全国房地产行业月报（5月刊）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 本期看点 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市场 HYPERLINK l _bookmark1 4 HYPERLINK l _bookmark2 全国客户看房热度指数 4 HYPERLINK l _bookmark3 全国新房供求走势 HYPERLINK l _bookmark3 5 HYPERLINK l _bookmark4 全国供应 5 HYPERLINK l _bookmark5 全国成交： 6 HYPERLINK l _bookmark6 分区域城市成交走势 HYPERLINK l _bookmark6 7

2、HYPERLINK l _bookmark7 2、土地市场 HYPERLINK l _bookmark7 10 HYPERLINK l _bookmark8 全国土地成交走势 10 HYPERLINK l _bookmark9 全国土地分区域成交 11 HYPERLINK l _bookmark10 城市土拍热度排行榜 13 HYPERLINK l _bookmark11 3、地产金融环境 HYPERLINK l _bookmark11 14 HYPERLINK l _bookmark12 典型房企融资量价监测 14 HYPERLINK l _bookmark13 居民房贷量价监测 16 HY

3、PERLINK l _bookmark14 后市研判 18本期看点1、“五一”节后供需现回落，成交下滑幅度小于供应，部分城市地市火热传导至楼市需求经历 4 月底抢开后，全国客户看房热度指数较“银四”小幅下滑。5 月房企推货积极性减弱，五一节点后自然回落较明显，成交下滑幅度小于供应且呈现分化态势。其中一线供应不足限制成交放量；二线成交呈现分化，“两集中”下部分城市受土拍带动明显；三四线热度略有提升，但较近两年同期微降。华东市场整体维持火热，热度持续向外围传导，引发苏州、湖州等调控加码；华南城市在政策影响下热度环比小幅回落，但仍好于去年同期；西部核心城市热度走高，重庆土拍带动下量价齐涨；中部核心城

4、市市场向好，武汉中下旬供应攀升带动成交；海西、华北热度提升，厦门土拍高热带动漳州、泉州临厦板块热度上涨，北京、青岛受土拍带动部分板块热度上升；东北表现平稳，客户预期无明显变化。展望后市，全国楼市持续轮动，范围由一线向强二线、强二线向弱二线、强三线扩散。目前部分一线城市政策短期效果初现，未来二三线城市热度或在全国趋势带动下有所提升。同时，本月重提房地产税，未来将有望先在试点城市进行改革。同时，限价限签影响持续深化，进一步重塑城市价格体系。2、“两集中”首轮供地持续，华东全线、华南及西部核心地市高热，华北升温全国重点 55 城宅地供求量环比表现稳定，受多城集中供地影响，供应量略微高于近三年同期水平

5、。华东核心城市集中供地下成交热度高企，三四线预期不减热度延续；华南深莞惠地市热度维持高位，江门热度有所回升；中西部成交集中于弱二线及三四线城市，溢价率下降明显；海西厦门两集中热度高企；华北北京、青岛等城两集中热度分化，市区及热点板块热度高企。上海、武汉、成都和长沙首轮供地将在 6 月进行，随着首批“两集中”逐渐落幕，第二轮土地出让即将挂牌，部分城市在首轮中地市表现过热的，不排除后续将会进行土拍条件的升级加码。3、房企融资持续收紧、资金压力凸显，房贷利率维持上行态势房企端，5 月房企融资总量同环比持续下行，资金面偏紧态势持续，房企融资总量维持下行趋势，部分房企资金压力较大。境外债券融资占比大幅提

6、高，近期人民币升值，房企境外融资意愿有所增加；居民端，首二套房贷利率连续四月上升，广深、部分二线城市利率上行明显。5 月，中央要求不得新设资管计划投资购房尾款资产，同时窗口指导叫停房地产供应链非标业务。未来房企将加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道。近期广深等地继续严查资金违规流入楼市，融资担保、小额贷款公司等均被监管约谈，严查“赎楼贷”、 “过桥贷”等行为，银保监会表示当前资金过度流入房地产市场的问题得到初步扭转，下一步将继续保持对违规业务的高压态势。1、新房市场全国客户看房热度指数全国客户看房热度指数较“银四”现回落根据保利投顾研究院监测，5 月全国客户看房热度指数为 14

7、1，较“银四”呈现小幅回落，接近去年 9 月水平，主要由于多项目 4 月底抢开，5 月整体推货节奏放缓，客户看房热情小幅下滑。图：全国客户看房热度指数数据来源：保利投顾研究院监测整理*全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。全国新房供求走势全国供应“五一”后房企推货积极性减弱，华东表现分化、华中供应稳定，其他区域节后供货积极性均有所下降5 月重点40 城商品住宅供应面积2301 万，同环比均有所下滑，同比下降 23%，环比下降 34%。“五一”节前房企抢开现象明显，5 月推货积极性减弱，供应呈现收缩态势。图：全国 40 城商品住

8、宅供应走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理华东区域供应表现分化，同环比分别回落 32%和 28%。其中上海 4 月集中放量后本月供应回落明显，环比腰斩；湖州、嘉兴等三四线城市节后推货积极性减弱，同环比均下滑超 6 成。合肥受土拍带动下市场向好，房企推货积极性高，供应放量明显。华南区域节后供应下降明显，环比降幅超 6 成，供应规模为近三年最低位。其中广州经历 4 月房企抢开、供应大幅放量后，本月供货节奏大幅放缓，同环比双降，环比降幅超 7 成，但仍好于去年同期水平；深圳供货量较上月基本持平；东莞前三月受新政影响供应低位运行，本月放量明显，同环比涨幅超 4 成。华中区域供应稳定，同环比均

9、较上期基本持平。其中武汉中下旬供应量攀升，同比大幅上涨 46%；长沙供应稳定；三四线城市如岳阳、衡阳等 4 月供应放量后本月呈现自然小幅下降。西部区域供应量同环比降幅超 3 成，其中重庆供货持续，其他城市均呈现小幅下滑；海西区域供应环比降幅明显，但超 2019 年同期水平，其中福州、漳州较 2019 年同期上涨超 6 成；华北、东北区域供应环比降幅约 2 成，其中石家庄、长春较上月小幅提升，但均不及去年同期。全国成交：五一节点后自然回落较明显，成交下滑幅度小于供应5 月重点 40 城商品住宅成交面积 3283 万，同比微涨 5%，较2019 年同期增加 11%。5 月房企推货积极性减弱，供应同

10、环比均下滑超两成。全国城市成交呈现分化态势，其中一线供应不足限制成交持续放量；二线成交现分化，整体表现稳定；三四线热度略有提升，但较近两年同期微降。“两集中”持续进行下，部分城市受土拍热度带动影响显著。图：全国分线城市商品住宅成交走势（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理分区域城市成交走势华东热度持续向外围传导；华南政策效果初现；中西部核心城市热度走高；海西、华北受土拍热度带动。各区域成交呈现分化。其中华东节后市场维持火热，热度持续向外围传导；华南核心城市政策影响下热度同环比小幅回落；中西部核心城市热度走高；海西、华北土拍带动下部分城市热度提升；东北表现平稳，客户预期无明显变化。图：全国分区城

11、市商品住宅成交走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理华东区域节后市场维持火热，轮动范围扩大、热度向外围传导，引发调控加码。其中上海受供应不足影响成交量有所下降；杭州市场维度维持，土拍热度带动下楼市预期提升，部分区域出现涨价、业主反价等，同时热度传导至远郊临安区域；南京整体楼市热度继续分化，土拍热度高企下带动部分板块热度提升，并传导至近郊溧水等部分区域，出现首付提升等情况；宁波、合肥新政后核心区域投资客流失、预期回落，客户向近远郊转移，带动外围市场热度提升；苏州、湖州等三四线城市受土拍热度带动，市场维持高位，引发调控持续加码。华南核心城市政策影响下热度小幅回落。广州房贷利率提升、严查首付

12、款等政策持续发酵，叠加市区限价下供应紧缺，热度稳中微降，成交环比下降 11%，但仍处近三年同期高位；深圳供应不足下成交同环比呈现下滑，新房表现平稳，二手持续低迷。月内深圳政策多次加码，房贷利率上调、限价趋严及落户门槛提高，政策收紧态势不改。佛山临广板块强限价下供应不足、维持续销，价格上升趋势蔓延至非临广板块，但去化承压。东莞房企推货节奏加快带动成交环比提升明显；惠州节后供应收缩，信贷政策收紧下成交量维持低位运行；珠海回升势能强劲，内部热度由金湾向唐家北围转移，深莞客持续增加。华中区域城市整体热度向好。其中武汉中下旬供应攀升带动市场热度提升，成交量同比上涨80%，武昌滨江两大高端纯新盘入市日光；

13、长沙供应稳定下月内呈现“前高后低”态势，节后成交有所下滑，整体较去年同期下降 20%；基本面较好三四线城市如洛阳、赣州五一节迎来返乡潮，市场热度小幅提升。西部核心城市热度持续高涨。重庆土拍带动市场量价齐涨，成交量同环比涨幅超 4 成，连续多周供不应求，多项目回收折扣、暂停渠道、开盘即罄，远郊亦受土拍及小阳春带动下市场热度提升；成都整体热度稳定，市区热度扩散，近郊刚需项目开盘即罄，首付提高政策下部分改善客入市放缓；西安整体热度维持，主城供应短缺下日光盘频现，热度向周边西咸新区外溢；兰州市场表现稳定，同环比较上期基本持平，主城量价平稳，近郊竞争激烈下低价走量。华北、海西土拍带动下热度提升。华北北京

14、核心区域土拍热度高企，带动近郊热度提升，通州、昌平、大兴等近郊区域部分项目价格调涨、去化理想。青岛土拍后主城项目回收折扣，叠加节后供应放量带动成交，市场有所回暖，成交量同比上涨 8%。海西厦门土拍热度高涨，带动漳州角美和泉州石井等临厦板块热度提升，其中漳州同比涨幅达 96%，泉州虽仍不及去年同期但环比提升 15%。东北整体表现平稳，沈阳、长春首次集中土拍表现平淡，客户预期无明显变化。2、土地市场全国土地成交走势“两集中”下土地供求环比表现稳定，整体溢价率微降5 月全国监测 55 城土地市场宅地供求量环比表现稳定，受多城集中供地影响，供应量略微高于近三年同期水平。土地供应 7772 万，环比下滑

15、 13%，同比上升 4%，较 2018-2019 年年同期均有所提升；成交 6801 万，同环比分别上涨 5%和 9%。分线来看，一线城市北深集中供地，成交总建面 427 万，溢价 率 9%；二线城市受杭州、天津、福州、青岛、厦门、南京、济南、宁 波 8 城集中供地影响，成交建面环比上涨 34%，受部分城市如青岛、沈阳等土拍整体表现平淡、外围地块出让较多影响，溢价率下滑至18%；重点三四线城市宅地供求量有所下滑，成交建面同环比分别下降 16% 和 31%，受华东三四线及华南莞惠等热点城市带动下，溢价率为 26%， 维持高位水平。55 城本月溢价率为 17%，较上月下降 7 个百分点，主要受部分

16、两集中城市土拍表现平淡、外围地块出让较多影响。图：全国 55 城分线宅地成交及溢价率走势数据来源：保利投顾研究院监测整理全国土地分区域成交华东全线、华南及西部核心地市高热，华北升温，东北平淡华东区域：核心城市集中供地下成交提升、热度高企，三四线热度延续。合计成交建面2918 万，环比大幅上涨106%，同比上涨34%，溢价率 22%维持高位。杭州、南京、宁波首批集中供地，表现亮眼。其中杭州挂牌 57 宗地块中 44 宗达到封顶价，平均自持比例达 16%，临安地块自持高达 44%；南京整体热度较高，超七成地块触顶进入摇号环节，超 20 家房企参拍；宁波热度不减，29 宗地块中 19 宗达封顶价，限

17、购区内热度高企，其中鄞州区地块将成为宁波首个现房销售试点项目。三四线城市土拍热度高企，嘉兴 5 月 20 日集中出让地块全部封顶+竞配人才房；扬州 4 宗地块触顶摇号，中海、绿城地块溢价率超 100%；温州瓯海区地市火热，碧桂园以 12281 元/刷新三溪片区地价记录。华南区域：深莞惠地市热度维持高位，部分三四线热度有所回升。合计成交建面 350 万，同环比分别下降 36%和 63%，热点城市带动下溢价率提升至 27%。深圳首次集中出让，成交 6 宗地，揽金 139 亿，光明、宝安两宗地竞争激烈，均达最高限价进入竞配建人才房阶段，最终由龙光、佳兆业竞得；东莞整体溢价率 30%以上，地市热度延续

18、，保利表现积极，本月共竞得 3 宗宅地；惠州博罗地块热度高企，中交以超 9 亿、溢价 97%竞得博罗罗阳地块，保利以 6 亿竞得博罗园洲镇临莞地块；江门地市热度有所回升，枢纽新城及蓬江旧改地块溢价率均破 30%，建发高溢价首进江门。中西部区域：成交集中于弱二线及三四线城市，溢价率下降明显。华中本月成交主要集中于赣州、洛阳等城，其中襄阳高新区地块 115轮竞价后由襄阳花满地摘得，溢价率 83%刷新板块地价，其他地块溢价率均仅为个位数；长沙市区、武汉无地块成交，首批集中供地预计 6 月挂牌。西部成交主要集中在贵阳、昆明、兰州等弱二线城市，重庆、成都零星出让，以市县成交为主，整体溢价率为 8%。海西

19、区域：核心城市两集中热度高企。厦门首次集中出让热度高企，5 宗地块均溢价 20%以上成交，其中 3 宗触顶成交，岛内地块利润较薄，参拍房企近 30 家。华北区域：核心城市两集中热度分化，市区及热点板块热度高企。北京热度较高，五成以上地块溢价成交，近郊大兴、昌平地块进入竞配建环节，通州地块进入竞品质环节；济南、青岛、天津分化显著，中心区域热度较高遭房企争夺，外围多地块流拍或底价成交。东北区域：土拍市场维持平淡。沈阳集中供地表现较为平淡，22宗供应地块中五成底价出让，3 宗终止出让；其他城市仅有少量地块零星出让，溢价率均维持低位。图：全国 55 城分区宅地成交情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院

20、监测整理城市土拍热度排行榜杭州包揽土地出让金和建面“双料冠军”，TOP 10 出让金中华东包揽 6 席。从土地出让金规模看，5 月全国土地出让金排名第一为杭州，收金高达 1274 亿元；北京以收金 1117 亿元位居第二；南京以 1003 亿元位列第三。多城集中供应下，TOP10 中有 8 席为两集中城市，其中华东占据 6 席。从土地出让建面规模看，杭州成交 782 万位列第一，南京、天津分别出让 716 万、542 万。表：5 月 55 城土拍 TOP20 城市表现数据来源：保利投顾研究院监测整理3、地产金融环境典型房企融资量价监测融资总量：5 月房企融资同环比持续下行根据 45 家上市房企

21、公开口径监测，5 月典型房企融资总量 808亿元，较 4 月环比减少 272 亿元，同比亦下降 8%。资金面偏紧态势持续，房企融资总量维持下行趋势，部分房企资金压力较大。图：典型房企融资总量（亿元）数据来源：保利投顾研究院监测整理从房企融资结构看，5 月境外债券融资总量占比 45%，占比大幅攀升至榜首，近期人民币升值，房企境外融资意愿有所增加；境内债券占比 40%，银行、信托融资占比下降明显，本月分别仅占 6%与 4%。图：5 月典型房企融资结构数据来源：保利投顾研究院监测整理融资利率：境内融资利率小幅下行，境外融资利率下降明显典型房企中，5 月万科、龙湖、旭辉等多家房企发债融资，境内融资利率

22、小幅下行。近期人民币升值，境外融资利率仍维持低位，境外融资成本相对降低。表：5 月典型房企融资成本数据来源：保利投顾研究院监测整理居民房贷量价监测全国维度：5 月首二套房贷利率已连续四月持续上升5 月全国首套房贷利率 5.33%，二套房贷利率平均利率 5.61%，环比均上涨 2BP，首二套房贷利率已连续四个月上涨，近期多个热点城市加强对小额贷款和融资担保的管控，政策持续收紧，预计短期内利率仍有向上的动力。图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势数据来源：国家统计局，融 360，保利投顾研究院监测整理城市维度：广州连续四月上涨，南昌、重庆涨幅明显一线城市中，广州连续四月上升，本月首套贷款利率继续上升 9 BP 至 5.35%，较 1 月低位已上升 40BP，深圳亦上涨 5BP 至 5.03%，二线城市中，南昌、重庆涨幅明显，本月分别上涨 25、20BP，领跑二线城市。杭州、西安、昆明亦有 5BP 以上的涨幅。图：5 月典型城市首套房贷平均利率及波动数据来源：融 360，保利投顾研究院监测整理后市研判展望后市，五一后全国楼市持续轮动，轮动范围由一线向强二线、强二线向弱二线、强三线扩散，目前部