明显。节后房企推货积极性有所下降，供应同环比均下滑超 50%；市场热度延续，成交量同环比涨幅均超 50%。二手市场在政策重压下低位运行。分

10、区域来看，市区供应稀缺、需求强劲，南山、罗湖部分项目开盘即磬；外围宝安、龙岗、光明等低价刚需项目平稳走量。本月深圳政策环境维持高压，并率先建立季度滚动排查涉房资金流向机制，逐步搭建房地产金融宏观审慎管理体系。后市强监管、稳房价政策基调或将延续。东莞市场供求回落。因限价趋严，房企推货节奏放缓；供应不足叠加调控升级下成交量锐减，创近 1 年新低（除春节），成交量较 2019 年同期下降 38%。多项目加大推广及渠道力度，东南临深片区仍为成交主力。近期东莞楼市热度高涨，随后迎来调控加码、房贷收紧。调控后市场观望情绪加重，房企推货节奏放缓，房贷收紧下客户交易周期拉长、成交趋于理性。惠州整体供求平稳。3

11、 月成交量不及 19 年同期水平，多数项目拿证后直接推货，开盘当天去化效果一般。其中，仲恺区成交增长明显。珠海市场热度小幅提升，供应维持低位，成交表现向好，同比 2019年上涨 21%，价格小幅上扬。其中金湾、斗门等内生需求表现平稳；外溢板块热度较高，其中高新区唐家、北围缺货，区域内其他板块热度高企，以深圳投资客为主，占比达 7 成。中山东部临深板块带动下市场热度有所提升，供求同比 2019 年分别上涨 35%和 14%。受深圳政策高压影响，临深板块深圳外溢客户量增加，部分项目涨价降佣，投资客仍为成交主力。江门市场表现平稳，供应缩量，成交维持节前水平，整体仍以续销和去库存为主。信贷收紧下，3

12、月江门利率普遍上调，其中中心区部分项目升佣降价维系市场热度，以价换量效果较好，台山平稳走量。2、土地动态全国及大湾区成交全国土地供求小幅回升，溢价率升至 20%全国土地市场重点监测 55 城一季度整体供求环比季节性回落，同比小幅回落，供应、成交均创近 4 年来同期新低。东北、华北、西部土地成交同比下降明显。全国土地市场重点监测 55 城 3 月宅地供求环比小幅上升，供应环比回升 14%，但受土地“两集中”影响，同比下降 4%；成交环比上升 23%，溢价率升至 20%；分区来看，华东、华南三四线热点城市土拍持续火热，溢价率有所上行，东北、华北相对平淡。大湾区土地市场逐步恢复，惠州成交体量相对较大

13、大湾区 9 城一季度宅地成交面积 824.5 万，较去年 4 季度季节性回落近 66%，但对比去年同期上涨 32%，较 2019 年同期亦上升 14%，东莞、惠州、中山创近 3 年来一季度土拍成交面积新高。大湾区 3 月总成交 338 万，各城土地供应逐步恢复，成交小幅上升，溢价率上行至 23%，惠州、佛山楼面价记录被刷新。其中，惠州成交 92 万，出让面积领跑湾区 9 城，溢价率达 34%，上升明显；东莞、肇庆分列二三位，其中东莞热度持续高企，平均溢价率 36%,房企竞争激烈，肇庆 2 宗地块均以底价成交。佛山成交超 43 万，紧随其后。图：大湾区 9 城 3 月宅地成交建面（万）数据来源：

14、保利投顾研究院监测整理城市表现惠州土拍市场热度上升，以 92 万成交面积领跑，本月共成交9 宗宅地，其中惠城 6 宗、博罗 3 宗，总收金 33 亿元。博罗临莞区域地块竞争激烈，3 宗地块均以超 50%溢价率成交，其中奥晨以总价5.8 亿拿下博罗县石湾镇宅地，楼面价 8572 元/，刷新惠州楼面价记录。东莞土拍持续火热。本月共成交 5 宗宅地，总成交建面 71.5 万，揽金近 109 亿元。厚街、虎门、寮步、大朗、清溪镇各一宗，多宗地块达到最高限价进入竞配建阶段，中海、万科、保利等房企均有所斩获。肇庆出让 2 宗商住用地，总建面 55 万，成交金额 11 亿元。均位于鼎湖区肇庆新区，与此前肇庆

15、华侨城地块相邻，本次再度由华侨城底价摘得，将用于其项目后续开发。佛山成交 4 宗宅地，总建面 43.8 万，揽金超 37 亿。 临广板块维持火热，当代置业以总价 3.9 亿，楼面价 20013 元/竞得南海大沥黄岐 7844 江景宅地，刷新佛山楼面价新高。图：大湾区 9 城月度宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理2.3 土拍排行Top10 总价排行榜中，东莞包揽 4 宗地块，广州 2 宗，其余中山、佛山、珠海、惠州各一宗。从总价门槛来看，1 月 TOP10 门槛为 9.6 亿元；其中东莞大朗、虎门镇地块总价分别为 36 亿元、32 亿元，广州白云生物医药健康产业基地地块总价超 2

16、4 亿元。从拿地企业看，万科拿下东莞、中山两宗高总价地， 中海、绿地、花样年、龙光等均有所斩获。表：3 月大湾区 9 城总价 TOP10 宅块排名3 月湾区 9 城溢价 TOP 3 的宅地均为惠州地块，另外 TOP 10 中有 4 宗均来自东莞，其中溢价率最高为博罗县石湾镇地块，由奥动置业以 113%溢价率竞得。 TOP10 溢价率门槛为 36.5%。表：3 月大湾区 9 城溢价 TOP10 宅地排名数据来源：保利投顾研究院监测整理3、后市研判市场端：节后“小阳春”初现，多城供应带动下成交提升，达近年同期高峰，以广深为核心的大湾区城市在政策高压下，临深临广板块承接外溢需求，热度有所提升。展望后

17、市，政策收紧态势不变，市场预期回归平稳。深圳去年大量供地下今年供应或维持高位，需求强劲叠加政策高压，后市将平稳走量。广州政策将维持收紧，加强房价管控和信贷监管，引导市场预期回归理性。东莞在限价监管下，房企的投资、营销不确定性增加；珠海伴随部分外省客回流，深圳外溢客增加，市场有望持续向好。土地端：3 月底广州公布首批“两集中”地块出让名单，共 48宗涉宅用地，总建面超 900 万，将于 4 月底出让，同时公布 3 年供地滚动计划，以稳定土地市场预期。另外，佛山、珠海等亦已公布年度供地计划，预计湾区地市 4 月将迎来成交小高峰，热点区域，如东莞、广州黄埔和南沙、佛山临广板块、惠州临莞板块将维持热度。备注：1、市场重点监测 40 城：华北：北京、青岛、济南、烟台、石家庄；华东：上海、南京、杭州、苏州、无锡、温州、常州、绍兴、宁波、合肥、湖州、金华；华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山；海西：福州、泉州、漳州；华中：武汉、岳阳、