房地产企业工程管理缺陷的系统解决方案

1、房地产企业工程管理缺陷的系统解决方案2009年8月工程管理缺陷的系统解决方案第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题第二部分、房地产企业工程质量管理的解决方案第三部分、房地产企业工程进度管理的解决方案第四部分、房地产企业工程管理定位及理念第一部分一、房地产企业工程管理出现问题的分类三、房地产企业工程管理存在的九大短板五、房地产工程管理问题为何屡禁不绝二、房地产企业工程质量问题产生的影响四、新形势下房地产企业对工程管理的要求房地产工程质量管理出现的问题1、安全性质量问题4、适用性质量问题2、功能性质量问题3、观感性质量问题 从业主投诉的角度看工程质量问题的分类：安全性质量问题 安全性质量问题的

2、主要体现：1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题5、功能性质量问题 功能性质量问题的主要体现：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、观感性质量问题 观感性质量问题的主要体现：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、房地产工程进度管理出现的问题1、工程总控计划管理问题2、工程保障计划脱节问题3、工程施工计划组织问题 从企业经营的角度看工

3、程进度问题的分类：4、房地产工程成本管理出现的问题1、目标成本体系缺陷问题2、设计变更责任成本问题3、施工措施成本管理问题 从经营成本的角度看工程成本问题的分类：5、4、工程动态成本协调问题房地产工程管理存在的九大短板 工程管理短板一：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点 某上市地产公司的项目工程管理程序：程序的优点：项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应该做什么？什么时间做？由谁来做？程序的缺点：工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提供具体做的管理方法

4、！缺乏工程管理标准和施工技术标准 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：作业指引的优点：项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些具体的管理方法做的问题作业指引的缺点：项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问题！不能提供具体的技术标准和管理标准！缺乏工程管理标准和施工技术标准 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求： 整体结构闭水试验 防水涂层闭水试验 防水保护层闭水试验 饰面层闭水试验 厕浴间整体移交闭水试验缺乏工程管理标准和施工技术标准 厕浴间防水工程验收的管理标准：缺乏工程管理标准和施工技术标准结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专

5、检不认真技术交底不清自检不认真施工人员厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不合格垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范UPVC管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往

6、往造成严重的工程质量隐患地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程质量隐患厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开防水层造成管根处的渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工

7、艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单 甲方一些工程人员也愿意采用净口安装：无需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有利于成品保护缺乏工程管理标准和施工技术标准 国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法缺乏工程管理标准和施工技术标准门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操

8、作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 铝合金门窗安装企业技术标准（示例）：缺乏工程管理标准和施工技术标准 铝合金门窗安装企业技术标准（示例

9、）：缺乏工程管理标准和施工技术标准 铝合金门窗安装企业技术标准（示例）：房地产工程管理存在的九大短板 工程管理短板二：大多数房地产企业缺乏针对“企业工程质量通病”的工程质量保证体系。过于强调施工质量通病防治，忽视“企业工程质量通病” 设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防等全过程质保体系的管理，忽视为一线工程管理人员提供有效的工程质量管理工具房地产工程管理存在的九大短板一级“检验”二级“质量保证”三级“预防”四级“完美”特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率错误的使用质量保证方法特点: 改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点: 开发设

10、计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点: 以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高缺乏企业工程质量保证体系 一个属于“工程质量”问题的案例：某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后，只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔缺乏企业工程质量保证体系 现场工程检验要求缺陷分析：外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能和防水质量；阳台和露台是按屋面要求有闭水

11、试验检验要求；而对于空调机板，工程上没有专项防水检验的要求缺乏企业工程质量保证体系 企业工程质量管理缺陷分析：国家标准图集中没有空调机板可供设计选用的标准图，设计单位不清楚设计控制要点房地产公司设计部、工程部及监理单位不清楚重点部位的防渗漏设计审查要点，施工图审查未发现重大设计隐患缺乏企业工程质量保证体系施工单位对易产生渗漏的重点部位没有专项的工程防渗漏施工方案房地产企业没有针对“企业工程质量通病”的工程质量保证体系，对设计环节质量控制缺乏有效管理缺乏企业工程质量保证体系 又一个属于“工程质量”问题的案例：某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施

12、工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系 工程质量事故原因分析：外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出现问题错误使用水泥腻子做涂料的基层，忽视了外墙外保温体系“柔性渐变”的构造要求缺乏企业工程质量保证体系 工程质量技术缺陷分析：在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统在抹涂于混凝土及各种砌筑墙体上水泥砂浆的基层上存在着很大区别，对腻子、界面剂、涂料的材料要求要高很多，对施工工艺的要求也与传统的施工工艺有所区别缺乏企业工程质量

13、保证体系 外墙外保温体系的构造特点：膨胀聚苯板与聚合物抗裂砂浆的导热系数相差22倍以上，聚合物抗裂砂浆受苯板热阻性影响，外部热量无法传导，其变形量远大于传统构造的水泥砂浆面层房地产工程管理存在的九大短板 工程管理短板三：相当一部分房地产企业及工程师过渡依赖施工单位、监理单位、设计单位的管理水平和质保体系，缺乏对施工单位和监理单位主动输出质保体系的有效管理缺乏输出质保体系的有效管理 卫生间防渗漏质保体系检查要求：施工单位厕浴间防水常见的施工方案：缺乏输出质保体系的有效管理 企业标准的卫生间防水工艺流程要求：缺乏输出质保体系的有效管理 企业工序控制标准和施工工序控制的区别：缺乏输出质保体系的有效管

14、理 铝合金门窗防渗漏质保体系检查要求：监理单位审查的铝合金门窗检验批质量验收记录：房地产工程管理存在的九大短板 工程管理短板四：过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大多数工程质量问题的出现忽视技术管理的重要性 技术管理解决“工程质量”问题的案例：某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉忽视技术管理的重要性 技术管理解决“工程质量”问题的案例：某地

15、产项目为制造卖点、追求建筑立面效果，大量采用外飘窗设计。项目一期交付后，外飘窗90以上发生渗漏，引起业主投诉和索赔。工程部强烈建议项目后期设计取消飘窗，为此与设计部展开争论房地产工程管理存在的九大短板 工程管理短板五：对质量细节关注不够。工程质量管理过程中不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量问题对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：1、穿墙螺杆孔洞应填塞密实：施工单位为穿墙螺杆的回收利用，往往套上塑料管施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏对质量细节的关注度不足 正确解决穿墙螺

16、杆孔洞渗漏隐患的方法：结构施工时，穿墙螺杆应设置成里高外低穿墙的PVC套管应用电钻剔除堵洞前应清理管孔并适当湿润采用1：3水泥砂浆掺微膨胀剂，分两次间隔一天封堵塞实JS防水涂料以洞口中为半径100均匀涂刷两道对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：2、脚手眼、脚手架拉接铅丝洞：3、脚手架的工字钢挑梁洞口：同穿墙螺杆孔洞处理方法同穿墙螺杆孔洞处理方法对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：4、出外墙孔洞：一些出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前先进行开洞以免后开洞对外墙抹灰层，外保温层等造成破坏，产生渗漏隐患出外墙孔洞应注意坡度要求内高外低，高差20空调洞套管应在抹灰前

17、安置对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：5、外墙固定件锚固脚检查：外墙雨落水管固定件、外墙外保温托架固定件、外保温固定锚栓、阳光房披水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在打墙洞时会破坏粉刷的整体性和外粉各层之间的粘接牢度，产生空隙起壳和裂缝，存在外墙渗漏隐患，应在抹灰前完成对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：6、填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度检查：每检验批应进行不少于15处的钻孔检验，重点检查框架梁底，填充墙砖最上一皮砖的上部等部位 7、填充墙砌体的瞎眼头缝：以砌体工程过程检查为主对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：8、抗裂钢丝网检

18、查：砌体与混凝土构件交界处有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开对质量细节的关注度不足 门窗洞口修补不规范极易造成外墙渗漏：门窗框洞口尺寸预留过大，处理不当，通过抹灰找补，易造成开裂渗水当偏差修补厚度超过50时，应按图示要求加筋支模浇C20细石砼进行修补 对质量细节的关注度不足 外墙抹灰控制渗漏的要点往往被人忽视：抹灰止息点往往是造成外墙渗漏的隐患：由于工程搭设外粉刷脚手架，造成分层外粉刷的停息点基本留置在砌体与混凝土交界部位，极易由此引起渗漏，分层抹灰的错缝往往也被忽视对质量细节的关注度不足 防治铝合金门窗渗漏对塞缝处理的要求：外墙贴面砖在门窗的侧口处雨水

19、极易顺砖缝的毛细缝隙产生渗水通道增加一道防水涂料一边超出窗洞与外墙面搭接不小于150，一边上翻至铝框，可以有效的解决门窗渗漏隐患对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：门窗洞口处，聚苯板应整块裁割，拼缝错开施工现场：施工单位为节省材料碎板拼接，不按要求错缝对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：铺贴聚苯板的起始点和收头处，网格布应翻包施工现场：施工单位往往图省事，未按要求翻包现象极其普遍对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：网格布应翻包，加强网布应对接施工现场：施工单位为节省材料碎板拼接，不按要求翻包及

20、加强网布搭接对质量细节的关注度不足 外墙面砖防渗漏容易忽视的一些细节：外墙贴砖时，部分监理工程师往往关注粘贴牢固、勾缝严密，通过工艺检查防止外墙渗漏。很少有监理工程师关注外墙排砖外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数大多数施工单位和建立工程师往往忽视这一细节的控制对质量细节的关注度不足 外墙面砖防渗漏容易忽视的一些细节：挑檐等突出外墙的部位应采用上砖压下砖，适当突出5起到滴水线的作用，利用雨水重力作用，避免砖缝渗水下部阴角处应采用平面砖顶立面砖，利用雨水重力作用避免砖缝渗水对质量细节的关注度不足 一些明显的工程质量隐患往往不被关注：设计往往不对卫生间降板高差进行构造厚度核对相当一部分监理工程师

21、忽视卫生间降板构造厚度核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患对质量细节的关注度不足 常见的卫生间降板构造要求：一般设计卫生间结构降板610，卫生间地面应低于其它房间地面2，卫生间门槛处高差一般为610对质量细节的关注度不足 一个简单的“涂料补货”的案例：某项目外墙采用外墙涂料，涂料施工临近结束时，施工单位发现甲供的外墙涂料裕量不足，向甲方工程部提出补货要求。施工单位施工完库存涂料，等待6d后甲方涂料补货到场，施工单位严格按工艺要求继续施工。结果，外墙涂料出现光泽不匀及色差对质量细节的关注度不足外墙腻子平整度差技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真光泽不匀褪色变色粉化施工人

22、员光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料常见工程质量问题原因分析起泡剥落附着力差、剥离气泡泛碱遮盖力差底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂工艺不一致房地产工程管理存在的九大短板 工程管理短板六：部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚，实际执行过程中当质量与成本出现矛盾时，往往牺牲质量，不能正确看待质量与成本的平衡关系，忽视质量成本的构成不能正确看待质量和成本的关系 框架填充墙预防开裂的技术措施：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以28d强度为标准设计强度。在龄期达到28d之前，其含水量过高，自身收缩较快，28d后

23、收缩趋缓，一般45d后能够完成自身收缩的95以上门窗安装的固定连接，尤其是门窗框边长期开关产生的动荷载作用，极易导致砌体开裂不能正确看待质量和成本的关系 正确理解成本的构成和质量的投入：增加外窗混凝土加强板带，按4.5m开间计算每根板带不超过50元增加混凝土门框，按门规格为9002100计算，每樘门框不超过80元北京、上海等城市门窗、外墙渗漏的索赔：不低于3000元/处次不能正确看待质量和成本的关系 地下室防水成本应该如何计算的案例：某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为节约成本，要求设计改用JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期

24、该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元不能正确看待质量和成本的关系 技术原因分析：JS防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便利等优点。从材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水不能正确看待质量和成本的关系 技术原因分析：JS防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷12遍防水涂料，防水质量不一定能够得到保证JS防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难进行监管不能正确看待质量和成本的关系 技术原因分析：JS防水涂料每遍涂刷均需要

25、一定的养护期，养护期间无法上人操作地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查可控性极差不能正确看待质量和成本的关系 技术缺陷分析：JS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场所不能正确看待质量和成本的关系 管理缺陷分析：成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断成本节约的考核指标应采用价值综合评定，不能简单的以节约成本作为

26、唯一的考核指标不能正确看待质量和成本的关系 工程质量成本极易被地产公司忽视：工程质量成本的概念：为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用，以及没有达到满意的质量所造成的损失相当一部分房地产企业只关注建造成本，忽视了建造成本中应考虑必要的质量措施成本，由此产生的业主索赔同样属于成本不能正确看待质量和成本的关系工程质量成本项目的构成鉴定成本内部损失成本外部损失成本预防成本预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本鉴定成本是指为了确保工程质量达到

27、质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。不能正确看待质量和成本的关系 楼板沿管线方向出现裂缝：楼板的设计厚度往往只考虑承载力要求，而没有考虑预埋管特别线管交叉对板截面的削弱，从而导致沿线管方向的裂缝

28、。尤其是当楼板过薄时，单纯依靠施工现场管理根本无法解决不能正确看待质量和成本的关系 楼板角部45斜裂缝：端部楼板由于受到纵、横二个方向剪力墙或刚度相对较大的楼面梁的约束，在温差和砼收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端）开裂，产生45度斜裂缝。单纯依靠施工现场质量管理无法解决房地产工程管理存在的九大短板 工程管理短板八：部分房地产企业未建立统一协调的工程计划管理体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深化、有效输出、动态管控的计划管理要求，往往造成工程进度延期对模板、脚手架等周转料应如何约定？对铝合金门窗甲供货进场应如何要求？房地产工程管理存在的九大短板 工程管理

29、短板九：部分房地产企业成本管理体系不完善，过于关注施工阶段成本控制。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足，往往造成工程成本突破成本管理体系不完善 设计“唯一性”成本控制的案例：某商业项目首层所有主要出入口选择自动感应玻璃门。前期设计时，外方设计师主要从建筑学立面尺度的美观整体考虑，确定尺寸双开门高为3.35m，宽为4.8m。后期甲方订货时，超出目标成本5倍以上成本管理体系不完善 不属于设计变更的“设计变更”案例：某商业项目地下车库施工单位安装完通风系统后，在安装消防喷淋系统时，发现其与通风系统冲突，需要调整风口及部分风机的位置。甲方工程部与设计联系办理设计变更后，施工单位进行调整新形势下企业

30、对工程质量管理的要求 传统意义上工程质量标准的定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量管理的要求 传统意义上甲方工程质量管理的重点：检查施工单位和监理单位的质保体系参与材料验收和分部分项工程验收施工工艺过程监督及抽检传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量标准的定义发生变化：以客户质量标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量管理的要求保证稳定要求工程项目质量适用性可靠性经济性协调性业主要求的其他特殊功能平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能

31、其他使用功能采光通风隔声隔热安全性可维修性有效性满足抗震要求满足防火要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求质量成本质量效益与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与社区环境的协调造型与美感新形势下企业对工程质量管理的要求设计质量保障：材料质量保障：招标采购质量保障：合约条款质量保障：与工程质量的有关技术管理应有统一管理施工质量质量保障：新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和结果质量控制（分项工程验收、分户验收）工程质量预防也从传统的施工措施预防转变为设计预防、材料预防、招标采

32、购预防及合约预防等多个方面新形势下企业对工程质量管理的要求大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多少企业针对这些问题提出系统的解决方案新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准新形势下企业对工程质量管理的要求 规范检验行为的示例：新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化

33、保障的质量保证体系管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点新形势下企业对工程质量管理的要求 甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生 质量问题的质量控制点等向供方明确提出：大家所管的项目甲方都管理哪些交底？大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？新形势下企业对工程质量管理的要求 甲方应亲自组织并负责的交底：设计交底施工节点及细部交底技术标准交底施工工艺交底施工组织与配合交底质量控制点交底施工样板交底新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设

34、计完善的动态管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管理的定义：强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管控的重点：施工组织设计专项施工方案劳动力保证材料保证机械设备保证新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度标准的定义发生变化：以经营进度控制作为施工进度管理的重点新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的主体发生变化房地产开发经营进度的管理，往往并不是工程部门能够决定的。工程进度管理受内外

35、部多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进度保障不代表工程进度能够得到保证，工程进度已经无法由工程部门完全掌控新形势下企业对工程质量管理的要求设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化报批报建计划保障：开工手续、市政报装与工程进度的有关保障性计划应有统一管理市政计划保障：市政进场、能源开通新形势下企业对工程进度管理的要求概念设计研究概念设计方案评审及确认规划方案设计规划设计评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案评审及确认土建施工图完成景观设计评审及确认销售包装设计开工时间开盘时间详规报建方案报建初步设计

36、报建施工图报建售楼处报建设计控制点相关重要节点新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的任务发生变化销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接对工程进度管理和工程组织提出了更高的要求新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的对象发生变化施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前新形势下企业对工程成本管理的要求 传统意义上工程成本控制的定义：传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制传统工程成本控制的责任主体是工程管理领导下

37、的成本管理部门新形势下企业对工程管理的要求 传统意义上工程成本管控的重点：招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段通过施工组织和施工工艺控制施工成本对主要材料设备价格进行控制和管理控制现场签证审查工程结算新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的定义发生变化：由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的主体发生变化：传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向

38、隶属于企业财务系统由传统的统一协调、综合评价，向强化监督的监管职能进行转变新形势下企业对工程质量管理的要求供应商谋求最大利润属于商业本能，无可厚非，这才是需要成本部门的主要原因之一对于与工程进度关键线路控制有关的价格审定，成本部门应建立提前预警机制，提供能够解决工程进度困扰的应急预案 与工程进度的有关成本审定应有主动预警：新形势下企业对工程管理的要求确定项目目标项目投入使用项目决策阶段项目实施阶段项目使用阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间（项目策划）（项目管理）（物业管理）产品定位分析 可研新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的重点发生变化：传统意义上造

39、成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的重点发生变化：传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破外部资源对房地产工程管理的影响 设计单位对工程质量的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要设计施工图“错、漏、碰、缺

40、”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套设计对工程质量的影响 设计问题分析：设计过高估计了施工单位 和监理单位的水平施工中因保温层要先于防水层施工，设计又未提供详图节点，施工单位及监理均理解为防水层只是简单平铺。保温

41、层施工后，防水层已无法做出泛水高度，只能破坏保温层重新施工。防水修补完后，又发现露台门槛处的防水未刷至门框下口，未形成封闭式防水层，再次开始修补设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监

42、理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题外部资源对房地产工程管理的影响 监理单位对工程质量的影响：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场监理对工程质量的影响 监理单位对工程质量的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展监理对工程质量的影响 外墙门窗监理验收检验要求：外部资源对房地产工程管理的影响 施

43、工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提施工单位对工程质量的影响 施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提施工单位对工程质量的影响 EPS薄抹灰外保温

44、应遵循的施工工艺流程：施工单位对工程质量的影响 轻质砌体工序控制检验要求：国内现行规范不完善的影响 为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止的工程质量问题？ 为什么五六十年代的传统建筑时至今日 也未发生外墙渗漏开裂？国内现行规范不完善的影响 原因分析：国家工艺规程规定：聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面国内现行规范不完善的影响 原因分析：用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限有限（国家规定：不低于25年） 保温空腔导致高层

45、建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足 国内现行规范不完善的影响 原因分析：采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很难保证工程质量国内现行规范不完善的影响 很多外墙外保温的地方标准都是错误的：包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修国内现行规范不完善的影响 对外保温体系的设计考虑不周造成大量

46、 的外墙渗漏：外墙外保温体系选择的随意性没有系统考虑外墙防渗漏设计缺少详细节点处的防渗漏设计外墙外保温贴面砖安全性考虑不足国内现行规范不完善的影响 对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：没有结合结构特点和外墙装饰的特点，选择适应的外保温体系没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件随意与墙体连接国内现行规范不完善的影响 国内目前常用的外墙外保温体系聚苯板薄抹灰外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系国内现行规范不完善的影响 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患抗负风压

47、能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响国内现行规范不完善的影响保温板的外侧设置了与保温层结合良好、有一定厚度、有较高渗度的配筋水泥砂浆。加强层由强度为M10的抗裂砂浆，内配4040低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温板的2.5镀锌钢丝相点焊。砂浆加强层通过斜丝和附加锚固筋与主体结构（钢筋混凝土墙）相连结，面砖的重量由加强层来承担，保温层不参与受力工作 国内现行规范不完善的影响 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导致上下层聚苯板错台（凹槽板）无填充墙部分无法使用该体系主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大外保温厚抹灰易产生开裂国内现行规范不完善的影响

48、 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好国内现行规范不完善的影响外墙粘贴面砖时，面砖的重量通过抗裂砂浆薄抹灰层作用在保温层上，保温层参与受力。不适宜粘贴面砖 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：国内现行规范不完善的影响 外墙外保温材料的选择：EPS模塑聚苯板平整度不如XPS挤塑聚苯板，密度相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于XPS挤塑板XPS挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽渗透性高于EPS聚苯板国内现行规范不完善的影响北京市：外墙贴砖高度超过6m的，其

49、外保温在每个楼层间应安装金属托架。15层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料 外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？国内现行规范不完善的影响 外墙外保温粘贴面砖为何多个城市禁止？重庆市：楼层超过20层或者高度超过 60 m 的民用建筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖国内现行规范不完善的影响 外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患：传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖现在外墙砖饰面是在外保温材料（ EPS、XPS、硬发泡聚氨

50、酯等 ）变形量较大的面层上粘贴面砖国内现行规范不完善的影响国家强制性行业标准外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ 126-2000 的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强度检验标准JGJ 110-97 要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于0.4 Mpa 外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状国内现行规范不完善的影响 建研院与中建技术研究中心做的外保温薄 抹灰（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa0.2MpaXPS板28d抗拉强度：0.2Mpa0.3Mpa硬发泡聚氨酯28d抗

51、拉强度：0.25Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂浆与保温层的28d拉伸粘接强度：0.1Mpa0.2Mpa国内现行规范不完善的影响 外墙外保温一些需要关注的技术数据：XPS聚苯板的导热系数：0.029 W（ m.k ）聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W（ m.k ）抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾外墙砼墙面（6m6m）年最大温差形变：4.8国内现行规范不完善的影响 外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰

52、面及保温层多处于饱水状态国内现行规范不完善的影响 外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度国内现行规范不完善的影响 国外外墙面砖的使用及中国建研院的试验：外墙外保温贴面砖在欧美主要用于别墅和多层建筑，且建筑四周均留有绿化景观等相对封闭的空间中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过1500组的试验检查，目前国内，

53、没有一个项目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验第二部分一、地基与基础工程二、主体结构工程三、屋面工程四、外檐装饰工程五、内檐装饰工程地基与基础工程 地下室防水技术措施控制要点：设计问题对地下室防水工程质量的影响设计阶段及设计审查对地下室防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点施工阶段对地下室防水工程质量缺陷的 技术措施控制要点首层防开裂技术措施控制要点设计问题对地下室防水的影响 地下室防水设计容易出现的错误：防水体系选择不当防水材料选择不当图纸设计深度不足设计套用标准图错误设计问题对地下室防水的影响 设计防水体系选择错误产生的工程质量问题：该项目地下室设计用途为地下车库和地下酒窖。设计采用防水砼底板

54、、砖砌体，外做卷材防水。项目竣工交付前，地下室墙体出现大面积湿渍。项目被迫维修，导致延期交付设计问题对地下室防水的影响 为开发商制定企业工程质量标准时调阅的图纸：设计问题对地下室防水的影响 设计问题分析：防水等级选择错误：设计误认为地下车库、地下酒窖不是人员经常停留场所，忽视了地下酒窖特点有恒温、恒湿及避光要求根据地下工程防水技术规范 GB50108 - 2008规定：“ 因有少量湿渍会使物品变质、失效的贮物场所 ”，应属于一级防水设计问题对地下室防水的影响 设计问题分析：防水等级一级设防，应采取刚柔并济的多道防水体系。该项目设计的结构墙体采用砖墙取代防水混凝土结构墙体，缺少一道完整的刚性防水

55、体系因设计防水体系的设防构造不合理，局部形成防水的薄弱环节，导致该地下酒窖出现渗漏湿渍设计问题对地下室防水的影响 地下室设计的“好心办坏事” ：该项目的地下室，被开发商用作赠送给业主的储藏室。在防水设计和防水施工全部合格的情况下，储藏室大面积出现返潮，造成墙面涂料流淌，业主纷纷索赔设计问题对地下室防水的影响 设计问题分析：设计地下室无高窗或采光井通风，造成地下室无法通风，使得室内湿度过大，造成墙面返潮即使地下室采取高窗或采光井通风的措施，但业主往往不会主动定期通风，依然会出现潮气无法排放问题，设计应重点考虑加强防潮做法设计问题对地下室防水的影响 设计简单套用标准图集，未考虑项目特点：地下车库种

56、植顶板未考虑排水设计，造成地表积水，无法排出设计审查技术措施控制要点 施工图设计审查要点：防水等级的审查：防水材料的审查：设计图纸应表示清楚，同时也是施工中需要重点检查的关键节点：设计问题对地下室防水的影响 地下室防水等级和防水体系的审查：设计问题对地下室防水的影响 地下室防水材料的审查：高聚物改性沥青防水卷材SBS自粘型SBS防水卷材聚乙烯丙纶复合防水卷材聚合物水泥防水涂料设计审查技术措施控制要点 基础底板挑板处的防水构造节点：节点图应详细表示：基础底板挑板处附加防水层做法及搭接要求基础底板挑板与边梁交界根部极易产生渗漏，应采取刚柔并济的重点处理外部增加石渣滤水层可以加快雨水渗水排放速度施工

57、阶段技术措施控制要点 地下室变形缝设计：地下室一般情况尽可能少设或不设变形缝，设置变形缝会使变形缝处防水处理极其复杂，不利于地下室防水设计应结合设置后浇带和加强带，或采取地上设缝地下不设缝等方式使不设缝得以实现施工阶段技术措施控制要点 地下室施工缝：地下室施工缝是施工时因各种条件限制，不能保证连续施工时需要采取的措施，后浇带本身就是施工缝的一种形式。设计单位施工图一般不会考虑施工缝。当施工需要设置施工缝时，需要经设计单位同意施工阶段技术措施控制要点地下室底板施工缝应尽可能结合沉降后浇带和收缩后浇带设置，无法结合时，应采用施工后浇带形式设缝，增加防水可靠性地下室外墙不应设垂直施工缝，必须设置时，

58、应结合底板后浇带的位置及方式。外墙水平施工缝留置应在底板上300500处施工阶段技术措施控制要点 沉降后浇带：沉降后浇带是因建筑物两侧的沉降差异较大，需要协调沉降差所留置的后浇施工缝。一般在主楼与裙房交界处靠近主楼处，或先施工主楼后施工连通的地下车库交界靠近主楼处等，都需要设置沉降后浇带。沉降后浇带的特点是“钢筋贯通”施工阶段技术措施控制要点 施工后浇带：施工后浇带主要是因为建筑物超长，平面不规则，用于解决混凝土的早期收缩所留置的后浇施工缝。施工后浇带的位置宜选在结构受力较小的或施工较简单的部位，如一般在梁、板跨度内的三分之一处 。施工后浇带的特点是“钢筋断开”。对于梁板结构，“板筋断开，梁筋

59、贯通”施工阶段技术措施控制要点 施工单位常见的一些偷工减料做法：因垫层只是构造做法，监理单位往往疏忽。而施工单位在挖土的时候面标高抬高20。基底垫层标高抬高10，基础底板面按设计做，这样基础底板、垫层的厚度普遍降低10厚。如果往往一个整体地下车库可解决200m3底板混凝土施工阶段技术措施控制要点 桩头处的工艺控制要点：预留槽口应采用相应规格塑料条预埋抽条而成预留槽口、钢筋出桩头部分橡胶膨胀止水条、嵌槽防水油膏等应进行专项工序检查水泥基渗透结晶涂刷的防水涂层涂刷范围应按图示要求，厚度应1.5施工阶段技术措施控制要点防水保护层应采用防水砂浆防水卷材上桩身接头处细部构造做法，应按图示做重点工序检查施

60、工阶段技术措施控制要点 变形缝处的工艺控制要点：工程上有“十缝九漏”的说法，变形缝处渗漏的原因是什么？渗漏现象一：水沿着止水带的周边渗出渗漏现象二：水沿着止水带的周边不密实的砼渗出施工阶段技术措施控制要点 变形缝处的工艺控制要点：橡胶止水带应固定牢固。避免浇筑混凝土时被挤偏或扭曲、卷边橡胶止水带接头搭接处应粘结牢固，避免形成渗水薄弱环节橡胶止水带应注意成品保护，避免被刺破，尤其是箍筋安装时施工阶段技术措施控制要点 变形缝处的工艺控制要点：橡胶止水带与柱箍筋或梁箍筋冲突时，应与设计联系，在柱梁中采用复合箍或双支箍，为橡胶止水带的完整预留出槽形橡胶止水带周边的混凝土应浇筑密实施工阶段技术措施控制要