房地产开发流程讲解（内部培训）24页

1、富力地产北京公司房地产开发流程概述2011年7月做什么？怎么做？ 做什么？一、什么是房地产开发二、房地产开发的类型三、房地产开发与房地产开发经营的区别四、房地产开发企业的定义一、什么是房地产开发房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 前提：取得国有土地使用权内容：土地开发和房屋开发。 二、房地产开发的类型房地产开发包括土地开发和房屋开发。 土地开发（一级开发）主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因

2、土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。二、房地产开发的类型房地产开发包括土地开发和房屋开发。 房屋开发（二级开发）一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。 三、房地产开发与房地产开发经营的区别 房地产开发与房地产开发经营是有区别的。 房地产开发是指依中华人民共和国城市房地产管理法的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是中华人民共和国城市房地产管理法第二条第三款明确的定义。 房地产开发经营是指房地产

3、开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。 两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格如，有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。 四、房地产开发企业的定义房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。进行的主要业务有： 1、土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2、房

4、屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3、城市基础设施和公共配套设施的开发。 4、代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 做什么？综上所述：房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。做什么？一、什么是房地产开发二、房地产开发的类型三、房

5、地产开发与房地产开发经营的区别四、房地产开发企业的定义怎么做？ 房地产开发流程房地产开发流程从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段主线：房屋建造流程副线：房屋销售流程序号阶段工作内容1可行性研究和项目决策阶段拿地 2建设前期准备阶段设计与报建3建设阶段工程施工4销售阶段5交付使用阶段物业管理第一阶段 可行性研究和项目决策阶段土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，由于划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，

6、目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案。 营销设计开发成本工程意向土地信息成本测算项目可行性研究报告概念设计立项申请报告土地基础资料收集市场定位/产品建议书土地出让合同基础资料深入收集 关键决策阶段 - 土地决策、开发决策、技术决策土地取得项目立项专业评审项目决策会营销 第一阶段 可行性研究和项目决策阶段规划及首期单体设计专业确认寻找新的土地资源项目可行性论证购买（投标）土地规划设计建议（户型配比）市场调研报告

7、小结阶段可行性研究和项目决策阶段阶段目的拿地工作要点1、资料搜集；2、项目可行性论证成果文件项目可行性研究报告里程碑取得项目中标通知书，签订土地出让合同主要参与部门用地发展部/开发中心、设计研发中心、策划销售中心、成本控制中心/财务部第二阶段 建设前期准备阶段征地及拆迁安置是取得土地使用权后的第一项工作，是开工建设的基础。在取得建设用地规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。 开发商需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 第二阶段 建设前期准备阶段

8、项目设计是关系到项目是否符合市场需要及决定项目成本的重要一步。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、扩大初步设计和施工图设计3个具体步骤。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成规划方案设计，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发方案复函/修详规审查批复。规划方案设计得到批准后，即可以进行初步设计，包括人防初步设计、消防初步设计等。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。营销设计开发成本工程

9、政府土地出让合同建设工程施工许可证全套施工图设计建设工程临时施工许可证示范区/桩基施工图桩基础招标建设用地规划许可证国有土地使用权证修详规批复意见/方案复函专业确认设计调整 第二阶段 建设前期准备阶段工程总包招标桩基础开工人防/消防报建图人防/消防意见报规证图纸建设工程规划许可证施工图审查意见规划设计与报建施工图设计与报建 成本实施阶段 - 设计与报建初步设计规划设计与报建初步设计规划设计与报建施工图设计与报建初步设计规划设计与报建销售推广策划小结阶段建设前期准备阶段阶段目的为施工做准备工作要点1、拆迁交地；2、设计；3、取证成果文件全套施工图纸、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、修详规批

10、复意见/方案复函、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预销售证里程碑场地平整、取得建设工程施工许可证主要参与部门设计研发中心、开发中心、拓展拆迁部、工程管理公司、市政工程管理中心营销设计开发成本工程销售开盘放线/开槽（开工） 第三阶段 建设阶段正负零预销售许可证工程形象进度竣工验收及备案结构封顶规划验收/消防验收交楼建设工程施工许可证全套施工图设计建设工程临时施工许可证示范区/桩基施工图桩基础招标工程总包招标桩基础开工施工图审查意见验收与交楼主体施工基础施工 质量实施阶段 - 工程施工销售推广实施竣工验收及备案规划验收/消防验收桩基础招标小结阶段建设阶段阶段目的交房工作要点1、工程招标；2、工程施工成果文件里程碑开工、（开售）、交楼主要参与部门工程管理公司、市政工程管理中心、招标中心、核算部、成本监控中心、设计研发中心、开发中心、第四阶段 销售阶段（略