房地产项目规划管理

1、房地产项目规划管理2008年11月培训目的 通过培训，使员工了解房地产项目开发过程，提高业务水平，以便每位员工做好工作计划，提高工作效。 概况1）、什么是房地产。 2)、 房地产的特点。3）、进行房地产开发的必要条件 。什么是房地产 ？房地产：是房产和地产的合称。房产：是指建设在土地上的各种房屋；地产：是指土地和地下各种基础设施的总 称。（包括：土地、在建工程、现房）房地产的特点固定性、地区性。房地产开发建设周期长、投资大，风险大，收益高、保值增值，可在一定程度上抵消通货膨胀。进行房地产开发的必要条件 必须有相应房地产开发资质的公司 （ 连续5年建筑工程质量合格率达100%；工程技术、财务、统

2、计等负责人有相应的中级职称（一、二级），具有完善的质量保证体系，商品住宅销售部实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度）问题 1、商品房五证是什么？ 2、小毛，你在房地产公司多年，请你帮我 参谋一下*大道旁这块地是否值得买？ 3、*大厦项目快开工了吗？商品房五证 1、国有土地使用权证（土地局）；2、建设用地规划许可证（规划局）；3、建筑工程规划许可证（规划局）；4、建设工程施工许可证（建委）；5、商品房预售许可证(销售许可证)（建委）。五证办理程序 （房地产项目开发流程）一、 办理用地规划许可证 确定项目用地的性质、用地的规模、用地的界限位置、设计条件（容积率、建筑密度、绿化率、停车位、退红线

3、等 ） 用地面积 项目总用地面积(含建筑物，红线内的总 用地面积) 容积率 总建筑面积与占地面积之比（通常不含地下室及架空层面积）；（上限）公共开放空间 各类建设用地内为社会公众提供公共开放空间包括广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下表的规定要求增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的15%。 公共开放空间必须同时符合以下条件 1、沿城市道路、广场留设；2、在任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150；3、以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或道路,且与地面

4、或道路的高差在 +5.0米或 -2.0米以内(含+5.0米或-2.0米)4、向公众开放的绿地、广场的应设置座椅等休息设施；5、建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代管；6、常年开放，且不改变使用性质。建筑密度 建筑物占地面积与总用地面积之比，密度越大,房子越密 。绿地率 绿地面积与总用地面积之比。 位于市中心城区的建设项目,确实难以达到规定绿化指标的,经北海市规划局及园林管理部门同意,可将屋面地栽绿化 (每块面积不得小于100平方米)停车位 机动车位和非机动车位，属于住宅用途的，一般要求0.51.0个机动车位/100建筑面积, 22.5个非机动车位/100建筑面积;

5、 属于商业、办公用途的，一般要求1.52.0个机动车位/100建筑面积, 23个非机动车位/100建筑面积;退红线 建筑物沿用地红线按规定退让 用地规划许可证的管理规定 对建设用地规划许可证的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续。建设用地规划许可证不得买卖、转让或抵押。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证一年内未办妥用地手续，又不办理延期手续的，建设用地规划许可证自动失 二、办理国有土地使用权证 需办理的手续：1）、办理土地出让合同：2）、出宗地图3）、土地评估4）、土地闲置处理三、建筑工程规划许可证 1、建筑方案设计2、规划信息中心审核各项技术、经济

6、指标3、上专家评审会 （出评审意见）4、方案报审 5、办理人防工程设计条件、办理人防工程初步设计批准书 6、施工图设计 7、办理施工图施工图审查8、市政工程报建 9、消防报建 10、人防报建 11、环保报建 12、节能报建 建筑方案设计 确定项目的总平面布置、竖向布置、各户型平面布置、各户型的立面、总建筑面积、户数等规划信息中心审核各项技术、经济指标 北海市从2007年12月起实行上专家评审会、出评审意见从2007年1月起，北海市规划局规定： 设计方案须经专家评审会评议，形成专家意见，重要地段的项目须进行公示征询公众意见，作为设计方案审批的重要依据。方案报审 从2007年1月起，北海市规划局规

7、定：必须提交个以6上工程设计方案，并由两家设计院进行设计，其中至少有一家是未在北海注册资质处地设计。（项目总建筑面积在3万平方米以下的项目直接报建管科，总建筑面积在3万平方米以上的项目报规划科）方案审核程序: 1. 科室初审意见 2. 上局务会讨论 3.上规委会讨论 4、方案批复办理人防工程设计条件、办理人防工程初步设计批准书 施工图设计 建筑设计市政工程（管、线、路）设计结构设计节能设计消防设计人防设计风水电智能系统设计办理施工图施工图审查 市政工程报建 市政工程报审， 办理管、线、路工程规划许可证（临时证）。消防报建 人防报建 报建程序：1）在规划局批准了建筑设计方案后，办理人防工程设计条

8、件2）设计人防工程方案、办理人防工程初步设计批准书3）设计人防工程施工图、办理人防工程施工许可证(10层以下的，可以交易地建设费18元/平米 建筑面积，10层以上的，要求在本项目内建人防工程，如不建，易地建设费按应建人防工程面积1500元/平米)环保报建 环评报告表污水处理报告污水处理施工图填写环境影响审批申请表 节能报建 条件： 1）节能设计经审核合格 2）节能备案规划许可证的管理规定 1）在建设项目开工前,必须在该项目用地室外的显著位置将规划局批准的总平面图及相关图纸进行公示（图纸规格：有效图幅不小于A1），直至整个工程项目竣工及规划验收工作结束。2）必须严格按规划局核准的图纸实施，不得擅

9、自变更，确须变更的，必须向规划局申请办理变更手续，并依照中华人民共和国行政许可法及的关法规规定履行必须的手续。3）凡不按照依法核准的图纸建设的，属于违法建设行为，将依照中华人民共和国城乡规划法及相关法规予以查处。3.1）有以下情况之一的，对城市规划构成严重影响或严重影响城市规划管理要求的，将受到责令拆除违法建筑的处罚：3.1.1）违反建设工程规划许可证建设的，以及经我局责令停止施工而拒不停工，继续违法抢建，情节严重的；3.1.2）在广场、风景名胜区、文物保护单位的保护控制区范围以及在历史文化保护街区控制范围内，不按规划局核准的施工图进行施工建设，对原景观造成严重影响的；规划许可证的管理规定 3

10、.1.3）在江河、湖、海滩、水渠、排水设施等保护控制区范围内，不按规划局核准的施工图进行建设，造成影响泄洪、排水、通航的严重后果及改变原始地形地貌的；3.1.4)侵占城市水源地或对城市水源地构成污染威胁的;3.1.5)违法建筑对城市安全、公共安全构成危险或存在威胁的；3.1.6)在临时用地上进行永久性建设或擅自将临时建筑改为永久性建筑功能的;3.1.7)临时建筑到期不申请延期或延期的申请未被批准又不自行拆除的;3.1.8)占压道路用地的;3.1.9)占压消防通道的;3.1.10)占压邻里通道造成相邻住户出入不便,引起邻里纠纷的;3.1.11)侵占公共绿地建设建筑物、构筑物的；3.1.12)侵占

11、公共停车场建设建筑物、构筑物的；规划许可证的管理规定3.1.13)其它不符合城市总体规划、分区规划和详细规划,严重影响城市规划实施的;3.1.14)其它依法应拆除的违法建筑物、构筑物;3.2有以下情况不之一的,对城市规划构成一定影响,尚可采取措施予以改正的,将受到限期改正,并处罚款的处罚:3.2.1)擅自移动建筑位置或增加建筑占地面积, 减少建筑间距或挤占道路面积密度用地、消防通道、邻里通道的；3.2.2)挤占公共绿地建设建筑物或构筑物的;3.2.3)挤占公共停车场建设建筑物或构筑物的;3.2.4)擅自增加建筑层数,影响相邻住户通风、采光的;3.2.5) 擅自增加建筑物悬挑(房间、阳台、梯间等

12、),造成与相邻建筑间距满足不了通风、采光要求的;3.2.6) 擅自在批准的建筑物前、后通道上或与相邻建筑的间距之间建设围墙或其它建筑物、构筑物的;规划许可证的管理规定3.2.7) 擅自封闭骑楼或公共走廊,影响建筑整体景观效果的;3.2.8) 擅自移动顶层位置或增加顶层建筑面积,对相邻建筑造成不良影响的;3.2.9)将小区配套用房(教育用房、物业管理用房、会所、公厕、配电等)改建为商业、住宅或其他非公共用途的;3.2.10) 擅自改变建筑朝向或总平面出入口的;3.2.11) 擅自改变建筑平面形状或比例的;3.2.12) 擅自改变建筑室内地面标高或改变建筑层高的;3.2.13) 擅自增加室外楼梯、

13、电梯、雨蓬或其它设施的;3.2.14) 擅自将敞开阳台改为封闭阳台或改为房间的;3.2.15) 擅自改变门窗位置、形状或改变门窗、外墙主要细部装饰的;规划许可证的管理规定3.2.16) 擅自改变建筑外装修材料或色彩的;3.2.17) 擅自在禁开门窗的位置开门窗,满足不了消防要求或影响邻里关系的;3.2.18) 擅自减少建筑层数的;3.2.19) 擅自将商业楼或综合楼改为垂直分户的(增加分户楼梯用隔墙分割空间等);3.2.20) 擅自增加地下室而影响地下管线或相邻建筑安全的;3.2.21) 擅自改变建筑物使用性质的;3.2.22)不按核准的设计图建设地下停车场或地下配套用房的;3.2.23) 擅

14、自将架空层、首层车库或杂物间改为其它用途的;3.2.24)将规划绿地铺成硬地面或半硬地面的;3.2.25)不按核准的绿地规划建设的;3.2.26)其它虽然影响城市规划,但尚可采取改正措 四）、办理建设工程施工许可证办理工程招标 办理安全、质监报批等手续 施工合同备案 办理安全、质监报批等手续 前提：已中标、完成施工现场三通一平、围墙、门前洗车用水、槽、4*6路面硬化等；需交的费：1、 质监费： 中标价的0.21%。、 2、定额测定费: 中标价的0.04%、 3、墙材专用基金: 8元/平米建筑面积、4、劳保费: 中标价的2%、 5、培训费：6、交易服务费: 约为中标价的0.1 0.2%、7、团体

15、人身保险：约为中标价的 0.06%。、8、农民工工资保证金: 甲乙双方各交中标价的2% 。9、市政建设配套费：中标价的1. 5%10、白蚁防治费：1.6元/建筑面积11、建筑垃圾处置费施工建设 一）. 施工准备二）. 建安工程施工 三）. 单体工程质量验收四）. 配套工程施工 五）. 小区综合竣工验收 六）. 竣工资料备案 七）. 工程竣工备案 五、办理商品房预售许可证 条件：单体工程投资在25%以上、形象高度达50%及以上、与监管银行签订了 监管协议 1、办理楼盘网上备案 2、办理商品房销售备案3、商品房销售4、签订销售合同5、销售合同备案6、按揭贷款：结构封顶后，办理按揭贷款 移交物业 钥匙移交、竣工图移交（室内水、电图、室外排水、地下排污、室外给水、室外供电、弱电（电视